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分享便利店店鋪的環(huán)境與選址技巧
店鋪開發(fā)的成功與否，其中的商團(tuán)調(diào)查與店址評估，占有十分重要的地位。
一.商圈確定
通過商圈調(diào)查，可以預(yù)估便利店座落地點(diǎn)，可能交易范圍內(nèi)的住戶數(shù)、消費(fèi)水準(zhǔn)、流動人口量、營業(yè)額;通過實地評估，就店鋪地理位置的便利性、人的動線與流量、車的動線與流量、接近性、視覺效果等，判斷該點(diǎn)是否適合開店，這樣才不致因為盲從而貿(mào)然開店，得不償失。
商圈的意義及其重要性
商圈，意指在便利店坐落的地點(diǎn)所能夠交易的范圍、規(guī)模。例如徒步區(qū)的店可能是方圓300米，鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)則可能是方圓1000米(購物不方便、缺乏競爭等因素)，視具體狀況而定。故商圖的選擇必須謹(jǐn)慎，且要調(diào)查清楚，方能開創(chuàng)自我的生存空間。
一般而言，涵蓋面越大，表示商圈愈大，但實際上，在預(yù)開設(shè)店的周圍一定有競爭店，經(jīng)營業(yè)績將會被競爭者所瓜分，所以對商圈的評估，并非一成不變，事實上是充滿了變數(shù)，評估時必須面面俱到。 經(jīng)營一家成功的便利店，其所需要的條件很多，不過，商圈好壞對營運(yùn)成功的影響力，可說是關(guān)鍵，因為地點(diǎn)好壞直接影響便利店營運(yùn)的成功率，達(dá)60%。因此如何選擇一個好的商圈，對便利店日后的經(jīng)營發(fā)展，有很大的影響。
商圈的類別
商圈的變化，時時牽動著業(yè)績的發(fā)展，因此在開店時，商圈的設(shè)定異常重要。
1.商圈設(shè)定分類
商圈的設(shè)定大致上可分為兩種型態(tài)。
(1)徒步為主的商圈。徒步為主的商圈，例如商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)等，以店為中心，半徑約300米，以走得到且快速方便為主。
(2)車輛動線為主體的商圈，例如交叉路口附近及郊外主干路上，此種商困大多設(shè)置于郊外或下斑路線上，有方便的停車空間及良好的視覺效果，可滿足流動車輛所需的商品。
2.商困以區(qū)域大小的分類
以區(qū)域的大小加以分類，則有下列幾種型態(tài)。
(1)鄰近中心型。其商困的設(shè)定大約在半徑200—500米左右，即徒步商圈，此類型商圈分布在每個地區(qū)人口較密集的地方或商業(yè)集中地。
(2)地區(qū)中心型。其商團(tuán)的設(shè)定一般在半徑1千米，人們稱之為生活商圈。
(3)大地區(qū)中心型。此為地區(qū)中心更廣的商圈。
(4)副都市型。通常指公共汽車路線集結(jié)的地方，可以轉(zhuǎn)換車，而形成交通集會地。
(5)都市型。商圈可涵蓋的范圍，可能是整個都市的四周，其交通流或人潮流的層面，可能來自四面八方。
商圈的特性商圈的特性
若依通常的習(xí)慣，常將實地環(huán)境分成下列幾種。
1.住宅區(qū)
住宅區(qū)內(nèi)的戶數(shù)基本上須達(dá)10佃戶左右，如以1戶4人來計算，則人數(shù)將達(dá)4000人左右。
2.教育區(qū)
教育區(qū)及附近有大、中、小學(xué)等學(xué)校，其中以私立學(xué)校較為理想，因其學(xué)生大多比較有錢，消費(fèi)層次比較高。當(dāng)然，也不能忽視補(bǔ)習(xí)班，補(bǔ)習(xí)班的集中區(qū)將更理想。
3.辦公區(qū)
辦公區(qū)指辦公大樓林立的地區(qū)，一棟辦公大樓內(nèi)的員工人數(shù)可能超過一二干人，尤其辦公大樓內(nèi)的上班族外食比例非常高。
4.商業(yè)區(qū)
業(yè)區(qū)指商業(yè)行為集中的地方，由于過路客的增加，形成各種商店聚集之處。
5.娛樂區(qū)
娛樂區(qū)指以休聞消費(fèi)為主的商圈，通常玩樂之后，需要補(bǔ)充體力。
由上述不難發(fā)現(xiàn)，住宅區(qū)的顧客群較為穩(wěn)定，而且一般性的消費(fèi)、業(yè)績也較固定，如再加上交通主動脈的配合，因為增加部分的外來客，將使該區(qū)的業(yè)績有上升的可能。
商圈店址調(diào)查要點(diǎn)與評估
店址選擇的好壞，在開店戰(zhàn)略中是至關(guān)重要的。
失敗店的主要因素有以下三點(diǎn)：
(1)地點(diǎn)選擇失敗;
(2)不熟練的評估人員致使調(diào)查的資料與判斷不準(zhǔn);
(3)許多連鎖本部為了達(dá)到開店數(shù)量的目標(biāo)而開店，因此產(chǎn)生了許多失敗店。
由上述因素可以發(fā)現(xiàn)，商圈實地調(diào)查及評估準(zhǔn)確是十分重要的。大體而言，便利店在開店之前，對于實地調(diào)查作業(yè)應(yīng)精心細(xì)致。如考慮設(shè)店出人的人口流量多少、附近有幾家同類店或不同類店、其營業(yè)情形如何、商品的內(nèi)容如何、價位的高低等，均是衡量的重點(diǎn)。
1.商圈實地調(diào)查的要點(diǎn)
(1)開店地點(diǎn)周圍住戶的情形，亦即所謂的居民居住條件，其范圍有以下幾類。
�、僮≌姆N類：
A.單身住宅;
B.普通小區(qū)住宅(分大、中型);
C.它;公寓(分電梯大樓、普通公寓);
D.高級住宅區(qū)。
以上的住宅種類都適于開設(shè)便利店，但貧民區(qū)、老人住宅區(qū)，則不太適合。
②住戶的構(gòu)成。便利店的客戶群以10—30歲的青壯年為主，單身男女尤其重要。如以職業(yè)類別來看，司機(jī)、工廠上班者，藍(lán)領(lǐng)及白領(lǐng)階層以及服務(wù)業(yè)人員，都是比較理想的對象。
(2)商團(tuán)內(nèi)有助于便利店設(shè)立的設(shè)施，有下列幾種：
�、僦行⌒推髽I(yè)(內(nèi)部沒有餐廳);
�、谥写笮歪t(yī)院;
③大學(xué)、專科及高中職校;
�、�24小時的大、中型工廠(三班制);
�、菹狸牎⒕炀�、市政府;
⑥公園及廣場;
�、哕囌靖浇�;
�、啻笮图凶≌瑓^(qū);
⑨其他。
(3)商困未來發(fā)展的具體考慮如下：
�、俚貐^(qū)內(nèi)人口及戶數(shù)的增加;
�、谛略O(shè)車站的計劃;
�、蹖W(xué)校的建設(shè)計劃;
�、荞R路新設(shè)、增設(shè)及拓寬計劃;
�、菪^(qū)住宅的興建計劃。
(4)商國內(nèi)的競爭性。商圈內(nèi)的競爭性，指的是區(qū)城內(nèi)有大型店、同類店或商業(yè)聚集較多時，要先確定是否還有設(shè)店的空間。
2.評估
評估對便利店的成敗關(guān)系很大。一般而言，評估是開店前必要的工作，以國內(nèi)而言，大多是靠有經(jīng)驗的人員的經(jīng)驗來論定，因此評估的結(jié)果可能各不一樣。不過普遍來說，調(diào)查經(jīng)驗豐富的老手，比起剛加入評估作業(yè)的新人，其評估的結(jié)果的準(zhǔn)確度優(yōu)于后者。
評估過程中，數(shù)據(jù)化、定量化評價數(shù)據(jù)，是非常重要的，可將人為干擾的因素減至最低。
下面我們將討論一下評估作業(yè)的方法。
在地點(diǎn)位置詳細(xì)圖中，可了解周圍250米內(nèi)交通、道路、住宅及公共場所的位置關(guān)系，進(jìn)而判斷該點(diǎn)的位置是否理想。
方法如下：中心點(diǎn)為欲開的便利店的位置，而3條圓虛線由內(nèi)而外各代表50米、150米、250米的范圍，可將250米內(nèi)的道路、住宅及公共場所標(biāo)注在國內(nèi)，再進(jìn)行分析與判斷。
將車輛動線標(biāo)示清楚，這時設(shè)立地點(diǎn)附近的相關(guān)位置，清清楚楚，可以很清楚地判斷哪一點(diǎn)比較有利，其車輛的動線是在哪里匯集，廣告效果哪一個比較理想，哪里停車較方便等。
最后再把距離內(nèi)的商圈標(biāo)注清楚，就可以很清楚地判斷該點(diǎn)是否可以設(shè)店了。
二.店址選擇
店址選擇的重要性、原則
1、店址選擇的重性
便利店籌建時，作好商團(tuán)分析是必不可少的，但最終目的是為了選定適當(dāng)?shù)脑O(shè)址地點(diǎn)。在西方國家，便利店的開設(shè)地店被視為開業(yè)前所需的三大主要資源之一，因為特定開設(shè)地點(diǎn)決定了便利店可以吸引有限距離或地區(qū)內(nèi)潛在顧客的多少，這也就決定了便利店可以獲得銷售收入的高低，從而反映出開設(shè)地點(diǎn)作為一種資源的價值大校店址選擇的重要性主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)。
(1)店址選擇是一項大的、長期性投資，關(guān)系著企業(yè)的發(fā)展前途。便利店的店址不管是租借的或是長期性投資，關(guān)系著企業(yè)的發(fā)展前途。一經(jīng)確定，就需要投入大量的資金，去營建店鋪。當(dāng)外部環(huán)境發(fā)生變化時，它不保人、財、物等經(jīng)營要素可以作相應(yīng)調(diào)整，因其具有長期性、固定性特點(diǎn)。
(2)店址是便利店確定經(jīng)營目標(biāo)和制定經(jīng)營策略的重要依據(jù)不同的地區(qū)有不同的社會環(huán)境、人口狀況、地理環(huán)境、交通條件、市政規(guī)劃等特點(diǎn)，它們分別制約著其所在地區(qū)的便利店顧客來源及特點(diǎn)和便利店對經(jīng)營的商品、價格、促進(jìn)銷售活動的選擇。
(3)店址選擇是否合適，是影響便利店經(jīng)濟(jì)效益的一個重要因素。企業(yè)的店址選擇得當(dāng)，就意味著其享有“地利”優(yōu)勢。在同行業(yè)商店之間，如果在規(guī)模相當(dāng)、商品構(gòu)成、經(jīng)營服務(wù)水平基本相同的情況下，好店址必然享有較好的經(jīng)濟(jì)效益。
(4) 店址選擇要堅持“方便顧客”的原則，以節(jié)省顧客的購買時間，并最大限度滿足顧客的需要，否則將失去顧客的信賴、支持，企業(yè)也就失去生存的基矗2.便利店店址選擇的原則便利店店址選擇，是以適應(yīng)流向情況、人口分布，便利廣大顧客購物為原則。在擴(kuò)大銷售的原則指導(dǎo)下，絕大多數(shù)商店都將店址選擇在城市繁華中心、人流必經(jīng)的城市要道和交通樞紐、城市居民住宅區(qū)附近以及郊區(qū)交通要道、村鎮(zhèn)和居民住宅等購貨地區(qū)。
從而形成了以下四種類型的商群
(1)城市中央商業(yè)區(qū)。全市性的主要大街貫穿其間，云集著許多著名的百貨商店和各種專賣商店、豪華的大飯店、影劇院和辦公室大樓。這是全市最主要的、最繁華的商業(yè)區(qū)，在一些較小城鎮(zhèn)，中央商業(yè)區(qū)是這些城鎮(zhèn)階準(zhǔn)一的購物區(qū)。
(2)城市交通要道和交通樞紐的商業(yè)街。它是大城市的次要的商業(yè)街。這里所說的交通要道和交通樞紐，包括城市的宜通街道、地下鐵道的大中轉(zhuǎn)站等。這些地點(diǎn)是人流必經(jīng)之處，在節(jié)假日、上下班時間人流如酣;店址選擇在這些地點(diǎn)就是為了方便來往人流購物。
(3)城市居民區(qū)商業(yè)街和邊沿區(qū)商業(yè)中心。城市居民區(qū)商業(yè)街的顧客，主要是附近居民，在這些地點(diǎn)設(shè)置商店是為方便附近居民就近購買日用雜貨、百貨等。邊沿區(qū)商業(yè)中心往往坐落在鐵路的重要車站附近，規(guī)模較校。
(4)郊區(qū)購物中心。在城市停車?yán)щy、交通日益擁擠，環(huán)境污染嚴(yán)重的情況下，隨著私人汽車大量增加，高速公路的發(fā)展，部分城市中的居民遷往郊區(qū)，形成效區(qū)住宅區(qū)，為適應(yīng)郊區(qū)居民的購物需要，不少便利店設(shè)到郊區(qū)住宅區(qū)附近，形成了郊區(qū)購物中心。
區(qū)域位置選擇
上面已經(jīng)說過，便利店在選址過程中，已逐步形成了四類商業(yè)群，那么作為一個具體的便利店應(yīng)選擇哪一個商業(yè)群，在選擇時充分考慮顧客對不同商品的需求特點(diǎn)及購買規(guī)律。
顧客對商品的需求一般可分為三種類型：
(1) 日常生活必需品，這類商品同質(zhì)性大，選擇性不強(qiáng)，同時價格較低，顧客購買頻繁，在購買過程中，求方便心理明顯，希望以盡可能短的路程，花盡可能少的時間去實現(xiàn)。所以，經(jīng)營這類商品的商店應(yīng)最大限度地接近顧客的居住地區(qū)，設(shè)在居民區(qū)商業(yè)街中，輻射范圍以半徑300米為限，步行在10分鐘以內(nèi)為宜。
(2) 周期性需求的商品。對這類商品，顧客是定期購買的。在購買時，都發(fā)生了一定的比較，最終才選擇出適合自己需要的商品品種。另外，顧客購買這類商品數(shù)量不大，有高度的周期性，經(jīng)營這類商品的商店選擇在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相對集中的地區(qū)為宜，如地區(qū)性的商業(yè)中心成交通樞紐、交通要道的商業(yè)圈。
(3)耐用消費(fèi)品及顧客特殊性需求的商品。耐用消費(fèi)品多為顧客一次購買長期使用，購買頻率低。顧客在購買時，一般已有既定目標(biāo)，在反復(fù)比較權(quán)衡的基礎(chǔ)上再做出選擇。特殊需求的商品購買的偶然性較大，頻度更小，顧客比較分散。以經(jīng)營這些類別商品的商店，商圈范圍要求更大，應(yīng)設(shè)在客流更為集中的中心商業(yè)區(qū)或?qū)I(yè)性的商業(yè)街道，以吸引盡可能的潛在顧客。
地點(diǎn)選擇
僅僅做出了店址的區(qū)域位置選擇還不夠，因為在同一區(qū)域內(nèi)，一個便利店可能會有好幾個開設(shè)地點(diǎn)可供選擇，但有些地點(diǎn)對某個商店來說，是最滿意的開設(shè)地點(diǎn)，而對另一類商店來說，就不一定是合適的開設(shè)地點(diǎn)。因此，一個新設(shè)商店在做好區(qū)域或位置選擇以后，還要切實考慮多種影響和制約因素，做出具體設(shè)計地點(diǎn)的選擇。
1.分析交通條件
交通條件是影響便利店選擇開設(shè)地點(diǎn)的一個重要因素，決定了企業(yè)經(jīng)營的順利開展和顧客購買行為的順利實現(xiàn)。
(1)從企業(yè)經(jīng)營的角度來看，對交通條件的評估主要有以下兩個方面。
�、僭陂_設(shè)地點(diǎn)或附近，是否有足夠的停車場所可以利用絕大多數(shù)購物中心設(shè)計的停車場所與售貨場所的一般比率為4：1。
�、谏唐愤\(yùn)至商店是否容易。這就要考慮可供商店利用的運(yùn)輸動脈能適應(yīng)貨運(yùn)量的要求并利于裝卸，如果運(yùn)貨費(fèi)用明顯上升，經(jīng)濟(jì)效益就會受到影響。
(2)為方便顧客購買，促進(jìn)購買行為的顧客實現(xiàn)，對交通條件作如下具體分折。
設(shè)在邊沿區(qū)商業(yè)中心的商店，要分析與車站、碼頭的距離和方向。一般距離越近，客流較多，購買越方便。開設(shè)地點(diǎn)還要考慮客流來去方向，如選在面向車站、碼頭的位置，以下車，船客流為主;選在鄰近市內(nèi)公共汽車站的位置，則以上車的客流為主。
設(shè)在市內(nèi)公共汽車站附近的商店，要分析公共車站的性質(zhì)，是中途站還是終始站，是主要停車站還是一般停車站。一般來說，主要停車站客流量大，商店可以吸引的潛在顧客較多，中途站與終始站的客流量無統(tǒng)一規(guī)律，有的中途站多于終始站，有的終始站多于中途站。
要分析市場交通管理狀況所引起的有利與不利條件，如單行線街道，禁止車輛通行街道，與人行橫道距離較遠(yuǎn)都會造成客流量在一定程度上的減少。
2、分析客流規(guī)律
便利店成功的另一個關(guān)鍵因素是客流量大小，客流包括現(xiàn)有客流和潛在客流，商店選擇開設(shè)地點(diǎn)總是力圖處在潛在客流最多，最集中的地點(diǎn);以使多數(shù)人就近購買商品，但客流規(guī)模大，并不總是帶來相應(yīng)的優(yōu)勢，具體問題還需具體分析。
(1)分析客流類型。一般商店客流分為三種類型。
�、僮陨砜土鳌Ｖ改切⿲ｉT為購買某商品的來店顧客所形成的客流這是商店客流的基礎(chǔ)，是商店銷售收入的主要來源，因此，新設(shè)商店在選址時，應(yīng)著眼評估自身客流的大小及發(fā)展規(guī)模。
②分享客流。指一家商店從鄰近商店形成的客流中獲得的客流，這種分享客流往往產(chǎn)生于經(jīng)營相互補(bǔ)充商品種類的商店之間，或大商店與小商店之間。如經(jīng)營某類商品的補(bǔ)充商品的商店，在顧客購買了這類主商品后，就會附帶到鄰近補(bǔ)充商品商店去購買，供日后進(jìn)一步消費(fèi)的補(bǔ)充商品;又如鄰近大型商店的小商店，會吸引一部分專程到大商店購物的顧客順便到毗鄰的小店來。不少小商店傍大店而設(shè)，就是利用這種分享刻流。
�、叟缮土�。指那些順路進(jìn)店的顧客所形成的客流，這些顧客并非專門來店購物。在一些旅游點(diǎn)、交通樞紐、公共場所附近設(shè)立的商店要利用的就是派生客流。
(2)分析客流目的、速度和滯留時間。不同地區(qū)客流規(guī)模雖可能相同，但其目的、速度、滯留時間各不相同，要做具體分析，再作最佳地址選擇。如在一些公共場所附近，車輛通行干道，客流規(guī)模很大，雖然也順便或臨時購買一些商品，但客流目的不是為了購物，同時客流速度快，滯留時間較短。
(3)分析街道兩側(cè)的客流規(guī)模。同樣一條街道，兩側(cè)的客流規(guī)模在很多情況下，由于光照條件、公共場所、交通條件設(shè)施等影響，而有所差異。另外，人們騎車、步行或駕駛汽車都是靠右行，往往習(xí)慣光顧行駛方向右側(cè)的商店。鑒于此，開設(shè)地點(diǎn)應(yīng)盡可能選擇在客流較多的街道一側(cè)。
(4) 分析街道特點(diǎn)。選擇商店開設(shè)地點(diǎn)還要分析街道特點(diǎn)與客流規(guī)模的關(guān)系。交叉路口客流集中，能見度高，是最佳開設(shè)地點(diǎn);有些街道由于兩端的交通條件不同或通向地區(qū)不同，客流主要來自街道一端，表現(xiàn)為一端客流集中，縱深處逐漸減少的特征，這時候店址宜設(shè)在客流集中的一端，還有些街道，中間地段客流規(guī)模大于兩端，相應(yīng)地，店址放置中間地段就更能招攬潛在顧客。
三.分析競爭對手
商店周圍的競爭情況對便利店經(jīng)營的成敗產(chǎn)生巨大影響，因此對商店開設(shè)地點(diǎn)的作選擇時必須要分析競爭對手。一般來說，在開設(shè)地點(diǎn)附近如果競爭對手眾多，商店經(jīng)營獨(dú)具特色，將會吸引客流，促進(jìn)銷售增長，增強(qiáng)店信譽(yù)，否則與競爭對手相鄰而設(shè)，將難以獲得發(fā)展。
當(dāng)然，作為便利店的地點(diǎn)還是盡量選擇在商店相對集中且有發(fā)展前景的地方，這對經(jīng)營選購性商品的商店尤其如此。
另外，當(dāng)?shù)曛分車纳痰觐愋停瑓f(xié)調(diào)并存，形成相關(guān)商店群，往往對經(jīng)營產(chǎn)生積極影響，如經(jīng)營相互補(bǔ)充類商品的商店相鄰而設(shè)，在方便顧客的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大了各自的銷售。
1.分析地形特點(diǎn)
選擇商店開設(shè)地點(diǎn)時，分析地理特點(diǎn)，就是要選擇能見度高的地點(diǎn)設(shè)店，所以商店盡量臨街而設(shè)，并盡可能選在二面或三面臨街的路口，增強(qiáng)能見度，并可多設(shè)出入口，多設(shè)臨街宣傳櫥窗。同時，一些大型公共場所迎面處都是能見度較高的地點(diǎn)。
2.分析城市規(guī)劃商店開設(shè)地點(diǎn)的選擇要分析城市建設(shè)的規(guī)劃，既包括短期規(guī)劃，又包括長期規(guī)劃。
有的地點(diǎn)從當(dāng)前分析是最佳位置，但隨著市場的改造和發(fā)展將會出現(xiàn)新的變化而不適合沒店，反之，有些地點(diǎn)從當(dāng)前來看不是理想的開設(shè)地點(diǎn)，但從規(guī)劃前景看會成為有發(fā)展前途的新的商業(yè)中心區(qū)。因此，便利店經(jīng)營者必須從長考慮，在了解地區(qū)內(nèi)的交通、街道、市政、綠化、公共設(shè)施、住宅及其他建設(shè)或改造項目的規(guī)劃的前提下，做出最佳地點(diǎn)的選擇。
最后，便利店經(jīng)營者還要對商店未來效益進(jìn)行評估，主要包括平均每天經(jīng)過的人數(shù)的來店光顧的人數(shù)比例;光顧顧客中購物者的比例;每筆交易的平均購買量等。這樣，便利店經(jīng)營者就可做出商店的開設(shè)地點(diǎn)和商店設(shè)置后開業(yè)的決策了。
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