房地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析論文
論文常用來指進(jìn)行各個(gè)學(xué)術(shù)領(lǐng)域的研究和描述學(xué)術(shù)研究成果的文章，下面是關(guān)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析論文的內(nèi)容，歡迎閱讀！
【摘要】本文從資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表出發(fā)，采取比率分析與現(xiàn)金流量分析相結(jié)合的方法，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際，在贏利能力、償債能力、運(yùn)營能力以及成長能力四個(gè)方面分析了企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，以期對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況有一個(gè)全面的認(rèn)識(shí)。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 能力分析 財(cái)務(wù)狀況
從2007年第四季度開始，中國房地產(chǎn)市場開始了調(diào)整，全球金融危機(jī)的爆發(fā)使房地產(chǎn)市場的調(diào)整幅度進(jìn)一步加大。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價(jià)格盤整、成交量持續(xù)萎縮的狀況，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況造成非常不利的影響。房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行客觀的財(cái)務(wù)分析，反映企業(yè)真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況及贏利能力，為企業(yè)管理層提供決策依據(jù)。
一、房地產(chǎn)企業(yè)的贏利能力分析
贏利能力是企業(yè)成敗的關(guān)鍵，只有長期贏利，企業(yè)才能真正做到持續(xù)經(jīng)營。反映贏利能力的財(cái)務(wù)比率有凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報(bào)酬率和權(quán)益報(bào)酬率等，所有這些指標(biāo)都與凈利潤有關(guān)。盡管包括非經(jīng)常性損益在內(nèi)的凈利潤反映了公司的總體贏利狀況，但是扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤能更客觀地反映公司主營業(yè)務(wù)的贏利能力。為了更加客觀真實(shí)地反映企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定的贏利能力，在計(jì)算凈利潤時(shí)，應(yīng)剔除兩方面的影響，一是剔除非經(jīng)常性損益的影響，二是剔除企業(yè)管理層利用技術(shù)手段調(diào)節(jié)利潤的影響。非經(jīng)常性損益通常指與企業(yè)的主營業(yè)務(wù)無直接關(guān)系的各項(xiàng)收支、損益、各項(xiàng)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、補(bǔ)貼收入等科目。
經(jīng)驗(yàn)告訴我們，決定企業(yè)命運(yùn)的是現(xiàn)金流，唯有現(xiàn)金流支撐的贏利才是真實(shí)的、可持續(xù)的。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)分析銷售現(xiàn)金率、資產(chǎn)現(xiàn)金率，反映企業(yè)主營業(yè)務(wù)獲取現(xiàn)金的能力。銷售現(xiàn)金率是指經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與銷售收入之比，表明實(shí)現(xiàn)一元銷售所取得的經(jīng)營現(xiàn)金凈流量。資產(chǎn)現(xiàn)金率是指經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與平均資產(chǎn)之比，表明一元資產(chǎn)通過經(jīng)營活動(dòng)所能形成的現(xiàn)金凈流入。一般來說，這兩個(gè)比率越高，企業(yè)獲取現(xiàn)金的能力就越強(qiáng)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)償債能力和資產(chǎn)變現(xiàn)能力的分析
房地產(chǎn)企業(yè)償債能力和資產(chǎn)變現(xiàn)能力體現(xiàn)的是企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的安全性。反映短期償債能力的指標(biāo)有流動(dòng)比率、速動(dòng)比率，這類指標(biāo)從靜態(tài)角度反映企業(yè)可在短期內(nèi)用流動(dòng)資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金償還到期流動(dòng)負(fù)債的能力。反映長期償債能力的指標(biāo)有資產(chǎn)負(fù)債率和利息保障倍數(shù)，這類指標(biāo)體現(xiàn)企業(yè)償還其長期債務(wù)本金與支付利息的能力。
在計(jì)算流動(dòng)比率和速動(dòng)比率時(shí)應(yīng)充分考慮以下三個(gè)因素。首先是存貨的界定。在房地產(chǎn)企業(yè)，開發(fā)成本和開發(fā)產(chǎn)品均作為存貨列于流動(dòng)資產(chǎn)中，而只有開發(fā)產(chǎn)品和已具備預(yù)售條件的開發(fā)成本才能在短期內(nèi)變現(xiàn)。因此在計(jì)算流動(dòng)比率時(shí)，需將不具備預(yù)售條件的開發(fā)成本從存貨中剔除出來。其次是應(yīng)剔除待攤費(fèi)用和預(yù)付賬款等事實(shí)上不能再轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金償還負(fù)債的流動(dòng)資產(chǎn)，并考慮存貨的真實(shí)價(jià)值。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)高價(jià)取得的土地儲(chǔ)備，必須充分考慮減值準(zhǔn)備，才能真實(shí)反映存貨的變現(xiàn)價(jià)值，客觀反映其償債能力。最后是應(yīng)將預(yù)收賬款從分母流動(dòng)負(fù)債中扣除。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的特殊性和國內(nèi)預(yù)售政策，預(yù)收賬款實(shí)質(zhì)上是企業(yè)未實(shí)現(xiàn)的銷售收入，一旦項(xiàng)目竣工入伙就可以結(jié)算收入，因此不能將預(yù)收賬款視為一般流動(dòng)負(fù)債。在判斷房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)比率與速動(dòng)比率的高低時(shí)，應(yīng)結(jié)合行業(yè)的平均水平進(jìn)行分析。
在分析房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力時(shí)，還應(yīng)結(jié)合存貨周轉(zhuǎn)率、投資性房產(chǎn)等因素綜合考慮。房地產(chǎn)企業(yè)存貨變現(xiàn)的時(shí)間很長，不同企業(yè)間存貨變現(xiàn)的速度差異也很大，在相同條件下，房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率越高，其現(xiàn)金流入越快，凈資產(chǎn)收益率將越高，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力將越強(qiáng)。投資性房地產(chǎn)能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)帶來相當(dāng)大的現(xiàn)金流入，是償還短期債務(wù)的重要保證。
房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率時(shí)應(yīng)該重視資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，比如存貨是否存在減值、投資性房產(chǎn)是否采用公允價(jià)值。在計(jì)算利息保障倍數(shù)指標(biāo)時(shí)，同樣要將非經(jīng)常性損益和企業(yè)調(diào)節(jié)利潤的影響剔除，這樣才能真實(shí)反映企業(yè)的實(shí)際償債能力。
目前業(yè)界普遍認(rèn)為，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)安全的資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%。事實(shí)上，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債水平普遍較高，處在高負(fù)債運(yùn)營的狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)更重視償還短期債務(wù)的能力。從動(dòng)態(tài)角度分析一定時(shí)期經(jīng)營現(xiàn)金流量償還到期債務(wù)的能力，這類指標(biāo)有到期債務(wù)償付比率、現(xiàn)金支付保障率、利息現(xiàn)金保障倍數(shù)以及短期風(fēng)險(xiǎn)頭寸。到期債務(wù)償付比率是指經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與到期債務(wù)本息之比，反映公司運(yùn)用經(jīng)營現(xiàn)金流量償付到期債務(wù)本息的實(shí)際水平。該比率小于1，說明公司到期債務(wù)的自我清償能力較差；該比率大于1，則顯示經(jīng)營現(xiàn)金流量比較充沛，足以償還到期債務(wù)�，F(xiàn)金支付保障率是指本期可動(dòng)用的現(xiàn)金與本期預(yù)計(jì)需支付的現(xiàn)金之比，反映企業(yè)在特定期間內(nèi)可動(dòng)用的現(xiàn)金是否能夠滿足企業(yè)當(dāng)前現(xiàn)金支付的水平。利息現(xiàn)金保障倍數(shù)是指經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與債務(wù)利息之比，反映企業(yè)以現(xiàn)金償還債務(wù)利息的能力。該比率越高，說明企業(yè)越擁有足夠的現(xiàn)金用于償付利息，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越小。短期風(fēng)險(xiǎn)頭寸是指貨幣資金與經(jīng)營凈現(xiàn)金流量之和減去到期流動(dòng)負(fù)債的差額。該指標(biāo)反映房地產(chǎn)企業(yè)償還短期債務(wù)的能力，是指企業(yè)除了現(xiàn)有貨幣資金外，未來一個(gè)時(shí)期內(nèi)是否有足夠的收入償還短期債務(wù)的能力。該指標(biāo)為正數(shù)，表明經(jīng)營現(xiàn)金流量比較充沛，足以償還到期債務(wù)，反之，說明公司到期債務(wù)的自我清償能力較差。
在分析現(xiàn)金流量時(shí)，“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”必須是真實(shí)的銷售現(xiàn)金回籠，“收到的其他與經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金”必須將關(guān)聯(lián)方歸還欠款、占用關(guān)聯(lián)方資金、非經(jīng)營性現(xiàn)金流入剔除，還原真實(shí)的經(jīng)營現(xiàn)金流量。
三、營運(yùn)能力的財(cái)務(wù)分析
營運(yùn)能力是以企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度來衡量企業(yè)資產(chǎn)利用的效率。反映資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的指標(biāo)有存貨周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。周轉(zhuǎn)速度越快，表明企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)入經(jīng)營環(huán)節(jié)的速度越快，形成收入和利潤的周期就越短，經(jīng)營效率就越高。最能反映房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營能力的是存貨周轉(zhuǎn)率。存貨周轉(zhuǎn)率越高，說明項(xiàng)目開發(fā)周期越短。在相同的市場條件下，存貨周轉(zhuǎn)率越高，房地產(chǎn)企業(yè)將獲得更高的資產(chǎn)收益率。
在分析房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)能力時(shí)，還應(yīng)結(jié)合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，不能簡單地以資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度作為判斷依據(jù)，因?yàn)橛械姆康禺a(chǎn)企業(yè)是通過提高周轉(zhuǎn)率來提高凈資產(chǎn)收益率，而有的房地產(chǎn)企業(yè)則是通過提高銷售利潤率來提高凈資產(chǎn)收益率。
四、房地產(chǎn)企業(yè)成長能力的分析
在現(xiàn)實(shí)生活中，人們更為關(guān)心的可能還是企業(yè)未來的成長能力。反映成長能力的指標(biāo)有主營業(yè)務(wù)收入增長率、主營業(yè)務(wù)利潤增長率、凈利潤增長率、經(jīng)營現(xiàn)金流量成長比率等。在評(píng)價(jià)企業(yè)成長能力時(shí)，掌握該企業(yè)連續(xù)若干年的數(shù)據(jù)，才能得出較為準(zhǔn)確的判斷。
主營業(yè)務(wù)收入增長率、主營業(yè)務(wù)利潤增長率、凈利潤增長率越高，表明公司業(yè)務(wù)擴(kuò)張能力強(qiáng)、市場競爭能力強(qiáng)，成長能力強(qiáng)。經(jīng)營現(xiàn)金流量成長比率是指本期經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與上期經(jīng)營現(xiàn)金凈流量之比，該指標(biāo)反映公司經(jīng)營現(xiàn)金流量的變化趨勢和具體的增減變動(dòng)情況。一般來說，該比率越大表明公司的成長性越好。該比率大于1，表明公司經(jīng)營現(xiàn)金流量呈上升趨勢。
在分析房地產(chǎn)企業(yè)的成長能力時(shí)，不僅應(yīng)對(duì)其報(bào)表數(shù)據(jù)進(jìn)行多期比較，還應(yīng)對(duì)具體的行業(yè)指標(biāo)，如開發(fā)面積、銷售面積、土地儲(chǔ)備等指標(biāo)進(jìn)行多期比較分析。
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與國家宏觀政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境密切相關(guān)，僅從房地產(chǎn)企業(yè)的報(bào)表數(shù)據(jù)簡單分析得出的結(jié)論是片面的。國內(nèi)土地可以分期開發(fā)、地價(jià)可以分期支付等因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)往往有巨額的表外負(fù)債。國內(nèi)不同地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格走勢、市場需求特點(diǎn)也有差別，因此，只有對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全方位的深入了解、綜合分析，才能充分掌握企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和贏利能力。不同的房地產(chǎn)企業(yè)既可能有戰(zhàn)略的不同，也可能有區(qū)域的差別，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)分析還需要與業(yè)界同行進(jìn)行橫向比較，這樣才能對(duì)其財(cái)務(wù)狀況有更全面的認(rèn)識(shí)。
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