沈陽二手房公積金貸款額度怎么算

　　公積金貸款即指?jìng)�(gè)人住房公積金貸款，是各地住房公積金管理中心，運(yùn)用申請(qǐng)公積金貸款的職工所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向購買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的房屋抵押貸款。以下小編為大家整理了沈陽二手房公積金貸款額度怎么算的詳細(xì)內(nèi)容，希望對(duì)大家有所幫助！

　　（一）計(jì)算公式

　　住房公積金貸款額度的計(jì)算公式是：(借款申請(qǐng)人住房公積金繳存基數(shù)×12×還貸系數(shù)×貸款年限)×流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)（來源：沈陽住房公積金商品房貸款政策指南）

　　其中：

　　公積金繳存基數(shù)也就是計(jì)算公積金繳存額度的工資基數(shù)，如果有共同申請(qǐng)人，一般是按照較低那個(gè)計(jì)算；

　　還貸系數(shù)是統(tǒng)一的，沈陽現(xiàn)在按照30%計(jì)算。

　　貸款資金使用率和流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)由市住房公積金管理中心定期向社會(huì)公布，據(jù)沈陽住房公積金管理中心18年7月公告，沈陽住房公積金貸款使用率為98.44%，對(duì)應(yīng)流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)為0.8。

　　（二）額度上限

　　大家要有一個(gè)認(rèn)識(shí)，就是公積金貸款每個(gè)人的貸款額度可能不一樣，但是都有三個(gè)上限，姑且就把它們叫做最高上限、余額上限和比例上限。最高上限是每個(gè)人都一樣的，余額上限則根據(jù)公積金賬戶余額不同而不同，比例上限則根據(jù)你放款總額的不同而不同。

　　1.最高上限

　　公式括號(hào)內(nèi)部分的最高限額是規(guī)定死的，誰去貸款都一樣，規(guī)定如下：

　　申請(qǐng)人一方繳存住房公積金，貸款的最高限額為40萬元;

　　申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)人雙方繳存住房公積金，貸款的最高限額為60萬元;

　　家庭成員三人以上共同申請(qǐng)貸款的最高限額為80萬元。

　　郊縣貸款最高限額按規(guī)定執(zhí)行：

　　遼中、新民、康平、法庫管理部申請(qǐng)人一方繳存住房公積金，貸款最高限額為35萬元;

　　申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)人雙方繳存住房公積金，貸款最高限額為50萬元;

　　家庭成員三人以上共同申請(qǐng)貸款的最高限額為55萬元。

　　用上面的數(shù)字乘以流動(dòng)性系數(shù)0.8，就是你最終能貸到的最高上限。

　　注意：共同申請(qǐng)人必須為家庭成員，男女朋友并不算哦。

　　2.余額上限

　　按照規(guī)定，貸款額度不能超過申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)人公積金賬戶繳存余額的15倍(公積金賬戶繳存余額不足2萬元的，按2萬元計(jì)算)。

　　余額上限的意思是說，就算你剛畢業(yè)就入職了年薪1W的公司，但你才剛開始繳納公積金，賬戶余額才幾千，那么你也只能申請(qǐng)2萬元（不足2萬元算2萬）的15倍的貸款，也就是30W。想要貸滿40萬，賬戶余額至少要有26667元。

　　余額上限也是指公式括號(hào)內(nèi)部分，實(shí)際到手還要乘以流動(dòng)性系數(shù)0.8的。

　　3.比例上限

　　比例上限，說白了就是你得首付多少。你的貸款額度必須不能大于總房款減去首付額，畢竟住房公積金貸款只是給你買房的福利，如果貸出來的款讓你還完房貸之后還有剩，就違反了這福利設(shè)立的初衷了。

　　購買各種房產(chǎn)的比例上限如下：

　　首次購買普通商品住房，貸款總額最高不得超過商品房成交價(jià)的80%（首付20%），且不得超過貸款最高額度。再次申請(qǐng)住房公積金貸款，貸款首付比例為40%，貸款總額不得超過60%。

　　首次購買存量房(二手房)，貸款比例按核準(zhǔn)價(jià)計(jì)算(成交價(jià)高于評(píng)估價(jià)的，按評(píng)估價(jià)作為核準(zhǔn)價(jià)，不含房屋裝修及除房屋以外其它物品價(jià)款)，根據(jù)房屋竣工使用年限不同，首付比例也不一樣：

　　房屋竣工使用年限為十年內(nèi)(含十年)，貸款首付比例為30%，貸款比例不高于核準(zhǔn)價(jià)的70%;

　　房屋竣工使用年限為十年以上、二十五年以內(nèi)，貸款首付比例為40%，貸款比例不高于核準(zhǔn)價(jià)的60%。

　　再次申請(qǐng)住房公積金貸款買二手房，也是同樣情況：

　　房屋竣工使用年限為十年內(nèi)的(含10年)，貸款首付比例為50%，貸款比例不高于核準(zhǔn)價(jià)的50%;

　　房屋竣工使用年限為十年以上、二十五年以內(nèi)，貸款首付比例為60%，貸款比例不高于核準(zhǔn)價(jià)的40%。

　　經(jīng)拍賣成交的住房(即拍賣房)，貸款比例按拍賣成交價(jià)計(jì)算，貸款比例同存量房（二手房）。

　　2019年4月18日，沈陽本地寶小編咨詢公積金客服12329核實(shí)，沈陽目前實(shí)行的公積金政策是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即以往有住房公積金貸款，還清后再購房，執(zhí)行二套房政策�？己松虡I(yè)貸款，以往有商業(yè)貸款還清后，首次用公積金貸款，也算是二套房。

　　（三）貸款年限

　　你買的房子的貸款年限、你的還貸年齡和是否是組合貸都會(huì)影響你的貸款年限，從而影響到你的貸款額度。房屋使用年限超過25年或者列入拆遷范圍的住房就不能再申請(qǐng)公積金貸款了。

　　1.房子的貸款年限

　　商品房貸款年限：貸款的最低期限為1年，最高期限為30年。

　　二手房、拍賣房貸款年限：貸款的最低期限為1年，最高期限為二十五年減房屋竣工使用年限且不超過20年。

　　商品房的貸款期限得看你的還貸年齡，二手房的貸款年限除了看年齡之外，最高不超過20年，如果是老房子，還要再短一點(diǎn)。舉個(gè)例子，如果你準(zhǔn)備入手的房子已經(jīng)有15年房齡了，那這套房子申請(qǐng)住房公積金貸款的最高期限就是（25-15）年，也就是最高只能貸10年。

　　2.你的還貸年齡

　　一般來說，你的貸款年限最多只能計(jì)算到法定退休年齡，也就是男滿60周歲，女滿55周歲。但是如果滿足如下情況的話，能延長5年至男滿65周歲，女滿60周歲：

　　男方年滿45周歲，女方年滿40周歲；

　　連續(xù)繳存公積金3年(含3年)以上；

　　首次申請(qǐng)公積金貸款；

　　3.是否是組合貸

　　所謂的組合貸，就是你用買的房子超貴，只用住房公積金貸款不夠還，還要向銀行借一部分商業(yè)貸款才買得下來的情況。

　　這種情況下，公積金貸款部分的貸款年限和商業(yè)貸款部分的貸款年限必須相同。

　　（四）最高額度的條件

　　自此，影響你貸款額度的因素就齊了。

　　最高上限：最高只能貸到最高上限。

　　余額上限：公積金賬戶余額要超過21333元，才能貸到最高上限。

　　比例上限：交完首付剩下的房款不超過最高上限（超過了就要申請(qǐng)組合貸了）。

　　貸款年限：房子越新，年紀(jì)越輕，不受商業(yè)貸限制，貸款年限越長，就越容易貸到額度上限。

　　繳存基數(shù)：繳存基數(shù)越高，你就越容易貸滿額度上限。

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