上海房地產稅如何征收

　　房產稅

　　(1)時間認定：2011年1月28日起購買的住房

　　【解讀】：新購住房是指2011年1月28日起購買的住房，購房時間以購房合同最后一頁上打印的日期為準。

　　(2)繳納房產稅時間怎樣確定?

　　房產稅稅款自納稅人取得應稅住房產權的次月起計算，按年計征，不足一年的按月計算應納房產稅稅額。

　　【解讀】：看房產證上的日期，從第二個月開始計算，滿一年的按一年計算;不足一年時間的，按月計算。

　　(3)征收對象：本市居民二套房、非本市居民新購房

　　【解讀】：征收對象具體包括兩類：

　　一是本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房);

　　二是非本市居民家庭在本市新購的住房。

　　(4)界定三類免征對象

　　A.對本市居民家庭換購住房給予優(yōu)惠

　　【解讀】：本市居民家庭原來已擁有一套唯一住房，因為改善居住條件而新購住房的，該居民家庭新購住房先按規(guī)定核定征免房產稅，當其在新購住房后的一年內出售家庭原有唯一住房的，對新購住房已按規(guī)定繳納的房產稅，可予退還。

　　B.對本市居民家庭子女成年后因婚姻等購房需求給予優(yōu)惠

　　【解讀】：對本市居民家庭中的子女成年后因婚姻等需要而首次新購、且屬該子女家庭唯一的住房，暫免征收房產稅。

　　C.對在本市工作生活的非本市居民家庭購房給予優(yōu)惠

　　【解讀】：對于在本市工作生活的非本市居民的基本居住需求，給予優(yōu)惠：一是，對符合國家和本市有關規(guī)定引進的高層次人才、重點產業(yè)緊缺急需人才，持有本市居住證并在本市工作生活的，其在本市新購且屬于家庭唯一的住房，暫免征收房產稅。二是，對持有本市居住證滿三年并在本市工作生活的購房人，其在本市新購且屬于家庭唯一的住房，暫免征收房產稅;持有本市居住證但不滿三年的購房人，其上述住房先按規(guī)定征收房產稅，待持有本市居住證滿三年且在本市工作生活的，其上述住房已征收的房產稅，可予退還。

　　(5)如何進行征免認定?

　　對于新購住房的，購房人在辦理房地產登記前，應按照地方稅務機關的要求，主動提供家庭成員情況和由市房屋狀況信息中心出具的其在本市擁有住房相關信息的查詢結果。

　　【解讀】：家庭成員情況：夫妻、未成年小孩，身份證、戶口本、出生證明、結婚證等;

　　市房產交易中心出具的查詢單。

　　具體申報流程、需要材料確認后馬上通知?

　　(6)計稅依據：交易價格的70% 稅率：實行0.4%～0.6%差別化稅率

　　【解讀】：房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納;

　　本市開展對部分個人住房征收房產稅試點實行差別化的比例稅率，即：適用稅率暫定為0.6%，但對應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率可暫減為0.4%;

　　應納稅額=應稅面積×新購房單價×70%×稅率

　　(7)征稅面積如何計算?

　　對本市居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積(指住房建筑面積)扣除。合并計算的家庭全部住房面積為居民家庭新購住房面積和其他住房面積的總和。

　　【解讀】：對本市居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積(指住房建筑面積)扣除。即，對本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積人均不超過60平方米(含60 平方米)的，其新購的住房暫免征收房產稅;人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按規(guī)定計算征收房產稅。

　　本市居民家庭中有無住房的成年子女共同居住的，經核定可計入該居民家庭計算免稅住房面積。

　　【以一個三口之家的本市居民家庭(夫妻雙方加上未成年子女)為例】

　　例①

　　原有50平方米住房

　　新購110平方米住房

　　將這兩套住房面積合并計算后，該居民家庭全部住房面積為160平方米，人均住房面積為53.33平方米，全部住房面積未超出人均60平方米的免稅住房面積標準，因此，該家庭此次新購的這一套110平方米的住房可暫免征收房產稅。

　　例②

　　原有150平方米住房

　　新購110平方米住房

　　將這兩套住房面積合并計算后，該居民家庭全部住房面積為260平方米，人均住房面積為86.67平方米，全部住房面積已超過人均60平方米的免稅住房面積標準，因此，該居民家庭新購住房中超出上述標準的部分面積(260平方米減去180平方米，即80平方米)須按規(guī)定繳納房產稅。

　　例③

　　原有250平方米住房

　　新購110平方米住房

　　由于該居民家庭原有人均住房面積達83.33平方米，已超過人均60平方米的免稅住房面積標準，因此，該家庭此次新購的這一套住房的全部面積(即110平方米)，須按規(guī)定繳納房產稅。

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