社區(qū)商業(yè)建設(shè)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建

　　

                       作者：張會(huì)敏　杜廣如　趙君彥

　　內(nèi)容摘要:商用物業(yè)投資被譽(yù)為“三高”產(chǎn)業(yè),即高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn),要降低商用物業(yè)開(kāi)發(fā)的高風(fēng)險(xiǎn),必須對(duì)開(kāi)發(fā)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行預(yù)先評(píng)價(jià)。本文從開(kāi)發(fā)商的角度,采用層次分析法和模糊綜合評(píng)價(jià)法對(duì)商用物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了評(píng)價(jià),并以實(shí)例進(jìn)行了論證。
　　關(guān)鍵詞:商用物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 層次分析法 模糊綜合評(píng)價(jià)法
　　
　　商用物業(yè)又稱經(jīng)營(yíng)性物業(yè)、收益性物業(yè)或投資性物業(yè),是指能出租經(jīng)營(yíng)、為投資者帶來(lái)經(jīng)常性收入現(xiàn)金流的房地產(chǎn),包括酒店,寫(xiě)字樓,零售商業(yè)用房(店鋪、超市、購(gòu)物中心等),出租公寓等。商用物業(yè)投資被譽(yù)為“三高”產(chǎn)業(yè),即高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn),要避免商用物業(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn),必須對(duì)投資過(guò)程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素做出科學(xué)分析。由于商用物業(yè)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系包括了很多復(fù)雜的評(píng)價(jià)指標(biāo),評(píng)價(jià)對(duì)象的層次性、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)價(jià)影響因素的模糊性、定性指標(biāo)難以定量化等一系列問(wèn)題,使得難以用數(shù)學(xué)模型加以統(tǒng)一度量和描述。建立在模糊集基礎(chǔ)上的模糊綜合評(píng)價(jià)法以隸屬度來(lái)描述模糊界限,是目前在綜合評(píng)價(jià)中應(yīng)用比較成功的一種方法。
　　
　　商用物業(yè)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)
　　
　　商用物業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程通�？梢苑譃橥顿Y決策、建設(shè)準(zhǔn)備、施工和租售4個(gè)階段,不同開(kāi)發(fā)階段具有不同的風(fēng)險(xiǎn)。
　　投資決策階段是商用物業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最重要的階段,由于商用物業(yè)的投資地點(diǎn)、規(guī)模、市場(chǎng)需求等的不確定性,使得這一階段的決策存在大量風(fēng)險(xiǎn),主要包括位置選擇、投資類型、投資方式等風(fēng)險(xiǎn)。
　　建設(shè)準(zhǔn)備階段主要是辦理項(xiàng)目規(guī)劃審批、征地、拆遷、安置、補(bǔ)償;制定設(shè)計(jì)方案;通過(guò)招投標(biāo)選擇承包商;進(jìn)行項(xiàng)目融資等活動(dòng)。這一時(shí)期的工作量大,涉及面廣,不確定因素較多,這一階段風(fēng)險(xiǎn)主要有社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)和融資風(fēng)險(xiǎn)。
　　施工階段的主要任務(wù)是保證按期、按質(zhì)、按量,節(jié)約、安全地完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)。此階段經(jīng)歷的時(shí)間比較長(zhǎng),但發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的概率相對(duì)較低,這一階段的風(fēng)險(xiǎn)主要包括工程、質(zhì)量、成本、安全風(fēng)險(xiǎn)。
　　租售階段在取得預(yù)售許可證后就已經(jīng)開(kāi)始,開(kāi)發(fā)商根據(jù)自身實(shí)力選擇出租、出售或融資租賃,并選擇物業(yè)類型,此時(shí)風(fēng)險(xiǎn)主要包括招商談判、營(yíng)銷策劃、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)。
　　
　　模糊綜合評(píng)價(jià)步驟設(shè)計(jì)
　　
　　構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系F,F={f1,f2,…,fn};采用層次分析法,建立權(quán)重的判斷矩陣;確定評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重ω,ω=(ω1,ω2,…,ωn);根據(jù)判斷矩陣,得出特征根和特征向量,并檢驗(yàn)每一個(gè)矩陣的一致性;計(jì)算出最底層指標(biāo)的組合權(quán)重UT;確定評(píng)價(jià)指標(biāo)的評(píng)語(yǔ)集E,E=(e1,e2,…,em),得到評(píng)價(jià)指標(biāo)集的隸屬度矩陣R;計(jì)算綜合評(píng)價(jià)結(jié)果S,S= UT*R,對(duì)評(píng)價(jià)對(duì)象進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。
　　
　　實(shí)例分析
　　
　　河北省保定市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,擬投資6500萬(wàn)元進(jìn)行購(gòu)物中心的投資開(kāi)發(fā),根據(jù)項(xiàng)目具體情況從投資風(fēng)險(xiǎn)角度對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)。經(jīng)過(guò)充分調(diào)查,參照專家意見(jiàn),建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系(見(jiàn)表1)。

 

　　運(yùn)用層次分析法,確定評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重。采用1-9標(biāo)度,比較準(zhǔn)則層指標(biāo)的兩兩相對(duì)重要程度,建立判斷矩陣(見(jiàn)表2)。通過(guò)方根歸一法確定權(quán)重系數(shù),其中,,
　　 
　　而且各項(xiàng)指標(biāo)對(duì)目標(biāo)層的一致性檢驗(yàn)結(jié)果均小于0.1,滿足整體一致性要求。
　　計(jì)算合成權(quán)重。應(yīng)用加權(quán)平均模糊評(píng)價(jià)理論,同時(shí)根據(jù)指標(biāo)層權(quán)重向量Bi和準(zhǔn)則層權(quán)重向量A,組成評(píng)判矩陣UT=Bi×A,計(jì)算各項(xiàng)指標(biāo)對(duì)目標(biāo)層的合成權(quán)重UT=(0.145,0.053,0.053,0.237,0.026,0.026,0.007,0.079,0.022,0.022,0.022,0.004,0.094,0.177,0.033)T
　　確定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)集。E=(高、較高、中等、較低、低),根據(jù)評(píng)價(jià)尺度,請(qǐng)專家按照評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中的指標(biāo)給購(gòu)物中心項(xiàng)目打分,得到評(píng)價(jià)指標(biāo)集的隸屬度矩陣R。

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