二手房買(mǎi)賣(mài)時(shí)沒(méi)拿到房本購(gòu)買(mǎi)合同有效嗎
隨著居高不下的購(gòu)房熱，大量二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件涌入北京法院。為公開(kāi)透明審理此類(lèi)案件，北京市高級(jí)人民法院近日對(duì)社會(huì)公布《關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》(試行)�！吨笇�(dǎo)意見(jiàn)》對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)中出現(xiàn)的沒(méi)拿到房本是否可以交易、借名買(mǎi)房出現(xiàn)糾紛法院是否會(huì)判決合同無(wú)效、夫妻一方出售共有房產(chǎn)另一方能否追回等與百姓生活密切相關(guān)的糾紛如何裁判，均作出了明確規(guī)定。
目前該《指導(dǎo)意見(jiàn)》已經(jīng)在二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件審理裁判中施行。
規(guī)定一
沒(méi)拿到房本交易不能算無(wú)效合同
《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬証書(shū)”的房屋不得轉(zhuǎn)讓。市高院《指導(dǎo)意見(jiàn)》則認(rèn)為，該規(guī)定在性質(zhì)上不屬于最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》司法解釋中規(guī)定的合同無(wú)效的相關(guān)解釋?zhuān)粦?yīng)作為認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的法律依據(jù)。
《指導(dǎo)意見(jiàn)》還規(guī)定，對(duì)于將來(lái)可能取得所有權(quán)的房屋的買(mǎi)賣(mài)合同，法院不應(yīng)僅以出賣(mài)人在簽訂合同時(shí)尚未取得房屋所有權(quán)為由認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。賣(mài)房人在合同履行期限屆滿(mǎn)時(shí)仍未取得房屋所有權(quán)，致使買(mǎi)房人無(wú)法過(guò)戶(hù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
解讀
我國(guó)《合同法》對(duì)認(rèn)定合同無(wú)效明確規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的屬于合同無(wú)效。
法律人士介紹說(shuō)，《城市房地產(chǎn)管理法》系行政管理性法律，相關(guān)規(guī)定旨在規(guī)范房屋交易中的.行政管理，而非禁止交易關(guān)系�？梢阅玫椒勘镜且�?yàn)榉N種塬因尚未拿到房本，此類(lèi)買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有按規(guī)定進(jìn)行備案的行為僅屬于違反管理性規(guī)定。不能以違反此項(xiàng)規(guī)定為由確定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
據(jù)相關(guān)法官說(shuō)，《指導(dǎo)意見(jiàn)》出臺(tái)后，《城市房地產(chǎn)管理法》中可以拿到房產(chǎn)証但是尚未拿到房產(chǎn)証不能進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)的條款在司法審判中將不再適用。
法官認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》中未拿到房產(chǎn)証的房屋不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定距今已近20年，20年中人們的生活已經(jīng)發(fā)生了很大變化，現(xiàn)實(shí)中未取得房產(chǎn)証進(jìn)行交易的房屋非常普遍，如果都機(jī)械地按照這一規(guī)定裁判，將不利于化解社會(huì)矛盾，而且還可能會(huì)引發(fā)新的矛盾。比如買(mǎi)賣(mài)雙方在取得房產(chǎn)証之前進(jìn)行二手房買(mǎi)賣(mài)，隨著房?jī)r(jià)上漲賣(mài)房人以未取得房產(chǎn)証主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，如果法院判決支持，將助長(zhǎng)賣(mài)房人惡意毀約的行為，此外對(duì)買(mǎi)房人也不公平。
規(guī)定二
房本只有一人名單方賣(mài)房算有效
《指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，夫妻一方將登記在其個(gè)人名下的共有房屋，未經(jīng)對(duì)方同意，擅自以自己名義轉(zhuǎn)讓給他人，買(mǎi)房人為善意購(gòu)買(mǎi)的，可以認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。買(mǎi)房人符合《物權(quán)法》規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，其他共有人要求追回該房屋的，法院不予支持。
解讀
對(duì)該規(guī)定法官解讀稱(chēng)，房屋作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)登記在夫或妻一人名下時(shí)，買(mǎi)房人從房產(chǎn)証上隻能看到登記方一人的名字，無(wú)法考証房主是否結(jié)婚，也無(wú)法考証該房屋是否還有其他共有人。買(mǎi)房人出于對(duì)房產(chǎn)証登記的信任善意購(gòu)買(mǎi)了該住房，應(yīng)該認(rèn)定購(gòu)房合同有效。
法官稱(chēng)，目前審判實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)這樣的情況，賣(mài)房人看到房屋漲價(jià)后反悔，于是以夫妻單方出售共有住房為名起訴到法院，要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。過(guò)去法院在審理此類(lèi)案件時(shí)，對(duì)于所售房屋已經(jīng)辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)的均認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同有效，而對(duì)于尚未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的已售二手房，沒(méi)有明確規(guī)定是否有效，這就會(huì)造成賣(mài)房人因房屋漲價(jià)以夫妻一方私售共有住房為由要求買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的目的得逞，而對(duì)善意購(gòu)買(mǎi)房屋的買(mǎi)房人造成不公平。《指導(dǎo)意見(jiàn)》對(duì)后者給予了明確規(guī)定。
規(guī)定三
經(jīng)適房未滿(mǎn)5年買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效
《指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定的限制上市交易期限內(nèi)買(mǎi)賣(mài)已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房，當(dāng)事人主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，法院可予支持。
賣(mài)房人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)適用房的塬購(gòu)房合同系2008年4月11日(含)之前簽訂，當(dāng)事人又在轉(zhuǎn)讓該已購(gòu)房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿(mǎn)后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或在一審法庭辯論終結(jié)前該房屋已具備上市交易條件的，可以認(rèn)定合同有效。
解讀
對(duì)該條款法官解讀稱(chēng)，上述條款界定了兩項(xiàng)內(nèi)容，第一是按照相關(guān)政策，經(jīng)濟(jì)適用房未滿(mǎn)5年不能上市交易。所以對(duì)于未滿(mǎn)5年進(jìn)行交易的經(jīng)濟(jì)適用房，如果買(mǎi)賣(mài)一方起訴主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，法院可予支持。
第二按照相關(guān)政策，2008年4月11日之前簽訂購(gòu)房合同的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房上市出售，按照“老辦法”執(zhí)行。
“老辦法”規(guī)定，2008年4月11日之前簽訂購(gòu)房合同的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房，取得房產(chǎn)証滿(mǎn)五年后，可以按市場(chǎng)價(jià)格出售，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按出售價(jià)格的10%補(bǔ)交土地收益等價(jià)款。對(duì)于這類(lèi)經(jīng)濟(jì)適用房，如果出現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)糾紛，法院應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同有效。《指導(dǎo)意見(jiàn)》的上述規(guī)定，完全符合政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的政策。
規(guī)定四
一房多賣(mài)鬧糾紛誰(shuí)辦房本誰(shuí)得房
《指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，賣(mài)房人一房多賣(mài)，而且與買(mǎi)房人簽訂的購(gòu)房合同均為有效合同的情況下，按照以下順序決定誰(shuí)最終獲得該房屋的所有權(quán)：一是已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的﹔二是雖未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，但已經(jīng)實(shí)際合法佔(zhàn)有房屋的。此外，均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法佔(zhàn)有房屋，法院應(yīng)綜合考慮各買(mǎi)受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理地予以確定。
解讀
對(duì)該條款法官解讀稱(chēng)，司法實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商或二手房主一房多賣(mài)的案例佔(zhàn)到一定比例，特別是開(kāi)發(fā)商“一女二嫁”或“一女多嫁”的現(xiàn)象曾被媒體多次報(bào)道�！吨笇�(dǎo)意見(jiàn)》的上述規(guī)定明確了在賣(mài)房人一房多賣(mài)，而買(mǎi)房人又都要求法院確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同有效的情況下如何裁決房子最終歸誰(shuí)所有。按照《指導(dǎo)意見(jiàn)》商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛也將參照《指導(dǎo)意見(jiàn)》執(zhí)行，該條款對(duì)開(kāi)發(fā)商一房多賣(mài)引發(fā)的糾紛如何裁決，也給出了明確的答案。
規(guī)定五
借名買(mǎi)房要過(guò)戶(hù)訴到法院可支持
《指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，法院可予支持。
當(dāng)事人一方提供証據(jù)証明其對(duì)房屋的購(gòu)買(mǎi)確實(shí)存在出資關(guān)系，但不足以証明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認(rèn)房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持。
此外，借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。
解讀
對(duì)此規(guī)定法官表示，除去政策規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房等需要相關(guān)資質(zhì)方可購(gòu)買(mǎi)的房屋不允許借名購(gòu)買(mǎi)，其他商品房雙方事先做出約定借名買(mǎi)房，法院將認(rèn)定借名買(mǎi)房的行為有效。比如審判實(shí)踐中曾遇到過(guò)有些人身在國(guó)外或者外地工作，身份証件等一時(shí)間無(wú)法送回北京，這種情況下借用親戚或朋友的名字購(gòu)買(mǎi)二手房屋。出借姓名的人在房?jī)r(jià)上漲之后反悔拒絕給借名買(mǎi)房的人辦理過(guò)戶(hù)，法院會(huì)支持借名買(mǎi)房人的過(guò)戶(hù)訴求。
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