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買(mǎi)賣(mài)不破租賃之法律制度
在現(xiàn)實(shí)社會(huì)中，各種制度頻頻出現(xiàn)，制度對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)、科學(xué)技術(shù)、文化教育事業(yè)的發(fā)展，對(duì)社會(huì)公共秩序的維護(hù)，有著十分重要的作用。擬定制度需要注意哪些問(wèn)題呢？以下是小編整理的買(mǎi)賣(mài)不破租賃之法律制度，僅供參考，歡迎大家閱讀。
民法理論認(rèn)為，所有權(quán)屬于物權(quán)，而承租權(quán)則是債權(quán)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，平等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體活動(dòng)的復(fù)雜化，物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別界限卻越來(lái)越難以劃定，出現(xiàn)了你中有我，我中有你的融合趨勢(shì)，在這種趨勢(shì)下，買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則作為處理物權(quán)與債權(quán)關(guān)系的一個(gè)重要法律制度,在調(diào)整市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序和人民的社會(huì)生活秩序中發(fā)揮了重要作用，其存在有著重要的意義和法律價(jià)值。
我國(guó)現(xiàn)行立法對(duì)這一法律制度予以了認(rèn)可，它具體表現(xiàn)為兩個(gè)方面的內(nèi)容。
一是租賃權(quán)的對(duì)抗效力。我們大家都知道，租賃權(quán)是債權(quán)，買(mǎi)賣(mài)行為所有權(quán)轉(zhuǎn)讓指的是物權(quán)，物權(quán)優(yōu)于債權(quán)，但根據(jù)買(mǎi)賣(mài)不破租賃這一法律制度，租賃權(quán)可以對(duì)抗買(mǎi)賣(mài)的物權(quán)。即在租賃關(guān)系存續(xù)期間發(fā)生的租賃物所有權(quán)變動(dòng)時(shí)，承租人的租賃權(quán)可以對(duì)抗租賃物的新的所有權(quán)人，承租人和出租人原來(lái)在租賃合同中所的各種約定，租賃物的新的所有人也應(yīng)一并遵守。買(mǎi)受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。租賃合同的對(duì)抗效力是租賃權(quán)物權(quán)化的具體體現(xiàn)。對(duì)此，我國(guó)法律有明確的規(guī)定：《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”，《城市房屋租賃管理辦法》第11條規(guī)定：“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”;《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效”。
二是房屋承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。所謂房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，是指當(dāng)出租人出賣(mài)房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于他人購(gòu)買(mǎi)該房屋的權(quán)利。我國(guó)法律也同樣給以確認(rèn)，《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣(mài)出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期間內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”;《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣(mài)出租房屋，須提起三個(gè)月通知承租人，在同等條件下承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)�！�;最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第118條規(guī)定：“出租人出賣(mài)房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效�！�。
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