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小區(qū)車(chē)庫(kù)回屬的法律分析
摘 要：針對(duì)我國(guó)小區(qū)生活中大量存在的車(chē)庫(kù)權(quán)屬糾紛，運(yùn)用建筑物區(qū)分所有權(quán)等物權(quán)理論，分析了小區(qū)車(chē)庫(kù)的法律類型、法律性質(zhì)及其權(quán)利回屬的法律標(biāo)準(zhǔn)等題目，發(fā)現(xiàn)小區(qū)車(chē)庫(kù)的權(quán)屬不能僅僅以當(dāng)事人的約定來(lái)確定，而必須根據(jù)實(shí)際發(fā)生的基礎(chǔ)事實(shí)——建筑容積率來(lái)確定。?關(guān)鍵詞：車(chē)庫(kù)回屬；法律屬性；法律標(biāo)準(zhǔn)?
�。� 小區(qū)車(chē)庫(kù)的法律類型?
車(chē)庫(kù)是指住宅小區(qū)基地范圍內(nèi)的停車(chē)區(qū)域。實(shí)踐中停車(chē)位及車(chē)庫(kù)主要表現(xiàn)為四種形式：第一種形式為地面停車(chē)位。地面停車(chē)位是直接設(shè)置于地面、以劃線分割方式標(biāo)明的停車(chē)設(shè)施。無(wú)任何構(gòu)筑物、可供多人同時(shí)使用、具有開(kāi)放性是其特點(diǎn)；第二種形式為地下車(chē)庫(kù)。地下車(chē)庫(kù)是指利用小區(qū)地下空間而建造的停車(chē)位, 內(nèi)部設(shè)有若干個(gè)劃線編號(hào)且沒(méi)有墻壁隔離的停車(chē)位；第三種形式為排擠層停車(chē)位。排擠層停車(chē)位是將樓房的首層以墻、柱等排擠, 依附于樓房形成的停車(chē)位；第四種形式為地面的獨(dú)立車(chē)庫(kù)。地面停車(chē)庫(kù)是在小區(qū)內(nèi)獨(dú)立建造的四周以墻壁和庫(kù)門(mén)與外界空間隔離的具有專用性的停車(chē)位。在現(xiàn)實(shí)的區(qū)分所有建筑中存在著占用小區(qū)公共道路或者其他公共場(chǎng)地建立停車(chē)位的情形，其產(chǎn)權(quán)回屬為全體業(yè)主共有。以房屋的一層部分建立的小區(qū)車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)回屬于開(kāi)發(fā)商其可以參照單元套房的方式予以出租、出售。這在學(xué)界基本形成通說(shuō)，并已經(jīng)為法律所確認(rèn)，因此這些類小區(qū)車(chē)庫(kù)不是本文討論的重點(diǎn)。現(xiàn)實(shí)中爭(zhēng)議的焦點(diǎn)主要是以地下層部分為停車(chē)之用的停車(chē)區(qū)域即地下車(chē)庫(kù)的回屬。?
�。� 小區(qū)車(chē)庫(kù)的法律屬性?
小區(qū)車(chē)庫(kù)的權(quán)利回屬糾紛不斷出現(xiàn)，究其原因在于人們對(duì)小區(qū)車(chē)庫(kù)的法律屬性熟悉不清。小區(qū)車(chē)庫(kù)在法律上究竟應(yīng)該屬于業(yè)主共有，還是屬于開(kāi)發(fā)商所有，或者由其他法律主體所有，這都要從小區(qū)車(chē)庫(kù)的法律屬性進(jìn)手。?
2.1 小區(qū)車(chē)庫(kù)的法律屬性分析?
2.1.1 土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)關(guān)系角度分析?
所謂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，就是指房地產(chǎn)所有權(quán)人將房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受方，買(mǎi)受方支付房地產(chǎn)價(jià)金的行為。房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)有著不可分割的聯(lián)系，房屋的天生必須依附于一定的土地，沒(méi)有土地使用權(quán)就沒(méi)有房屋的所有權(quán)，而房屋所有權(quán)的讓渡必然伴隨著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。開(kāi)發(fā)商向房屋買(mǎi)受人出賣(mài)了房屋所有權(quán)，那么隨之土地使用權(quán)也應(yīng)該一并轉(zhuǎn)讓。小區(qū)的車(chē)庫(kù)大都依附于小區(qū)土地和建筑物而存在，既然房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)都一并轉(zhuǎn)移給了房屋買(mǎi)受人，那么作為附著于小區(qū)土地的小區(qū)車(chē)庫(kù)就應(yīng)該屬于房屋買(mǎi)受人所有。否則，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)已經(jīng)回屬房屋買(mǎi)受人所有，而小區(qū)的車(chē)庫(kù)卻還回屬開(kāi)發(fā)商，這勢(shì)必造成業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的矛盾，而且于理不符。因此，小區(qū)車(chē)庫(kù)應(yīng)該屬于房屋買(mǎi)受人所有。?
2.1.2 建筑物區(qū)分所有權(quán)角度分析?
所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)是指，“由區(qū)分所有建筑物的專有部分所有權(quán)，共用部分持分權(quán)以及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)所共同構(gòu)成的特別所有權(quán)�！毙^(qū)車(chē)庫(kù)法律屬性的主要爭(zhēng)議點(diǎn)在于其是否為建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共用部分，業(yè)主是否對(duì)小區(qū)車(chē)庫(kù)享有共有所有權(quán)。共有所有權(quán)的客體范圍主要包括四個(gè)方面，即：第一，建筑物的基本構(gòu)造部分；第二，建筑物共有部分及其附屬物；第三，建筑物所占有的地基使用權(quán)；第四，住宅小區(qū)的綠地、道路、公共設(shè)施、公益性活動(dòng)場(chǎng)所、圍墻等地上物以及設(shè)置在地下的共有物。共有部分是與專有部分不可分離的，房屋買(mǎi)受人取得了房屋所有權(quán)，必然相應(yīng)取得小區(qū)內(nèi)的共有部分，這是現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有理論的應(yīng)有之意，也是滿足房屋買(mǎi)受人通過(guò)買(mǎi)受房屋享有房屋利益最大化的有效途徑。小區(qū)車(chē)庫(kù)的建立是依附于建筑物的，如同小區(qū)的綠地、道路是供小區(qū)業(yè)主使用的，因此其屬于共用部分當(dāng)無(wú)異議。將小區(qū)車(chē)庫(kù)定性為共用部分將會(huì)對(duì)小區(qū)業(yè)主的利益進(jìn)行很好的保護(hù)，這也符合了現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)的理念。?
2.1.3 誰(shuí)投資誰(shuí)受益角度分析?
小區(qū)業(yè)主買(mǎi)受房屋時(shí)，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移與房屋買(mǎi)受人。房屋買(mǎi)受人所繳納的房款并非只包括房屋的價(jià)款還包括取得土地使用權(quán)的用度，否則開(kāi)發(fā)商將無(wú)從獲利。而且開(kāi)發(fā)商為了利益最大化，自身并沒(méi)有對(duì)小區(qū)土地或建筑物保存相應(yīng)的權(quán)利，而多是將能賣(mài)的東西通通賣(mài)掉，這樣“由于小區(qū)土地使用權(quán)已全部分?jǐn)偟礁鳂I(yè)主名下，由開(kāi)發(fā)商擁有地下車(chē)庫(kù)所有權(quán)又缺乏土地使用權(quán)之基礎(chǔ)�！奔热婚_(kāi)發(fā)商將小區(qū)車(chē)庫(kù)的資金投進(jìn)已經(jīng)分?jǐn)偟礁鳂I(yè)主名下，那么實(shí)際上車(chē)庫(kù)的投資者乃是小區(qū)業(yè)主，則小區(qū)車(chē)庫(kù)的所有權(quán)當(dāng)然回于各房屋買(mǎi)受人，即小區(qū)業(yè)主。因此，開(kāi)發(fā)商固然是小區(qū)項(xiàng)目名義上的投資人，但是其投資本錢(qián)，包括建設(shè)小區(qū)車(chē)庫(kù)的本錢(qián)已經(jīng)計(jì)進(jìn)了房屋銷(xiāo)售價(jià)格當(dāng)中，業(yè)主支付了對(duì)價(jià)，應(yīng)當(dāng)取得車(chē)庫(kù)的所有權(quán)，這與民法的基本理念是相一致的。?
2.2 小區(qū)車(chē)庫(kù)法律屬性的實(shí)然分析?
通過(guò)以上對(duì)小區(qū)車(chē)庫(kù)法律屬性的應(yīng)然分析可以看出：小區(qū)車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)以屬于小區(qū)業(yè)主共有為原則。但是現(xiàn)實(shí)中的情況是非常復(fù)雜的，實(shí)際情況是很難按照法學(xué)理論所設(shè)計(jì)的應(yīng)然道路發(fā)展的。在實(shí)踐中，建筑物區(qū)分所有權(quán)理論中的共用部分大多分為法定共用部分和約定共用部分。法定共用部分如建筑物軀干部分、共用出進(jìn)口、通道、樓梯等；約定共用部分是指本來(lái)具有結(jié)構(gòu)上和使用上的獨(dú)立性，只是根據(jù)當(dāng)事人之間的自愿約定將其變?yōu)楣灿貌糠�。小區(qū)車(chē)庫(kù)作為共用部分并不當(dāng)然屬于法定共用部分，而更多的是屬于約定共用部分。當(dāng)然這種約定不得損害區(qū)分所有權(quán)人的利益。如約定不明的，則推定為法定共有�，F(xiàn)代發(fā)達(dá)國(guó)家都將建筑物共用部分推定為各有關(guān)區(qū)分所有人共有。現(xiàn)實(shí)中，小區(qū)業(yè)主并不一定需要車(chē)庫(kù)，將建設(shè)小區(qū)車(chē)庫(kù)的投進(jìn)全部由所有業(yè)主分?jǐn)偛⒎欠先繕I(yè)主的意愿。所以開(kāi)發(fā)商將地下車(chē)庫(kù)之容積率并不記進(jìn)建筑物總面積中，而車(chē)庫(kù)的建造則需要額外投資，這些投資本身可能使開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)減少，在這種情況下將車(chē)庫(kù)一律回業(yè)主所有，也有失公平。但是小區(qū)車(chē)庫(kù)的投進(jìn)是否算人商品房出售價(jià)格之中是難以證實(shí)的，再加上我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度的不完善，是否記進(jìn)房屋價(jià)款之中完全由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算，業(yè)主根本沒(méi)有知悉的可能。在產(chǎn)生矛盾時(shí)開(kāi)發(fā)商利用其強(qiáng)勢(shì)地位舉出很多證據(jù)證實(shí)車(chē)庫(kù)回其所有，業(yè)主只能看洋興嘆，無(wú)可奈何。?
通過(guò)以上對(duì)小區(qū)車(chē)庫(kù)應(yīng)然與實(shí)然的分析，可以看出兩者差異很大，因而既不能說(shuō)是完全回屬區(qū)分所有權(quán)人所有，也不能一概回屬開(kāi)發(fā)商所有，應(yīng)根據(jù)情況而定。?
3 確定小區(qū)車(chē)庫(kù)權(quán)屬的法律標(biāo)準(zhǔn)?
物權(quán)法立法目的在于定紛止?fàn)�、物盡其用，這種定紛止?fàn)幉皇且环N解決現(xiàn)存題目權(quán)宜之計(jì)，而應(yīng)當(dāng)從根本的公平、正義等理念出發(fā)確定物權(quán)的回屬。確定小區(qū)車(chē)庫(kù)回屬應(yīng)以平衡小區(qū)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的利益為其基本的價(jià)值指導(dǎo)。?
3.1 約定不足以確定小區(qū)車(chē)庫(kù)權(quán)屬?
從原則上說(shuō)，停車(chē)位是區(qū)分所有權(quán)人全體共有的，由于在區(qū)分所有建筑物中，除了專有部分建立所有權(quán)的之外，其他部分都應(yīng)當(dāng)是全體區(qū)分所有權(quán)人所共有。如何對(duì)待開(kāi)發(fā)商對(duì)停車(chē)位的單獨(dú)開(kāi)發(fā)題目?按照《物權(quán)法》第七十四條第二款的規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的回屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。”那么，開(kāi)發(fā)商享有停車(chē)位的所有權(quán)，區(qū)分所有權(quán)人使用停車(chē)位，只能夠是向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)使用權(quán)或者進(jìn)行租賃或者由開(kāi)發(fā)商以福利的方式贈(zèng)與給業(yè)主。?
但是，停車(chē)位的權(quán)屬題目是否僅僅依靠約定就能夠解決題目？?jī)H僅是依據(jù)約定來(lái)確定停車(chē)位的所有權(quán)，恐怕難以成立。假如停車(chē)位不屬于區(qū)分所有權(quán)人單獨(dú)所有，也不屬于開(kāi)發(fā)商單獨(dú)所有，那么，停車(chē)位的所有權(quán)才是區(qū)分所有權(quán)人的，就可以確定車(chē)庫(kù)屬于全體區(qū)分所有權(quán)人共有，至于如何分配使用權(quán)，則可以通過(guò)約定確定權(quán)屬。
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