建筑物估價的基本方法

　　建筑物主要是指定著于土地上或地下面的具有頂蓋、梁柱或墻壁，供人們使用的構造物及其他設施等，下面為大家介紹一下建筑物估價的基本方法：

　　重置價格折舊法

　　1、重置價格折舊法：是成本估價法具體應用中的一種評估方法，適合對獨立舊建筑物估價。另外，各地在城市拆遷補償過程中的房屋拆遷補償標準，也多是按此辦法制訂的。

　　2、基本思路：按現(xiàn)在的建筑經(jīng)營管理水平及建筑材料價格，重新建筑與評估對象一樣的建筑所需的現(xiàn)實資金。在此基礎上，按建筑物的耐用年限和已使用年限，折舊扣除建筑物已使用的價值，得到建筑物在評估時日的價格。

　　3、基本公式：建筑物價格=建筑物重置價格—已使用年限的折舊額

　　建筑物價格=建筑物重置價格×成新度

　　4、建筑物重置價格的確定：

　�。�1）房屋建筑物分類：根據(jù)承重構件、建筑材料、建筑標準，分4類7等：

　　1）鋼筋混凝土結構全部或承重部分為鋼筋混凝土結構。包括框架大板與框架輕板結構等房屋，這類房屋一般內(nèi)外裝修良好，設備比較齊全。

　　2）磚混結構一等部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結構。外墻部分砌磚、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并設有陽臺，內(nèi)外設備齊全的單元式住宅或非住宅房屋。

　　3）磚混結構二等部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結構。外墻是清水墻，沒有陽臺，內(nèi)部設備不全的非單元式住宅或其他房屋。

　　4）磚木結構一等材料上等、標準較高的磚木結構，這類房屋一般是外部有裝修處理，內(nèi)容設備完善的庭院式或花園洋房等高級房屋。

　　5）磚木結構二等結構正規(guī)，材料較好，一般外部沒有裝修處理，室內(nèi)有專用上、下水等設備的普通磚木結構結構房屋。

　　6）磚木結構三等結構簡單，材料較差，室內(nèi)沒有專用上、下水等設備，較低級磚木結構房屋。

　　7）簡易結構如簡易樓、平房、板房、磚坯房、土草房，竹木捆綁房等。

　　5、建筑物重置價格的確定：建筑物的重置價格包括兩種情況：一種是以重建成本代理重置價格；另一種是以重置成本來代替重置價格。

　　6、具體求取重置價格的方法：直接法和間接法。

　　7、在估價中，通常將計算建筑物重置價格的方法分為3種：

　�。�1）凈計法：是就建筑物所需各種材料設備的數(shù)量和人工時數(shù)，逐一乘以估價時點時各該同樣材料設備的單價和人工工資支付標準，再將其加總即得建筑物重置價的方法。

　�。�2）平方法：是先計算建筑物每平方單位（通常為平方米）的建筑價格，再乘以建筑物的總平方米數(shù)，即得建筑物的重置價格的方法。

　�。�3）立方法：是先計算建筑物每立方米單位的建筑價格，再乘以建筑物的總立方米數(shù)，即得建筑物的得置價格的方法。

　　8、建筑物的折舊：指建筑物因時間經(jīng)過所造成的損耗。

　�。�1）物理的折舊：因使用建筑物而產(chǎn)生的磨滅或破損、風吹日曬的侵蝕和自然災害造成的損壞；

　�。�2）功能的折舊：指功能退化而造成的折舊，通常由于同類型建筑物因技術革新、設計優(yōu)化等導致其變得落伍而引起的相對減價。

　�。�3）經(jīng)濟的折舊：指建筑物與其所處的附近環(huán)境不協(xié)調而產(chǎn)生的價值減低。

　　9、建筑物折舊的影響因素：

　�。�1）物理因素：引起建筑物產(chǎn)生折舊的物理因素主要有以下幾項：因使用建筑物而產(chǎn)生的磨滅及破損，這種折舊一般隨使用時間的延長而不斷產(chǎn)生；二是自然腐朽化，這是隨時間的經(jīng)過或風雨侵蝕等自然作用而產(chǎn)生的，一般不論使用與否，都會隨時間的經(jīng)過而產(chǎn)生折舊；因風災、水災或地震等偶然事件而發(fā)生的損傷，這種折舊不與使用狀態(tài)發(fā)生關系。

　�。�2）功能的因素：指建筑物因使用功能的落后或不合適而引起折舊的因素。建筑物功能因素所引起的折舊通常不論建筑物的新舊程度如何，只要其使用功能不能滿足要求，使其經(jīng)濟價值和使用價值降低，這就產(chǎn)生功能的折舊。

　�。�3）經(jīng)注的因素：引起建筑物折舊的經(jīng)濟因素以，通常有建筑物的使用與周圍環(huán)境的不協(xié)調，附近環(huán)境的變化、房地產(chǎn)市場的變化等。

　　10、確定建筑物折舊的方法：

　�。�1）新舊程度折舊法。適用于同時需要對大量建筑物進行估價的場合。

　�。�2）平均年限折舊法。定額法或直線法。

　�。�3）定率折舊法。殘存漸減法、遞減折舊法、余額遞閏法。年折舊額初時最大，隨著年度的增加而遞減。

　�。�4）年數(shù)合計法。

　　（5）償還基金法。償債基金法，指待估建筑物滿了耐用年限時，包括折舊累計額和折舊累計額的復利計算的利息額。

　　11、計算折舊應注意事項：建筑物耐用年限有自然耐用年限（自然壽命）與經(jīng)濟耐用年限之分。對于房地產(chǎn)估價來說，所采用的耐用年限應為建筑物的經(jīng)濟耐用年限。

　　對照法：

　　亦稱標準化，就是把評估對象的客觀條件與標準房價要求的條件相對照，從中查出與評估對象條件基本相同等的標準房價。

　　1、應用對照法評估建筑物的主要步驟：

　�。�1）確定待估房屋建筑物結構等；

　�。�2）對照標準查房價；

　�。�3）對基礎房價進行調整；

　　（4）確定房產(chǎn)評估價格。

　　建筑物殘余法：

　　是指用收益還原法以外的方法，能求出建筑物所占用的土地價格時，從全部純收益中扣除歸屬于土地的純收益，得于歸屬于建筑物的純收益，再根據(jù)建筑物的還還原利率與折舊率，采用收益還原法求出建筑物的收益價格的方法。

　　2、建筑物殘余法估價步驟：

　�。�1）一是計算土地與建筑總收益；

　�。�2）二是計算土地的收益；

　�。�3）三是計算建筑物收益；

　�。�4）四是確定還原利率；

　�。�5）五是估算建筑物價格。

　　注：在土地及建筑物評估中，由于建筑物有折舊，而土地所折舊，一般情況下建筑物的還原利率大于土地的還原利率。

　　比較法：

　　是在求取估價對象建筑物價格時，將估價對象建筑物與在較近時期內(nèi)已發(fā)生了交易的類似建筑物加以比較，從已發(fā)生交易的類似建筑物的已知價格，修正得出估價對象建筑物的價格的一種估價方法。

　　建筑物與構筑物估價的概念

　　1、建筑物，主要是指定著于土地上或地下面的具有頂蓋、梁柱或墻壁，供人們使用的構造物及其他設施等。建筑物主要是為了滿足人們在生產(chǎn)和生活中的需要而進行建筑的人工改良物，融入了大量的人類勞動和物質，作為人類生產(chǎn)和生活的場所。

　　2、建筑物的基本功能是滿足人們生產(chǎn)、生活的需要。在現(xiàn)代社會中，建筑物除具有遮風蔽雨、防曬蔽寒的基本功能外，還需要具有為人類提供藝術、文化、欣賞等功能。

　　3、建筑物的分類：

　�。�1）按生產(chǎn)性質：生產(chǎn)性建筑（工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑）和非生產(chǎn)性建筑（民用建筑）

　�。�2）按建筑結構：鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構、其他結構

　　4、建筑物估價，是指估價人員在遵循有關估價原則的前提下，根據(jù)估價的目的，選用適當?shù)墓纼r方法，對待估建筑物價格的影響因素進行分析和判斷，評估出待估建筑物在某一時日的市場價格。

　　建筑物與構筑物的價格特征和類型

　　1、根據(jù)建筑物的性質，建筑物估價分成兩類：

　　（1）對具有市場流動性的建筑物，其估價的原理是以重置成本為基礎，采用重置價折舊法、對照法、建筑物殘余法、比較法等，評估出建筑物的市場價格。

　�。�2）對不具備市場流動性的建筑物，如博物館、圖書館等，其估價的基本原理是用成本法計算的重置價格扣除折舊的方法，評估建筑物的價格。

　　2、影響建筑物價格的因素：

　　（1）建筑物重置價：建筑物重置價是決定建筑物價格的最基本因素。影響建筑物重置價的因素很多，如建筑結構、種類、式樣、材料、裝飾、物價等因素。

　�。�2）環(huán)境因素：建筑年代（指建筑物的成新，決定建筑物折舊狀況和剩余使用年限）、建筑物朝陽（影響采光、通風）、建筑物用途（用途不同，收益與使用年限不同）、建筑物樓層。

　　3、其他因素：建筑物的設計，如垃圾場的坐落位置等。

　　1、建筑物價格的特點：

　�。�1）時間的有效性。

　�。�2）建筑物價格的遞減性。

　�。�3）建筑物價格的地區(qū)性。

　�。�4）建筑物價格受自然條件影響很大。

　�。�5）影響建筑物價格的不確定因素多。

　　1、建筑物估價中的幾個概念：

　�。�1）房屋建筑成本：指不包括建筑紅線以外的土地上的投資，單指房屋從設計到地基處理至整幢房屋可交付使用過程中的全部費用，是房產(chǎn)價值的重要構成部分。包括勘察設計費、房屋主體結構工程的建筑、裝修費用、室內(nèi)各種配套設備及安裝費、建筑紅線內(nèi)的室外各種設施配套安裝費、管理費、貸款利息等。

　　（2）重建成本：根據(jù)目前的人工與材料價格，采用原建筑物的材料和標準，重新建造一幢相同的建筑物所需的成本，叫重建成本。

　　（3）重置成本：根據(jù)目前的人工、材料價格及正常管理水平，并利用目前的材料、標準與設計，建造一幢各項設備相同或相當（即同等效用）的建筑物所需的成本，叫重置成本。

　�。�4）應計折舊：是指到評估當時所發(fā)生的所有折舊，包括物理、功能、經(jīng)濟退化。

　　（5）建筑安裝工程預算定額：為編制施工圖預算制定的定額。包括建筑工程預算定額、設備安裝工程預算定額、間接費用定額。它即是編制施工圖預算、確定建筑產(chǎn)品預算價格的依據(jù)，也是編制概算定額的基礎。

　�。�6）標準房價：是一個城市同一個等級房屋的平均價格，是房屋價格評估的依據(jù)。

　�。�7）建筑安裝工程概算定額：是設計單位編制初步設計概算和技術設計修正概算中建筑安裝工程概算的依據(jù)，也是計算建筑安裝工程用料概數(shù)以及進行設計方案經(jīng)濟比較的基礎。

　　（8）建筑物殘值：建筑物在不能使用時還能收回的價值。

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