一種可行的養(yǎng)老路徑選擇
1、“以房養(yǎng)老”的界定
“以房養(yǎng)老”是指，擁有住房的老年人與特定機(jī)構(gòu)（如銀行、保險公司或房產(chǎn)機(jī)構(gòu)）訂立合同，把自己的房產(chǎn)所有權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給銀行或特別設(shè)立的特定機(jī)構(gòu)（如養(yǎng)老機(jī)構(gòu)）。特定機(jī)構(gòu)房屋的評估價值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，將其房屋的價值分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按年或月支付現(xiàn)金給老年人，一直延續(xù)到老年人去世。老年人在取得現(xiàn)金的同時，繼續(xù)擁有房屋的居住權(quán)并負(fù)責(zé)維護(hù)。當(dāng)老年人去世后，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行銷售、出租或者拍賣，從而取得房產(chǎn)升值部分的利益。
2、“以房養(yǎng)老”的理論依據(jù)
“以房養(yǎng)老”的理論依據(jù)主要來自兩方面：一是生命周期理論。一個理性消費(fèi)者追求其生命周期內(nèi)一生效用的最大化，而不僅考慮某一特定的'消費(fèi)行為或項目的決策安排時個人效用最大化。即追求在個人生命周期各階段里，一生收入與一生支出兩者間的平衡。而“以房養(yǎng)老”正是出于房屋生命周期與家庭生命周期的差異性，試圖將老人去世時房屋的剩余價值變現(xiàn)出來，并在老人有生之年消費(fèi)掉，從而實現(xiàn)房屋財富在老年人整個生命周期中的合理優(yōu)化配置。二是期貨期權(quán)理論�！耙苑筐B(yǎng)老”實質(zhì)上就是一種住房“期貨化”形式：擁有房屋所有權(quán)的老年人將住宅作為“期貨”，預(yù)售給銀行、保險公司等金融機(jī)構(gòu)或特定機(jī)構(gòu)，并從那里獲得固定的年（月）金，而此時老年人對該房產(chǎn)依然擁有居住權(quán)，直到老年人離開人世，房產(chǎn)才進(jìn)行交割，所有權(quán)歸貸款機(jī)構(gòu)所有。
3、“以房養(yǎng)老”的現(xiàn)實基礎(chǔ)
我國大多數(shù)退休老人，雖然手中的現(xiàn)金存款很少，難以維持其正常的養(yǎng)老生活，但是在計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中，卻坐擁一套市價可觀的房產(chǎn)。將住房和養(yǎng)老兩類社會保障資源重新整合一下，從而把住房資源轉(zhuǎn)變?yōu)橹匾酿B(yǎng)老資源，就能使得老年人能夠從中獲得穩(wěn)定的持續(xù)性的資金收入以提高晚年的生活質(zhì)量，進(jìn)而使得養(yǎng)老難題得以解決。“以房養(yǎng)老”的核心就是將不動產(chǎn)———房產(chǎn)轉(zhuǎn)變成為流動性資金，使得老年人能夠擁有充足的現(xiàn)金頤養(yǎng)天年。我國家庭的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)也為此提供了可能性�！吨袊彝ソ鹑谡{(diào)查報告》顯示，我國家庭的非金融資產(chǎn)以住房為主，自有住房擁有率為89.68%，世界平均住房擁有率為63%，美國為65%，而日本為60%，我國自有住房擁有率處于世界前列。其中，城市自有住房擁有率為85.39%，農(nóng)村更高一些，為94.60%。且擁有2套以上住房的家庭在城市達(dá)到19.07%，農(nóng)村達(dá)到14.40%。與此同時，我國住房收益率也很高。隨著近年房地產(chǎn)價格的迅速攀升，家庭自有住房的收益非�？捎^。我們以購房的成本價格和住房的當(dāng)前價值的差價來體現(xiàn)收益，差價越大，表明住房收益越高。在城市中，2011年中國城市戶均擁有住房已經(jīng)超過1套，為1.22套。城市家庭擁有兩套以上住房的占19.07%，第一套住房平均收益率均值為340.31%，第二套為143.25%，第三套為96.70%（見表2）。通過以上分析可知，在我國推行“以房養(yǎng)老”模式不僅具有較強(qiáng)的針對性，而且具備了一定的實施條件。此外，推行“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，還可以盤活住房這種價值不菲的固定資產(chǎn)，實現(xiàn)個人一生中經(jīng)濟(jì)資源的優(yōu)化配置，切實提高老年人的生活質(zhì)量。
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