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中國的房企融資18種模式
引導(dǎo)語：近年來，有關(guān)中國房企融資，大家了解多少?下面是其中的18種融資模式，歡迎大家閱讀了解。
一、自有資金融資
定義：開發(fā)商利用企業(yè)自有資本金，或通過其他途徑通過公司內(nèi)部擴(kuò)大自有資金基礎(chǔ)，例如向集團(tuán)公司，或者關(guān)聯(lián)公司借款。例如，中國北車和中國南車都有自己的財務(wù)公司，央企財務(wù)公司去銀行去貸款，銀行都很樂意貸。然后，北車地產(chǎn)再從財務(wù)公司拿錢。通過這種渠道籌措的資金，開發(fā)商可以長期持有，自行支配，靈活使用，而且利率普遍較低;對公司制定中長期的發(fā)展目標(biāo)——特別是短期可能影響業(yè)績的目標(biāo)——不會構(gòu)成過大的財務(wù)壓力。
開發(fā)商一般會持有一定數(shù)量的自有資金(如表1)，并在必要的時候在內(nèi)部籌措自有資金。
表1部分現(xiàn)金及等價物在100億左右的上市地產(chǎn)公司
資料來源：明源地產(chǎn)研究院根據(jù)Wind資訊資料整理
當(dāng)然，對于自有資金的數(shù)目，國家對開發(fā)商也設(shè)定了硬性“門檻”，以控制風(fēng)險。“121號文件”(即《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》)規(guī)定，開發(fā)商自有資金比例必須超過30%。
在行業(yè)整體不景氣的情況下，去年全國大多數(shù)房企都面臨巨大的資金壓力。這時，恰是自有現(xiàn)金充沛的大型實(shí)力房企出擊，通過低價并購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)一步壯大自己的良好時機(jī)。
全國房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量多，但有規(guī)模和有實(shí)力的企業(yè)少，隨著投資規(guī)模的不斷加大，對自有資金的需求也會變得越來越大，眾多實(shí)力不足的中小房地產(chǎn)商將會被排除出局。
二、銀行貸款融資
銀行貸款，顧名思義，就是向銀行借錢，我們將其分為國內(nèi)銀行貸款和國外銀行貸款。
1、國內(nèi)銀行貸款
對于中國的絕大部分房企來說，通過國內(nèi)商業(yè)銀行貸款是其融資的主要渠道。貸款方式主要有信用貸款、擔(dān)保抵押貸款和保證書擔(dān)保貸款。
國內(nèi)商業(yè)銀行信用貸款是指單憑借款人的信譽(yù)，而不需要提供任何抵押品的放款。信用貸款分一下五種類型：普通限額貸款、透支放款、備用貸款承諾、消費(fèi)者貸款、票據(jù)貼現(xiàn)貸款。
擔(dān)保抵押貸款分為兩種：擔(dān)保品貸款、保證書擔(dān)保貸款。
保證書擔(dān)保貸款則是指由第三者出具保證書擔(dān)保的放款。
通常而言，只有大型實(shí)力房企才能夠獲得銀行的信用貸款。例如，萬科2014年上半年財務(wù)報告顯示，截至2014年6月30日，公司的長期銀行借款折合人民幣為284.28億元，其中銀行信用人民幣借款241.47億元，港幣借款5.21億元(折合人民幣4.14億元)，美元借款3.53億元(折合人民幣21.7億元);此外，還有抵押借款和人民幣借款。
國內(nèi)銀行貸款運(yùn)作程序：
一、貸款申請
(一)借款人資格
(二)申請貸款材料，包括單位資料、項(xiàng)目資料
二、商業(yè)銀行貸款調(diào)查
(一)借款人資格的核查
(二)調(diào)查核實(shí)項(xiàng)目情況，包括：項(xiàng)目建設(shè)條件評價、市場評估、投資估算和籌資評估、償債能力評估、貸款風(fēng)險評價
三、核定信用等級，提出審查結(jié)論
四、房地產(chǎn)開發(fā)貸款審查和審批三性原則：合法性、合規(guī)性、可靠性
五、貸款的發(fā)放
六、貸后管理
2、國外銀行貸款
隨著中國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，一方面國外銀行開始介入國內(nèi)市場，另一方面，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)，如萬達(dá)、碧桂園、頤和、綠地、萬通、中建、中坤實(shí)業(yè)等開始走向海外，有的地方已出現(xiàn)幾家中國房企在同一區(qū)域內(nèi)“造城”、“搶客”的局面……利用國外銀行的資金勢在必然。
目前，我國利用國外貸款的主要形式主要有：外國政府貸款、國際金融組織貸款和國際商業(yè)貸款。當(dāng)前向我國提供多邊貸款的國際金融組織主要有世界銀行(WBG)、國際農(nóng)業(yè)發(fā)展基金組織(IFAD)和亞洲開發(fā)銀行(ADB)。亞洲開發(fā)銀行以項(xiàng)目貸款為主、以及部門貸款、規(guī)劃貸款、中間金融機(jī)構(gòu)貸款等。國際商業(yè)貸款是針對在國際金融市場上以借款方式籌集的各種資金的總稱。
國際商業(yè)貸款一般包括兩種形式：一是由一兩家國外金融機(jī)構(gòu)提供的貸款;二是由一家金融機(jī)構(gòu)牽頭、多家國外金融機(jī)構(gòu)組成銀團(tuán)，聯(lián)合某借款人提供較大金額的長期貸款，通常稱為國際銀團(tuán)貸款(也成為辛迪加貸款)。
外資銀行5大關(guān)注點(diǎn)：對外貸款態(tài)度謹(jǐn)慎、風(fēng)險控制非常嚴(yán)格、透明度是最大障礙、更相信市場的保障、爭奪個人房貸業(yè)務(wù)。除此之外，以下3點(diǎn)也是外資銀行關(guān)注重點(diǎn)：
1、看重商用物業(yè)未來是否有穩(wěn)定的租金回報，而對分割出售的商用物業(yè)興趣不大。
2、關(guān)注高端物業(yè)，即(重點(diǎn)城市，重點(diǎn)物業(yè)和重點(diǎn)客戶)。
3、透明度是第一位的。
國外銀行貸款運(yùn)作程序：項(xiàng)目建議書→可行性研究報告→備選項(xiàng)目審批→利用外資方案→借用國外貸款項(xiàng)目的程序。
受中國房地產(chǎn)調(diào)控政策以及國內(nèi)外融資成本差額的影響，資質(zhì)較好的中國房地產(chǎn)企業(yè)出海融資已經(jīng)成為慣例，而且規(guī)模呈逐年上升態(tài)勢。據(jù)彭博報道，2014年1~9月，中國房地產(chǎn)企業(yè)在海外銀行獲得的貸款總額高達(dá)59億美元，同比增長39%。
三、民間借貸融資
隨著房地產(chǎn)市場風(fēng)向轉(zhuǎn)向，銀行對其信貸收緊，一些前期布局失當(dāng)而且大量拿地的企業(yè)資金壓力陡增，大部分的中小房企更是既缺乏自有資金，又無法取得銀行貸款。為了維持企業(yè)的正常運(yùn)作，不少企業(yè)不惜鋌而走險，向民間借貸。
民間借貸的特點(diǎn)：1、形式上分散、而且具有隱蔽性，2、金額上規(guī)模較小，3、范圍上有較大的局限性，4、利率上的高低不一，一般隨行就市，5、借貸合約是非格式化的，6、對償債有硬性約束。
郭耀名承認(rèn)，由于銀行借貸渠道遇阻，為了支持公司的擴(kuò)張，從2011年起，光耀通過民間借貸籌資15億元，光利息就高達(dá)十多億元，這讓光耀喘不過氣來。
由于資金斷裂，去年以來，房企老板“跑路”的消息一個接一個。去年4月柳州大型民企正菱集團(tuán)實(shí)際控制人廖榮納夫婦跑路，被國際刑警通緝。媒體報道顯示，這家公司涉案資金超過100億元，其中銀行貸款70多億元，民間借貸30多億元，受害人多達(dá)2000余人。2014年7月底，邯鄲當(dāng)?shù)卮笮头科蠼鹗兰o(jì)地產(chǎn)董事長史虞豹“跑路”事發(fā)，直接牽扯出當(dāng)?shù)?3億的民間地下融資……
民間借貸猶如飲鴆止渴，明智的企業(yè)應(yīng)該選擇其他的方式幫助企業(yè)渡過難關(guān)，否則一朝上癮，一旦市場有變，瞬間身陷囹圄。
四、上市融資
跟銀行借貸一樣，上市融資也是實(shí)力派玩的。企業(yè)通過上市可以迅速籌得巨額資金且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用沒有固定的還款期限，因此對于一些規(guī)模較大的開發(fā)項(xiàng)目尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)要求資金規(guī)模較大投資期限較長上市可以為其提供穩(wěn)定的資金流保證開發(fā)期間的資金需求。從企業(yè)規(guī)模上看由于上市的門檻比較高，能夠利用其融資的多為規(guī)模大、信譽(yù)好的大型房地產(chǎn)企業(yè)一些急于擴(kuò)充規(guī)模和資金實(shí)力的有發(fā)展?jié)摿Φ闹行推髽I(yè)還可以考慮買(借)殼上市進(jìn)行融資，從而達(dá)到增發(fā)和配股的要求，實(shí)現(xiàn)從證券市場融資的目的。
從上市地點(diǎn)上看，上市融資包括國內(nèi)上市融資和海外上市融資兩種方式。從上市的方式看，有首次公開募股上市(IPO)，以及借殼上市。
資本市場的上市融資本質(zhì)是企業(yè)所有者通過出售可接受的部分股權(quán)換取企業(yè)當(dāng)期急需的發(fā)展資金，依靠資本市場這種短期的輸血促使企業(yè)的蛋糕迅速做大。從長遠(yuǎn)角度講，融資是手段而不是企業(yè)的終極目標(biāo)。
1、國內(nèi)上市融資
首發(fā)公開募股上市(IPO上市)是指按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，公司向中國證監(jiān)會提出申請，證券管理部門經(jīng)過審查，符合發(fā)行條件，同意公司通過發(fā)行一定數(shù)量的社會公眾股的方式直接在證券市場上市。目前，A股上市公司中，有一百余家上市房企。
2、境外上市融資
除了在國內(nèi)上市，一些房企選擇了境外上市募資。境外上市的優(yōu)勢主要有：1)、從申請到實(shí)際上市的時間周期更短并且上市效率更高;2)、國外資本市場上市的準(zhǔn)入條件更低，在資本結(jié)構(gòu)，股本總額，盈利年限，公司所有權(quán)方面的準(zhǔn)入條件更靈活;3)、在海外資本市場上更容易實(shí)現(xiàn)股票全流通;4)、相比國內(nèi)，境外首次公開發(fā)行可以獲得較高股價。此外，政府一度以稅收減免的形式鼓勵有能力并且有規(guī)模融資需求的公司去海外市場上市融資等一系列因素促使企業(yè)選擇海外上市融資……
明源君認(rèn)為，企業(yè)選擇到海外上市融資，可以提高自身的國際知名度，提高企業(yè)的信譽(yù)度，同時還能為開展國際國內(nèi)的合作提供舞臺。這對于試圖走出國門，到海外發(fā)展的房企，也十分具有吸引力。
境外上市融資流程：聘用→籌備、驗(yàn)證→送件、報批→售股準(zhǔn)備→公開認(rèn)購。
2014年12月23日，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在香港聯(lián)交所掛牌上市。據(jù)文件顯示，萬達(dá)公開發(fā)售超額認(rèn)購約5.32倍，募集資金高達(dá)288億港元。在當(dāng)日儀式上，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林披露了萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)上市后的新定位：中國生活消費(fèi)綜合性平臺提供者。
3、買殼上市融資
買殼上市是指在證券市場上通過買入一個已經(jīng)合法上市的公司(殼公司)的控股比例的股份，掌握該公司的控股權(quán)后，通過資產(chǎn)的重組，把自己公司的資產(chǎn)與業(yè)務(wù)注入殼公司，這樣，無需經(jīng)過上市發(fā)行新股的申請就可以直接取得上市的資格。藉此，公司可以增發(fā)股票，進(jìn)行募集資金。典型的案例有，2013年朗詩集團(tuán)收購香港上市公司深圳科技(00106)63.4%的股權(quán)借殼上市。
進(jìn)入白銀時代，大型實(shí)力房企紛紛收縮戰(zhàn)線，回歸核心城市，特別是土地資源稀缺的一二線城市，一時之間，在土地市場的角力再度展開。為了保住優(yōu)秀人才，從開發(fā)商到中介，都拿出了殺手锏。然而，當(dāng)下，房企最緊迫的還是解決錢的問題。
在上一篇文章中，我們集中探討了關(guān)聯(lián)方自有資金融資、銀行貸款融資、民間借貸融資和上市融資4種融資方式。有粉絲反映稱，每種模式過于詳盡，無法將18種模式一睹為快。為此，明源君在這篇中將剩下的14種模式和盤托出。
五、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化
房地產(chǎn)證券化，就是把流動性低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程，從而使投資者與投資對象之間的關(guān)系有直接的物權(quán)擁有轉(zhuǎn)化為債權(quán)擁有的有價證券形式。
房地產(chǎn)證券化的功能和作用功能：資產(chǎn)的及時變現(xiàn)、風(fēng)險的分散化、融資的靈活性。
六、產(chǎn)業(yè)基金融資
通過產(chǎn)業(yè)基金融資與非上市增資擴(kuò)股融資模式類似。基金公司靠發(fā)行投資基金股份或者受益憑證等形式向社會募集資金，再將其投資于房地產(chǎn)，獲得凈收益后分配給投資者。
吸引外資基金投資房企需要注意五點(diǎn)策略：產(chǎn)品本身的投資價值、物業(yè)價格、城市選擇、營銷包裝、開發(fā)商的管理團(tuán)隊(duì)。
產(chǎn)業(yè)基金在所投資企業(yè)發(fā)展到一定程度后，最終都要退出所投資企業(yè)。其選擇的退出方式主要有三種：
1、通過所投資企業(yè)的上市，將所持股份獲利拋出;
2、通過其它途徑轉(zhuǎn)讓所投資企業(yè)股權(quán);
3、所投資企業(yè)發(fā)展壯大后從產(chǎn)業(yè)基金手中回購股份等。
七、房地產(chǎn)典當(dāng)融資
房產(chǎn)典當(dāng)融資也可以稱做房產(chǎn)典當(dāng)，是指當(dāng)戶將其房地產(chǎn)作為當(dāng)物抵押給典當(dāng)行，支付一定比例的費(fèi)用，取得當(dāng)金，并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、償還當(dāng)金、贖回當(dāng)物的行為。實(shí)質(zhì)是以“抵押”形式辦理典當(dāng)借款。但房地產(chǎn)典當(dāng)和抵押借款的根本區(qū)別在于：典當(dāng)轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有權(quán)，而抵押不轉(zhuǎn)移抵押標(biāo)的的房地產(chǎn)的占有權(quán)。
典當(dāng)是一種以實(shí)物為抵押，取得臨時性貸款的融資方式。具有融資性、單一性、商業(yè)性、小額性、短期性、高利性、安全性、便捷性的特點(diǎn)。
八、增資擴(kuò)股融資
1、非上市增資擴(kuò)股
非上市增資擴(kuò)股又稱私募股權(quán)融資，與產(chǎn)業(yè)基金融資類似。典型的如2008年3月20日恒大地產(chǎn)在香港全球公開發(fā)售(IPO)未獲一家機(jī)構(gòu)認(rèn)購而被迫放棄。為此，恒大地產(chǎn)選擇了非上市增資擴(kuò)股，香港新世界發(fā)展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5億美元，中東某國家投資局投資1.46億美元，獲得恒大7.7%股份;此外，德意志銀行、美林銀行等其他5家機(jī)構(gòu)投資入股2.1億美元。使得恒大度過了最危機(jī)時刻。
2、上市公司增資擴(kuò)股
增資擴(kuò)股是指企業(yè)向社會募集股份、發(fā)行股票、新股東投資入股或者原股東增加投資擴(kuò)大股權(quán)，從而增加企業(yè)的資本金。
增資擴(kuò)股的股權(quán)出資模式：(1)現(xiàn)金投資;(2)實(shí)物投資;(3)工業(yè)產(chǎn)權(quán)投資;(4)場地使用投資。
九、夾層融資
夾層融資是一種介乎股權(quán)與債權(quán)之間的信托產(chǎn)品。即房地產(chǎn)信托融資中的混合型信托融資模式(夾層融資型)。
夾層融資是一種介乎股權(quán)與債權(quán)之間的信托產(chǎn)品。房地產(chǎn)商可以根據(jù)募集資金的特殊要求進(jìn)行調(diào)整股權(quán)，進(jìn)去后還可以向銀行申請貸款，資金回報的要求適中;對于項(xiàng)目要求較低，不要求“四證”齊全，投資方對控制權(quán)的要求較低。對夾層融資的提供者而言，還款方式靈活投資風(fēng)險比股權(quán)小;而且退出的確定性較大比傳統(tǒng)的私有股權(quán)投資更具流動性。
十、債券融資
發(fā)行債券也是房企融資的重要渠道。在國家對房地產(chǎn)限價政策及國內(nèi)融資渠道受限的背景下，房企此前幾年普遍通過海外發(fā)債及非標(biāo)方式進(jìn)行融資。
據(jù)Dealogic的統(tǒng)計(jì)，僅2014年1～8月，中國房地產(chǎn)企業(yè)總計(jì)在海外市場上發(fā)行了524億美元的債券，比2013年同期增長100%。
目前我國的企業(yè)債券市場運(yùn)作機(jī)制不是十分完善，而且由于地產(chǎn)項(xiàng)目具有資金量大、風(fēng)險高以及流動性差等特點(diǎn)，屢屢出現(xiàn)企業(yè)債券無法按期償還的案例，因此國家嚴(yán)控房地產(chǎn)項(xiàng)目債券的審批。這使得我國房地產(chǎn)發(fā)債融資的門檻較高而不易進(jìn)入且發(fā)行成本較高，對于一些民營企業(yè)來說是可望而不可及的融資方式。
十一、融資租賃
融資租賃，是由出租人根據(jù)承租人的請求，按雙方的事先合同約定，想承租人制定的出賣人購買承租人制定的固定資產(chǎn)，在出租人擁有該固定資產(chǎn)所有權(quán)的前提下，以承租人支付所有租金為條件，講一個時期的該固定資產(chǎn)的占有、使用和收益權(quán)讓渡給承租人。
房地產(chǎn)融資租賃與銀行貸款相比，具有更簡單，快捷的優(yōu)勢。盡管租賃的租金相對較高，但與銀行借款相比，申請過程更簡單快捷，可以獲得全額融資，可以節(jié)省資本性投入，無需額外的抵押和擔(dān)保品，可以降低企業(yè)現(xiàn)金流量的壓力;可以起到一定的避稅作用;從某種意義上來說，可以用作長期貸款的一個替代品。
十二、售后回買
售后回買指開發(fā)商將自己所開發(fā)的物業(yè)，出售或典當(dāng)給貸款機(jī)構(gòu)，以獲得大量現(xiàn)金，用于再投資;同時，在今后較長一段時間內(nèi)以類似分期還貸形式，再將該項(xiàng)物業(yè)贖回。這里所稱的貸款機(jī)構(gòu)可以是銀行、投資公司、財務(wù)公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)，也可以是資金雄厚的實(shí)業(yè)公司。
售后回買不僅使開發(fā)商可以獲得高比例的融資，用于連續(xù)開發(fā)其他項(xiàng)目，還繞過了國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業(yè)后還能得到產(chǎn)權(quán)，再次銷售。這種融資方式特別適合那些因?yàn)槭种写罅砍钟虚L時間內(nèi)難以銷售出去的存量房產(chǎn)而使資金周轉(zhuǎn)不暢的開發(fā)商，對于盤活資產(chǎn)、啟動再投資有著極其重要的作用。但在售后回買過程中會發(fā)生兩次交易稅費(fèi)，還要付給貸款機(jī)構(gòu)一筆不小的銷售價差，以作貸款利息，因而資金成本相對較高，在操作前要縝密分析經(jīng)濟(jì)可行性。
十三、售后回租
售后回租指開發(fā)商將自己開發(fā)的物業(yè)出售以后，再租回來自營或委托他人經(jīng)營。在售后回租過程中，擁有某項(xiàng)物業(yè)的開發(fā)商可獲利二次，他先出讓了該物業(yè)的所有權(quán)，使開發(fā)資金即時變現(xiàn)回籠，以達(dá)到減少資金占用和獲得銷售利潤的目的;同時，又保留了對該物業(yè)的使用權(quán)，以在今后的租賃中長期獲得經(jīng)營收益。
整個操作的關(guān)鍵在于后期的經(jīng)營能否兌現(xiàn)售時承諾的投資回報，也就是經(jīng)營能否達(dá)到預(yù)先計(jì)劃的盈利水平，為此在銷售之前必須有客觀細(xì)致、切實(shí)可行的經(jīng)營計(jì)劃，有值得信賴的委托經(jīng)營機(jī)構(gòu)，否則就有銷售欺詐之嫌。這種方式特別適合開發(fā)產(chǎn)品為商用建筑的房地產(chǎn)企業(yè)融資，如酒店、商場等。
十四、ABS項(xiàng)目融資
所謂ABS，是英文“Asset Backed Securities”的縮寫，它是以項(xiàng)目所屬資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式，即以項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以項(xiàng)目資產(chǎn)可以帶來的預(yù)期收益為保證，通過在資本市場發(fā)行債券來募集資金的一種項(xiàng)目融資方式。
十五、產(chǎn)權(quán)交易融資
產(chǎn)權(quán)交易融資是指開發(fā)商將其資產(chǎn)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)有償轉(zhuǎn)讓從而獲得資金的融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)通過產(chǎn)權(quán)交易，可以實(shí)現(xiàn)資本、土地、勞動力等資源要素的重新組合，是房地產(chǎn)融資的一種重要方式。
十六、房地產(chǎn)信托融資
早在房地產(chǎn)市場還十分火爆時，房企依靠單一的銀行貸款的融資方式即已無法為繼。數(shù)據(jù)顯示，截止到2012年3月31日，房地產(chǎn)信托的規(guī)模已經(jīng)達(dá)到6865億元，占到彼時信托總規(guī)模的13.46%。進(jìn)入轉(zhuǎn)折期，信貸收緊，銀行借貸受阻，房地產(chǎn)信托更加被廣泛地使用。
基于融資過程中形成產(chǎn)權(quán)關(guān)系及現(xiàn)實(shí)的運(yùn)用，房地產(chǎn)信托融資主要有貸款型信托、股權(quán)型信托、混合型信托、財產(chǎn)受益型信托四種模式。
1、貸款型信托融資模式
信托投資公司作為受托人，接受市場中不特定(委托人)投資者的委托，以信托合同的形式將其資金集合起來，然后通過信托貸款的方式貸給開發(fā)商，開發(fā)商定期支付利息，并于信托計(jì)劃期限屆滿時償還本金給信托投資公司;信托投資公司則定期向投資者支付信托受益，并于信托計(jì)劃期限屆滿之時，支付最后一期信托收益和償還本金給投資者。
優(yōu)勢：融資期限比較靈活，操作簡單，交易模式成熟，利息能計(jì)入開發(fā)成本。
劣勢：與銀行貸款相比成本高，目前政策調(diào)控環(huán)境下難以通過監(jiān)管審批。
2、股權(quán)型信托融資模式
信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式，從資金持有人手中募集資金，之后，以股權(quán)投資的方式(收購股權(quán)或增資擴(kuò)股)，向項(xiàng)目公司注入資金;同時，項(xiàng)目公司或關(guān)聯(lián)的第三方承諾，在一定的期限(如兩年)后，溢價回購信托投資公司持有的股權(quán)。
優(yōu)勢：(1)能夠增加房地產(chǎn)公司的資本金，起到過橋融資的作用使房地產(chǎn)公司達(dá)到銀行融資的條件;(2)其股權(quán)類似優(yōu)先股性質(zhì)，只要求在階段時間內(nèi)取得合理回報，并不要求參與項(xiàng)目的經(jīng)營管理、和開發(fā)商分享最終利潤。
劣勢：一般均要求附加回購，在會計(jì)處理上仍視為債權(quán);如不附加回購則投資者會要求浮云超額回報，影響開發(fā)商利潤。
3、財產(chǎn)受益型信托融資模式
開發(fā)商將其持有的房產(chǎn)，信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)，并委托信托投資公司，代為轉(zhuǎn)讓其持有的優(yōu)先受益權(quán)。
信托公司通過發(fā)行信托計(jì)劃，募集資金來購買優(yōu)先受益權(quán)，并且在信托到期后，如投資者的優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，信托公司則有權(quán)處置該房產(chǎn)補(bǔ)足優(yōu)先受益權(quán)的利益，而開發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償。
優(yōu)勢：(1)在不喪失財產(chǎn)所有權(quán)的前提下實(shí)現(xiàn)了融資;(2)在條件成熟的情況下，能夠過度到標(biāo)準(zhǔn)的REITs產(chǎn)品。
劣勢：物業(yè)租售比過低導(dǎo)致融資規(guī)模不易確定。
4、混合型信托融資模式(夾層融資型)即夾層融資。
優(yōu)勢：(1)信托能夠在項(xiàng)目初期進(jìn)入，增加項(xiàng)目公司資本金，改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu);(2)債權(quán)部分成本固定，不侵占開發(fā)商利潤，且較易資本化;股權(quán)部分一般都設(shè)有回購條款，即使有浮動收益占比也較小。
劣勢：交易結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，信托公司一般會要求對公司財務(wù)和銷售進(jìn)行監(jiān)管，同時會有對施工進(jìn)度、銷售額等考核的協(xié)議。
十七、P2P
P2P本是面向個人的小額借貸，不過到了中國，有些平臺已經(jīng)發(fā)展為房地產(chǎn)項(xiàng)目融資，例如合時代。不過，這種融資方式只能滿足小額，且中短期的資金需求。較為適合小型房企的單個小項(xiàng)目的少量資金需求。
十八、眾籌
早在多年前，眾籌建房的概念就已經(jīng)被提出來，其核心理念即私人定制——購房者出錢，開發(fā)商變拿到錢后，按照要求將項(xiàng)目建好，然后交房。在這種模式下，開發(fā)商無需擔(dān)心錢的問題，只需拿地，蓋樓，交房。眾籌的模式很美，但受制于諸多障礙，未能有效推行。
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