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物業(yè)資產(chǎn)管理論文
物業(yè)資產(chǎn)管理是指為了滿足置業(yè)投資者的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)服務(wù)（Property Service）、設(shè)施管理(Facility Management)、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理(Real Estate Assets Management)、房地產(chǎn)組合投資管理(Real Estate Portfolio Management)的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對(duì)象，為投資提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。下面是物業(yè)資產(chǎn)管理論文，請(qǐng)參考！
物業(yè)資產(chǎn)管理論文
物業(yè)管理行業(yè)在我國(guó)是一個(gè)新興行業(yè)經(jīng)過十幾年的快速發(fā)展，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步。但總體來說，物業(yè)管理行業(yè)還非常分散，行業(yè)的快速發(fā)展只限于少數(shù)企業(yè)在物業(yè)管理企業(yè)快速發(fā)展的背后還隱藏著危機(jī)。尤其近年來．業(yè)主的服務(wù)要求越來越高，隨著目益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和勞動(dòng)力等成本上漲，物業(yè)管理企業(yè)的生存壓力不斷加大，多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)盈利狀況不佳，很多企業(yè)只是生活在貧困邊緣線上。雖然存在外部客觀環(huán)境影響，但企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)制度不完善，內(nèi)部財(cái)務(wù)管理薄弱也是企業(yè)不具備進(jìn)行激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的一個(gè)重要因素。因此，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理非常重要。
一、物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及存在問題
1物業(yè)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者理財(cái)觀念落后．不重視財(cái)務(wù)管理企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視程度直接決定著一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。由于我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，行業(yè)發(fā)展初期的從業(yè)者普遍素質(zhì)不高而現(xiàn)有物業(yè)企業(yè)特別是中小型物業(yè)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者多是早期的物業(yè)企業(yè)從業(yè)者，經(jīng)過長(zhǎng)期的實(shí)際工作后，晉升到現(xiàn)在的領(lǐng)導(dǎo)崗位。他們實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)豐富．但缺乏現(xiàn)代管理理念沒有科學(xué)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略．重視項(xiàng)目拓展和日常物業(yè)管理而忽視財(cái)務(wù)管理，對(duì)財(cái)務(wù)管理在企業(yè)管理和發(fā)展過程中的作用沒有足夠的認(rèn)識(shí)不重視財(cái)務(wù)管理人、財(cái)、物、信息等資源未能優(yōu)化配置甚至存在嚴(yán)重浪費(fèi)．致使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益低下。
2會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作薄弱，缺乏有效的科學(xué)的財(cái)務(wù)管理手段沒有建立健全企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度，或雖然有比較健全的財(cái)務(wù)管理制度，但是實(shí)際工作中未能真正按照制度規(guī)定執(zhí)行，制度形同虛設(shè)。會(huì)計(jì)核算程序和核算方法不規(guī)范，資產(chǎn)管理混亂，財(cái)務(wù)信息不真實(shí)。財(cái)務(wù)報(bào)表過于籠統(tǒng)，大多數(shù)物業(yè)管理公司只有資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表數(shù)據(jù)過于籠統(tǒng)和宏觀缺少各種財(cái)務(wù)分析報(bào)表，未按物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行核算，無法知道每個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況。大多數(shù)物業(yè)企業(yè)未實(shí)行全面預(yù)算管理，未對(duì)年初經(jīng)營(yíng)指標(biāo)進(jìn)行有效分解實(shí)際執(zhí)行與年初經(jīng)營(yíng)計(jì)劃脫節(jié)，實(shí)際經(jīng)營(yíng)與業(yè)績(jī)考核脫節(jié)，員工積極性不高，企業(yè)沒有活力。
3財(cái)務(wù)組織結(jié)構(gòu)設(shè)置不合理，人員素質(zhì)較低下屬單位的財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)與總部財(cái)務(wù)中心互相獨(dú)立，下屬單位財(cái)務(wù)人員聽命于單位領(lǐng)導(dǎo)，獨(dú)立性很難保證下屬單位的領(lǐng)導(dǎo)與財(cái)務(wù)人員很容易產(chǎn)生串通舞弊。物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)普遍較低，一方面是因?yàn)槲飿I(yè)管理是微利行業(yè)薪資普遍較低．難以吸引優(yōu)秀人才。另一方面，受傳統(tǒng)觀念的影響，一些物業(yè)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為物業(yè)企業(yè)是服務(wù)性行業(yè)，只需進(jìn)行簡(jiǎn)單的收支和記賬對(duì)財(cái)會(huì)人員沒有較高的要求，使得企業(yè)所聘用的財(cái)務(wù)工作人員素質(zhì)較低，業(yè)務(wù)水平差．無法滿足管理需要。
4營(yíng)運(yùn)資金管理效率低下資金管理是財(cái)務(wù)管理的核心資金管理得好則企業(yè)資金循環(huán)越快，對(duì)資金的需求壓力就小，資金的使用效率也就高。但大多數(shù)物業(yè)企業(yè)在營(yíng)運(yùn)資金管理過程中由于自身管理不善資金使用效率低，資金回報(bào)率不高。有些物業(yè)企業(yè)未實(shí)行資金集中管理資金分散在各個(gè)項(xiàng)目的各個(gè)銀行賬戶企業(yè)對(duì)資金的使用重視不夠．不能把資金集中起來進(jìn)行低風(fēng)險(xiǎn)的投資組合，使得企業(yè)的資金回報(bào)率一直處于較低狀態(tài)。有些企業(yè)資金管理不善，資金流失或循環(huán)不良，不僅影響了企業(yè)正常的資金周轉(zhuǎn)，也為產(chǎn)生提供了溫床。還有的物業(yè)管理企業(yè)只重視服務(wù)質(zhì)量對(duì)應(yīng)收款的追收不予重視，使得應(yīng)收賬款越積越多．從而使企業(yè)資金循環(huán)不良給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來嚴(yán)重困難。
5內(nèi)部控制缺乏大多數(shù)物業(yè)企業(yè)缺乏行之有效的內(nèi)部控制制度究其原因一方面是領(lǐng)導(dǎo)不重視。部分領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為．企業(yè)的業(yè)務(wù)活動(dòng)非常簡(jiǎn)單，沒必要專門設(shè)置內(nèi)部控制部門和機(jī)構(gòu)。另一方面物業(yè)企業(yè)缺少有內(nèi)部控制工作經(jīng)驗(yàn)的人員。內(nèi)部審計(jì)制度不完善，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)沒有建立自身獨(dú)立的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，內(nèi)審負(fù)責(zé)人通常是由企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人兼任，這樣既不符合制度規(guī)定，也造成管理層和會(huì)計(jì)人員對(duì)內(nèi)部審計(jì)的不重視削弱了內(nèi)部審計(jì)的獨(dú)立性與嚴(yán)肅性影響財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的質(zhì)量。
二、完善物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的措施
1完善財(cái)務(wù)組織架構(gòu)，提高領(lǐng)導(dǎo)及財(cái)務(wù)人員素質(zhì)總部設(shè)立財(cái)務(wù)中心，總部所在地的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目實(shí)行報(bào)賬制，由總部財(cái)務(wù)中心統(tǒng)一按項(xiàng)目進(jìn)行核算外地設(shè)立子、分公司的，財(cái)務(wù)人員實(shí)行垂直委派制各子、分公司的財(cái)務(wù)人員由總部財(cái)務(wù)中心委派外派財(cái)務(wù)人員隸屬于總部財(cái)務(wù)中心服務(wù)于各下屬單位，完成并監(jiān)控下屬單位的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)活動(dòng)，其工資、獎(jiǎng)金、調(diào)動(dòng)升遷由總部財(cái)務(wù)中心統(tǒng)一安排。實(shí)行財(cái)務(wù)人員垂直委派制可有效提高下屬單位財(cái)務(wù)人員的獨(dú)立性，加強(qiáng)總公司對(duì)下屬單位的財(cái)務(wù)監(jiān)控。提高領(lǐng)導(dǎo)及財(cái)務(wù)人員素質(zhì)，不斷提高各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的財(cái)務(wù)管理意識(shí)，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)者的財(cái)務(wù)管理知識(shí)的培訓(xùn)，使之認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的核心。嚴(yán)把會(huì)計(jì)從業(yè)人員的準(zhǔn)入關(guān)堅(jiān)決杜絕不具備會(huì)計(jì)從業(yè)能力的人員進(jìn)入財(cái)務(wù)部門。加強(qiáng)會(huì)計(jì)從業(yè)人員的職業(yè)道德教育鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行會(huì)計(jì)繼續(xù)教育和學(xué)習(xí)及時(shí)更新自己的知識(shí)和技能，使企業(yè)財(cái)務(wù)部門成為一個(gè)思想覺悟高、專業(yè)技能強(qiáng)的部門。
2實(shí)行全面預(yù)算管理實(shí)行全面預(yù)算管理，建立健全企業(yè)的全面預(yù)算管理制度。通過全面預(yù)算管理將企業(yè)的年度經(jīng)營(yíng)指標(biāo)層層分解，落實(shí)到每個(gè)單位、每個(gè)部門、每位員工做到人人頭上有指標(biāo)，個(gè)個(gè)肩上有任務(wù)．每一個(gè)層面每一個(gè)環(huán)節(jié)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都要以預(yù)算為執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。在預(yù)算執(zhí)行過程中，定期對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行分析，找出差異產(chǎn)生的原因有針對(duì)性制定糾正、改進(jìn)和預(yù)防措施，調(diào)整策略提高公司的經(jīng)營(yíng)能力和運(yùn)營(yíng)質(zhì)量。將績(jī)效考核與預(yù)算執(zhí)行情況相結(jié)合通過預(yù)算考評(píng)，把預(yù)算執(zhí)行情況與管理者、員工的經(jīng)濟(jì)利益掛鉤，獎(jiǎng)懲分明依據(jù)預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果實(shí)施績(jī)效考核既可以確保全面預(yù)算管理的各項(xiàng)工作落到實(shí)處又可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行過程及執(zhí)行結(jié)果與預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)的`偏差，確保預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
3資金集中管理資金是企業(yè)的血液，是企業(yè)賴以生存的根本。由于物業(yè)管理行業(yè)的特殊性，物業(yè)企業(yè)一般有大量的現(xiàn)金流。首先．建立資金投入保證機(jī)制，抓好資金的源頭管理，要大力加強(qiáng)各項(xiàng)服務(wù)管理費(fèi)的收費(fèi)工作，做到應(yīng)收盡受提高回收率。其次．實(shí)行資金的收支兩條線，清理銀行賬戶，設(shè)置收入賬戶和支出賬戶，總公司根據(jù)下屬單位的年度資金預(yù)算排定各單位的資金使用規(guī)模，要求各單位按照年度資金預(yù)算編制月度資金預(yù)算并將資金使用額度分解至每天總公司據(jù)此劃撥資金。下屬單位的所有資金流入則通過收款專戶按照規(guī)定的路徑上劃至總公司的賬戶內(nèi)由總公司統(tǒng)一調(diào)配使用．從而保證了總公司對(duì)所有資金的有效控制降低了資金的91、流及沉淀風(fēng)險(xiǎn)最后總公司可根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略充分籌劃調(diào)度集中起來的資金，在確保企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)的情況下合理投資．將可利用的資金投到回報(bào)大安全性高的領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)企業(yè)總體利潤(rùn)最大化。
4加強(qiáng)企業(yè)的信息化建設(shè)應(yīng)用財(cái)務(wù)集中管理軟件，通過網(wǎng)絡(luò)化財(cái)務(wù)軟件集中管理財(cái)務(wù)賬簿．統(tǒng)～制定會(huì)計(jì)科目、業(yè)務(wù)流程，各下屬單位遠(yuǎn)程登錄在異地獨(dú)立錄入財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)錄入數(shù)據(jù)集中存儲(chǔ)于公司總部數(shù)據(jù)庫，公司總部能夠?qū)崟r(shí)查詢與處理相關(guān)信息并根據(jù)各單位報(bào)表數(shù)據(jù)生成合并(匯總)報(bào)表和賬務(wù)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)所有數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)監(jiān)控和分析降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增強(qiáng)公司對(duì)各單位的財(cái)務(wù)監(jiān)控力度，減少會(huì)計(jì)信息失真，完善企業(yè)內(nèi)部控制體系，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。開發(fā)物業(yè)收費(fèi)管理軟件，將企業(yè)的所有收費(fèi)資源都納入該軟件管理．并及時(shí)更新、維護(hù)。所有資源的基礎(chǔ)數(shù)字、收費(fèi)情況、經(jīng)營(yíng)情況都可通過該系統(tǒng)隨時(shí)查詢，為預(yù)算的編制、調(diào)整、分析和總公司的監(jiān)控提供準(zhǔn)確及時(shí)有效的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支持。
5加強(qiáng)內(nèi)部控制建設(shè)要建立健全物業(yè)企業(yè)內(nèi)控制體系首先要樹立科學(xué)的內(nèi)部控制管理觀念，提高對(duì)內(nèi)部控制的理解和認(rèn)識(shí)。管理層要加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部控制的重視，將內(nèi)部控制建設(shè)提升到企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展層，為內(nèi)部控制的實(shí)施創(chuàng)造良好內(nèi)部環(huán)境。對(duì)企業(yè)的員工進(jìn)行相應(yīng)的培訓(xùn)，強(qiáng)化內(nèi)控意識(shí)，提高對(duì)內(nèi)控重要性的認(rèn)識(shí)。內(nèi)控建設(shè)要從物業(yè)企業(yè)的實(shí)際情況出發(fā)建立統(tǒng)～的內(nèi)部控制體系，重點(diǎn)要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)收費(fèi)和成本費(fèi)用的內(nèi)部控制。加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部控制執(zhí)行過程的監(jiān)督，確保內(nèi)部控制制度得到切實(shí)執(zhí)行，且執(zhí)行效果良好。要充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的作用，提高內(nèi)部審計(jì)的獨(dú)立性和客觀性及時(shí)發(fā)現(xiàn)內(nèi)控存在的問題并進(jìn)行糾正和改進(jìn)以確保企業(yè)內(nèi)控活動(dòng)落實(shí)到實(shí)處。
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