養(yǎng)老傾斜政策
為吸引更多社會資金投入，盤活市場，國務院發(fā)布了《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》中為扶持產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供保障，要求國土部門出臺相關土地供應的傾斜政策。
《意見》中提到，經(jīng)養(yǎng)老主管部門認定的非營利性養(yǎng)老服務機構的，其養(yǎng)老服務設施用地可采取劃撥方式供地;營利性養(yǎng)老服務設施用地，應當以租賃、出讓等有償方式供應，原則上以租賃方式為主。中國健康養(yǎng)老地產(chǎn)服務聯(lián)盟官方微信公號“健康養(yǎng)老地產(chǎn)”jkyldc 專注養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)，醫(yī)養(yǎng)健康地產(chǎn)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。土地出讓(租賃)計劃公布后，將在不設置競買人限制條件的情況下以招拍掛方式供地。新政指出，對閑置土地依法處置后由政府收回的，規(guī)劃用途符合要求的，可優(yōu)先用于養(yǎng)老服務設施用地，一并納入國有建設用地供應計劃。
另外，為鼓勵租賃供應養(yǎng)老服務設施用地，降低營利性養(yǎng)老服務機構的建設成本，《意見》提到，各地可制訂養(yǎng)老服務設施用地以出租或先租后讓供應的鼓勵政策和租金標準，明確相應的權利和義務，向社會公開后執(zhí)行。
我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)存在投資額大、資金回收期長、盈利考驗等風險，產(chǎn)業(yè)發(fā)展一直處在初期階段未能有所突破，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中存在擅自改變土地用途、容積率的方式進行房地產(chǎn)開發(fā)等問題�！兑庖姟分忻鞔_了對養(yǎng)老服務設施用地的監(jiān)管，要求不得改變規(guī)劃確定的土地用途。出讓或租賃建設用地使用權可以設定抵押權，但以劃撥方式取得的建設用地使用權應補繳相應款項后方可優(yōu)先受償。
新政規(guī)定，養(yǎng)老服務設施用地以出讓方式供應的，建設用地使用權出讓年限按最高不超過50年確定;以租賃方式供應的，租賃年限在合同中約定，最長租賃期限不得超過同類用途土地出讓最高年期。
對于營利性養(yǎng)老服務設施用地，新政明確應當以租賃、出讓等有償方式供應。為降低營利性養(yǎng)老服務機構的建設成本，新政稱，各地可制訂養(yǎng)老服務設施用地以出租或先租后讓供應的鼓勵政策和租金標準。
同時，新建養(yǎng)老服務機構項目用地涉及新增建設用地，符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的，應當在土地利用年度計劃指標中優(yōu)先予以安排。
此外，新政鼓勵盤活存量用地用于養(yǎng)老服務設施建設。對城鎮(zhèn)現(xiàn)有空閑的廠房、學校、社區(qū)用房等進行改造和利用，興辦養(yǎng)老服務機構，經(jīng)規(guī)劃批準臨時改變建筑使用功能從事非營利性養(yǎng)老服務且連續(xù)經(jīng)營一年以上的，五年內可不增收土地年租金或土地收益差價，土地使用性質也可暫不作變更。
在擁有較高投資回報率的郊區(qū)或農村開發(fā)養(yǎng)老項目被業(yè)內認為最具空間，然而，關于利用集體建設用地興辦養(yǎng)老服務設施的內容，《意見》中涉及不多，其中提到“對于民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老機構與政府舉辦的養(yǎng)老機構，可以依法使用農民集體所有的土地”。
四類開發(fā)機構，兩種經(jīng)營模式
目前國內主要有傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商、保險資金、地方政府與慈善基金和外資機構等四種養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)機構，以遠郊或景區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)為主導，嵌入老年配套服務。主要采取“銷售住宅+持有配套”和“長期持有”兩種運營模式，前者的盈利前期靠物業(yè)銷售，后期靠物業(yè)出租;后者的盈利前期靠會員卡銷售，后期靠物業(yè)出租和政府補貼。長城證券認為采取何種模式主要源于土地性質的不同。
盈利途徑與能力
養(yǎng)老地產(chǎn)盈利主要有三種途徑：賺土地的錢，以養(yǎng)老地產(chǎn)的名義獲取廉價土地，本質是房地產(chǎn)開發(fā);賺房子的錢，通過養(yǎng)老配套的完善，打造差異化形象和銷售賣點，提升物業(yè)價值;賺服務的錢，以養(yǎng)老服務和設施作為核心經(jīng)營收益，本質上是養(yǎng)老服務經(jīng)營。銷售策略的養(yǎng)老地產(chǎn)，盈利能力的彈性在于土地成本;以持有為主的.養(yǎng)老地產(chǎn)，投資回收期普遍在10~15年，年投資回報率8~10%。
險資或成主導
養(yǎng)老地產(chǎn)長城證券認為更傾向于“類商業(yè)地產(chǎn)”，本質是服務業(yè)，開發(fā)重點在于打造養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈。展望未來的開發(fā)主導機構，長城證券認為險資是養(yǎng)老地產(chǎn)的天然結合物，長期投資模式滿足投資回報長期和穩(wěn)定性的需求，更有可能對接整個養(yǎng)老保險體系;傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商有效路徑是整合養(yǎng)老服務資源或與專業(yè)養(yǎng)老服務商合作;專業(yè)的養(yǎng)老服務提供商依靠整合養(yǎng)老服務和機構資源，以輕資產(chǎn)運營方式復制模式和輸出管理，塑造養(yǎng)老服務品牌。
供給側改革又吹響新號角，這次聚焦的是消費。
最近兩天，國務院連發(fā)兩文力挺消費新供給。11月22日，國務院發(fā)布《關于加快發(fā)展生活性服務業(yè)促進消費結構升級的指導意見》，11月23日又發(fā)布《關于積極發(fā)揮新消費引領作用加快培育形成新供給新動力的指導意見》。
著名消費專家趙萍告訴筆者，到2020年要實現(xiàn)全面小康，要從供給的方面進行改革，通過需求牽引來促進投資結構的變化，最終實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化，那么消費的地位就顯得比以往更加重要。她表示，隨著消費的轉型升級，對于實體消費需求增速將會放緩，對于服務類消費需求將會增多。因此將會出臺新的政策、修改老的政策來加速消費結構的升級，引導商品消費向服務消費的轉變。
養(yǎng)老醫(yī)藥市場將超2萬億
此次國務院文件中，養(yǎng)老和醫(yī)療再受政策傾斜。
新發(fā)布的文件中明確要取消對社會辦醫(yī)的不合理限制，加快形成多元化辦醫(yī)格局;鼓勵養(yǎng)老服務與相關產(chǎn)業(yè)融合創(chuàng)新發(fā)展，推動基本生活照料、康復護理、精神慰藉、文化服務、緊急救援、臨終關懷等領域養(yǎng)老服務的發(fā)展。
《關于積極發(fā)揮新消費引領作用加快培育形成新供給新動力的指導意見》要求，強化養(yǎng)老、健康等領域關鍵標準制修訂。據(jù)全國老齡委的數(shù)據(jù)，中國老年人市場的年服務需求到2050年左右，將達到5萬億元。但我國在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上只能算剛剛起步，還有很多難題需要解決。“現(xiàn)在全國有4萬家養(yǎng)老機構，民營養(yǎng)老機構床位空置率48%。這就是當前中國養(yǎng)老機構的現(xiàn)狀。”北京吉利大學健康產(chǎn)業(yè)學院院長烏丹星說。
國務院此次還明確，要引導社會力量舉辦養(yǎng)老機構，通過公建民營等方式鼓勵社會資本進入養(yǎng)老服務業(yè)，鼓勵境外資本投資養(yǎng)老服務業(yè)。11月23日發(fā)布的我國首部智能養(yǎng)老藍皮書指出，老年人養(yǎng)老其實不單單意味著生活照料，老年人的身體包括心理健康等都需要予以關注，養(yǎng)老離不開醫(yī)療，醫(yī)療保健和養(yǎng)老結合是養(yǎng)老的趨勢。
而就養(yǎng)老與相關產(chǎn)業(yè)融合方面，前述藍皮書認為，我國科學技術不斷進步，科技在服務領域的應用日益廣泛，國家也出臺了多項政策以支持、引導社會方方面面投入科技開發(fā)、科技養(yǎng)老中來。藍皮書認為，伴隨著社會大分工和勞動成本的上升，選擇智能化養(yǎng)老成為必然的趨勢。根據(jù)東吳證券報告測算，目前養(yǎng)老醫(yī)藥市場規(guī)模約為7000億元。5年內，市場將迅速擴容至1.36萬億元，幾乎是2015年的2倍。而10年內，市場規(guī)模則將達到2.4萬億元，達到2015年的3倍。
國家在“養(yǎng)老服務+醫(yī)療”領域有哪些支持?
近日，國務院辦公廳轉發(fā)國家衛(wèi)生計生委、民政部、國家發(fā)展改革委、國家中醫(yī)藥局等部門《關于推進醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務相結合的指導意見》，全面部署進一步推進醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務相結合，滿足人民群眾多層次、多樣化的健康養(yǎng)老服務需求。意見明確要求：充分發(fā)揮中醫(yī)藥(含民族醫(yī)藥)的預防保健特色優(yōu)勢，大力開發(fā)中醫(yī)藥與養(yǎng)老服務相結合的系列服務產(chǎn)品。
《意見》提出，到2017年，醫(yī)養(yǎng)結合政策體系、標準規(guī)范和管理制度初步建立，符合需求的專業(yè)化醫(yī)養(yǎng)結合人才培養(yǎng)制度基本形成，建成一批兼具醫(yī)療衛(wèi)生和養(yǎng)老服務資質和能力的醫(yī)療衛(wèi)生機構或養(yǎng)老機構。到2020年，符合國情的醫(yī)養(yǎng)結合體制機制和政策法規(guī)體系基本建立，醫(yī)療衛(wèi)生和養(yǎng)老服務資源實現(xiàn)有序共享，覆蓋城鄉(xiāng)、規(guī)模適宜、功能合理、綜合連續(xù)的醫(yī)養(yǎng)結合服務網(wǎng)絡基本形成，基層醫(yī)療衛(wèi)生機構為居家老年人提供上門服務的能力明顯提升。
《意見》明確了五方面重點任務，一是建立健全醫(yī)療衛(wèi)生機構與養(yǎng)老機構合作機制。鼓勵養(yǎng)老機構與周邊的醫(yī)療衛(wèi)生機構開展多種形式的協(xié)議合作。養(yǎng)老機構內設的具備條件的醫(yī)療機構可作為醫(yī)院(含中醫(yī)醫(yī)院)收治老年人的后期康復護理場所。鼓勵二級以上綜合醫(yī)院(含中醫(yī)醫(yī)院，下同)與養(yǎng)老機構開展對口支援、合作共建。二是支持養(yǎng)老機構開展醫(yī)療服務。養(yǎng)老機構可根據(jù)服務需求和自身能力，按相關規(guī)定申請開辦老年病醫(yī)院、康復醫(yī)院、中醫(yī)醫(yī)院等。養(yǎng)老機構設置的醫(yī)療機構要符合國家法律法規(guī)和衛(wèi)生計生行政部門、中醫(yī)藥管理部門的有關規(guī)定，依法依規(guī)開展醫(yī)療衛(wèi)生服務。衛(wèi)生計生行政部門和中醫(yī)藥管理部門要加大政策規(guī)劃支持和技術指導力度。三是充分依托社區(qū)各類服務和信息網(wǎng)絡平臺，推進基層醫(yī)療衛(wèi)生機構和醫(yī)務人員與社區(qū)、居家養(yǎng)老結合。四是鼓勵社會力量興辦醫(yī)養(yǎng)結合機構。在制定醫(yī)療衛(wèi)生和養(yǎng)老相關規(guī)劃時，要給社會力量舉辦醫(yī)養(yǎng)結合機構留出空間。按照“非禁即入”原則，凡符合規(guī)劃條件和準入資質的，不得以任何理由加以限制。五是鼓勵醫(yī)療衛(wèi)生機構與養(yǎng)老服務融合發(fā)展。提高綜合醫(yī)院為老年患者服務的能力，提高基層醫(yī)療衛(wèi)生機構康復、護理床位占比，全面落實老年醫(yī)療服務優(yōu)待政策。充分發(fā)揮中醫(yī)藥(含民族醫(yī)藥，下同)的預防保健特色優(yōu)勢，大力開發(fā)中醫(yī)藥與養(yǎng)老服務相結合的系列服務產(chǎn)品。
《意見》強調，中醫(yī)藥管理部門要研究制定中醫(yī)藥相關服務標準規(guī)范并加強監(jiān)管，加強中醫(yī)藥適宜技術和服務產(chǎn)品推廣，加強中醫(yī)藥健康養(yǎng)老人才培養(yǎng)，做好中醫(yī)藥健康養(yǎng)老工作。
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