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2016重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則
第一章總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理行為，進(jìn)一步貫徹實(shí)施國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合本市實(shí)際，制定本細(xì)則。
第二條 市國(guó)土資源和房屋管理局是全市物業(yè)管理行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱市級(jí)主管部門)，履行物業(yè)管理監(jiān)督管理工作職責(zé);區(qū)縣國(guó)土房管局(房管局)是本行政區(qū)域物業(yè)管理行政主管部門，并接受市級(jí)主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
第三條 區(qū)縣政府要按照屬地管理、分級(jí)負(fù)責(zé)的原則，切實(shí)加強(qiáng)本行政區(qū)域物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立及時(shí)就地化解物業(yè)管理矛盾糾紛協(xié)調(diào)處置的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，將業(yè)主大會(huì)建設(shè)及其業(yè)主委員會(huì)工作作為社區(qū)管理和基層民主建設(shè)工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容。
主城各區(qū)政府要在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)建立物業(yè)管理工作專門機(jī)構(gòu)，并落實(shí)人員和工作經(jīng)費(fèi)。其他區(qū)縣政府應(yīng)在物業(yè)管理面積超過200萬(wàn)平方米的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，參照主城區(qū)落實(shí)專門機(jī)構(gòu)、人員和工作經(jīng)費(fèi)，并對(duì)其他街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)明確物業(yè)管理相關(guān)工作的機(jī)構(gòu)、人員和工作經(jīng)費(fèi)。
區(qū)縣主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)加強(qiáng)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)情況的監(jiān)督檢查，并及時(shí)共享物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理區(qū)域劃分等信息。
第四條 規(guī)劃、建設(shè)、質(zhì)監(jiān)、物價(jià)、市政、公安、消防、工商、環(huán)保、民政、園林、民防、稅務(wù)等部門，按照各自職責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)依法進(jìn)行監(jiān)督管理。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生違反《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九規(guī)定的禁止行為的，按照“誰(shuí)許可(審批)、誰(shuí)驗(yàn)收、誰(shuí)監(jiān)管”的原則，確定查處的行政主管部門，相關(guān)部門按職責(zé)協(xié)調(diào)配合。
第五條 建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)督促建設(shè)單位將建筑區(qū)劃內(nèi)非業(yè)主共有的公用設(shè)施按規(guī)定移交市政等相關(guān)主管部門，負(fù)責(zé)督促建設(shè)單位在房屋工程質(zhì)量保修、電梯選型配置、協(xié)助籌備業(yè)主大會(huì)等物業(yè)管理活動(dòng)中履行責(zé)任的監(jiān)督管理，將其納入企業(yè)信用信息檔案管理。
第六條 市級(jí)主管部門應(yīng)當(dāng)加快建立全市統(tǒng)一的物業(yè)市場(chǎng)監(jiān)管信息平臺(tái)，促進(jìn)房管部門之間及物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督信息的互聯(lián)互通，并制定隨機(jī)抽查監(jiān)督事項(xiàng)清單，建立對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)隨機(jī)抽取檢查對(duì)象、隨機(jī)選派執(zhí)法檢查人員的“雙隨機(jī)”抽查制度。加強(qiáng)與工商等行政主管部門協(xié)作，健全物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)主體誠(chéng)信檔案、失信聯(lián)合懲戒和黑名單制度。
第七條 市、區(qū)縣主管部門要加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案建設(shè)，建立健全企業(yè)法定代表人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用檔案，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。物業(yè)管理協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)本行業(yè)信用信息的組織與發(fā)布。企業(yè)信用檔案與企業(yè)法定代表人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息相關(guān)聯(lián)。
第八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受國(guó)家和我市有關(guān)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。
區(qū)縣政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，制定、落實(shí)扶持政策，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān)。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
第九條 區(qū)縣主管部門應(yīng)當(dāng)充分利用移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)和云計(jì)算等現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，建設(shè)業(yè)主共同決策電子平臺(tái)，便于業(yè)主通過計(jì)算機(jī)和手機(jī)等電子工具參與小區(qū)共同事務(wù)決策，提高業(yè)主參與業(yè)主大會(huì)表決的投票率，保證計(jì)票的準(zhǔn)確性，解決業(yè)主到現(xiàn)場(chǎng)投票表決的難題。
第十條 業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)籌集、管理、使用的具體辦法由業(yè)主大會(huì)討論決定。業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)年度預(yù)算由業(yè)主大會(huì)討論決定，具體使用情況由業(yè)主委員會(huì)每半年以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域公示一次(7日)，并接受業(yè)主的質(zhì)詢。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)使用超預(yù)算部分不得在物業(yè)項(xiàng)目公共收益中列支。
有條件的物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)業(yè)主委員會(huì)委員從事公益性工作情況按月給予適當(dāng)?shù)慕蛸N。
第十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度。業(yè)主大會(huì)可委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況進(jìn)行檢查，并將檢查情況通報(bào)全體業(yè)主。業(yè)主大會(huì)可在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定，對(duì)任期和離任的業(yè)主委員會(huì)委員是否進(jìn)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)。審計(jì)經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，業(yè)主大會(huì)可決定該經(jīng)費(fèi)從公共收益中列支。
第十二條 建設(shè)單位要對(duì)住宅區(qū)籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)所需經(jīng)費(fèi)給予支持。本實(shí)施細(xì)則出臺(tái)后，新建住宅物業(yè)項(xiàng)目尚未交付使用的，建設(shè)行政主管部門要督促建設(shè)單位對(duì)所建物業(yè)項(xiàng)目籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)的辦公經(jīng)費(fèi)予以支持。辦公經(jīng)費(fèi)一般包括宣傳費(fèi)、材料費(fèi)等。
第十三條 占物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主書面請(qǐng)求召開首次業(yè)主大會(huì)或臨時(shí)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)附上簽字的書面要求原件和其他能證明業(yè)主身份的書面材料。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)受理業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)需核實(shí)業(yè)主身份的，所在區(qū)縣土地房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)應(yīng)予以支持。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)通過隨機(jī)抽樣調(diào)查等方式對(duì)業(yè)主身份及簽字真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)，并將提出申請(qǐng)的業(yè)主名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示上載明在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提出異議。公示期間，凡有1名及以上被冒名業(yè)主提出異議且經(jīng)查屬實(shí)的，或者有人舉報(bào)在申請(qǐng)名單中有被冒名頂替且經(jīng)查證屬實(shí)的，對(duì)聯(lián)名申請(qǐng)不予受理。
第十四條 業(yè)主委員會(huì)成員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)決定，一般為5—11人，應(yīng)當(dāng)為單數(shù)。
業(yè)主委員會(huì)是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定;若業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則尚未確定的，則由業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生辦法確定。
第十五條 業(yè)主委員會(huì)委員出缺，全體候補(bǔ)委員遞補(bǔ)為委員后，仍缺員超過40%但未超過50%的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議增補(bǔ);缺員超過50%的，該業(yè)主委員會(huì)自然解散。在解散前，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，并在其指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算和資料清理工作，并在解散后3個(gè)工作日內(nèi)將業(yè)主大會(huì)印章及相關(guān)資料移交給物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。
第十六條 業(yè)主大會(huì)決定利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路等公共部位或公共設(shè)施經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)按規(guī)定取得相應(yīng)合法手續(xù)，不得占用防火間距、消防車通道、消防車撲救面、避難層等公共區(qū)域，不得危及公共安全。
業(yè)主大會(huì)可制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部位停車管理辦法，并按照“誰(shuí)受益、誰(shuí)管理、誰(shuí)負(fù)責(zé)”確定安全管理責(zé)任。
因物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放影響消防安全等公共安全的，管理單位勸告、制止無(wú)效后，應(yīng)及時(shí)向交巡警、消防部門、轄區(qū)公安派出所等相關(guān)部門書面報(bào)告，交巡警、消防部門、轄區(qū)公安派出所接到書面報(bào)告后應(yīng)及時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)，依法對(duì)安全隱患或者違法行為進(jìn)行處理。
第十七條 利用物業(yè)共用部位、共有設(shè)施經(jīng)營(yíng)的，獲取的收益歸業(yè)主共有。
業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與其他管理人利用物業(yè)共用部位、共有設(shè)施經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同或管理規(guī)約中約定。所得收益在扣除管理費(fèi)支出、稅金后，原則上納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金。
業(yè)主大會(huì)成立后，收益按業(yè)主大會(huì)決定和合同約定使用。業(yè)主大會(huì)未作出決定的，參照業(yè)主大會(huì)成立前對(duì)公共收益的管理辦法執(zhí)行。
由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人經(jīng)營(yíng)物業(yè)共用部位、共有設(shè)施的，應(yīng)將其收益單獨(dú)列賬，并將應(yīng)納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金部分按年度交存區(qū)縣主管部門指定的商業(yè)銀行專戶統(tǒng)一管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付業(yè)主使用之日起，在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置將公共收益收支情況每年公示一次(7日)，并接受業(yè)主的質(zhì)詢。業(yè)主大會(huì)決定就公共收益賬目進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合。
第十八條 加強(qiáng)業(yè)主信用管理工作，增強(qiáng)業(yè)主大會(huì)籌備組業(yè)主成員、業(yè)主委員會(huì)委員候選人公信度。
業(yè)主有欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等嚴(yán)重違反物業(yè)服務(wù)合同以及違反管理規(guī)約等行為的，經(jīng)人民法院判決生效或者仲裁裁決確認(rèn)的，拒不履行或拒不改正的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。
業(yè)主委員會(huì)成員超越職權(quán)作出的決定，侵害了其他業(yè)主權(quán)益且經(jīng)生效判決或者仲裁裁決確認(rèn)的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。業(yè)主委員會(huì)成員違法違規(guī)行為撤銷后，其當(dāng)事人以自薦或他薦方式擬再入選業(yè)主委員會(huì)籌備組或業(yè)主委員會(huì)的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)將當(dāng)事人的信用記錄公告全體業(yè)主。
第三章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理
第十九條 申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)提供物業(yè)管理專業(yè)人員等相關(guān)專職管理和技術(shù)人員的相應(yīng)職稱、資格證書、勞動(dòng)合同和社會(huì)保險(xiǎn)證明。
第二十條 市、區(qū)縣主管部門要加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理。
我市注冊(cè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，因破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)但未注銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，已不符合原資質(zhì)條件的，二級(jí)、三級(jí)資質(zhì)企業(yè)分別由市、區(qū)縣主管部門督促限期整改，一年后仍不符合的，將給予資質(zhì)降級(jí)或注銷處理;一級(jí)資質(zhì)企業(yè)由市級(jí)主管部門向上級(jí)主管部門上報(bào)處理意見。
第二十一條 市、區(qū)縣主管部門根據(jù)監(jiān)管對(duì)象、監(jiān)管資源等實(shí)際情況，按照“突出重點(diǎn)、抽查監(jiān)督”的原則，對(duì)工商部門公示的企業(yè)經(jīng)營(yíng)異常名錄、行政處罰等信息涉及的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，分別以兩年、一年為周期開展一次市場(chǎng)清理整頓。
第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等法律法規(guī)有關(guān)規(guī)定的禁止行為，作為主要內(nèi)容列入信用檔案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不良信用信息由其管理的物業(yè)項(xiàng)目所在地區(qū)縣主管部門載入，在轄區(qū)公眾信息網(wǎng)等渠道公示，并抄送企業(yè)注冊(cè)地主管部門和市級(jí)主管部門，實(shí)現(xiàn)信息共享。
對(duì)于被載入不良信用信息的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，一年內(nèi)其管理的物業(yè)項(xiàng)目不得參加物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)，不得晉升資質(zhì)等級(jí)，不予開具誠(chéng)信證明材料;對(duì)于違反《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定且被主管部門予以行政處罰的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由注冊(cè)地區(qū)縣主管部門按有關(guān)規(guī)定予以重新核定資質(zhì)等級(jí)。對(duì)于嚴(yán)重違反《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定的，予以降低資質(zhì)等級(jí)或注銷資質(zhì)證書。涉及一、二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由區(qū)縣主管部門將核定意見報(bào)送市級(jí)主管部門。因被行政處罰注銷資質(zhì)的企業(yè)，其企業(yè)股東、法定代表人、企業(yè)總經(jīng)理、涉事項(xiàng)目負(fù)責(zé)人新申報(bào)核定物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的，納入重點(diǎn)監(jiān)管范圍。
第二十三條 跨區(qū)承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的企業(yè)，在物業(yè)服務(wù)合同備案的同時(shí)向項(xiàng)目所在地區(qū)縣主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)備案物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)情況。
已在我市承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目但未到當(dāng)?shù)貐^(qū)縣主管部門備案的，應(yīng)在本實(shí)施細(xì)則出臺(tái)后3個(gè)月內(nèi)完成備案。
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