1.租房協(xié)議書主要具有以下法律特征。租房協(xié)議書是移轉(zhuǎn)房屋使用權(quán)的合同。這一點(diǎn)將其與買賣合同區(qū)分開來。后者是以移轉(zhuǎn)物的所有權(quán)為目的。由于租房協(xié)議書僅移轉(zhuǎn)房屋的使用權(quán)所以承租人僅能依合同約定對(duì)租賃房屋進(jìn)行使用收益而不得處分。在承租人破產(chǎn)時(shí)租賃房屋不得列人破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)出租人有取回權(quán)。

2.租房協(xié)議書是諾成、雙務(wù)、有償合同。租房協(xié)議書自雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議時(shí)成立而不以房屋的交付為合同的成立要件故系諾成合同而非實(shí)踐合同。雙方當(dāng)事人互負(fù)權(quán)利義務(wù)為雙務(wù)合同。出租人出租房屋的目的在于獲取租金而承租人支付租金的目的在于獲得房屋使用權(quán)故租賃合同為有償合同。

3.租房協(xié)議書具有臨時(shí)性。租房協(xié)議書讓渡的是租賃房屋的使用權(quán)故租賃期限不宜過長(zhǎng)否則將與臨時(shí)讓渡房屋使用權(quán)的目的不符也容易因房屋返還產(chǎn)生爭(zhēng)議。而且租賃合同屬于債權(quán)關(guān)系與物權(quán)具有永久性不同如租賃期限過長(zhǎng)也有害于租賃房屋的改良。因此《合同法》第二百一十四條規(guī)定“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的超過部分無效。租賃期間屆滿當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年�！�

訂租賃房屋協(xié)議時(shí)應(yīng)注意：

1、出租房的主體資格，即簽約對(duì)方是否為房產(chǎn)權(quán)人(如不是房產(chǎn)權(quán)人則至少應(yīng)擁有房產(chǎn)權(quán)人的相應(yīng)授權(quán))，實(shí)踐中曾有人與不是產(chǎn)權(quán)人簽約，造成了很多不必要的麻煩;

2、租房時(shí)房屋的狀況及房屋的裝潢及隨房物品(如隨房提供的電話之類用品)應(yīng)填寫仔細(xì)，以防退租時(shí)發(fā)生糾紛;

3、應(yīng)對(duì)租房者是否有權(quán)轉(zhuǎn)租明確約定;

4、應(yīng)明確約定房屋修繕責(zé)任(一般均應(yīng)由出租方負(fù)責(zé));

5、應(yīng)約定出租方在收納每月房租時(shí)須出具相應(yīng)的收款憑證;

6、要看清轉(zhuǎn)租給你的人和房東的租賃期,他和你簽定的合同租賃期不可以超過他自己和房東的租賃期;

7、成份股地方;

8、要看房屋是否設(shè)定了抵押權(quán)等用益物權(quán);如有的話，抵押權(quán)人是否允許出租，萬一抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，如何承擔(dān)責(zé)任等;