房屋租賃新政：用足存量房 推進(jìn)貨幣化

　　近日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。在去庫存和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的大背景下，住房租賃市場(chǎng)獲得政策刺激。

　　5月4日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，確定培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的措施，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求。

　　會(huì)議指出，實(shí)行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

　　為發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議共推出四項(xiàng)舉措，分別從房源、公租房貨幣化補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠以及市場(chǎng)規(guī)范方面，給予住房租賃市場(chǎng)支持。

　　發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的一個(gè)前提，就是房源的籌措問題。

　　國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，強(qiáng)調(diào)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，原因之一就是市場(chǎng)上有不少存量房閑置，包括新房和二手房，需要采取措施解決閑置問題。

　　今年1月，陜西省政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作的通知》，明確提出，打通保障性安居工程與存量商品房通道，支持各地把適合或經(jīng)改造符合公共租賃住房條件的'存量商品房，轉(zhuǎn)為公共租賃住房房源。《陜西日?qǐng)?bào)》的報(bào)道稱，截至2015年11月末，陜西全省商品房屋待售面積為599.24萬平方米，去庫存周期約為21個(gè)月。

　　此次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確，推進(jìn)公租房貨幣化，政府對(duì)保障對(duì)象通過市場(chǎng)租房給予補(bǔ)貼。

　　除此之外，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議還提出，要完善稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)加大支持，增加租賃住房用地供應(yīng);強(qiáng)化監(jiān)管，推行統(tǒng)一的租房合同示范文本，規(guī)范中介服務(wù)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，保護(hù)承租人合法權(quán)益。

　　張宏偉說，從鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策面，尤其是金融政策面來看，未來房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)的推進(jìn)速度會(huì)加快。張宏偉說，尤其在市場(chǎng)成熟度較高的城市，比如北上廣深，以資產(chǎn)管理為特征的業(yè)務(wù)市場(chǎng)空間會(huì)更大，“很多開發(fā)商和房地產(chǎn)服務(wù)類企業(yè)，都在向這方面轉(zhuǎn)型。”

　　解讀

　　我國房屋租賃市場(chǎng)涉及億人年租金破萬億

　　住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長高志勇透露，目前租賃市場(chǎng)涉及人口在1億以上，年租金已經(jīng)突破1萬億元。這一巨大市場(chǎng)也將成為房企轉(zhuǎn)型升級(jí)機(jī)遇期。

　　當(dāng)前，我國發(fā)展房地產(chǎn)租賃行業(yè)還面臨不少瓶頸。據(jù)有關(guān)人士介紹，對(duì)于租賃行業(yè)來說，長租行業(yè)算新興產(chǎn)業(yè)，稅負(fù)仍然較重。另外由于企業(yè)都是輕資產(chǎn)運(yùn)營，但目前國內(nèi)對(duì)輕資產(chǎn)的公司都缺少抵押解決方案，因此借貸較難或需要較高利率。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉算過一筆賬，按當(dāng)前房地產(chǎn)稅收政策，出租房屋要繳營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等，累計(jì)超過租金收入20%，再考慮租賃管理成本支出，凈租金收益率只剩下2.5%左右。沒有政策支持，住房租賃市場(chǎng)很難掙到錢，也很難形成規(guī)�；�，企業(yè)不易做大做強(qiáng)。

　　從需求端看，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)形態(tài)，正由增量轉(zhuǎn)為增量與存量同時(shí)發(fā)展，部分一線城市出現(xiàn)二手房交易超過新房的情況。居民消費(fèi)觀念也開始從購買為主轉(zhuǎn)向購租并舉。

　　據(jù)全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，約有25.8%城市居民租房，其中政府廉租房和私人出租房占比分別為2.7%和23.1%。在許多發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，租賃住房供給中，機(jī)構(gòu)出租房源往往占到租賃總供給的25%-30%。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長朱中一表示，推動(dòng)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模化發(fā)展有利于降低消費(fèi)者入市成本和購房壓力，使其從長期購房還款轉(zhuǎn)變?yōu)槎唐谧饨鹉Ｊ健?/p>

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