如何營造和諧商業(yè)地產淺析

　　內容摘要：商業(yè)地產在促進城市商業(yè)設施改造、改善消費環(huán)境中發(fā)揮了重要作用。但在商業(yè)地產蓬勃發(fā)展的同時，商業(yè)地產與城市發(fā)展不相協(xié)調的問題也初露端倪。本文將從商業(yè)地產可持續(xù)發(fā)展角度闡述如何實現(xiàn)與商業(yè)二者協(xié)調發(fā)展的和諧商業(yè)地產。  關鍵詞：商業(yè)地產 商業(yè) 協(xié)調發(fā)展

　　隨著消費結構的快速升級和城市化進程的加快推進，我國商業(yè)地產建設發(fā)展很快。商業(yè)的發(fā)展、交通格局的變化、私家車的普及、住宅的郊區(qū)化等城市發(fā)展的結果促進了商業(yè)業(yè)態(tài)的轉化，也為商業(yè)地產發(fā)展提供了基礎和需求。如何營造與商業(yè)的協(xié)調發(fā)展的商業(yè)地產，成為日益關注的問題。

　　商業(yè)地產的產生與發(fā)展

　　商業(yè)地產的產生與發(fā)展是城市化的必然結果

　　隨著城市化進程加快，以城建市、以市興城、城市一體、協(xié)調發(fā)展成為城市發(fā)展的主題。商業(yè)繁榮是眾多大中型城市所選擇的發(fā)展目標之一。許多城市舊城改造工作緊鑼密鼓，購物廣場和商業(yè)步行街的興建如火如荼，大型住宅區(qū)加緊建設，這都對商業(yè)地產產生了大量的需求。與此同時，居民消費能力也不斷增長，消費水平大幅度提高，需求多元化趨勢明顯，這為商業(yè)地產的發(fā)展帶來了良好的機遇，也為商業(yè)地產發(fā)展提供了廣闊的空間。

　　同時，隨著我國零售業(yè)的完全開放，許多國際零售、娛樂、家居、餐飲業(yè)的商業(yè)巨頭為搶灘中國市場，紛紛在國內大中城市建立連鎖店，沃爾瑪、家樂福、麥德龍等國外品牌競相在中國選址開店，加大了對商業(yè)物業(yè)的需求。同時國內大型零售企業(yè)為保住其市場份額也紛紛加緊擴張，在興建大賣場的同時，連鎖店也呈遍地開花之勢，構成了對商業(yè)物業(yè)需求的另一主力。此外，很多中小投資者也紛紛看好商業(yè)市場的投資潛力，成為商鋪的強有力的購買者。反對勢力激烈競爭，改變著大中城市原有的商業(yè)布局，形成了對商業(yè)物業(yè)的巨大需求。

　　商業(yè)地產與城市發(fā)展互相促進、互為制約

　　商業(yè)地產是一個高投資、高回報、高風險的行業(yè)，從其投資周期和使用周期看，對城市的發(fā)展乃至整個社會經濟發(fā)展都具有深遠的影響。商業(yè)地產是城市商業(yè)重要的商務環(huán)境，其質量、數(shù)量、分布、使用效率影響城市的商業(yè)功能的充分發(fā)揮，其相對價格高低決定城市的商業(yè)成本，直接影響商業(yè)企業(yè)的收益，影響城市創(chuàng)造能力和競爭力。因此，商業(yè)地產對城市發(fā)展來說是一把雙刃劍，它可以促進商業(yè)的發(fā)展，也可能會阻礙商業(yè)的發(fā)展。

　　隨著城市的發(fā)展，商業(yè)地產應運而生，而城市的不斷發(fā)展也對商業(yè)地產提出了更高的要求。作為城市商業(yè)的運營商，商業(yè)地產應該是一個與城市、與商業(yè)協(xié)調發(fā)展的和諧商業(yè)地產。

　　商業(yè)地產的和諧發(fā)展模式

　　與商業(yè)發(fā)展速度相適應

　　商業(yè)的發(fā)展引導著消費的時尚和潮流。商業(yè)地產在發(fā)展的過程中要看到商業(yè)的這種特點，從前瞻性和開放性角度出發(fā),做到適度超前，而不能不顧城市發(fā)展的實力和市場的承受能力盲目開發(fā)、過度開發(fā)。與此同時，商業(yè)地產的發(fā)展速度也要與支撐商業(yè)地產需求的幾個重要指標—GDP、社會消費品零售總額、人均可支配收入、人均商業(yè)面積等指標的增幅相吻合。

　　注重發(fā)展的可持續(xù)性

　　首先，商業(yè)地產的發(fā)展要與商業(yè)業(yè)態(tài)的變更相適應。從西方商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展規(guī)律看，商業(yè)業(yè)態(tài)的變更是與一個國家或地區(qū)的GDP密切相關的。當一個國家或地區(qū)的人均GDP處于1100美元以下時，商業(yè)處于與農業(yè)經濟相匹配的原始狀態(tài)；當人均GDP處于1100—2000美元時，商業(yè)業(yè)態(tài)將出現(xiàn)升級，百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場等將取代農業(yè)時代下的廟會、集貿市場；當人均GDP達到2000—4400美元時，商業(yè)形態(tài)將出現(xiàn)質的飛躍，多樣化、規(guī)模化的現(xiàn)代商業(yè)應運而生，如大型購物中心、超市、專賣店、精品店等；當人均GDP達到4400美元以上時，超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)如Shopping Mall、旅游地產、物流等綜合商業(yè)形態(tài)開始出現(xiàn)。這就要求在項目建設的初期就要結合當?shù)氐膶嶋H情況，選擇與商業(yè)業(yè)態(tài)相適應的商業(yè)地產。

　　其次，商業(yè)地產作為跨行業(yè)的領域，有自身的發(fā)展規(guī)律。按國際慣例，商業(yè)地產的發(fā)展需要2—3年甚至更長的培育期，為統(tǒng)一經營和管理，國外企業(yè)一般對商業(yè)物業(yè)擁有95%的持有率，只租不售是商業(yè)地產的主流經營模式。另一方面由于商業(yè)業(yè)態(tài)存在多樣性，不同業(yè)態(tài)在選址和物業(yè)結構等方面的要求各不相同，所以一般采取先招商，再根據(jù)商家對物業(yè)結構的不同要求進行建設，即“訂單式開發(fā)”。這就要求開發(fā)商在建設初期，不僅要注重商業(yè)地產項目本身的持續(xù)發(fā)展，更要注意商業(yè)地產項目開發(fā)與外部資源利用之間的關系，盡可能減少資源的浪費，以滿足社會可持續(xù)發(fā)展的需要。

　　在商業(yè)地產的開發(fā)中，開發(fā)商、投資者、經營者、物業(yè)管理者形成一個環(huán)狀結構，其多方利益是密切相關的。開發(fā)商只有從為商業(yè)經營服務角度出發(fā)，兼顧自身開發(fā)利益的同時，考慮到整個環(huán)路的其他利益者，才能維持整個環(huán)路的發(fā)展。

　　保證生態(tài)的平衡性

　　商業(yè)地產的生態(tài)平衡主要指商業(yè)地產的發(fā)展要與周圍環(huán)境保證和諧一致。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：商業(yè)地產的總量一定要與市場需求相符，商業(yè)地產的發(fā)展不能脫離當?shù)厥袌龅膶嶋H情況；大中小商業(yè)的結構比例要達到合理的配備，且在業(yè)態(tài)上要形成互補；商業(yè)地產的布局一定要符合城市規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃；大型商業(yè)設施的建設要以人為本，與周圍環(huán)境、交通相協(xié)調，保持商業(yè)與地產的生態(tài)平衡。

　　我國商業(yè)地產發(fā)展的現(xiàn)狀及原因分析

　　脫離了商業(yè)發(fā)展的速度

　　近幾年，我國商業(yè)地產進入了快速發(fā)展時期。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，近五年來全國商業(yè)地產投資平均每年增長28.9%，新開工面積年均增長28.4%。其中今年上半年，全國商業(yè)營業(yè)用房投資778億元，增長23.8%。而與此形成對比的是，支撐商業(yè)地產需求的幾個重要指標——近5年社會消費品零售總額平均增速為11.6%，人均可支配收入的平均增速為8.6%，這些指標均低于商業(yè)地產的增速。

　　究其原因，一是商業(yè)地產的價格較高，宏觀調控后，部分開發(fā)商從投機住房轉向商業(yè)地產，一些原本從事商業(yè)地產的企業(yè)也加大了投資規(guī)模。二是地方政府為追求短期效益，注重形象工程不顧本地市場和消費需求，盲目加快對商業(yè)地產的發(fā)展。從某種程度上講，我國商業(yè)地產的發(fā)展不是過熱，而是發(fā)展速度過快，脫離了商業(yè)發(fā)展的需要。據(jù)商務部統(tǒng)計，個別城市人均商業(yè)網(wǎng)點面積已經達到了2-3平方米，是發(fā)達國家的兩倍，卻仍在興建大型商業(yè)設施。

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