消除居民房屋土地使用權(quán)焦慮

　　關(guān)于土地使用權(quán)的問題，應(yīng)該盡早拿出具體的解決辦法和措施，才能消除廣大居民的房屋使用權(quán)的焦慮。

　　近日，溫州部分市民擁有房產(chǎn)的土地使用年限到期或即將到期，續(xù)期面臨要花費(fèi)占到房產(chǎn)交易價(jià)1/3到一半左右、數(shù)十萬元高額土地出讓金“買地”，才能重新辦理土地證。消息一出，立即引起社會(huì)各界強(qiáng)烈反響。

　　有關(guān)居民房屋土地使用權(quán)到期后怎么辦的問題，并不是現(xiàn)在才出現(xiàn)，早在若干年前，就曾為此事進(jìn)行過熱烈討論，但是，訖今為止，沒有一個(gè)明確規(guī)定。

　　按照國(guó)家的相關(guān)法律，居民住房只有辦理地土地使用權(quán)證以后，才能獲得房產(chǎn)的土地使用權(quán)。否則，就要依法收回。但是，由于歷史原因，相當(dāng)一部分居民住房沒有辦理土地使用權(quán)，有關(guān)方面也沒有督促居民辦理土地使用權(quán)，導(dǎo)致居民一直無償使用國(guó)有土地，而政府也一直無償提供土地為居民使用。

　　隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，各項(xiàng)法律規(guī)章的不斷健全，居民住房需要辦理土地使用權(quán)的問題，也逐步上升到法律和國(guó)家層面，相關(guān)的法律制度也越來越規(guī)范、越來越明確，如《物權(quán)法》、《城市土地管理法》等。各級(jí)政府及其職能部門也在積極按照新的法律規(guī)章，開始完善居民住房的土地使用權(quán)手續(xù)，新的商品房都只有在辦理了土地使用權(quán)后才算手續(xù)完備，廣大居民購(gòu)買的商品房才算是真正的商品房。否則，相關(guān)手續(xù)也無法辦理。

　　雖然說新的商品房在辦理了土地使用權(quán)后，仍然有一個(gè)70年以后怎么辦的問題，尤其是有的商品房的使用年限還可能達(dá)不到70年，又當(dāng)怎么辦。但是，不管怎么說，商品房土地使用權(quán)的制度已經(jīng)初步建立起來，接下來需要做的就是如何按照相關(guān)的法律法規(guī)就某些具體問題予以進(jìn)一步明確和解釋，而不要再對(duì)商品房土地使用權(quán)問題焦慮了。

　　問題的關(guān)鍵在于，就我國(guó)目前的實(shí)際情況來看，除近年來開發(fā)銷售的商品房之外，多數(shù)居民的居住用房都沒有辦理過土地使用證，相當(dāng)一部分房屋已面臨土地使用權(quán)到期的問題。那么，又當(dāng)如何處理與解決呢?是否應(yīng)當(dāng)象溫州市有關(guān)方面解釋的那樣，繳納數(shù)十萬元的土地出讓金呢?

　　顯然，這是一個(gè)比較棘手的問題。如果象溫州有關(guān)方面解釋的那樣需要繳納房產(chǎn)交易價(jià)1/3到一半的土地出讓金，不太合適，但是，如果按照《物權(quán)法》規(guī)定的，對(duì)到期房屋土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期，似乎也不太合適。因?yàn)椋�所有一切都是歷史造成的，完全按照現(xiàn)實(shí)要求而不顧歷史事實(shí)，難以滿足要求，也會(huì)讓廣大居民感到不滿。而必須將歷史問題放到現(xiàn)實(shí)中來，并在處理過程中充分考慮到歷史原因，從而客觀、公平、穩(wěn)妥地處理好房屋土地使用權(quán)問題，才有可能得到多數(shù)人的認(rèn)可與接受，才能讓廣大居民不為房屋土地使用權(quán)而焦慮。

　　事實(shí)也是如此，如果居民在購(gòu)買住房時(shí)，相關(guān)的法律制度就已經(jīng)完備，那么，也就自然而然地會(huì)出錢購(gòu)買房屋土地使用權(quán)。正是因?yàn)楫?dāng)時(shí)的法律制度層面沒有這樣的要求，廣大居民在購(gòu)買居住用房時(shí)，才沒有購(gòu)買房屋土地使用權(quán)，才“錯(cuò)”過了最佳的繳納土地出讓金的機(jī)會(huì)。也正因?yàn)槿绱耍瑢?duì)在房屋土地使用權(quán)到期的情況下如何繳納土地出讓金的問題，就必須充分考慮當(dāng)時(shí)的實(shí)際情況，實(shí)事求是地確定土地出讓金的繳納標(biāo)準(zhǔn)。

　　筆者的觀點(diǎn)是，對(duì)房屋土地使用權(quán)到期后土地出讓金的繳納，可分這樣幾種情形。一是對(duì)房屋所有權(quán)一直屬于首次購(gòu)房人、且期間沒有發(fā)生過任何房屋所有權(quán)變更的房屋，其土地出讓金的繳納應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)時(shí)房屋和土地的價(jià)格進(jìn)行測(cè)算，而不是現(xiàn)價(jià)測(cè)算。否則，對(duì)房屋所有者是不公平的。因?yàn)�，不是他們�?dāng)初不愿繳納，而是法律制度沒有規(guī)定;二是對(duì)已經(jīng)發(fā)生過房屋所有權(quán)變更的，甚至多次變更的，以最后一次變更時(shí)房屋、土地的價(jià)格進(jìn)行測(cè)算，按規(guī)定繳納，這也符合市場(chǎng)規(guī)則;三是2007年《城市土地管理法》頒布以后，仍然沒有按照規(guī)定辦理相關(guān)的商品房土地使用證的，一律按照現(xiàn)價(jià)繳納土地出讓金。當(dāng)然，還有極少一部分情形，那就是過去無償分配的房屋，且訖今沒有進(jìn)行過任何交易的，則房屋所有權(quán)是根據(jù)住房制度改革政策優(yōu)惠給居民的，則可以免繳土地出讓金。

　　由于房屋土地使用權(quán)事關(guān)廣大居民的切身利益，事關(guān)社會(huì)安定。盡管尚沒有形成大面積的土地使用權(quán)到期現(xiàn)象，但是，這終究是一個(gè)問題，是一個(gè)需要明確和解決的問題。因此，有關(guān)方面應(yīng)當(dāng)盡早考慮，拿出辦法，避免矛盾集中爆發(fā)時(shí)再匆忙上陣。這樣做，不僅會(huì)導(dǎo)致矛盾激化，而且容易造成政策制定的過于匆忙而考慮不周。也只有早作研究，早拿出具體的解決辦法與措施，才能消除廣大居民的房屋土地使用權(quán)焦慮。

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