房地產(chǎn)策劃方案匯編15篇
為了保障事情或工作順利、圓滿進(jìn)行,預(yù)先制定方案是必不可少的,方案的內(nèi)容和形式都要圍繞著主題來(lái)展開,最終達(dá)到預(yù)期的效果和意義。方案應(yīng)該怎么制定才好呢?下面是小編為大家整理的房地產(chǎn)策劃方案,歡迎大家借鑒與參考,希望對(duì)大家有所幫助。
房地產(chǎn)策劃方案1
一、項(xiàng)目分析
天第公寓(后來(lái)在市場(chǎng)的推廣名被定義為"星期五公社"),項(xiàng)目位于上海浦東金橋地區(qū),社區(qū)僅僅2幢24F的高層,由浦房開發(fā)建造到10層就因資金短缺問(wèn)題擱置。
上海浦東金橋地區(qū)的住宅多以80年代末由于當(dāng)時(shí)市政動(dòng)遷原因建造的多層動(dòng)遷安置住宅為主,雖然生活配套設(shè)施已日趨成熟,但由于區(qū)內(nèi)人口密集,新興住宅需求量激增,因而本案周邊正在新建大批新興住宅。但相較別的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案,本案在地理位置是不占優(yōu)勢(shì)的,離區(qū)域繁華中心又遠(yuǎn),從小環(huán)境來(lái)講還是很偏僻,周邊配套還是很短缺的,加之本案的房型較老、規(guī)模較小、競(jìng)爭(zhēng)壓力大……在面對(duì)眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況下,要把這個(gè)幾年前遺留下的爛尾樓——"天第公寓"推向市場(chǎng)無(wú)疑是在打一場(chǎng)艱難的突圍戰(zhàn)。如何使產(chǎn)品在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中脫穎而出成了當(dāng)務(wù)之急。
1.市場(chǎng)情況
大環(huán)境讓人欣慰,產(chǎn)品得過(guò)爛尾炎,遭遇"十面埋伏"。
從市場(chǎng)的眼光來(lái)分析,其較為有利的是,本案位置屬于金橋、金楊新村的延伸段。東面、北面、西面即是金橋進(jìn)出口加工區(qū)、外高橋加工區(qū)及陸家嘴金融貿(mào)易區(qū),處在三大高能力消費(fèi)區(qū)之中,有充足的客源基礎(chǔ)。金橋新村作為浦東廣大市民極為熟悉老式公房區(qū)域,其存在已有十幾年的歷史,在商業(yè)配套設(shè)施方面已相當(dāng)完善,足可以滿足本區(qū)域居民的一般生活需求。對(duì)于本案來(lái)講,雖不及區(qū)域其他同質(zhì)個(gè)案便利,但步行10分鐘左右,即可共享金橋的配套設(shè)施,而本案周邊,目前上市銷售的個(gè)案,也會(huì)增加一定量體的商業(yè)用房,另外,楊高北路、巨峰路即將興建"易初蓮花"大型超市,使本案住戶生活更為便利。而楊高北路、浦興路兩條交通主干道近在咫尺,眾多公交路線和即將興建的輕軌(L4線)使本區(qū)域的交通出入暢通無(wú)阻。
然而,本項(xiàng)目是爛尾房改造,所在這區(qū)域停工多年,在周邊居民心中有一定的負(fù)面影響。本案房型也是比太太還老的一梯八戶式的蝶型建筑,有些戶型在通風(fēng)采光上會(huì)受到影響。這兩棟24F高層建筑容積率較高,得房率較低,物業(yè)管理費(fèi)較高,社區(qū)規(guī)模又小的可憐,再加上底下緊靠楊高北路的局部樓層會(huì)受到一定的噪音影響。這些都導(dǎo)致了購(gòu)房者心理認(rèn)同上的障礙。
而且金橋區(qū)域住宅需求量的增加又使眾多房產(chǎn)公司瞄準(zhǔn)了這塊風(fēng)水寶地。20xx年,周邊市場(chǎng)供應(yīng)量2500個(gè)住宅單元,共計(jì)25萬(wàn)平方米左右,整個(gè)市場(chǎng)銷售率在50%出頭(受"上海故事"量體拉動(dòng)比較嚴(yán)重),有效供應(yīng)量在12萬(wàn)平方米左右。本案推案時(shí)周邊市場(chǎng)上供應(yīng)量將近8萬(wàn)平米。
綜上所述,本案的大環(huán)境還是良好的,但項(xiàng)目自身卻有較多先天不足之處,且周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案源源推出,都為本案的銷售帶來(lái)了一定程度上的抗性。
2.客源情況
本地的、外地的、老年人、青年人一個(gè)不能少。
針對(duì)本區(qū)域當(dāng)時(shí)情形考慮,本案的客源主要由3大部分為主:
、僦苓吘用
金橋新村以及其他新村居民人口的擴(kuò)張、居住環(huán)境的改善,但又受經(jīng)濟(jì)支付能力的限制,對(duì)所購(gòu)房子的的總價(jià)極其看重,本案的出現(xiàn),對(duì)這部分客源將是極大的沖擊。這部分客源也是本案最初沖擊銷售率的得支撐。
、谑姓疬w戶
上海整個(gè)城市的大規(guī)模改造,必能吸引大量的拆遷戶入場(chǎng)。
、弁鈦(lái)工作者
上海作為人才高地,已成為中國(guó)人理想的"就業(yè)創(chuàng)業(yè)基地",而本區(qū)域的發(fā)展?jié)摿,?duì)這批客源將有極大的吸引力。
二、策劃思路
關(guān)鍵問(wèn)題是:怎樣才能做大眾情人呢?
無(wú)可辯駁,"天第公寓"的缺陷是顯而易見(jiàn)的,爛尾房、房型老、規(guī)模小、配套少,和周邊眾多新興多層建筑相比較,它根本是一個(gè)普通的不能再普通的房產(chǎn)項(xiàng)目。不過(guò)幸好,"天第公寓"還是有值得叫人安慰的優(yōu)勢(shì)的。良好的金橋大環(huán)境給了它有力地支撐,交通便捷無(wú)疑也是一大吸引力。從產(chǎn)品本身來(lái)看,亮麗的建筑立面、獨(dú)一無(wú)二的鋼結(jié)構(gòu)大堂、面面俱到的會(huì)所以及我倡議的尋找區(qū)域面積空白,將面積放到最經(jīng)濟(jì)最實(shí)惠的低總價(jià)的策略,都是和周邊項(xiàng)目有得一拼的。但是本案和其他個(gè)案一個(gè)最明顯的區(qū)別就是本案的客源層次分布廣泛。不同性別、不同年齡、不同行業(yè)、不同地區(qū)甚至是不同買房目的客源都是本項(xiàng)目力求爭(zhēng)取的對(duì)象。訴求客源的廣泛造成了訴求中心點(diǎn)的不確定性,使得做策劃時(shí)無(wú)法做到有的放矢,這是房產(chǎn)策劃的一個(gè)致命點(diǎn),客源模糊。怎樣才能使"天第公寓"成為人見(jiàn)人愛(ài)的"大眾情人"呢?做 "大眾情人"是要冒風(fēng)險(xiǎn)的,但是只要解決了這個(gè)問(wèn)題,"天第公寓"在周邊的產(chǎn)品中就是獨(dú)特的,有個(gè)性的,這就是USP策略的運(yùn)用。
怎樣使產(chǎn)品成為"大眾情人"呢?構(gòu)想這個(gè)問(wèn)題時(shí),我還是從產(chǎn)品本身開始著手。既然要使本案與競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品形成一定距離上的差異,那么必然要設(shè)法找到本產(chǎn)品本身與眾不同的亮點(diǎn)。除了在本案上專案組建議在原先爛尾的產(chǎn)品格局上,利用周邊個(gè)案的面積、功能和格局的空白,采用新的切割方法將產(chǎn)品進(jìn)行了新的面積分割和更合理的功能劃分,并且在建筑的外立面上一改爛尾樓過(guò)去的老式傳統(tǒng)手法,變得更為亮麗和新穎、現(xiàn)代,從而也就讓本案產(chǎn)品相較周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案有相當(dāng)?shù)拿娣e和總價(jià)優(yōu)勢(shì),也在新穎的外立面上給客戶一個(gè)全新的樓宇概念外,弘揚(yáng)產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn)是毋庸置疑的,關(guān)鍵在于怎樣去規(guī)避產(chǎn)品的缺點(diǎn)。老子?《道德經(jīng)》曰:禍兮福所倚,福兮禍所伏。同理,缺陷往往也可轉(zhuǎn)為為優(yōu)勢(shì)。關(guān)鍵在于,怎樣合理利用缺陷使之成為優(yōu)勢(shì)。
想要成為"大眾情人",除了產(chǎn)品的新鮮性,還需要在生活理念上從情感上真正感動(dòng)消費(fèi)者,了解他們最渴望的生活狀態(tài),觸及他們內(nèi)心深處最柔軟的地方。那么,現(xiàn)在的都市人最喜歡什么樣的生活,內(nèi)心深處又最渴望什么樣的生活呢?于是就有了下面一段概念的提煉:
"星期五公社"策劃構(gòu)想:后集體生活的概念由來(lái)。
記得大學(xué)時(shí)代,一個(gè)同學(xué)是第一個(gè)到校外租房子,因?yàn)樗X(jué)得受不了男生宿舍的嘈雜混亂,可是最近碰到他,是在一個(gè)人群很多的俱樂(lè)部里碰到他,他說(shuō)我受不了辦公樓里那種氣氛,我現(xiàn)在特別懷念大學(xué)時(shí)代,有那么多同學(xué)那么多朋友,不像現(xiàn)在的環(huán)境,辦公室簡(jiǎn)直就是伏契克寫的《絞刑架下的報(bào)告》,走過(guò)去是七步,走過(guò)來(lái)是七步,我突然發(fā)覺(jué)自己是喜歡和向往集體生活的。
星期五公社行銷由來(lái)……
70年代,公社年代。
80年代,開放年代。
90年代,自我年代。
00年代,個(gè)性年代。
今天,個(gè)性群體共存的矛盾年代!
現(xiàn)在的都市,俱樂(lè)部如鮮花,我們殷勤如蜜蜂,為什么呢?因?yàn)槲覀兛释粋(gè)集體,就像我們?cè)?jīng)特別渴望一個(gè)私人空間一樣。
我發(fā)現(xiàn)諸如俱樂(lè)不是這樣一種地方,在這里大家相聚在一起,沒(méi)有人追究你的過(guò)去,沒(méi)有人關(guān)心你的未來(lái),大家在一起可以聊天,可以一起做一件事情,依據(jù)個(gè)人的品位興趣,在這里可以重溫久違了的集體生活。
所以,我愿意把它衍生為一種社區(qū)生活,而且稱之為"后集體生活",因?yàn)檫@樣的集體是自發(fā)自愿形成的',不像大學(xué)時(shí)代或是公社年代的集體,多少帶點(diǎn)不可抗拒的色彩,喜歡這種后集體生活的人,不要誤以為他們不喜歡獨(dú)處,其實(shí)他們更喜歡強(qiáng)調(diào)生活的自我。他們是都市非主流中的非主流,他們喜歡集體,喜歡朝九晚五后聚到一塊,因?yàn)樗麄兿M谶@個(gè)后集體空間能找到他們的同類,有相似的品位,有相似的生活體驗(yàn),有相似的生活觀價(jià)值觀世界觀,然后他們可以享受到后集體生活的愉快。
在這種后集體生活中,他們?nèi)菀淄羧粘^k公室里的瑣碎,人際交往的復(fù)雜,他們可以任性地在這個(gè)空間盡情享受生活帶給他們的快樂(lè),唱唱懷舊的歌曲,敘敘工作的酸甜苦辣和人生的目前與長(zhǎng)遠(yuǎn)。當(dāng)新的太陽(yáng)升起,他們揮揮衣袖,各自又回到自己的小圈子里,后集體生活對(duì)他們來(lái)說(shuō),就像星期五的感覺(jué),能讓人想起善待自己的生活,對(duì)于他們而言,家就是能讓人可以忘掉工作或是人際壓力的地方,是可以快樂(lè)的、幸福的、輕松的、生活的地方。
這個(gè)地方對(duì)于一個(gè)在外打拼甚感朋友太少,剛結(jié)婚青年在付款條件壓力少,辦公室里小資白領(lǐng)品位相似的,更或是從知青年代走過(guò)來(lái)的人……是一種渴望,一種期待,一種這個(gè)時(shí)代輕松的懷舊,也是依依不舍的告別,告別永遠(yuǎn)過(guò)去的學(xué)生時(shí)代知青年代公社年代,那充滿理想主義充滿懷念情愫和浪漫情懷的時(shí)光。
所以我將星期五賦以"生活"的概念,公社賦以"當(dāng)代后集體"概念。
所以我把這種后集體生活的地方就叫,"星期五公社"。
注:"星期五公社"是"天第公寓"的推廣名。
就這樣,一座城市新型的后集體生活宅邸誕生了。這個(gè)嶄新的概念被我用一句很感性的語(yǔ)句表達(dá)了出來(lái),"金橋有個(gè)很生活的后集體,我們叫她"星期五公社"。這樣一句溫馨、幸福、甜蜜、輕松而又陽(yáng)光的話無(wú)疑對(duì)任何人都具有神秘感和吸引力。
所謂萬(wàn)事開頭難,既然策劃上的難點(diǎn)被突破了,接下來(lái)的事自然就好辦了。
三、銷售策略
以迅雷之勢(shì)推銷"大眾情人"。
在眾多周邊產(chǎn)品的強(qiáng)力圍攻下,我認(rèn)為本產(chǎn)品的價(jià)格應(yīng)該與周邊產(chǎn)品拉開一定距離。這樣才能吸引到潛在購(gòu)屋對(duì)象,所以,根據(jù)產(chǎn)品的格局和面積特性,我給"星期五公社"定下了低總價(jià)面向市場(chǎng)的價(jià)格策略。
我認(rèn)為,盡管本案與周邊個(gè)案有一定距離,但由于價(jià)格優(yōu)勢(shì),且量體小,上市后必然會(huì)引起消費(fèi)者的注意。所以,在短時(shí)間內(nèi)迅速出擊的銷售策略是比較正確的。
結(jié)合本區(qū)域市場(chǎng)情形以及以往操作的個(gè)案判斷,我們將以"短、平、快"的銷售策略,經(jīng)過(guò)12個(gè)月的前期準(zhǔn)備,在正式公開34個(gè)月之后,銷售率將達(dá)到7080%。
四、廣告表現(xiàn)策略
首創(chuàng)成人漫畫作為本案廣告表現(xiàn)符號(hào)。
在擬定廣告表現(xiàn)策略之前,我同樣讓專案組對(duì)市場(chǎng)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案企劃表現(xiàn)方式進(jìn)行了收集整理和歸納,我的目的是想用差異化和獨(dú)特性的指導(dǎo)思想從別人的企劃表現(xiàn)中找到自己的表現(xiàn)突破點(diǎn),先看看競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的表現(xiàn)方法:
1."青年匯":
也是由爛尾房改造,它抓住了房型小、地理位置好的特點(diǎn),目標(biāo)客源針對(duì)青年人。企劃策略以產(chǎn)品的概念炒作再加上迎合青年心理的平面包裝方式。廣告表現(xiàn)上以另類年輕為主,上市后迅速造成小房型市場(chǎng)的火爆。不可否認(rèn),"青年匯"是十分成功的。
2."藍(lán)朝部落":
也是小房型白領(lǐng)住宅,企劃策略與廣告表現(xiàn)和"青年匯"類似,難免有步落后塵的味道。
3."東方時(shí)空":
在小房型市場(chǎng)火爆時(shí)借機(jī)推出,與先前的同類個(gè)案相似,無(wú)自己的創(chuàng)新,落入了人云亦云的俗套。
4."同領(lǐng)都會(huì)":
連廣告表現(xiàn)手法都和"青年匯"極其相似,根本沒(méi)有自己的個(gè)性。
本項(xiàng)目想要做到鶴立雞群脫穎而出就必須根據(jù)自己的個(gè)性來(lái)表達(dá)自己。這不免又要談到客源的問(wèn)題了。雖然本案客源分布較為廣泛,但也并非無(wú)跡可尋。
在這里,我把客源分為這樣幾種類型:
A、迷戀金橋的老頑固——金橋當(dāng)?shù)乜?/p>
B、掉進(jìn)蜜罐的鴛鴦——熱戀的要結(jié)婚的族群
C、學(xué)會(huì)了走路的蟲——IT行業(yè)、廣告行業(yè)者
D、想占便宜的人類——新薪人類、知青、外地打工的
E、有錢有閑的尖頭鰻——投資先生
F、這個(gè)城市的主力居者——辦公族、自由職業(yè)者及自由單身族客源被細(xì)分后就不難發(fā)現(xiàn),本案最大的個(gè)性就是本案各類型的客源都有著自己不同于其他類型的個(gè)性,而每一種類型又都是我們所不能忽略的。太多的個(gè)性就成了沒(méi)有個(gè)性,怎樣解決這一點(diǎn)呢?
于是,我試圖在這些個(gè)性中發(fā)掘共性。當(dāng)我把一些產(chǎn)品的東西羅列出來(lái)時(shí),我發(fā)現(xiàn)這個(gè)產(chǎn)品其實(shí)是一個(gè)矛盾統(tǒng)一綜合體。
城市:共同的環(huán)境————新的集體
金橋:公認(rèn)的生活地————新的生活
社區(qū):共同的家 —————新的集體
大堂:共進(jìn)式 ——————集體
網(wǎng)絡(luò):共享式 ——————互動(dòng)的集體
會(huì)所:共享式——————互動(dòng)的集體
建筑:兩幢獨(dú)立—————在集體中獨(dú)立
綜合起來(lái),不就是一種個(gè)性與群體共存的矛盾的新集體生活方式嗎?包容這種新生活的產(chǎn)品可以說(shuō)在上海是第一次出現(xiàn)的,因而我們不妨稱它為"上海首座后集體生活宅邸"。
既然是生活的宅邸,那么其文案基調(diào)不妨輕松、俏皮、煽情一些,可以針對(duì)各種類型的客源分別描述他們不同的生活狀態(tài),然后再闡述不同的生活狀態(tài)與后集體生活宅邸這一概念的相互融合。設(shè)計(jì)色彩的表現(xiàn)上以輕松、活潑、穩(wěn)重為主,在矛盾中尋求統(tǒng)一。
當(dāng)50年代人聽(tīng)見(jiàn)叉鈴的聲音時(shí) ;當(dāng)60年代人聽(tīng)見(jiàn)讓我們蕩起雙漿的音樂(lè)時(shí);當(dāng)70年代人看到玻璃彈子時(shí);當(dāng)80年代人看到魂斗羅游戲時(shí)……他們會(huì)有什么樣的感觸呢?無(wú)疑,童年的美好回憶會(huì)在瞬間流淌。由此可見(jiàn),每個(gè)人對(duì)自己的童年都有著一份難以割舍的情懷,而且每個(gè)人心中都存留著一份永不泯滅的童真。不同年齡、性別的人在對(duì)童年的回憶里找到了共同的契合點(diǎn),那就是心中不泯的童真;诖,想到了成人漫畫。現(xiàn)在最流行的幾米的漫畫之所以廣受歡迎,是因?yàn)樗芄雌鹑藗儗?duì)美好生活的向往與憧憬。成人漫畫的吸引力由此可見(jiàn)一斑。因此,我決定用成人漫畫作"星期五公社"的設(shè)計(jì)符號(hào),把各個(gè)類型的客源用漫畫的形式分別量身定制的表述出來(lái)。
在上海各個(gè)已銷售或在銷售的房產(chǎn)個(gè)案中,運(yùn)用成人漫畫作為設(shè)計(jì)符號(hào)的幾乎沒(méi)有,即使有也是"拿來(lái)主義"。據(jù)我了解,目前只有復(fù)地集團(tuán)開發(fā)的"柏林春天"在報(bào)紙廣告上曾用過(guò)幾米的漫畫《地下鐵》中的場(chǎng)景。由此,我可以自豪地說(shuō),在上海用量身定制的原創(chuàng)漫畫作為廣告表現(xiàn)手法,"星期五公社"是首例。
五、媒體策略
大膽放棄報(bào)紙媒體,主打戶外媒體和現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)銷售。
如何使用最低廣告費(fèi)用,來(lái)達(dá)成最高銷售目標(biāo)是媒體策略的基本原則之一。
本案案量小,如果投入大量廣告經(jīng)費(fèi),即使達(dá)到預(yù)期效果也會(huì)造成公司銷售成本的增加。所以,我決定用不同與以往媒體策略,以達(dá)到減少公司銷售成本來(lái)提高公司利潤(rùn)的目的。
基于上述原因,我對(duì)常規(guī)的媒體策略作了一些改動(dòng),本案銷售中基本以戶外看板、公交廣告、引導(dǎo)旗來(lái)吸引客源,在現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)海報(bào)和DM并由銷售人員解說(shuō)"星期五公社"這個(gè)新概念和它所營(yíng)造的一種新生活來(lái)引起消費(fèi)者的興趣。電視媒體和報(bào)紙媒體因費(fèi)用較高,所以基本上不考慮,僅看銷售情況而定。如果在銷售時(shí)遇上阻力,才考慮用報(bào)紙媒體擴(kuò)大影響力。
六、市場(chǎng)反響
事實(shí)勝于雄辯
經(jīng)過(guò)了市場(chǎng)的考驗(yàn),事實(shí)證明本策劃案是非常成功的。在開盤當(dāng)日就有80%的房子被預(yù)訂,之后的一個(gè)多月時(shí)間里,又不斷有消費(fèi)者來(lái)電來(lái)訪,不到一個(gè)月"星期五公社"已告售罄。而"星期五公社"所提倡的后集體生活的概念也已被人們所接受并喜愛(ài)。
可以說(shuō),用不到一個(gè)月的時(shí)間去化一個(gè)不占優(yōu)勢(shì)的住宅產(chǎn)品,這在金橋地區(qū)甚至于上海都是不多見(jiàn)的,所以"星期五公社"策劃案的成功是顯而易見(jiàn)的。
產(chǎn)品形象是品牌的重要方面。良好的產(chǎn)品形象可以使企業(yè)獲得社會(huì)公眾的充分信任,進(jìn)而形成穩(wěn)定的消費(fèi)群。"星期五公社"策劃案的實(shí)施,不僅使公司第一個(gè)開發(fā)的項(xiàng)目一炮而紅,在賺取了利潤(rùn)的同時(shí)也給公司帶來(lái)了一定的品牌知名度,為公司將來(lái)的開發(fā)項(xiàng)目打下了扎實(shí)的基礎(chǔ)。八、總論
房地產(chǎn)策劃是一項(xiàng)牽涉知識(shí)面很雜的學(xué)問(wèn),它不僅僅牽涉到廣告、銷售、營(yíng)銷推廣等內(nèi)容,還涉及到房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)、客戶心理學(xué)等方方面面的內(nèi)容。一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目從初具雛形到最后推出都需要經(jīng)過(guò)周密審慎的思考。
我個(gè)人以為:作為一個(gè)策劃者,要做好一個(gè)策劃案就必須用談戀愛(ài)的心態(tài)去對(duì)待它,以對(duì)待戀人的熱情去了解這個(gè)案子,策劃者只有在愛(ài)上了自己所策劃的案子后才能夠使策劃案在市場(chǎng)上獲得成功。也就是說(shuō),策劃者要以相當(dāng)大的熱情去了解并接受策劃案,然后才能制訂出完美的策劃方案。
依據(jù)上述策劃戀愛(ài)論,我接手"星期五公社"后,就全身心地投入到項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備中,所謂市場(chǎng)情況的調(diào)查和了解只是解決了項(xiàng)目的利好、利空,也就是賣什么的問(wèn)題。搞清這個(gè)問(wèn)題后就要弄清楚東西要賣給誰(shuí)(客源)的問(wèn)題,其次也就是如何找到自己的個(gè)案的突破點(diǎn)的問(wèn)題,這個(gè)問(wèn)題是房產(chǎn)項(xiàng)目策劃中最關(guān)鍵的問(wèn)題,突破點(diǎn)找準(zhǔn)了,項(xiàng)目也就成功了一半。因此,在策劃中,我從收集整理和歸納市場(chǎng)資料和客源資料,然后找準(zhǔn)突破點(diǎn)全身心投入。
就本策劃案來(lái)看,之所以成功的最大原因就是我利用差異化和獨(dú)特性的策劃指導(dǎo)思想找準(zhǔn)了個(gè)案的突破點(diǎn),然后大膽地把項(xiàng)目的缺陷作為項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)去推廣,即客源層過(guò)于廣泛原是房產(chǎn)項(xiàng)目的致命缺陷(客源廣泛使訴求點(diǎn)過(guò)多造成無(wú)法為項(xiàng)目定位),而我卻在個(gè)性中找到了共性,并巧妙地用一個(gè)新的概念把這一矛盾統(tǒng)一起來(lái)。由于找準(zhǔn)了客源層,并很好地解決了客源層廣泛所帶來(lái)的問(wèn)題,后面所面臨的問(wèn)題也就迎刃而解了。
眾所周知,只要一個(gè)策劃案有自己的創(chuàng)新點(diǎn),那么它肯定會(huì)吸引消費(fèi)群體的眼球,因?yàn)橄M(fèi)者通常會(huì)對(duì)新鮮的東西感興趣,進(jìn)而產(chǎn)生購(gòu)買的欲望。本案就是利用這一消費(fèi)心理對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行策劃。
項(xiàng)目本身雖然沒(méi)有十分特別的地方,但我還是在平凡之中找到了特殊,利用周邊個(gè)案的面積、功能和格局的空白,采用新的切割方法將產(chǎn)品進(jìn)行了新的面積分割和更合理的功能劃分,并且在建筑的外立面上一改爛尾樓過(guò)去的老式傳統(tǒng)手法,變得更為亮麗和新穎。此為一新——產(chǎn)品設(shè)計(jì)手法新 ;為消費(fèi)者營(yíng)造了一份新的生活方式,提出了一種后集體的生活概念,此為二新——居住概念新;原創(chuàng)成人漫畫的廣告表現(xiàn)喚起了消費(fèi)者內(nèi)心對(duì)童年的美好回憶,并在情感層面上為各個(gè)類型的客源締造了十分溫馨感人的生活場(chǎng)景,此為三新——廣告表現(xiàn)新 ;本案拋開了傳統(tǒng)的媒體通路——報(bào)紙廣告,僅用戶外媒體和現(xiàn)場(chǎng)銷售的媒體策略,為公司節(jié)約了銷售成本并給公司帶來(lái)了豐厚的利潤(rùn),此為四新——媒體策略新。
抓住這四個(gè)創(chuàng)新點(diǎn),使得差異性策略和獨(dú)特性策略在樓盤行銷中很好地得到運(yùn)用,再配合了低總價(jià)的價(jià)格優(yōu)勢(shì),本策劃案在極短的時(shí)間里獲得了市場(chǎng)認(rèn)同,圓滿地完成了銷售任務(wù),也為公司市場(chǎng)美譽(yù)度的同時(shí)也為公司下一個(gè)個(gè)案的品牌提升奠定了一個(gè)很好的基礎(chǔ)。公司因?yàn)樵诖隧?xiàng)目上獲得豐厚利潤(rùn),從而將公司的開發(fā)戰(zhàn)略重點(diǎn)瞄準(zhǔn)了市場(chǎng)的爛尾樓盤盤活。
房地產(chǎn)策劃方案2
一、全員營(yíng)銷的目的和意義
全員營(yíng)銷是推動(dòng)我公司營(yíng)銷工作的重要手段,在公司內(nèi)部推動(dòng)全員營(yíng)銷其目的是通過(guò)此種形式充分發(fā)揮和調(diào)動(dòng)全體員工的`積極性,取得更好的經(jīng)濟(jì)效益,倡導(dǎo)員工愛(ài)崗敬業(yè),營(yíng)造一個(gè)團(tuán)結(jié)協(xié)作,拼搏進(jìn)取,人人促銷的工作氛圍。
二、實(shí)施辦法
1、方案采取采取“全員營(yíng)銷、多銷多得”的辦法。員工需不影響正常的本職工作。
2、適用范圍:凡是通過(guò)自公司總經(jīng)理以下員工在公司所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目購(gòu)買住宅或商鋪的,均適用本方案。(銷售部不參與此方案)
三、銷售流程
、 員工負(fù)責(zé)提供客戶所購(gòu)物業(yè)涉及的位置、戶型、面積、價(jià)位、交房日期、物業(yè)管理、違約責(zé)任等相關(guān)資料和咨詢服務(wù)。
、 員工負(fù)責(zé)督促客戶按照規(guī)定按時(shí)支付房款(訂金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭貸款及后期各項(xiàng)費(fèi)用等)。
、 員工負(fù)責(zé)帶領(lǐng)客戶到財(cái)務(wù)部繳納現(xiàn)金或辦理轉(zhuǎn)帳手續(xù),個(gè)人不得經(jīng)手現(xiàn)金。
、 合同填寫由財(cái)務(wù)部售樓管理員、經(jīng)辦員工協(xié)同客戶共同完成。售樓管理員負(fù)責(zé)對(duì)所簽訂合同進(jìn)行立卷存檔、保管。
⑤ 如需按揭貸款的客戶,由售樓管理員協(xié)助其完成貸款手續(xù)。
⑥ 經(jīng)辦員工需與客戶作好溝通,向其闡釋國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定及我公司的臨時(shí)性規(guī)定。
⑦ 以上工作完成,視為該項(xiàng)銷售工作完畢。
四、業(yè)績(jī)提成
1、按照公司規(guī)定,對(duì)不同樓號(hào)、不同形式的物業(yè)(商鋪、住宅)制定出不同的銷售提成比率。
住宅:提成比率為0.8%,商鋪提成比率為0.5%。
業(yè)績(jī)提成=合同總房?jī)r(jià)×比率
2、銷售工作完畢,經(jīng)辦員工即可到公司財(cái)務(wù)部領(lǐng)取業(yè)績(jī)提成。
五、本方案(草案)自發(fā)布之日起試行。
XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
XX 年 xx月
房地產(chǎn)策劃方案3
廣告是傳播信息的一種方式,其目的在于推銷商品、勞務(wù),影響輿論,博得社會(huì)支持,推進(jìn)一項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展等。廣告信息通過(guò)各種宣傳工具,包括報(bào)紙、雜志、電視、廣播、招貼及直接郵遞等,傳遞給它所想要吸引的觀眾或聽(tīng)眾。
一、房地產(chǎn)廣告的基調(diào)
基調(diào)是指與客源定位、產(chǎn)品定位和競(jìng)爭(zhēng)定位相符的,帶有所處地域的時(shí)尚特征,融合廣告策劃的創(chuàng)意風(fēng)格,并且貫穿于房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)和廣告實(shí)現(xiàn)始終的廣告表現(xiàn)的總體方針。
。ㄒ唬⿵V告基調(diào)根據(jù)客源定位確定
廣告是一種廣而告之的行為,廣告客體是我們要爭(zhēng)取的客戶,他們的個(gè)人情況,以及一切他們獲得信息的方法和方式,一切他們有可能獲得信息的時(shí)問(wèn)和空問(wèn),都是廣告策劃中進(jìn)行決策、明確廣告基調(diào)的重要依據(jù)。
一般而言,對(duì)于已處于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過(guò)程后期的廣告設(shè)計(jì)而言,它的目標(biāo)客源由產(chǎn)品功能和產(chǎn)品檔次確定。前者區(qū)分客戶的種類,后者區(qū)分客戶的質(zhì)量。
。ǘ⿲(duì)產(chǎn)品的理解也是確定廣告基調(diào)的重要方面
產(chǎn)品的生命力在于產(chǎn)品的特色,在為客戶服務(wù)的同時(shí),怎樣將產(chǎn)品的特色在介紹中盡可能地展現(xiàn)出來(lái),并因此權(quán)衡廣告基調(diào),是確定廣告基調(diào)的一個(gè)重要方面。
。ㄈ┓康禺a(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)情況對(duì)房地產(chǎn)廣告基調(diào)產(chǎn)生影響
根據(jù)企業(yè)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的對(duì)比情況,往往會(huì)有這樣兩種情況:一是以強(qiáng)抗強(qiáng),讓別人的廣告為我宣傳。這時(shí)候,兩者的廣告基調(diào)可能類似,但這時(shí)廣告基調(diào)的產(chǎn)品基礎(chǔ)一定要優(yōu)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。只有這樣,自己才不會(huì)被打倒,反而會(huì)借力使力,居于上風(fēng)。二是趨強(qiáng)避弱,努力做到人無(wú)我有,人有我強(qiáng)。當(dāng)面臨同樣的地區(qū),類似的產(chǎn)品,大家的廣告基調(diào)又都是很溫馨的時(shí)候,則即將推出產(chǎn)品的基調(diào)的確定,應(yīng)該是有所變化的,以突出自身的特色。
二、房地產(chǎn)廣告的訴求點(diǎn)
“所要提供的商品和服務(wù)的信息”是任何一則廣告所必不可少的內(nèi)容,具體產(chǎn)品的內(nèi)容表達(dá),總有它的主題,而這個(gè)所要表達(dá)的內(nèi)容主題,便是我們通常所說(shuō)的廣告訴求點(diǎn)。
。ㄒ唬⿵V告訴求點(diǎn)實(shí)質(zhì)上是產(chǎn)品的比較強(qiáng)項(xiàng)
現(xiàn)代商品社會(huì)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,同一個(gè)產(chǎn)品可能存在著成千上萬(wàn)個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣也不例外。這種情況的蔓延結(jié)果,便是現(xiàn)在幾乎沒(méi)有一則房地產(chǎn)廣告是僅僅要告訴客戶“我是什么”,而是更側(cè)重于表現(xiàn)“我為什么更值得你選擇”。事實(shí)證明,廣告制作也只有這樣,客戶才能被你吸引,進(jìn)一步咨詢洽談才可能進(jìn)行,最終的消費(fèi)行為才可能產(chǎn)生。
(二)最強(qiáng)的訴求點(diǎn)應(yīng)該與客戶的需求一致
房地產(chǎn)的構(gòu)成因素成百上千,每個(gè)人都可能對(duì)某個(gè)方面的情況特別關(guān)注,但大家對(duì)一些最根本因素的看法則基本上是相同的,例如地點(diǎn)、價(jià)格和戶型。同時(shí),因?yàn)閺V告總是面對(duì)主流客源的,所以這些共同點(diǎn)便成了廣告訴求的主要方向。
最有效的訴求點(diǎn)是客戶最關(guān)切的地方,同時(shí)又是自身產(chǎn)品的比較強(qiáng)項(xiàng),才能有效吸引顧客,提高廣告效果,起到促進(jìn)銷售的作用。
三、房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)作
房地產(chǎn)廣告策略的出發(fā)點(diǎn)是引起消費(fèi)者的注意和興趣、激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買欲望,并最終促使消費(fèi)者購(gòu)買房地產(chǎn)商品,因此房地產(chǎn)廣告的設(shè)計(jì)一定要易于理解、易于記憶、易于接受。要達(dá)到上述目的,必須在房地產(chǎn)廣告創(chuàng)作上下功夫。
房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì),是由廣告內(nèi)容的結(jié)構(gòu)、文字的表達(dá)以及畫面和色彩的運(yùn)用等方面組成。房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)技巧的運(yùn)用,就是為了求得對(duì)廣告簡(jiǎn)潔清晰、生動(dòng)和完整的表達(dá),使之成為吸引消費(fèi)者購(gòu)買的主要因素。
每一個(gè)房地產(chǎn)廣告作品都有一定的風(fēng)度格調(diào),這既取決于廣告制作人的業(yè)務(wù)水平和藝術(shù)表現(xiàn)手法,也取決于特定房地產(chǎn)本身的特點(diǎn),一般來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)作風(fēng)格有以下幾種類型。
。ㄒ唬┮(guī)則式風(fēng)格
這種創(chuàng)作風(fēng)格有點(diǎn)近乎公式化,在格調(diào)上比較正規(guī)、刻板。前幾年國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)廣告是采用這種方式,這種廣告對(duì)房地產(chǎn)名稱、地段、類型、價(jià)格、付款方式等進(jìn)行平鋪直敘的介紹。比如,“××小區(qū)由××房地產(chǎn)公司開發(fā),地處××中心地段,鄰××商業(yè)街,設(shè)施齊全,配套完善,房型一室一廳至三室一廳多種款式,精心設(shè)計(jì),實(shí)惠價(jià)位每平方米××元起,現(xiàn)場(chǎng)售樓處地址××,電話××”,再加一張區(qū)域位置圖和一張房型圖,這就是規(guī)則式房地產(chǎn)廣告的`基本格式。這種風(fēng)格的好處是內(nèi)容具體,介紹比較全面,缺點(diǎn)是平淡枯燥,缺乏特色,缺少吸引力。
。ǘ├硇愿谢L(fēng)格
這種風(fēng)格被廣泛運(yùn)用于房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)作。其特點(diǎn)是廣告從文字表現(xiàn)力方面打動(dòng)消費(fèi)者的情感,通過(guò)理性的感情訴求去改變消費(fèi)者態(tài)度,這要求廣告的創(chuàng)作者充分發(fā)揮語(yǔ)言文字天才,巧妙地述說(shuō)、戲劇性地顯示、繪聲繪色地描寫其房地產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)和可能給消費(fèi)者帶來(lái)的利益和好處,促使市場(chǎng)潛在需求變?yōu)榱⒓促?gòu)買行動(dòng)。具體地說(shuō)有以下幾種。
1.情景式廣告:常以房地產(chǎn)的真實(shí)情景創(chuàng)作廣告,使消費(fèi)者有設(shè)身處地的感覺(jué)。如某城市花園的電視廣告,通過(guò)對(duì)住宅區(qū)內(nèi)各項(xiàng)方便的生活設(shè)施的現(xiàn)場(chǎng)拍攝,突出了其硬件一流的特點(diǎn)。
2.誘導(dǎo)式廣告:直接從滿足消費(fèi)心理、需求心理和購(gòu)買心理來(lái)付諸廣告語(yǔ)言文字表達(dá)的。
3.證言式廣告:其特點(diǎn)是把廣告訴求的語(yǔ)言文字直接以已購(gòu)買者推薦的口氣來(lái)表達(dá)。
四、房地產(chǎn)廣告媒體
選擇廣告媒體要考慮的主要因素包括:目標(biāo)顧客的習(xí)慣——更多接觸哪種媒體;廣告內(nèi)容——需要詳細(xì)的信息資料還是一般的宣傳;費(fèi)用高低——必須考慮的一個(gè)因素。
廣告媒體大致分為印刷媒體、視聽(tīng)媒體和戶外廣告等形式。
印刷媒體信息記錄全面,具有可保存性,可多次反復(fù)閱讀,公共印刷媒體還具有可信度高、傳播面廣等特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)廣告宣傳最好使用在目標(biāo)市場(chǎng)范圍內(nèi)發(fā)行面廣的那些報(bào)紙、雜志,因?yàn)榉康禺a(chǎn)是各行各業(yè)、各家各戶都必然涉及到的資產(chǎn),所以不宜在過(guò)于專業(yè)化的報(bào)刊登載。在目前廣告鋪天蓋地的情況下,最好有專版,才能引起讀者的注意。此外,由于房地產(chǎn)的地域性很強(qiáng),所以在一定范圍內(nèi)采用其他一些印刷方式進(jìn)行宣傳也是合理可行的,如售樓書、宣傳材料等。
視聽(tīng)媒體具有主動(dòng)刺激性的特征,普及面廣,但稍縱即逝,需要查閱房地產(chǎn)有關(guān)資料時(shí),往往就無(wú)能為力了,并且費(fèi)用較高,所以我們見(jiàn)到的房地產(chǎn)視聽(tīng)廣告并不多見(jiàn),通常只在對(duì)項(xiàng)目做一般性宣傳時(shí)應(yīng)用。
戶外廣告也是可以采取的一種方式,尤其在房地產(chǎn)所在地設(shè)置戶外廣告,有時(shí)能起到不錯(cuò)的廣告效果,F(xiàn)成廣告牌也可以說(shuō)是一種特殊的戶外廣告。
房地產(chǎn)策劃方案4
為達(dá)到更佳的宣傳效果和更廣泛的認(rèn)知,本次活動(dòng)擬將晚會(huì)分為兩部分:晚會(huì)部分和酒會(huì)部分,并通過(guò)一些活動(dòng)和環(huán)節(jié)將兩部分有機(jī)地結(jié)合起來(lái)。
一、晚會(huì)內(nèi)容:
晚會(huì)以突出家的氛圍和格調(diào)為主,詮釋中秋的內(nèi)涵和底蘊(yùn),弘揚(yáng)中國(guó)傳統(tǒng)文化,觸發(fā)所有與會(huì)者的共鳴,并使其能以最快和最自然的方式融入到本次晚會(huì)當(dāng)中,使所有與會(huì)者真正體會(huì)到家的溫馨情懷。
晚會(huì)進(jìn)行當(dāng)中由xx集團(tuán)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)為xx地產(chǎn)第1000位業(yè)主授予xx榮譽(yù)員工稱號(hào)(注:具體數(shù)字可根據(jù)開發(fā)商具體情況定,既可以是整數(shù)位,也可以是第815位、第918位等與中秋有關(guān)聯(lián)的數(shù)字位)。
二、現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)環(huán)節(jié):
1、現(xiàn)場(chǎng)制作月餅
由聘請(qǐng)的廚師現(xiàn)場(chǎng)演示月餅的制作工藝和流程,由互動(dòng)業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地操作,并將制作好的月餅送與他最想送的人品嘗。
該環(huán)節(jié)主要突出家庭的一種溫馨氛圍,尤其是那些整日奔波勞碌的業(yè)主,他們很難幫助家里做什么,以這種方式表達(dá)他們的歉意,可以更深刻的讓他們體會(huì)到操持一個(gè)家的不易。
2、現(xiàn)場(chǎng)征集有關(guān)中秋的詩(shī)詞歌賦
由主持人向現(xiàn)場(chǎng)觀眾征集有關(guān)中秋的各種形式作品(例如:歌曲、詩(shī)詞等)送與他們想送的人,贈(zèng)送形式既可以是現(xiàn)場(chǎng)獻(xiàn)歌,也可以當(dāng)場(chǎng)揮毫潑墨,也可以吟誦給他們的親人聽(tīng)(看)。
該環(huán)節(jié)主要考慮在各種形式的有關(guān)中秋的作品中大多以中秋寄情來(lái)抒發(fā)一種對(duì)家和親人的思念之情,其目的是可以更加強(qiáng)化家的感覺(jué)和氛圍,體現(xiàn)以詩(shī)詠情、以詞吟情、以歌頌情的一種格調(diào)。
3、月餅的味道 家的味道
由主持人邀請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)觀眾上臺(tái)品嘗月餅,月餅分為酸、甜、苦及特殊月餅幾種。吃到酸的觀眾需現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)出他(她)在家庭生活中一件讓他(她)感到心酸的事;吃到甜的觀眾需現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)出他(她)在家庭生活中一件感到最為甜蜜的事;吃到苦的觀眾需現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)出他(她)在家庭生活中一件(段)感到最為痛苦的事(歷程);吃到特殊月餅的觀眾可當(dāng)場(chǎng)獲得開發(fā)商現(xiàn)金或物質(zhì)的'獎(jiǎng)勵(lì)。
本環(huán)節(jié)主要是讓參與者能夠和與會(huì)者去分享他們生活當(dāng)中的各種滋味,進(jìn)而達(dá)到共鳴!
4、 詞語(yǔ)置換
由主持人邀請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)觀眾上臺(tái)朗讀一篇文章,將文章中的“中秋”置換成“xx”,將“xx”置換成“中秋”。無(wú)錯(cuò)誤的參與者將得到開發(fā)商的現(xiàn)金或物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì),讀錯(cuò)者將受到一定的懲罰。
本環(huán)節(jié)以?shī)蕵?lè)為主,同時(shí)起到宣傳公司品牌形象的目的。
酒會(huì)以推廣和宣傳為主,播放一些輕柔的背景音樂(lè),同時(shí)設(shè)置部分“望月”茶座,會(huì)場(chǎng)設(shè)置業(yè)務(wù)洽談區(qū)、品茗區(qū)、月餅制作演示區(qū)、餐飲區(qū)等。其中休閑娛樂(lè)區(qū)擬邀請(qǐng)木偶戲團(tuán)、小型民樂(lè)演奏等現(xiàn)場(chǎng)助興作為酒會(huì)的一個(gè)亮點(diǎn)推出。
三、關(guān)于本次晚會(huì)節(jié)目的一些設(shè)想
晚會(huì)是以各種節(jié)目的形式來(lái)烘托中秋的節(jié)日氣氛,同時(shí)為體現(xiàn)開發(fā)商的形象,所以應(yīng)體現(xiàn)出家庭生活的溫馨、浪漫,而此處的家庭應(yīng)理解為廣義的家庭,它既指每個(gè)人的小家,也涵蓋著xx名城這個(gè)大家庭,因此所有節(jié)目應(yīng)圍繞這個(gè)主題展開,所有節(jié)目也應(yīng)為這個(gè)主題服務(wù)。
晚會(huì)應(yīng)包含演藝團(tuán)體的節(jié)目、xx企業(yè)員工節(jié)目、互動(dòng)節(jié)目及xx企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)致詞或頒獎(jiǎng)等幾個(gè)部分。
演出團(tuán)體的節(jié)目應(yīng)以格調(diào)高雅的民族類節(jié)目為主,可以包括一些民樂(lè)演奏、體現(xiàn)中秋節(jié)日氣氛的民歌等,同時(shí)可以考慮邀請(qǐng)一些專業(yè)的播音人員來(lái)現(xiàn)場(chǎng)吟誦一些反映中秋的詩(shī)詞,考慮到各年齡段業(yè)主的需求,可適當(dāng)增加一些流行時(shí)尚的元素,但該部分只能屬于陪襯和渲染氣氛,不應(yīng)喧賓奪主。為實(shí)現(xiàn)宣傳xx品牌的目的,擬采用模特現(xiàn)場(chǎng)走秀的形式來(lái)展示,模特可以穿上印有xx集團(tuán)開發(fā)的各個(gè)樓盤標(biāo)識(shí)和形象的文化衫進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)展示,以達(dá)到最佳的宣傳效果。模特既可以邀請(qǐng)專業(yè)模特,也可以考慮使用企業(yè)自己的員工來(lái)展示。
xx企業(yè)所出的節(jié)目應(yīng)體現(xiàn)出企業(yè)的風(fēng)采、員工的風(fēng)貌,同時(shí)所選節(jié)目應(yīng)突出xx集團(tuán)與業(yè)主是“一家人”和處處都是為業(yè)主考慮的一種人文關(guān)懷。
xx企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)致詞或頒獎(jiǎng)是體現(xiàn)本次活動(dòng)目的的一個(gè)重要載體,其作用是強(qiáng)化本次活動(dòng)的意義和作用,同時(shí)也通過(guò)致詞表達(dá)xx人對(duì)所有業(yè)主和潛業(yè)主的祝福和感謝。
本次晚會(huì)的一個(gè)目的是希望現(xiàn)有業(yè)主介紹其周邊親戚或朋友來(lái)購(gòu)買,但如果去過(guò)份渲染這一目的勢(shì)必會(huì)起到適得其反的作用。我公司認(rèn)為最佳的辦法是只在主持詞中體現(xiàn)這一目的,然后通過(guò)本次晚會(huì)的舉辦能讓與會(huì)觀眾能切實(shí)感到該企業(yè)的獨(dú)到之處,只有讓業(yè)主能深深感受到該企業(yè)和該樓盤的好,才能真正觸發(fā)他們的宣傳意識(shí),使這種宣傳和介紹由一種被動(dòng)行為變成一種主動(dòng)行為,將這一目的由宣傳變?yōu)闊o(wú)形,也就是“此處無(wú)聲勝有聲”,其效果才能達(dá)到最佳。
房地產(chǎn)策劃方案5
房地產(chǎn)營(yíng)銷公關(guān)策劃中公關(guān)一詞是公共關(guān)系的略語(yǔ)。“公共關(guān)系”一詞源于英文PublicRelatio,簡(jiǎn)稱PR,也可以譯作“公眾關(guān)系”。公共關(guān)系主要要素是社會(huì)組織(主體)、傳播(手段)和公眾(客體)。公關(guān)或公共關(guān)系策劃一般涵義是社會(huì)組織(政府、企業(yè)等)通過(guò)信息傳播,以一定的方式和活動(dòng)協(xié)調(diào)、發(fā)展、完善與公眾的關(guān)系。
房地產(chǎn)營(yíng)銷公關(guān)策劃和廣告策劃相比,公關(guān)策劃具有雙向溝通的特征。房地產(chǎn)廣告發(fā)布信息明確,傳播廣泛,但廣告發(fā)布者與接受者信息的反饋有一定的限制,雙向溝通有相當(dāng)?shù)淖璧K。公共關(guān)系活動(dòng)信息傳播反饋性強(qiáng),便于企業(yè)與公眾的雙向溝通,容易達(dá)成雙方的信任、諒解、默契。房地產(chǎn)營(yíng)銷公共關(guān)系中顧客是基本公眾,但還包括其他方方面面的公眾。它涉及到方方面面的關(guān)系,牽連到方方面面的利益,需要方方面面的相助。房地產(chǎn)營(yíng)銷在多維復(fù)雜的營(yíng)銷環(huán)境中應(yīng)該運(yùn)用良好的公共關(guān)系,與方方面面保持溝通,促使企業(yè)與社會(huì)公眾相互之間的理解和合作,從而使?fàn)I銷業(yè)績(jī)更上一層樓
第一節(jié)房地產(chǎn)公關(guān)策劃規(guī)則特征
一、信息傳播與雙向溝通
房地產(chǎn)營(yíng)銷公關(guān)策劃,實(shí)質(zhì)上策劃企業(yè)所要銷售的樓盤信息與公眾的傳播和雙向溝通。信息傳播可以分成信源,即信息的發(fā)布者,也就是傳者;信宿,即接受并利用信息的人,也就是受者。房地產(chǎn)營(yíng)銷公關(guān)策劃強(qiáng)調(diào)信息傳受雙方是在傳遞、反饋、交流等一系列過(guò)程中傳播獲得信息。因此,這不是一般意義上單向性信息傳遞,而是通過(guò)雙向性的信息溝通,使雙方在利益限度內(nèi)最大程度上取得理解,達(dá)成共識(shí)。
房地產(chǎn)營(yíng)銷公關(guān)策劃,主要類型有兩種。一種是單獨(dú)性的,即是為了一個(gè)或幾個(gè)單一的公關(guān)活動(dòng)進(jìn)行策劃,本章第二節(jié)闡述的就是單獨(dú)性公關(guān)活動(dòng)的“若干層面”。第二種是綜合性的,即是規(guī)模較大的,時(shí)間較長(zhǎng)的,一連串的,為同一目標(biāo)所進(jìn)行的公關(guān)活動(dòng)的組合,本章第三節(jié)闡述的就是綜合性公關(guān)活動(dòng)的實(shí)例。無(wú)論是單獨(dú)性或綜合性的公關(guān)活動(dòng)策劃,都必須符合信息傳播的有關(guān)規(guī)則。
1、信息傳播是一個(gè)有計(jì)劃的完整的過(guò)程
所謂“有計(jì)劃”,是指?jìng)鞑セ顒?dòng)必須按公關(guān)活動(dòng)的目的或目標(biāo)有步驟地進(jìn)行!巴暾,是指?jìng)鞑ミ^(guò)程必須符合傳播學(xué)的“五個(gè)W模式”。即Who(誰(shuí));SayWhat(說(shuō)什么);ThroughWhichChael(通過(guò)什么渠道);ToWhom(對(duì)誰(shuí)說(shuō)的);WithWhateffect(產(chǎn)生什么效果)。
2、信息傳播的反饋機(jī)制
信息傳播要達(dá)到雙向溝通,必須重視反饋機(jī)制的建立。反饋,這里指受者對(duì)傳者發(fā)出信息的反應(yīng)。在傳播過(guò)程中,這是一種信息的回流。傳者可以根據(jù)反饋檢驗(yàn)傳播的效果,并據(jù)此調(diào)整、充實(shí)、改進(jìn)下一步的行動(dòng)。美國(guó)學(xué)者施拉姆提出控制論傳播模式相當(dāng)重視信息傳播的反饋機(jī)制,這種模式是一種雙向的循環(huán)式運(yùn)動(dòng)過(guò)程。它與傳統(tǒng)線性傳播模式的根本區(qū)別在于:第一,它引進(jìn)了反饋機(jī)制,將反饋過(guò)程與傳受雙方的互動(dòng)過(guò)程聯(lián)系起來(lái),把傳播理解成為一種互動(dòng)的、循環(huán)往復(fù)的過(guò)程;第二,在這一循環(huán)系統(tǒng)中,反饋還對(duì)傳播系統(tǒng)及其過(guò)程,構(gòu)成一種自我調(diào)節(jié)和控制,傳受的雙方要使傳播維持、發(fā)展下去,達(dá)到一定的目的,就必須根據(jù)反饋信息,調(diào)節(jié)自身的行為,從而使整個(gè)傳播系統(tǒng)基本上始終處于良性循環(huán)的.可控狀態(tài)。
3、信息傳播信道的選擇組織
信道,指信息傳播的途徑、渠道,也就是媒介。房地產(chǎn)營(yíng)銷公關(guān)策劃信道式媒介的形式有公關(guān)廣告、房產(chǎn)展銷會(huì)、顧客聯(lián)誼會(huì)、自編樓盤通訊刊物、專題展示會(huì)、征文、研討會(huì)等。房地產(chǎn)營(yíng)銷公關(guān)策劃中信道的選擇組織實(shí)際上也是樓盤公關(guān)推廣的過(guò)程。
二、房地產(chǎn)營(yíng)銷公關(guān)策劃的基本特征
1、以長(zhǎng)遠(yuǎn)為方針
房地產(chǎn)營(yíng)銷中,企業(yè)與公眾建立良好的關(guān)系,樓盤的信息有效的在公眾中傳播反饋,樓盤最終得到顧客認(rèn)可決定購(gòu)買,所有這一切,都不是一日之功所能達(dá)到的。房地產(chǎn)營(yíng)銷公關(guān)策劃是一種持續(xù)不斷的過(guò)程,它是一種戰(zhàn)略性的長(zhǎng)期工作。成功的獲得并非一朝一夕的努力,也不是一曝十寒的推廣。
2、以真誠(chéng)為信條
房地產(chǎn)營(yíng)銷公關(guān)策劃需要奉行真誠(chéng)的信條。企業(yè)傳播樓盤的信息必須以真實(shí)為前提,企業(yè)與公眾的溝通必須以誠(chéng)懇為基礎(chǔ),任何虛假的信息傳播、任何夸大的溝通方式都會(huì)損害企業(yè)和樓盤的形象。唯有真誠(chéng),才能取信于公眾,贏得合作和認(rèn)可。
3、以互惠為原則
房地產(chǎn)營(yíng)銷公關(guān)策劃,力求形成良好的公眾關(guān)系,它不是靠血緣、地緣或空洞說(shuō)教來(lái)維持,而是以一定的利益關(guān)系為紐帶。企業(yè)在公關(guān)活動(dòng)中既要實(shí)現(xiàn)自身的目標(biāo),又要讓公眾得益,包括精神和物質(zhì)的利益。只有企業(yè)和公眾互惠互利,與公眾各方面的合作才能長(zhǎng)久圓滿。
4、以美譽(yù)為目標(biāo)
房地產(chǎn)營(yíng)銷所有的工作最終目標(biāo)指向都是為了賣樓,但就某一部分的工作來(lái)說(shuō)又有自身特定的目標(biāo)。公關(guān)策劃信息傳播和雙向溝通的主要目標(biāo)是樹立企業(yè)所推出的樓盤的美譽(yù)度,不是直接賣樓。所謂樓盤美譽(yù)度指樓盤具有良好營(yíng)銷形象普遍受到公眾的贊譽(yù)。樓盤美譽(yù)度的建立和樓盤的知名度、印象度是緊密聯(lián)系的。所謂樓盤的知名度,指樓盤在公眾中的知曉程度。樓盤的印象度指樓盤在公眾中的印象包括大致上的認(rèn)識(shí)和感受。在樓盤知名度、印象度的基礎(chǔ)上才有可能產(chǎn)生樓盤的美譽(yù)度。房地產(chǎn)營(yíng)銷公關(guān)策劃在提高擴(kuò)大樓盤知名度、印象度,特別是提升樓盤美譽(yù)度有特殊的功效,樓盤“三度”也有利于促銷。
第二節(jié)房地產(chǎn)營(yíng)銷公關(guān)策劃若干層面
一、房地產(chǎn)營(yíng)銷和媒介公共關(guān)系
媒介公共關(guān)系簡(jiǎn)稱媒介關(guān)系,指社會(huì)組織與新聞傳媒單位和新聞?dòng)浾呔庉嫷年P(guān)系。房地產(chǎn)營(yíng)銷公共關(guān)系中,媒介關(guān)系有著不可替代的特性,它傳遞信息迅速,影響面廣,威望度高,可以左右社會(huì)輿論和影響政府機(jī)構(gòu)。在歐美,新聞傳媒被看作是繼立法、司法、行政之后的“第四權(quán)力”。房地產(chǎn)營(yíng)銷務(wù)必要重視媒介關(guān)系,因?yàn)楹头康禺a(chǎn)企業(yè)其他職能部門工作相比,它是直接面向社會(huì)各界的,所以特別需要媒介關(guān)系助一臂之力。正可謂:“得之者錦上添花,失之者孤家寡人”。
怎樣建立良好的媒介關(guān)系呢?
首先,將新聞單位和新聞界人士列為必須厚待的公眾。房地產(chǎn)企業(yè)可以有計(jì)劃的邀請(qǐng)新聞界人士參觀樓盤,通報(bào)情況,但切忌以純功利主義的態(tài)度對(duì)待媒介關(guān)系?梢栽谄綍r(shí)適當(dāng)時(shí)機(jī)與新聞界人士舉辦各種聯(lián)誼活動(dòng),爭(zhēng)取理解和增進(jìn)友誼,為相互之間的合作奠定較好的基礎(chǔ)。
其次,必須掌握新聞媒介的工作特性。新聞界重視的是新聞,即新近發(fā)生的有報(bào)道價(jià)值的事與人。對(duì)于價(jià)值高的新聞,各新聞單位就會(huì)有興趣去了解、采訪和報(bào)道,甚至連續(xù)追蹤報(bào)道。不要勉強(qiáng)要求記者刊發(fā)一些純粹是樓盤軟廣告的文章。事實(shí)證明,樓盤的新聞價(jià)值越高,記者就樂(lè)于報(bào)道,讀者會(huì)用心閱讀,樓盤促銷效果也就明顯。
再次,應(yīng)當(dāng)熟悉各種媒介的特點(diǎn)和新聞體裁的形式。要有針對(duì)性的向記者提供新聞稿件或請(qǐng)記者采訪。房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷部門應(yīng)善于抓住時(shí)機(jī),從不同角度和層次發(fā)掘售樓過(guò)程中有價(jià)值的新聞。提供新聞稿件做到切題規(guī)范,回答記者提問(wèn)應(yīng)該言之有物。樓盤和營(yíng)銷新聞可能的情況下力爭(zhēng)在傳媒上早報(bào)道、在顯著位置上報(bào)道和連續(xù)報(bào)道。
房地產(chǎn)營(yíng)銷和媒介公共關(guān)系比較高的操作層面是善于“制造新聞”。
制造新聞?dòng)址Q“新聞事件”或“媒介事件”,它是指在真實(shí)發(fā)生事件的基礎(chǔ)上,經(jīng)過(guò)推動(dòng)挖掘,運(yùn)用正當(dāng)手段主動(dòng)安排籌劃具有新聞價(jià)值的事件或活動(dòng),吸引記者采訪報(bào)道。在公關(guān)史上,美國(guó)聯(lián)合碳化鈣公司總部大樓竣工的“鴿子事件”,便是制造新聞事件的一個(gè)著名例子,可以作為借鑒。
該大樓竣工之際,一群鴿子飛進(jìn)其中一間房子。公關(guān)人員關(guān)了門窗,請(qǐng)動(dòng)物保護(hù)委員會(huì)采取保護(hù)措施,公關(guān)人員通過(guò)大樓“不速之客”來(lái)臨和動(dòng)物保護(hù)舉動(dòng)為新聞?dòng)深^,吸引新聞界報(bào)道。結(jié)果,從用網(wǎng)兜捕捉第一只鴿子到三天后最后一只鴿子落網(wǎng)為止,各種報(bào)道頻繁的出現(xiàn)在報(bào)紙、廣播、電視上,聯(lián)合碳化鈣公司總部大樓竣工的消息不脛而走,名氣大振。
二、如何對(duì)待贊助活動(dòng)
房地產(chǎn)企業(yè)常常會(huì)遇到一些單位前來(lái)聯(lián)系贊助事宜,希望企業(yè)能對(duì)某些活動(dòng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)上的支持,企業(yè)和樓盤因此而得到相應(yīng)的宣傳,房地產(chǎn)企業(yè)如何對(duì)待贊助活動(dòng)呢?
贊助是房地產(chǎn)營(yíng)銷公共關(guān)系重要組成部分,有計(jì)劃有目的的贊助一些社會(huì)活動(dòng),是企業(yè)和社會(huì)公眾溝通的有效手段,既是回報(bào)社會(huì)又能擴(kuò)大企業(yè)影響傳播樓盤信息。贊助要達(dá)到一定的公關(guān)效應(yīng)關(guān)鍵是如何操作。
國(guó)外企業(yè)在提供贊助時(shí),多遵循如下原則。
第一、贊助的單位是非贏利性組織。
第二、贊助的社會(huì)活動(dòng)要有利于本企業(yè)的生存和發(fā)展。
第三、視企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況量力而行確定贊助的額度。
房地產(chǎn)企業(yè)按照國(guó)際慣例對(duì)一些社會(huì)活動(dòng)提供贊助時(shí),特別要注意以下幾個(gè)問(wèn)題。
1、選擇好贊助對(duì)象。在眾多的贊助要求中,準(zhǔn)確遴選最佳的贊助對(duì)象,是保證贊助達(dá)到預(yù)定目標(biāo)的前提。通常的贊助對(duì)象從類型上分有文化、藝術(shù)、教育、體育、公益、慈善事業(yè)等等。企業(yè)所贊助的對(duì)象,應(yīng)該是社會(huì)公眾最感興趣的活動(dòng),或者是社會(huì)公眾最樂(lè)于支持的事業(yè)而且是最需要支持的事業(yè)。否則,贊助對(duì)象被認(rèn)為有誤。選擇好贊助對(duì)象還要盡量注意企業(yè)、樓盤與贊助對(duì)象的有機(jī)聯(lián)系。
2、詳細(xì)了解贊助活動(dòng)的具體情況。企業(yè)所贊助的活動(dòng)的展開涉及到方方面面,比做常規(guī)廣告復(fù)雜得多。一些企業(yè)進(jìn)行贊助往往沒(méi)有取得相應(yīng)的效果,通常是贊助活動(dòng)展開的某些方面出現(xiàn)偏差。例如有的被贊助主辦單位把贊助錢款的一部分私自挪用或大肆揮霍,有些贊助活動(dòng)邀請(qǐng)的明星不到場(chǎng)或不自重。有一家房地產(chǎn)企業(yè)曾投入相當(dāng)資金贊助一項(xiàng)大型藝術(shù)活動(dòng)。根據(jù)主辦單位贊助條例規(guī)定被冠以“獨(dú)家贊助”的身份,但是,當(dāng)此項(xiàng)大型活動(dòng)所有工作準(zhǔn)備就緒即將揭幕的時(shí)候,一些協(xié)辦單位提出一連串問(wèn)題,主要是他們也出了錢進(jìn)行贊助,所以不存在“獨(dú)家贊助”。于是印有“獨(dú)家贊助”的海報(bào)不能張貼,宣傳冊(cè)不能發(fā)放,入場(chǎng)券不能使用,這家房地產(chǎn)企業(yè)贊助這項(xiàng)大型藝術(shù)活動(dòng)的策劃大打折扣。
3、搞好贊助活動(dòng)的宣傳。企業(yè)出資贊助某項(xiàng)活動(dòng)應(yīng)該明理所當(dāng)然有被宣傳的權(quán)力。國(guó)際商界把贊助和捐贈(zèng)區(qū)分開來(lái),前者有明顯的商業(yè)目的,尋求社會(huì)和企業(yè)的共同利益。搞好贊助活動(dòng)的宣傳要注意適用新聞大眾傳媒擴(kuò)大傳播企業(yè)信息量。國(guó)外企業(yè)贊助某些活動(dòng)用于新聞媒介的傳播費(fèi)用一般都高于直接用于活動(dòng)的經(jīng)費(fèi),并從媒介覆蓋面、公眾視聽(tīng)率等進(jìn)行測(cè)算。搞好贊助活動(dòng)的宣傳還要注意不要搞直接的促銷宣傳。房地產(chǎn)企業(yè)贊助活動(dòng)的宣傳主要是擴(kuò)展信息渠道,顯示企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感,擴(kuò)大企業(yè)和樓盤知名度、印象度、美譽(yù)度,密切客戶和潛在客戶的聯(lián)系,爭(zhēng)取軟性長(zhǎng)遠(yuǎn)的宣傳效果。
房地產(chǎn)策劃方案6
一、時(shí)間:年月日上午。
二、地點(diǎn):******售樓中心現(xiàn)場(chǎng)。
三、人員:工作人員、客戶、禮儀、主持人、貴賓等。
四、擬邀貴賓:市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、市建委、市房地產(chǎn)管理局領(lǐng)導(dǎo)、市建筑、規(guī)劃設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)人等。
五、擬邀媒體:xx電視臺(tái)、xx日?qǐng)?bào)、xx新聞臺(tái)等。
六、預(yù)定目標(biāo):對(duì)外傳達(dá)******開盤典禮的信息,顯示企業(yè)實(shí)力,擴(kuò)大******的社會(huì)知名度和美譽(yù)度,體現(xiàn)******的完美前景,促進(jìn)樓盤銷售,與此同時(shí)進(jìn)行企業(yè)社會(huì)公關(guān),樹立xx地區(qū)****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用心良好的社會(huì)形象,并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T、客戶及供應(yīng)商的關(guān)系。
七、會(huì)場(chǎng)布置:
1、主席臺(tái)區(qū):主席臺(tái)區(qū)也就是剪彩區(qū)設(shè)在售樓中心南邊,主席臺(tái)中間為主持人及貴賓講話用的立式麥克風(fēng),臺(tái)面鋪有紅色地毯,背景墻為噴繪畫面,主題為“******開盤慶典儀式”。
2、簽到處:來(lái)賓簽到處設(shè)置在主席臺(tái)北側(cè)。簽到處配有禮儀小姐。簽到處設(shè)置簽到處指示牌。
3、禮品發(fā)放區(qū):屆時(shí)也可將簽到處的桌子作為禮品發(fā)放桌。
4、貴賓休息區(qū):可放在******售樓中心現(xiàn)場(chǎng),設(shè)置沙發(fā)、茶幾飲料、水果、濕毛巾,擺放精美插花作為點(diǎn)綴。
八、開盤活動(dòng)要點(diǎn):
1、室內(nèi)外表現(xiàn)
1)彩旗(彩條)
2)在售樓處大門外道路兩旁懸掛,掛在沿街燈柱上,用以烘托熱烈的銷售氣氛。
盆景花卉
在售樓處大廳的各個(gè)角落,分別擺設(shè),以增加視覺(jué)美感、清新空氣和烘托親切氛圍。
3)氣拱門、氣球
在工地現(xiàn)場(chǎng)、市區(qū)主干道布置大型氣拱門、熱氣球、道旗,借以營(yíng)造項(xiàng)目熱烈的開工、開盤氣氛。
2、現(xiàn)場(chǎng)表演活動(dòng)資料:
1)軍樂(lè)隊(duì):用于演奏振奮人心的樂(lè)曲,作為背景音樂(lè)貫穿開盤慶典儀式的始終。
2)腰鼓隊(duì):在現(xiàn)場(chǎng)安排一支由20人組成的腰鼓隊(duì),用于迎賓和送賓,增添喜慶歡樂(lè)的氣氛。
3)舞獅活動(dòng):在儀式過(guò)程中穿插舞獅活動(dòng)表演,預(yù)示著******完美的發(fā)展前景。
3、開盤促銷活動(dòng)配合:
以“1000元當(dāng)10000元,不買房也能夠簡(jiǎn)單賺一把”為活動(dòng)宣傳主題,吸引客戶踴躍購(gòu)房,構(gòu)成讓利于客戶、開盤即旺銷的`良好公眾形象。
活動(dòng)文案如下:
為酬謝首批客戶,開發(fā)商特斥資80萬(wàn)元,于9月30日現(xiàn)場(chǎng)發(fā)售購(gòu)房VIP卡100張,并免費(fèi)贈(zèng)送抽獎(jiǎng)卡100張。購(gòu)房VIP卡每張卡統(tǒng)一售價(jià)1000元,卡面值分別為5000元、7000元、10000元三種,持卡人在購(gòu)房時(shí)可沖抵與VIP卡同等金額的房款,購(gòu)房VIP卡系無(wú)記名卡,可自由轉(zhuǎn)讓。
抽獎(jiǎng)卡獎(jiǎng)品設(shè)置為購(gòu)房券5000元10名,購(gòu)房券3000元20名、物管費(fèi)1000元30名,均可沖抵房款,品牌電飯煲20個(gè),品牌電熨斗20個(gè),中獎(jiǎng)率100%,抽獎(jiǎng)卡依現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)順序免費(fèi)贈(zèng)送。贈(zèng)完為止,以上酬賓活動(dòng)由xx市公證處全程公證。
現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)?wèi)?yīng)遵守先后順序,按現(xiàn)場(chǎng)指定的起止點(diǎn)方向排隊(duì),9月30日早上6:00開始理解排隊(duì)。
本公司將于20xx年9月30日上午8:00開始發(fā)送“排號(hào)出入卡”。
獲得“排號(hào)出入卡”后,每十人一組依次進(jìn)入營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)辦理登記、交費(fèi)取卡手續(xù)。
“購(gòu)房VIP卡”在購(gòu)房?jī)稉Q時(shí),務(wù)必與購(gòu)卡收據(jù)一并出示,方為有效。
活動(dòng)規(guī)定:參與者務(wù)必年滿18歲以上,具有完全民事行為潛力,持有效身份證明的中國(guó)公民、華僑、港澳臺(tái)同胞或外國(guó)公民(每人限購(gòu)、取卡一張)
購(gòu)房VIP卡售出不退,購(gòu)房時(shí)沖抵購(gòu)房款;不購(gòu)房或超過(guò)購(gòu)房時(shí)間期限此卡作廢,不予兌換。能夠自由轉(zhuǎn)讓,轉(zhuǎn)讓價(jià)格自定。
購(gòu)房VIP卡在購(gòu)房時(shí)憑卡面金額沖抵同等金額房款,每套房?jī)H限使用一張卡。
本次活動(dòng)對(duì)團(tuán)購(gòu)客戶無(wú)效。
4、籌備工作:
1)擬定與會(huì)人員。于月日向與會(huì)領(lǐng)導(dǎo)發(fā)出請(qǐng)柬。
2)提前準(zhǔn)備好請(qǐng)柬,并確認(rèn)來(lái)否回執(zhí)。
3)提前5天向xx氣象局獲取當(dāng)日的天氣狀況資料。
4)落實(shí)管轄范圍內(nèi)的保安指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。
5)提前6天落實(shí)指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。
6)做好活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的禮品、禮品袋
7)提前8天辦理氣球、活動(dòng)場(chǎng)地、氣拱門所需的審批。
5、來(lái)賓身份識(shí)別:來(lái)賓到場(chǎng)后,禮儀小姐為來(lái)賓佩帶胸花。貴賓由禮儀小姐指引或公司領(lǐng)導(dǎo)陪同前往貴賓休息區(qū)。
6、人員安排:
1)預(yù)設(shè)禮儀小姐10名,入口處4名,簽到處2名,會(huì)場(chǎng)區(qū)4名禮儀小姐要求統(tǒng)一著禮服。
2)工作人員15名;
3)公司工作人員30名;
九、儀式流程:
09:00-09:30所有工作人員進(jìn)場(chǎng)。包括公司主要負(fù)責(zé)人及禮儀公司負(fù)責(zé)人、各類工作人員以及表演人員。
09:30-09:50來(lái)賓陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)。貴賓到現(xiàn)場(chǎng)簽到處簽到同時(shí)發(fā)放禮品?蛻艨扇胧蹣乾F(xiàn)場(chǎng)咨詢并領(lǐng)取宣傳資料。
09:50-10:00貴賓由禮儀小姐引入會(huì)場(chǎng)。
10:00-10:08儀式開始主持人開場(chǎng)白介紹貴賓。
10:08-10:13公司總經(jīng)理xxx致歡迎詞。
10:13-10:25舞獅表演。
10:25-10:35政府領(lǐng)導(dǎo)致辭、公司投資方代表致辭。
10:35-10:50主持人邀請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)、公司領(lǐng)導(dǎo)、及建委、房管局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)為******開盤揭幕剪彩,吉慶禮花、禮炮同時(shí)升放,儀式到達(dá)高潮。
10:50-11:00主持人宣布典禮結(jié)束,來(lái)賓趕往午宴現(xiàn)場(chǎng)。
11:00客戶簽約,開盤銷售活動(dòng)正式展開。
十、媒體計(jì)劃:
1、報(bào)紙廣告
27日、28日、30日在《xx日?qǐng)?bào)》第x版刊登整版廣告,告知******開盤的信息。
2、電視廣告
xx電視臺(tái)錄制開盤錄像,制成VCD,作為開盤活動(dòng)的資料。并由xx電視臺(tái)制作新聞,報(bào)道整個(gè)開盤活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的狀況,進(jìn)一步擴(kuò)大宣傳。
3、電臺(tái)廣告
在開盤前后兩個(gè)月播出******開盤的信息。
4、印刷品廣告
樓書、海報(bào)已印制完畢,采取派員發(fā)放與夾報(bào)相結(jié)合的方式。
十一、廣告預(yù)算
1.《xx日?qǐng)?bào)》27、28、30日整版xxxxx元
2.電視臺(tái)錄制開盤錄像及新聞報(bào)道xxxx元
3.電臺(tái)廣告宣傳xxxx元
4、開盤儀式場(chǎng)地戶外廣告管理處審批xxx元
5、禮儀公司各項(xiàng)費(fèi)用xxxx元
(含舞臺(tái)、音響、舞獅隊(duì)、腰鼓隊(duì)、軍樂(lè)隊(duì)、禮儀小姐及主持人酬金)
6.氣球(開盤現(xiàn)場(chǎng)及市區(qū)主干道)xxxx元
7.鮮花盆景租賃xxxx元
共計(jì)xxxxxx元
貴州演藝策劃傳媒有限公司
貴州演藝策劃傳媒有限公司業(yè)務(wù)范圍:
1.專業(yè)文藝演出:大型演唱會(huì)、文藝晚會(huì)、電視綜藝節(jié)目制作
2.各式商務(wù)演出:公司晚會(huì)、會(huì)議演出、新年聯(lián)誼活動(dòng)
3.新聞發(fā)布會(huì)、時(shí)裝展示會(huì)、產(chǎn)品推介會(huì)及商務(wù)促銷露演
4.各種會(huì)議服務(wù)、展覽展示
5.禮儀慶典:開業(yè)慶典、周年慶典、開工奠基剪彩儀式及剪彩儀式等
房地產(chǎn)策劃方案7
一、年會(huì)主題
房地產(chǎn)公司20xx年度年終總結(jié)會(huì)
二、年會(huì)時(shí)間
20xx年12月31日下午14點(diǎn)00分至21點(diǎn)30分
會(huì)議時(shí)間:14:00——17:30
晚宴時(shí)間:18:00——21:30
三、年會(huì)地點(diǎn)西國(guó)貿(mào)酒店一層多功能宴會(huì)廳
四、年會(huì)參會(huì)人員公司全體員工(41人)
五、年會(huì)流程與安排本次年會(huì)的流程與安排包括以下兩部分
(一)年終大會(huì)議程安排
13:50全體參會(huì)員工提前到達(dá)指定會(huì)堂,按指定排座就位,等待員工大會(huì)開始;
14:00—15:30大會(huì)進(jìn)行第一項(xiàng),各部門及各項(xiàng)負(fù)責(zé)人上臺(tái)分別做年終述職報(bào)告。
15:30—15:45大會(huì)進(jìn)行第二項(xiàng),由行政人事部負(fù)責(zé)人上臺(tái)宣讀公司各部門及項(xiàng)目主要負(fù)責(zé)人人事任命決定書。
15:45—16:00大會(huì)進(jìn)行第三項(xiàng),副總經(jīng)理宣讀年度優(yōu)秀員工獲得者名單;優(yōu)秀員工上臺(tái)領(lǐng)獎(jiǎng),總經(jīng)理為優(yōu)秀員工頒發(fā)榮譽(yù)證書及獎(jiǎng)金;優(yōu)秀員工與總經(jīng)理合影留念;優(yōu)秀員工代表發(fā)表獲獎(jiǎng)感言。
16:00—17:30大會(huì)進(jìn)行第四項(xiàng),總經(jīng)理做總結(jié)性發(fā)言。
17:30大會(huì)結(jié)束,員工散會(huì)休息,酒店布置晚宴會(huì)場(chǎng)
(二)晚宴安排
18:00晚宴正式開始,晚宴主持人引導(dǎo)大家共同舉杯,祝福大家新年快樂(lè),祝愿公司的明天更加美好。(背景音樂(lè))
房地產(chǎn)策劃方案8
一、置于項(xiàng)目售樓處門口 (12條)
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二、置于項(xiàng)目附近主要道路跨街 (7條)
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房地產(chǎn)策劃方案9
一、項(xiàng)目建設(shè)說(shuō)明
空氣家苑小區(qū),是河池新空氣投資有限公司投資籌建的。該小區(qū)的籌建是為空氣集團(tuán)河池科技園的配套設(shè)施,為園區(qū)入駐企業(yè)及百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的企業(yè)提供了利于企業(yè)建設(shè)開發(fā),方便企業(yè)員工生活,改善生活條件及美化開發(fā)區(qū)環(huán)境的項(xiàng)目。
二、項(xiàng)目選擇地理位置概況
該小區(qū)位于百旺開發(fā)區(qū)內(nèi),在南新路與新建路交匯處的東南側(cè),毗鄰兩條公路旁,交通方便、地勢(shì)平坦、周圍環(huán)境優(yōu)雅。距市中心20xx多米。
三、項(xiàng)目建設(shè)市場(chǎng)的需求情況及開發(fā)策略定位
1、市場(chǎng)需求狀況
(1)、百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已進(jìn)入駐許多企業(yè),如鋼構(gòu)廠,橡膠制品廠等,目前沒(méi)有建設(shè)一定規(guī)模的、給企業(yè)提供方便條件的小區(qū)。
(2)、東江鎮(zhèn)內(nèi)沒(méi)有封閉式小區(qū)。住宅建筑規(guī)劃不太集中、建筑風(fēng)格、標(biāo)準(zhǔn)一般。
(3)、鎮(zhèn)內(nèi)較好地段新建房?jī)r(jià),目前已達(dá)到2400元/㎡。
2、開發(fā)策略定位
(1)、小區(qū)規(guī)模、規(guī)劃占地5萬(wàn)平方米以內(nèi),規(guī)劃建筑面積10萬(wàn)平方米以內(nèi)。
(2)、建筑類型:門市、住宅、車庫(kù)比例適宜,戶型面積適合市場(chǎng)需求。
(3)、建筑風(fēng)格、綠化、景觀具有特色。
(4)、較好的施工質(zhì)量。
(5)、科學(xué)的物業(yè)管理。
四、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格
1、建設(shè)規(guī)模
規(guī)劃占地:41506平方米,建筑面積:85407平方米(其中住宅建筑面積:58485平方米,商業(yè)門市:17683.98平方米,物業(yè)及車庫(kù):9013平方米),住宅戶型60-70平方米的占60%;90平方米的`占20%;50平方米的占20%,總戶數(shù)約835戶。車庫(kù)每套面積:19.8平方米,總套數(shù)約:400。
2、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格
(1)、小區(qū)規(guī)劃有創(chuàng)意、道路布局合理,要人、車分流,方便進(jìn)出。主入口為步行街,次入口為車輛出入口。
(2)、整個(gè)小區(qū)建筑風(fēng)格要高雅,建筑線條設(shè)計(jì)合理,美觀實(shí)用(尤其沿街樓面),建筑顏色搭配合諧,明朗,且有對(duì)比度。
(3)、小區(qū)的綠化、景觀園林設(shè)計(jì)有特色,觀賞性強(qiáng)。設(shè)有體育、健身場(chǎng)地及設(shè)施。
五、環(huán)境影響、風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施
1、環(huán)境影響
符合國(guó)家環(huán)境保護(hù)法律、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求。
2、風(fēng)險(xiǎn)分析
(1)、小區(qū)規(guī)劃規(guī)模較大,超過(guò)當(dāng)?shù)氐囊螅斐砷_發(fā)房屋積壓。
(2)、工地建設(shè)風(fēng)險(xiǎn),工程建設(shè)及工期是本項(xiàng)目的主要工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn),建設(shè)中招投標(biāo)的實(shí)施成功與否將直接關(guān)系到工程造價(jià)和質(zhì)量,工程如果延期將影響項(xiàng)目的資金回收。
(3)、戶型設(shè)計(jì)與市場(chǎng)需求不對(duì)接,造成房屋積壓。
(4)、周邊企業(yè)入駐數(shù)量不足,需求量不大。
3、防范措施
(1)、充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查(戶型面積需求,園區(qū)規(guī)劃綠化需求,價(jià)格需求等)。確定合理開發(fā)規(guī)模及戶型面積分類。
(2)、抓好前期規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì),使設(shè)計(jì)先進(jìn)、符合市場(chǎng)需求。
(3)、抓好施工、監(jiān)理工作,保證施工質(zhì)量及施工工期。
(4)、加強(qiáng)對(duì)園區(qū)企業(yè)的招商引資及周邊企業(yè)的調(diào)查,加速有關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)。
六、建設(shè)成本、銷售、稅金、利潤(rùn)估算
1、建設(shè)成本估算:
(1)、住宅按900元/㎡(磚混):58485×900元/㎡=52636500元。
(2)、商業(yè)建筑1200元/㎡(框架):17683.98×1200元/㎡=21220776元。
(3)、車庫(kù)、物業(yè)等1100元/㎡:車庫(kù)7922.88㎡,物業(yè)450㎡(其它640㎡),計(jì):9013×1100元/㎡=9914300元。
(4)、土地成本:270元/㎡×41568.8㎡=11223576元,單位建筑面積地成本:132.5元/㎡。
(5)、前期費(fèi):規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi):3元/㎡(含外網(wǎng)豎向),
審圖費(fèi):2元/㎡,防雷檢測(cè)費(fèi):1元/㎡,
測(cè)繪費(fèi):2.72元/㎡,質(zhì)量監(jiān)督費(fèi):1元/㎡,
環(huán)保相關(guān)費(fèi)、環(huán)保評(píng)估費(fèi)、項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告費(fèi):0.6元/㎡,
公司費(fèi)用(工資、招待費(fèi)等,計(jì)180萬(wàn)元)21.29元/㎡,
廣告費(fèi):100萬(wàn)元,即11.82元/㎡;
其它費(fèi)(暫設(shè)、圍擋、臨時(shí)道路、水、電等):65元/㎡。
土地契稅(5%):56萬(wàn)元,即6.62元/㎡,
消防管理費(fèi):2元/㎡,設(shè)計(jì)費(fèi):8元/㎡,
勘察費(fèi):1元/㎡,監(jiān)理費(fèi):6元/㎡
質(zhì)檢費(fèi):2元/㎡,
總計(jì):134.5元/㎡。
(6)、小區(qū)配套費(fèi):
、傩^(qū)道路(含照明),30元/㎡。②小區(qū)綠化景觀,15元/㎡。③小區(qū)外網(wǎng):給水10元/㎡、排水10元/㎡、雨水10元/㎡、消防20元/㎡。④小區(qū)供熱一次費(fèi):40元/㎡。小區(qū)供電:90元/㎡。(含有線電視、電話、網(wǎng)線、監(jiān)控)。消防:40元/㎡。人防:35元/㎡。
上述計(jì)300元/㎡(建筑面積)。
(7)、住宅成本計(jì):900+132.5+134.5+300=1467元/㎡,
總費(fèi):1467×58485=85797495元。
商業(yè)成本計(jì):1200+132.5+134.5+300=1767元/㎡,
總費(fèi):1767×17683.98=31247592元。
車庫(kù)成本計(jì):1100+132.5+134.5+300=1667元/㎡,
總費(fèi):1667×9013=15024671元。
總計(jì):132069758元,計(jì)6.65%貸款利息,
總計(jì):140852397元。
2、銷售估算:
(1)、住宅:按2300元/㎡×58485㎡=134515500元;
(2)、商業(yè):按3800元/㎡×17683.98㎡=67199124元;
(3)、車庫(kù):按2700元/㎡×9013㎡=24335100元;
(4)、總計(jì):226049724元。
3、利潤(rùn)估算:
(1)、銷售利潤(rùn):226049724-139201524=86848200元。
(2)、稅金:暫按下三項(xiàng)計(jì):
①營(yíng)業(yè)稅:5%
5%×226049724=11302486元。
、谒枚悾25%
25%×86848200=21712050元。
、鄢墙、教育附加稅8%:
8%×11302486=904198元。
(3)、稅后利潤(rùn):
86848200-11302486-21712050-904198=52929466元。
七、項(xiàng)目資金運(yùn)作
1、項(xiàng)目初期投資
(1)、土地費(fèi):270元/㎡×415068=1122.3萬(wàn)元
(2)、前期立項(xiàng)、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、審圖、消防審查、公司費(fèi)用、廣告費(fèi)等計(jì):420萬(wàn)。合計(jì):1542.3萬(wàn)元。
2、項(xiàng)目的融資
(1)、對(duì)工業(yè)園區(qū)已建廠房1-2#,6-11#租賃、出售。
(2)、對(duì)工業(yè)園區(qū)規(guī)劃廠區(qū)進(jìn)行租賃、出售。
(3)、尋找共同開發(fā)的合作伙伴,對(duì)方出資,我方出地,負(fù)責(zé)立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、竣工、歸檔等全方位服務(wù),達(dá)到利益雙贏。
(4)、房屋銷售過(guò)程融資。
(5)、銀行抵押貸款。
八、項(xiàng)目實(shí)施原則及建設(shè)周期
1、項(xiàng)目實(shí)施原則
(1)、嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)程序,統(tǒng)籌安排各項(xiàng)工作。
(2)、重點(diǎn)抓規(guī)劃、方案、施工圖設(shè)計(jì),做到設(shè)計(jì)合理,技術(shù)先進(jìn)。
(3)、嚴(yán)把施工質(zhì)量關(guān),質(zhì)量與進(jìn)度協(xié)調(diào)統(tǒng)一,保證質(zhì)量,按時(shí)完工,交付使用。
2、建設(shè)周期
(1)、20xx年3月20日-3月25日,地質(zhì)勘察。
(2)、20xx年2月1日-4月1日規(guī)劃、設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段。
(3)、20xx年4月1日-4月15日審圖、圖紙交底。
(4)、20xx年4月15-10月25工程施工階段,10月25日全部竣工交付使用。
九、銷售策劃
1、銷售宣傳的重點(diǎn)區(qū)域:金城江區(qū)
2、及時(shí)開展銷售宣傳,準(zhǔn)備工作(20xx年1月1日-3月1日),3月1日開始正式銷售宣傳。
3、銷售中心辦公室,內(nèi)有小區(qū)規(guī)劃圖(景觀、園林)沙盤,各種戶型沙盤展示(20xx年2月20日做完)。
4、多方位廣告宣傳
(1)、網(wǎng)上宣傳:平面效果圖、戶型圖、銷售價(jià)格及相關(guān)說(shuō)明。
(2)、通過(guò)媒體(報(bào)紙、廣播、電視),銷售宣傳冊(cè),單體廣告板,路燈廣告板宣傳。
5、與百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、金城江區(qū)協(xié)商,由金城江開往東江鎮(zhèn)、空氣家苑小區(qū)的相關(guān)公交車,在小區(qū)門前設(shè)站。
十、項(xiàng)目立項(xiàng)結(jié)論
通過(guò)以上論述,該小區(qū)建成后,能夠達(dá)到對(duì)工業(yè)園區(qū)的企業(yè)有利生產(chǎn),方便生活。能夠起到促進(jìn)中小企業(yè)入駐工業(yè)園區(qū),拉動(dòng)百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)及金城江區(qū)經(jīng)濟(jì)作用。
本項(xiàng)目在周邊企業(yè)入駐具有一定數(shù)量,且有相應(yīng)配套設(shè)施,戶型平面布局合理,戶型面積適宜,建筑風(fēng)格高雅,顏色搭配合諧,觀賞性強(qiáng)的景觀園林,優(yōu)良的施工質(zhì)量,科學(xué)的物業(yè)管理,把握好銷售市場(chǎng),其項(xiàng)目是可行的。
房地產(chǎn)策劃方案10
一、前言
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天,房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要,商鋪要想賣得好,前期的營(yíng)銷策劃必不可少,而且必須做到位。
xx商業(yè)城項(xiàng)目是xx房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè),將成為xx市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
xx商業(yè)城座落于xx市城區(qū)北部的xx廣場(chǎng)旁,是xx地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地xx平方米,根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案,項(xiàng)目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成,總建筑面積約為xx余平方米,地下車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為xx多平方米,商業(yè)裙樓建筑面積約xx平方米,塔樓建筑面積約xx余平方米。項(xiàng)目總投資約xx萬(wàn)元。
經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析,本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想,結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀,本營(yíng)銷企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷可操作性分析,從營(yíng)銷策劃的角度出發(fā),對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
二、項(xiàng)目營(yíng)銷總體策略
營(yíng)銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng),通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策略,最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值,獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn),并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷總體策略,可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”,即樹立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。
三、項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)方針
根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷策略,擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)方針如下,作為本項(xiàng)目營(yíng)銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1、樹立一個(gè)新銳概念:休閑式購(gòu)物商業(yè)。
2、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念:創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。
3、提煉一個(gè)鮮明主題:產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
4、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng):崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物”,摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束,主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體,讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境,購(gòu)物主題明確。
5、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴:本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè),力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的全新變革,避開傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng),在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。
四、銷售目標(biāo)
1、銷售(招商)目標(biāo)。
2、銷售目標(biāo)分解,根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃,進(jìn)行營(yíng)銷工作。
五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格
為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn),綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷推廣傳播要素,結(jié)合項(xiàng)目定位,確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
。ㄒ唬╉(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)。
1、入市時(shí)機(jī):根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷準(zhǔn)備,在xx年xx月份房交會(huì)期間開盤(或xx年xx月),可以抓住xx年春季房交會(huì)、xx節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮;在xx節(jié)、xx年秋季房交會(huì)、xx等重要時(shí)期掀起新的'銷售高潮。
2、入市姿態(tài):以全市乃至xx地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng),開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。
。ǘ﹥r(jià)格定位及價(jià)格策略。
1、價(jià)格定位的原則:采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2、價(jià)格定位:整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為xx元/平方米,其中起價(jià)為xx元/平方米,最高價(jià)為xx元/平方米。
3、價(jià)格策略:采取“低開高走”型平價(jià)策略,開盤后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整(略升),均價(jià)為xx元/m2,尾盤銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
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1、個(gè)性特色:“xx商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”,倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。
2、區(qū)位交通:本項(xiàng)目地處xx廣場(chǎng)旁,地段絕佳,高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑,交通便捷,是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3、增值潛力:處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域,發(fā)展前景好,購(gòu)置成本低,升值潛力大,是投資置業(yè)的首選。
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1、開盤前期:主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資,穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘,媒體主要以報(bào)紙為主,電視為輔。
2、開盤后的強(qiáng)勢(shì)推廣期:即項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的重要時(shí)期,宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主,配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3、開盤后的形象展示期:為了展示形象,以軟性深入挖掘?yàn)橹,媒介選擇主要是電視和報(bào)紙,重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動(dòng)、項(xiàng)目招商說(shuō)明會(huì)等形式。
房地產(chǎn)策劃方案11
1、產(chǎn)品的調(diào)研
只有對(duì)樓盤進(jìn)行充分的調(diào)研,才能找出了自身的弱點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn),審視產(chǎn)品,擺正了迎戰(zhàn)市場(chǎng)的恰當(dāng)位置。這樣,我們才能對(duì)癥下藥,才能在理性的基礎(chǔ)上,充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)點(diǎn),策劃才能行之有效。
。1)物業(yè)的定位;
。2)建筑、配套、價(jià)格的優(yōu)劣勢(shì)分析;
。3)目標(biāo)市場(chǎng)的分析;
。4)目標(biāo)顧客的特征、購(gòu)買行為的分析;
2、市場(chǎng)的調(diào)研
或許有人講,搞房地產(chǎn)項(xiàng)目靠的是經(jīng)驗(yàn),但須知,市場(chǎng)調(diào)研的目的是從感性的經(jīng)驗(yàn),結(jié)合不斷變化和細(xì)分的市場(chǎng)信息,提升到理性的層次,科學(xué)地對(duì)所有在規(guī)劃、推廣過(guò)程中將出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)下,閉門造車或迷信經(jīng)驗(yàn)終究是不行的。
。1)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)分析;
。2)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的界定與SWOT的分析;
。3)與目前正處于強(qiáng)銷期的樓盤比較分析;
。4)與未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)情況的分析和評(píng)估。
3、企劃的定位
定位是所有廣告行為開展的一個(gè)主題,就像一個(gè)圓心,通過(guò)項(xiàng)目的調(diào)研,制定樓盤定位,提煉USP(獨(dú)特的銷售主張),提出推廣口號(hào),使樓盤突現(xiàn)其與眾不同的銷售賣點(diǎn)。
尋找最能代表目標(biāo)顧客對(duì)家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素,以此作為廣告的基調(diào),并以藝術(shù)的方式放大,使廣告更具形象力、銷售力。
4、推廣的策略及創(chuàng)意的構(gòu)思
房地產(chǎn)廣告,有的決策者是去到哪里,做到哪里,既沒(méi)有時(shí)間安排,更沒(méi)有周期概念。當(dāng)樓盤無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)時(shí),競(jìng)爭(zhēng)顯得激烈,則手忙腳亂,怨聲載道。
房地產(chǎn)廣告必須以有效、經(jīng)濟(jì)為原則,講究策略性、計(jì)劃性
5、傳播與媒介策略的分析
有人說(shuō),廣告費(fèi)花在媒體上有一半是浪費(fèi)的。確實(shí),只有發(fā)揮好媒體的效率,才能使有限廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益,廣告公司為客戶選擇、篩選并組合媒體是為客戶實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。
整合傳播則是圍繞既定的受眾,采取全方位的立體傳播,在最短時(shí)期內(nèi)為樓盤樹立清晰的形象,并以持續(xù)一致的`形象建立品牌。
。1)不同媒體的效應(yīng)和覆蓋目標(biāo);
。2)不同種類、不同時(shí)間、不同篇幅的報(bào)紙廣告分析;
。3)不同種類、不同時(shí)間、不同篇幅的雜志廣告分析;
。4)不同電視臺(tái)、不同時(shí)段、不同欄目的電視廣告分析;
。5)不同電臺(tái)、不同時(shí)段、不同欄目的電臺(tái)廣告分析;
。6)不同地區(qū)、不同方式的夾報(bào)DM分析;
。7)戶外或其他媒體的分析;
。8)不同的媒體組合形式的分析。
6、階段性推廣總體策略
房地產(chǎn)廣告,有的決策者是想到哪里,做到哪里,既沒(méi)有時(shí)間安排, 更沒(méi)有周期概念,面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),則始終處于被動(dòng)狀態(tài), 只能嘆怨廣告無(wú)效。
規(guī)范的市場(chǎng)營(yíng)銷對(duì)樓盤的推廣是一套系統(tǒng)工程,根據(jù)市場(chǎng)反映結(jié)合施工進(jìn)度, 針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,形成一套有效、經(jīng)濟(jì)的階段性策略尤為重要。
7、階段性廣告和媒介宣傳
房地產(chǎn)階段性廣告創(chuàng)作要挖掘記憶點(diǎn)、找準(zhǔn)利益點(diǎn)、把握支持點(diǎn),以階段性目標(biāo)為指導(dǎo),全方位地實(shí)施強(qiáng)有力的廣告攻勢(shì),合理運(yùn)用戶外媒體,印刷媒體和公共傳播媒體這各具優(yōu)點(diǎn)的三套車縱橫交錯(cuò),整合傳播。
(1)廣告的重點(diǎn);
。2)廣告的主題和表現(xiàn)手法;
。3)各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作;
(4)媒體的發(fā)布形式和頻率;
(5)整合傳播的策略;
。6)媒體發(fā)布的代理。
8、階段性促銷活動(dòng)的策略
促銷的最大目的是,在一定時(shí)期內(nèi),以各種方式和工具來(lái)刺激和強(qiáng)化市場(chǎng)需求,達(dá)到銷售促進(jìn)的目的。
。1)促銷活動(dòng)的主題;
。2)促銷活動(dòng)的計(jì)劃和實(shí)施監(jiān)督;
(3)促銷活動(dòng)與銷售執(zhí)行的引導(dǎo)、建議;
。4)促銷活動(dòng)的效果評(píng)估和市場(chǎng)反映的總結(jié)。
9、階段性公共關(guān)系的策略
善于借用各種社會(huì)事件制造樓盤的新聞噱頭,并利用新聞媒介進(jìn)行報(bào)道、炒作,使樓盤得以宣傳,并能樹立獨(dú)特的形象。
10、定期廣告效果跟蹤和信息反饋
廣告效果監(jiān)測(cè)是對(duì)廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和心理效益的一項(xiàng)檢測(cè)。而市場(chǎng)反饋信息同時(shí)也對(duì)下一輪廣告行為的修正,以適應(yīng)日益變化的市場(chǎng),一條道,走到黑往往是要走死胡同的。
11、定期跟蹤競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告投放
所謂知已知彼,百戰(zhàn)不貽。在市場(chǎng)推廣中,要及時(shí)地監(jiān)測(cè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的一舉一動(dòng),對(duì)于營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)既能做到把握對(duì)手動(dòng)向,防范于未然,也能對(duì)于對(duì)手的營(yíng)銷變數(shù)能及時(shí)地反應(yīng)和應(yīng)對(duì)。
12、推廣成本預(yù)算和費(fèi)用監(jiān)控
廣告預(yù)算的每一筆精打細(xì)算,不應(yīng)該是簡(jiǎn)單地停留在對(duì)廣告項(xiàng)目的竭力削減、項(xiàng)目費(fèi)用的壓價(jià)之上,而是應(yīng)該貫穿營(yíng)銷決策的每一個(gè)步驟的始終,貫穿于廣告周期的縝密安排,貫穿于廣告主題的切實(shí)把握和廣告媒體的有效選擇之中。因?yàn)橐粋(gè)決策性的失誤,往往會(huì)抵消幾十次討價(jià)還價(jià)的全部所得
房地產(chǎn)策劃方案12
一、前言
本案是市政府繼xx、xx之后的又一重點(diǎn)、大型居民生活區(qū),整體以“全國(guó)最大的生態(tài)居住區(qū)”為統(tǒng)一的、主要的訴求點(diǎn)。一期工程擁有6塊大小與規(guī)劃均不同土地范圍,去除商業(yè)用地和沒(méi)有水域面積的地塊以外,本案最主要的競(jìng)品項(xiàng)目為3號(hào)地華夏梅江xx園。
二、推廣策劃原則
本案xx園在推廣策劃過(guò)程中我們的指導(dǎo)思想是“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”,這種體現(xiàn)了片區(qū)或區(qū)域經(jīng)濟(jì)思維神韻的做法,將隨著城市化進(jìn)程的不斷加快,給房地產(chǎn)開發(fā)提供前所未有的廣闊空間。我們理解的房地產(chǎn)推廣策劃是,不局限于某一個(gè)時(shí)期某一個(gè)樓盤的成功與否,而是放眼于一個(gè)小區(qū)樓盤發(fā)展到大的綜合社區(qū),從單一的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目到不同產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源整合,甚至期望能夠帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)版塊的開發(fā)和興旺。
我們理解并提出“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”的泛地產(chǎn)理論,說(shuō)到底是一種思維方式的變革。是在房地產(chǎn)大盤化、郊區(qū)化、復(fù)合化的摸索中總結(jié)出來(lái)的。
從微觀上講,如果是100畝的小盤子,靠一、兩個(gè)賣點(diǎn)就夠了。但如果是1000畝的大盤子怎么辦?小盤是獨(dú)奏曲,大盤是交響樂(lè)。它必須有一個(gè)主題和靈魂。因此,必須上升到泛地產(chǎn)的高度,來(lái)整合各種可以利用的資源。
從中觀層面說(shuō),今天的地產(chǎn)必將跳出單一地產(chǎn)的格局,也就是我們常說(shuō)的復(fù)合型地產(chǎn)。
從宏觀上講,但凡人類活動(dòng)、居住的建筑環(huán)境合空間,都可以納入泛地產(chǎn)的范疇,包括城市的規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)區(qū)域的開發(fā)。
在對(duì)xx園推廣策劃的考慮上,我們力求作到以上各點(diǎn),宣傳新穎、獨(dú)到,能夠充分涵蓋本案的特色與特點(diǎn),創(chuàng)造今后項(xiàng)目正式運(yùn)作、營(yíng)銷通暢的生命力。
三、具體影響梅江xx園推廣的六大因素
xx園的具體推廣受項(xiàng)目規(guī)劃、價(jià)格策略、廣告策略、銷售執(zhí)行、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和政經(jīng)環(huán)境這六大因素的左右。其中,項(xiàng)目規(guī)劃、價(jià)格策略、廣告策略和銷售執(zhí)行這四個(gè)因素應(yīng)當(dāng)是屬于我們能夠控制的營(yíng)銷組合的范疇,而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和政經(jīng)環(huán)境則是我們所不可控制的微觀環(huán)境和宏觀環(huán)境。
我們的任務(wù)就是知道應(yīng)該在哪里,應(yīng)該怎么去適當(dāng)安排營(yíng)銷組合合理的項(xiàng)目規(guī)劃、周密的價(jià)格策略、有效的廣告策略和徹底的銷售執(zhí)行,使之與不可控制的環(huán)境因素市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和政經(jīng)環(huán)境相適應(yīng)。其實(shí)這就是xx園推廣能否成功的秘訣所在。
整個(gè)推廣過(guò)程類似一個(gè)完整的戰(zhàn)役。它的第一步是市場(chǎng)調(diào)研,如同戰(zhàn)前的敵情偵察,是一切推廣行為的決策基礎(chǔ);第二步推廣策劃就是坐在司令部的決策過(guò)程,對(duì)具體操作而言,就是從項(xiàng)目規(guī)劃策略、價(jià)格策略、廣告策略和銷售策略這四個(gè)可控制方面來(lái)入手策劃;第三部是策劃執(zhí)行,其中的廣告攻勢(shì),只等于開戰(zhàn)后的飛機(jī)轟炸和炮火支援,而銷售執(zhí)行就如同士兵的沖鋒陷陣和實(shí)地占領(lǐng)。三個(gè)步驟相互配合,一氣呵成,才能完成既定的銷售目標(biāo)。
四、主要競(jìng)品物業(yè)——xx園情況簡(jiǎn)介
1、xx園開發(fā)商介紹
華夏經(jīng)濟(jì)房建設(shè)發(fā)展公司是國(guó)有一級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè),以建設(shè)社會(huì)保障性質(zhì)解困、安居住宅為主。組建7年來(lái),運(yùn)用十幾億資金開發(fā)了十多片近百萬(wàn)平方米住宅小區(qū),其中x5年開發(fā)建設(shè)的福東北里榮獲全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)稱號(hào),x7年建設(shè)開發(fā)建設(shè)的xx安華里、居華里,同時(shí)獲得全國(guó)住宅試點(diǎn)小區(qū)綜合金牌和五個(gè)單項(xiàng)一等獎(jiǎng),評(píng)為國(guó)家安居工程優(yōu)秀住宅小區(qū),榮獲中國(guó)建設(shè)工程最高獎(jiǎng)級(jí)——魯班獎(jiǎng)。公司先后獲得“天津市房地產(chǎn)開發(fā)x強(qiáng)企業(yè)”、“天津市優(yōu)秀獎(jiǎng)”、“天津市危改信得過(guò)企業(yè)”、“建行信用AAA級(jí)企業(yè)”等多項(xiàng)榮譽(yù)。
2、梅江3號(hào)地——xx園簡(jiǎn)介
xx園的7個(gè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn):
1疏密有序的園林格局;
2綠地、水面合理分布,宛在水中央;
3家庭垃圾預(yù)處理,分類袋裝,分類收集;
4建立中水利用系統(tǒng),充分利用水資源;
5熱電廠供熱,減少污染;
6提高住宅高科技含量,做到二步節(jié)能;
7健全安全防范及信息管理。
3、xx園廣告運(yùn)作
目前由獨(dú)立個(gè)人工作室代理設(shè)計(jì)、發(fā)布。
五、xx園客戶定位策略
一xx園的目標(biāo)客戶群為“新中產(chǎn)階級(jí)”
1、時(shí)代造就的"新中產(chǎn)階級(jí)"
曾幾何時(shí),在"允許一部分人先富起來(lái)"的口號(hào)聲中,經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日趨活躍,人們不在沉迷于"今宵酒醒何處?"的感覺(jué),發(fā)出了"再也不能這樣過(guò)"的吶喊。身體的成長(zhǎng)需要日久天長(zhǎng),而觀念的更新轉(zhuǎn)換只是瞬間之事。大氣候與小氣候的成熟,一大批不甘寂寞的有識(shí)之士,擺脫了束縛,通過(guò)自身的努力拼搏,向著一個(gè)新的行列前行,那就是有絕對(duì)中國(guó)特色的——"新中產(chǎn)階級(jí)"。他們除了養(yǎng)車,購(gòu)買豪宅之外,還要有足夠的時(shí)間和經(jīng)濟(jì)去追求其固有的高品質(zhì)的生活。追求精致的生活品味這便是新中產(chǎn)階級(jí)的又一大特點(diǎn)。
就中國(guó)國(guó)情現(xiàn)狀而言"新中產(chǎn)階級(jí)"的產(chǎn)生有著重要的局限性。它主要行業(yè)大致有:部分私營(yíng)企業(yè)主,流通公司,非金融機(jī)構(gòu),房地產(chǎn)開發(fā)商,三資企業(yè),還有證券經(jīng)營(yíng)者,特種行業(yè)主,以及策劃公司,文化產(chǎn)業(yè)等。這些行業(yè)經(jīng)營(yíng)起來(lái)主要運(yùn)用的是知識(shí)與頭腦,所以知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的特征就由此體現(xiàn)出來(lái)。
2、“新中產(chǎn)階級(jí)”特征
"新中產(chǎn)階級(jí)"是一個(gè)源于西方的名詞,是只屬于社會(huì)中間層次的占社會(huì)人數(shù)比例較大的那一部分人。"新中產(chǎn)階級(jí)"是整個(gè)社會(huì)的安全發(fā)展重心,他們?cè)诮?jīng)濟(jì)來(lái)源方面占有明顯優(yōu)勢(shì),大部分自己就是老板。他們沒(méi)有時(shí)間觀念,往往把工作和休息合二為一,以其獨(dú)立的姿態(tài)出現(xiàn),是我們這個(gè)社會(huì)中最能吃苦耐勞的群體。他們以自己的智慧,不計(jì)勞動(dòng)時(shí)間,不辭辛勞地做別人不做也做不了的事情。他們大都具有堅(jiān)強(qiáng)的毅力,所以才能飛快地發(fā)展起來(lái)。他們大都白手起家,他們的`富裕生活xx年房地產(chǎn)推廣活動(dòng)策劃方案都是靠自己努力奮斗而得到的。
他們具有強(qiáng)烈的自信心,相信自己所做的絕對(duì)能成功,便是他們的信條。生活講究,追求品味,但也不輕易消費(fèi),有時(shí)甚至還不愿向外公開自己的財(cái)產(chǎn)也是他們的特征之一。同時(shí),敢于投資,將所得的錢用于擴(kuò)大再生產(chǎn),以期獲得更多的利潤(rùn)。
"新中產(chǎn)階級(jí)"并不是都智商及高,但是他們善于理財(cái),他們所選擇的投資大多是安全性高,獲利較大的項(xiàng)目。追求成功,追求財(cái)富的腳步永不停止,更是"新中產(chǎn)階級(jí)"的顯著特點(diǎn)。
3、“新中產(chǎn)階級(jí)”的具體表象
第一組,經(jīng)濟(jì)問(wèn)題:
1、有公文包專門存放動(dòng)產(chǎn)票據(jù),如股票認(rèn)購(gòu)協(xié)議書
2、至少請(qǐng)一人幫做家務(wù),如清潔女傭或帶小孩的
3、住所至少一處以上
4、有至少一部車
第二組,社會(huì)問(wèn)題:
1、每周至少兩次在外享用晚餐
2、可能有家庭成員是外國(guó)公民
3、組織過(guò)x人以上的聚會(huì)或晚宴
4、認(rèn)識(shí)公眾人物,如藝術(shù)家、大老板和政客
5、常跟朋友一起外出度假
第三組,文化問(wèn)題:
1、名校畢業(yè)或有博士學(xué)位
2、會(huì)至少兩種語(yǔ)言
3、定期參觀博物館
4、每月至少光顧一次音樂(lè)會(huì)、芭蕾或歌劇表演
5、收藏藝術(shù)品,或古董
第四組,特征問(wèn)題:
1、是俱樂(lè)部成員
2、去過(guò)國(guó)內(nèi)大部分地區(qū)
3、每年因工作之故長(zhǎng)途飛行5次以上
4、曾被邀至大眾媒體(電視、廣播或報(bào)刊)表達(dá)看法
5。每年個(gè)人捐款達(dá)1000元以上
二針對(duì)xx園的目標(biāo)客戶群聘請(qǐng)形象符合的品牌形象代言人
由于“新中產(chǎn)階級(jí)”這個(gè)目標(biāo)定位群的特殊性與“新概念”性,我們建議在今后順馳梅江xx園的宣傳推廣中聘請(qǐng)儀態(tài)、氣質(zhì)、形象與“新中產(chǎn)階級(jí)”能夠有機(jī)融合的品牌形象代言人。
聘請(qǐng)品牌形象代言人在xx園宣傳推廣中的作用
1、能夠與大多數(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生有效的區(qū)別。
聘請(qǐng)一個(gè)項(xiàng)目的品牌形象代言人,在如今大多數(shù)的產(chǎn)品宣傳中被廣泛運(yùn)用,對(duì)于品牌代言人所帶言的產(chǎn)品,人們的認(rèn)知程度日益增高。但單就房地產(chǎn)項(xiàng)目而言,聘請(qǐng)品牌代言人的案例很少,目前已知周邊地區(qū)物業(yè)聘請(qǐng)形象代言人的有北京的御景園程峻,天津的世紀(jì)花園葛優(yōu),均屬高檔一流物業(yè)世紀(jì)花園在當(dāng)時(shí)天津的樓市中如此定位。雖然這兩個(gè)項(xiàng)目對(duì)品牌代言人的挖掘并不深入,但此種方式的宣傳推廣行為仍然為這兩個(gè)項(xiàng)目贏得了廣泛的知名度和銷售業(yè)績(jī)。2、能夠?qū)⑽覀兯麄鞯闹黝}充分的表達(dá)
由于品牌形象代言人屬于客戶定位群中最具有代表性的個(gè)體,所以他能夠準(zhǔn)確、直觀的將項(xiàng)目的精髓以個(gè)體的形式展現(xiàn)在人們的面前。
品牌形象代言人的選擇
有鑒于xx園項(xiàng)目的客戶定位群,建議在品牌代言人的選擇上考慮著名電影、電視表演藝術(shù)家陳道明或濮存晰,陳道明的宣傳效果較之濮存晰更有代表性。
陳道明的在影視作品中的形象已經(jīng)被大多數(shù)人所接受。他的形象多為中國(guó)的民族資本家、企業(yè)家和有形象、有氣質(zhì)的高級(jí)知識(shí)分子;痉稀靶轮挟a(chǎn)階級(jí)”的外在形象。且陳的商業(yè)形象沒(méi)有被完全的開發(fā),品牌形象記憶度相對(duì)專注。
附:關(guān)于梅江xx園客戶定位選擇的建議
如今天津的房地產(chǎn)已經(jīng)從淺海區(qū)進(jìn)入了深海區(qū),房地產(chǎn)策劃也從早期的經(jīng)驗(yàn)主義、偶然階段走向了今天的分工越來(lái)越細(xì),手段越來(lái)越高。因此只有作到正確的市場(chǎng)定位,房地產(chǎn)在進(jìn)行銷售宣傳時(shí)才有可能最有效的針對(duì)目標(biāo)客戶群體,以促進(jìn)銷售的順利進(jìn)行。
目前天津市大多數(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,在開盤前的準(zhǔn)備階段都會(huì)對(duì)自己的項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)定位和客戶群體定位。這些定位或者是由開發(fā)商決定的,或者是由廣告代理公司提出的,但結(jié)果都是一樣的:就是其得出得結(jié)論都未經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的市場(chǎng)調(diào)研和客戶考察。
在天津市的房地產(chǎn)市場(chǎng)中還沒(méi)有建立起完善、科學(xué)的,能夠涵蓋天津房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系、市場(chǎng)飽和度、潛在客戶數(shù)量、客戶購(gòu)買能力的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告和記錄。盲目的市場(chǎng)定位、客戶群定位所以造成了大多數(shù)項(xiàng)目的滯銷和千篇一律。
我們起初接手順馳世紀(jì)城時(shí),也曾經(jīng)苦于沒(méi)有這方面的資料。后來(lái)經(jīng)過(guò)對(duì)世紀(jì)城現(xiàn)有業(yè)主的調(diào)查了解,才將世紀(jì)城的客戶購(gòu)買群體定在了“H”一族身上。這種“H”的定位基本準(zhǔn)確。但隨著世紀(jì)城銷售的不斷深入,僅僅“H”的概念已經(jīng)略顯粗糙,這就要求我們制定出進(jìn)一步更加詳細(xì)的客戶購(gòu)買群體的分析,充實(shí)進(jìn)“H”的基本概念之中。但如果沒(méi)有真實(shí)、有效的市場(chǎng)調(diào)研情況報(bào)告,那么即將提出的“H”概念拓展定位仍然會(huì)與市場(chǎng)的真正需要相脫節(jié)。
同理,xx園經(jīng)過(guò)進(jìn)一年的運(yùn)作已經(jīng)進(jìn)入開盤前的沖刺階段,正確、嚴(yán)謹(jǐn)、有理有力的市場(chǎng)定位和客戶群體定位也正是這個(gè)項(xiàng)目目前的當(dāng)務(wù)所急。有了明確的市場(chǎng)定位和目標(biāo)客戶群體定位,才能順利的尋找到項(xiàng)目開盤的訴求切入點(diǎn)和項(xiàng)目今后的發(fā)展增長(zhǎng)點(diǎn)。
所以,本公司建議,由我們雙方公司及相關(guān)的第三方共同合作,在一個(gè)相對(duì)較短的時(shí)期內(nèi),對(duì)天津的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行一次完善、精確的市場(chǎng)調(diào)查,以求達(dá)成我們雙方合作的共同利益。合作詳情具體商議
、項(xiàng)目規(guī)劃策略
梅江生態(tài)居住區(qū)作為天津市政府繼xx和xx之后的更大手筆,始終為天津市民所關(guān)注。而梅江所處的地理位置也日益被人們所認(rèn)可,并存在著無(wú)限的升值潛力,但是作為項(xiàng)目的地點(diǎn)是不可變更的,規(guī)劃設(shè)計(jì)好的外檐、房型等細(xì)節(jié)是不可變更的,項(xiàng)目規(guī)劃的核心是理念開發(fā)。就像一部交響樂(lè)不能沒(méi)有主題,xx園的推廣不能沒(méi)有靈魂。我們把這個(gè)尋找靈魂的過(guò)程稱做理念開發(fā)。一旦這個(gè)理念確立,整個(gè)推廣過(guò)程都必須圍繞它進(jìn)行,這種理念創(chuàng)新在于適度超前的把握人們所追求的各種新的生活方式和思想潮流,然后量身定造、消化、提純,形成統(tǒng)帥全局的主題思想,并把它滲透、融合、演繹在xx園的整個(gè)具體推廣策劃中。
房地產(chǎn)策劃方案13
一、策劃緣起
東部旅游節(jié)日在即,全城熱銷海岸生活
7月22日,在省文化廳和市區(qū)政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術(shù)花會(huì)暨廣東省少兒藝術(shù)節(jié)”即將召開,在“東部旅游文化節(jié)”同時(shí)開幕的喜人背景下,的旅游旺季和置業(yè)高潮已經(jīng)到來(lái)。隨著萬(wàn)科東海岸和心海伽藍(lán)的陸續(xù)開盤,東部家居生活不斷朝著海岸新時(shí)尚升級(jí)。云深處悄悄入伙等好消息啟發(fā)人們,需要宣傳,需要更加時(shí)尚的海風(fēng)吹拂。
二、合作優(yōu)勢(shì)
《周刊》,先鋒時(shí)尚為東部海岸生活沖浪領(lǐng)航
同是7月22日,全球時(shí)尚生活資訊,白領(lǐng)精英讀本《周刊》正式創(chuàng)刊!犊肥鞘泄_發(fā)行的全彩色銅版紙印刷、在深莞兩地同時(shí)發(fā)行、直投的第一張周報(bào),經(jīng)過(guò)7月8日試刊后,受到讀者和業(yè)內(nèi)外一致好評(píng)。證明這一獨(dú)特嶄新媒體深受市場(chǎng)歡迎。用精美的圖片、優(yōu)美的文字、精確的策劃,《周刊》為生活傳遞信息。
三、媒體互動(dòng)
《周刊》與分眾液晶電視互動(dòng),開創(chuàng)最新傳媒模式
為了充分傳達(dá)東部海岸生活氣息,更加準(zhǔn)確鎖定白領(lǐng)、金領(lǐng)人士置業(yè),《周刊》與名震全國(guó)的分眾傳媒機(jī)構(gòu)聯(lián)手,在遍布、東莞的高檔寫字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開辟液晶電視廣告。凡在《周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的`客戶都將同時(shí)得到分眾傳媒贈(zèng)送的滾動(dòng)播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告,產(chǎn)生更為廣泛的傳播效果,達(dá)到其它任何媒體無(wú)法做到的事半功倍之效。
四、報(bào)道方法
全景描繪生活,為置業(yè)東部展示立體畫卷
1、介紹簡(jiǎn)史:概括山海,幾年巨變
2、描述旅游東部:處處美景處處家的環(huán)境
3、譜寫豪宅頌歌:聆聽(tīng)海、山無(wú)與倫比的天籟
4、展示成熟配套:記錄時(shí)尚小鎮(zhèn)故事
5、圖說(shuō)東方夏威夷:動(dòng)感都市的社區(qū)廣告
五、其他配合
全面互動(dòng),《周刊》期待合作
1、采訪國(guó)土局、交易中心領(lǐng)導(dǎo)介紹規(guī)劃與發(fā)展藍(lán)圖
2、組織看樓專車免費(fèi)服務(wù)
3、贈(zèng)送老板、總經(jīng)理專訪文章
4、請(qǐng)中介公司、專家暢談置業(yè)的多重優(yōu)勢(shì)
5、其他合作另行協(xié)商
房地產(chǎn)策劃方案14
活動(dòng)設(shè)想:
1、如何沖出重圍,一枝獨(dú)秀
今年房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入酷烈階段,其特點(diǎn)是樓盤的“同質(zhì)化”十分嚴(yán)重,即:同樣地段(有的競(jìng)爭(zhēng)雙方僅一路之隔),同樣檔次(其規(guī)模與內(nèi)部配置相近),同樣規(guī)劃(環(huán)境規(guī)劃無(wú)突出差別),同樣價(jià)格(價(jià)格不能形成極具優(yōu)勢(shì)的差異)。如何在眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中脫穎而出,成為發(fā)展商和廣告公司共同的課題。其解決方式有二:
一,在物業(yè)本身創(chuàng)造與眾不同的特點(diǎn),可與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手明顯區(qū)別;
二,在外包裝上為物業(yè)塑造鮮明的形象,以增強(qiáng)記憶度,與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相區(qū)別。
2、活動(dòng)宣傳效果更佳
綜合目前京城樓市的推盤手法與現(xiàn)狀來(lái)看,由于今年樓市的異;鸨_盤項(xiàng)目劇增,使得房產(chǎn)類信息亦大幅增長(zhǎng)。各廣告公司也是竭盡全力將房地產(chǎn)類廣告制作得美倫美奐,但因信息過(guò)多,受眾的注意力分散,硬性廣告的效果往往不如一些可使受眾直接參與的活動(dòng)效果更好,因?yàn)榛顒?dòng)會(huì)使人們更為自然和主動(dòng)的接受信息。
3、確定令人關(guān)注的活動(dòng)主題
舉辦活動(dòng)不難,各開發(fā)商和銷售公司也在積極開展這方面的工作。但問(wèn)題是如何確立活動(dòng)主題,使得這個(gè)活動(dòng)能達(dá)到自我宣傳而受人關(guān)注,自我炒作而不惹反感的`目的。這里,關(guān)鍵在于活動(dòng)主題應(yīng)該是人們關(guān)注的熱點(diǎn)話題,而這個(gè)熱點(diǎn)話題又能與物業(yè)自然結(jié)合為一體,使人們?cè)诓蛔杂X(jué)中接受產(chǎn)品信息。
4、一個(gè)絕妙的設(shè)想
新起點(diǎn)位于中關(guān)村,其業(yè)主今后的生活與發(fā)展則必定與中關(guān)村緊密相聯(lián),而人們也必定會(huì)十分關(guān)注中關(guān)村未來(lái)的發(fā)展前景。就新起點(diǎn)自身而言,也極希望今后成為中關(guān)村的地標(biāo)性物業(yè)。如何才能實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)?
設(shè)想:首先宣布在新起點(diǎn)內(nèi)投巨資建造一個(gè)中關(guān)村微縮景點(diǎn),為中關(guān)村增添一處人文景觀,這一消息必將吸引全市乃至全國(guó)的注意,同時(shí)這種人文景觀的建設(shè),特別是在中關(guān)村這個(gè)敏感地帶,也一定會(huì)成為媒體關(guān)注與炒作的絕佳題材。
房地產(chǎn)策劃方案15
一、 太原樓市分析
個(gè)性化、形象化競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,將成為太原市地產(chǎn)發(fā)展的潮流。物業(yè)項(xiàng)目要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績(jī),就必須把握時(shí)機(jī),盡竭利用自身的個(gè)性資本和雄渾的勢(shì)力,把自身打造成極富個(gè)性和口碑,擁有良好公眾形象的樓盤。
二、項(xiàng)目物業(yè)概述(略)
三、項(xiàng)目物業(yè)的優(yōu)勢(shì)與不足
優(yōu)勢(shì):
1、 位置優(yōu)越,交通便捷
位置優(yōu)越:處于北城區(qū)的成熟社區(qū)之中心;徒步3分鐘即可到達(dá)酒店、食府、劇院、商場(chǎng)、超市等社區(qū)設(shè)施一應(yīng)俱全。
交通便捷: 公共交通比較便捷,有三趟公交線路途徑本案
2、區(qū)內(nèi)康體、娛樂(lè)、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全
室外設(shè)施:活動(dòng)廣場(chǎng)、小區(qū)幼兒園、醫(yī)院、購(gòu)物廣場(chǎng)、籃球場(chǎng)
室內(nèi)設(shè)施:桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊
3、小戶型
2房2廳、3房2廳,面積68.79--106.92平方米之間的'小戶型,以及提供菜單式裝修,對(duì)于事業(yè)有成、家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、時(shí)尚、享受的目標(biāo)購(gòu)房群極具吸引力。
不足:
1、環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀
環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀,不利于引發(fā)目標(biāo)購(gòu)房群興趣;不利于提升HS花園在公眾中的知名度、美譽(yù)度和造成記憶;同時(shí)也不利于滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽(yù)感。(現(xiàn)代住宅不僅要滿足居住的需要,還要滿足居住者特殊的心理需求)
2、物業(yè)管理缺乏特色服務(wù)
物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標(biāo)購(gòu)房群的職業(yè)特點(diǎn)和實(shí)際需求(事業(yè)有成、時(shí)尚、享受)開展特色服務(wù),使HS花園在服務(wù)方面缺乏了應(yīng)有的個(gè)性和吸引力。
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