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關(guān)于房地產(chǎn)與小區(qū)規(guī)劃的淺談
簡介： 淺談我國房地產(chǎn)與居住區(qū)規(guī)劃建設(shè)的影響淺談我國房地產(chǎn)與居住區(qū)規(guī)劃建設(shè)的影響。關(guān)鍵字：居住空間 規(guī)劃 房地產(chǎn)
一、居住區(qū)的發(fā)展和房地產(chǎn)1．1 我國居住區(qū)的發(fā)展居住是人類生活的基本需要，居住區(qū)是一定規(guī)模的住宅及相關(guān)建筑的組合，是一種現(xiàn)代的人居環(huán)境，居住是現(xiàn)代城市的四大功能之一，居住用地占據(jù)40%--50%的城市建設(shè)用地，居住區(qū)包括居住小區(qū)、居住組團、住宅街坊和住宅群落，居住用地包含住宅用地、公共服務(wù)設(shè)施用地、道路用地、綠地。我國的居住區(qū)是從解放后發(fā)展起來的，解放初期居住區(qū)的居住建筑主要是多層建筑，有的為成片的居住小、工人新莊，有的用地擁擠，住宅標準極低，設(shè)備簡陋，多為小戶型，小廳小臥室或居室兼臥室、居室兼廚房。小區(qū)規(guī)模較小，同時小區(qū)基本的設(shè)施不健全，小區(qū)環(huán)境簡單。80年代后小區(qū)居住標準逐漸提高，通過規(guī)劃的改進，小區(qū)有了一定的環(huán)境，同時小區(qū)的規(guī)模較以前也有了一定的增加，小區(qū)的道路出現(xiàn)了明顯的分級。在戶型設(shè)計上有所改進，對家電的使用納入了設(shè)計的考慮中。90年代居住區(qū)的規(guī)模進一步變大，同時在規(guī)劃的布局上開始考慮環(huán)境與居住的關(guān)系，注重了一些必要的公共設(shè)施，戶型面積和廳室面積有所改變，功能清晰，出現(xiàn)了單獨的客、餐廳，臥室有了主次之分，同時有些地方出現(xiàn)了雙衛(wèi)生間，在住宅布置上注意了日照、消防等因素。經(jīng)濟發(fā)達的地方空調(diào)進入了家庭。房地產(chǎn)行業(yè)剛剛興起，使居住有了不同規(guī)模的公寓和度假村等類別。大城市中高層增多，物業(yè)逐漸進入社會。我國居住區(qū)早期在規(guī)劃設(shè)計上往往沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，布局不合理，同時一些配套設(shè)施也十分不齊全，單體設(shè)計也是千篇一律，功能過于單一。多層均為磚混結(jié)構(gòu)，60年代的邢臺地震、70年代的地震將居住的抗震與安全問題提到了日程上來，各城市按當?shù)氐牡卣鹆叶仍O(shè)計，80年代工程質(zhì)量顯著提高，推廣了新材料、新技術(shù)取得了較好的經(jīng)濟效益，在國內(nèi)出現(xiàn)了第一批居住小區(qū)的建設(shè)試點，以提高全國的住宅建設(shè)水平。規(guī)劃和設(shè)計進行了統(tǒng)一。90年代提出了小康住宅計劃，廚房衛(wèi)生設(shè)備迅速提升，家庭裝修與環(huán)境設(shè)計成了90年代后的時尚。優(yōu)良的人居環(huán)境在新一代的居住區(qū)出現(xiàn)，部分小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計采用方案競賽的方法，進行了多方案比較，有的小區(qū)規(guī)模達到了10公頃左右。一些小區(qū)進行專向的調(diào)查研究，及時的發(fā)現(xiàn)了小區(qū)建設(shè)中存在的問題。明確了以人為本的思想，滿足居民的多方面需要，包含生理、生活的需求，如居民對日照、通風(fēng)、防噪音、衛(wèi)生、安全的需要：居民購物、交通、交往青少年就讀的要求等。在滿足居民需求的同時，根據(jù)各城市的自然條件、地形地貌、小區(qū)所處環(huán)境、各地風(fēng)俗、歷史文脈、城市發(fā)展經(jīng)濟條件和技術(shù)水平的不同情況因地制宜。過去許多小區(qū)雖對規(guī)劃、建筑、綠化環(huán)境作了統(tǒng)籌考慮，但往往并沒有按設(shè)計設(shè)施，單體設(shè)計與環(huán)境脫節(jié)，有的作了植物培植，缺乏整體環(huán)境，景觀的完整性差。90年代后期在規(guī)劃設(shè)計的同時考慮了建筑的平、立面、色彩和風(fēng)格，并對整體環(huán)境空間、綠化、小品、主要景觀進行了同步設(shè)計，統(tǒng)一規(guī)劃，保證了居住區(qū)建設(shè)的統(tǒng)一性。使小區(qū)環(huán)境得到了可靠的保證。2000年以后的居住區(qū)建設(shè)在各方面都有了顯著的提高，規(guī)劃更加靈活，環(huán)境的質(zhì)量不斷提高，生態(tài)的概念被提了出來，以人為本的建筑設(shè)計思路，可持續(xù)發(fā)展的小區(qū)建設(shè)觀念形成了共識。1. 2 房地產(chǎn)市場的發(fā)展和現(xiàn)狀在中國80年代的以前均是計劃經(jīng)濟（產(chǎn)品經(jīng)濟）。住房政策及房源動置均是由國家，單位統(tǒng)一調(diào)配，也就是房子不是商品而是福利品，通常是由單位無償分配給個人—福利分房，一種待遇。80年代中后期房地產(chǎn)才逐漸踏入中國市場。1988年憲法修正案規(guī)定土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，為房地產(chǎn)成為完全的商品解除了法律限制。在此期間國家對住房制度進行了多次探索，為建立房地產(chǎn)市場奠定了良好的市場基礎(chǔ)。93年．是中國第一輪房地產(chǎn)熱。主要體現(xiàn)在沿海市場。如：福建、海南、廣州等地。主要原因是92年鄧小平同志南巡講話。要求加快改革開放的步伐，特別是走市場化道路。房地產(chǎn)作為“投資少、見效快、效益好”的重點行業(yè)得到不斷扶持，這個時期的房地產(chǎn)市場不成熟。97年．中國宣布宏觀經(jīng)濟調(diào)控基本實現(xiàn)，經(jīng)濟軟著陸。98年．經(jīng)濟呈現(xiàn)出軟起動，政府的口號高增長、低膨脹，房地產(chǎn)市場又呈現(xiàn)出復(fù)蘇動態(tài)。又逢世紀交際。城市拉大框架和基礎(chǔ)設(shè)施的大量建設(shè)都給房地產(chǎn)業(yè)的展提供了必然的趨勢。2000年以后，房地產(chǎn)的興盛時期到來了——這是房地產(chǎn)業(yè)界對產(chǎn)業(yè)前景的共同認識，房地產(chǎn)逐漸走出了忽冷忽熱、波動不定的狀況，逐漸向按需定價、供需相對平衡的市場體系發(fā)展：人們對房地產(chǎn)的認識更加深刻，房地產(chǎn)已成為國民經(jīng)濟發(fā)展的新增長點。房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)趨于合理和成熟。同時房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)有廣泛的帶動性，直接帶動了建筑、設(shè)計、建材、等行業(yè)的蓬勃發(fā)展，同時間接的促進了裝修、家電、家具等市場，大大拉動了國民經(jīng)濟。幾年來，我國城鎮(zhèn)住宅投資、全社會住宅投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資比以往呈現(xiàn)出超常規(guī)的規(guī)模和增長速度。這兩年住宅的供給增長明顯快于需求增長，住宅建設(shè)是房地產(chǎn)業(yè)中的主流，住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展在推動國民經(jīng)濟增長方面將起到日益明顯的作用。在未來的十幾年中我國住宅產(chǎn)業(yè)將面臨更多的機遇和挑戰(zhàn)，這些機遇和挑戰(zhàn)為我國住宅產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展前景。這些機遇和挑戰(zhàn)主要來自以下幾方面：1城市化水平穩(wěn)步提高對住宅形成巨大需求到2010年我國城市人口將達到6.1億，為滿足這些新增城市人口的住房需求，每年就需要新建住宅3.27億平方米。住宅產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長和相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有很強的相連性和超前性，我國目前人均GDP接近的比重將由3%上升到中等發(fā)達國家的8%。2流動人口增長對住宅形成巨大需求例如在北京這樣的國際化大都市，國內(nèi)外流動人口將成為住宅需求的生力軍。另外，隨著城市化步伐的加快城市居民不斷增多，也將極大的擴大居民的居住需要。3居民消費結(jié)構(gòu)變化對住宅形成巨大的需求我國城鎮(zhèn)居民已經(jīng)進入了由溫飽型消費向小康型消費的轉(zhuǎn)變時期。人民生活水平逐漸提高，因而對改善居住條件的需求非常迫切。4舊城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅5改革深化與市場發(fā)展刺激了對住宅的需求1．3 房地產(chǎn)開發(fā)對居住區(qū)建設(shè)的促進（一）房地產(chǎn)的發(fā)展使居住區(qū)更加接近市場。早期的居住區(qū)規(guī)劃建設(shè)多為單位的集體建設(shè)，通常情況下僅考慮本單位的一些內(nèi)部因素，在規(guī)劃的前期調(diào)研工作往往被忽略，小區(qū)的規(guī)劃也是由指定的設(shè)計單位進行設(shè)計，設(shè)計的深度不夠，小區(qū)的道路缺少必要的環(huán)境配置，道路大多數(shù)為直線型，住宅的布置行列式居多，在有限的土地上為了增加居住面積，樓體之間的間距不夠，造成住宅的采光不夠，居住擁擠，同時戶型組合上也較為單一，沒有考慮社會的家庭人口構(gòu)成類型，另外由于規(guī)劃缺少長遠的考慮，當居住面積需要增加時，只能機械性的擴大用地規(guī)模，使整個居住區(qū)內(nèi)部缺少應(yīng)有的聯(lián)系，一些基礎(chǔ)配套設(shè)施未能有效的滿足生活需要，服務(wù)半徑較大。房地產(chǎn)將居住區(qū)的建設(shè)推向了市場，作為建設(shè)單位的開發(fā)商，為了迎合市場，首先在項目的建設(shè)前期，會進行一定的市場調(diào)研，便于了解當?shù)氐氖袌�，能較好的掌握當?shù)氐氖杖胨�、區(qū)域的居住人群、當?shù)氐奈幕}絡(luò)、家庭構(gòu)成等，同時開發(fā)單位也在掌握了市場第一手資料的情況下能較準確的進行合理的市場定位，進一步確定居住區(qū)的潛在客戶，根據(jù)相應(yīng)的客戶群進行戶型設(shè)計，布置對應(yīng)的服務(wù)設(shè)施，進行和居住建筑相符合的環(huán)境設(shè)計，使整個小區(qū)特色鮮明，道路、住宅、服務(wù)設(shè)施、環(huán)境等協(xié)調(diào)一致。(二)房地產(chǎn)使居住區(qū)市場化的同時，也使居住區(qū)的形態(tài)出現(xiàn)了不同類型。根據(jù)小區(qū)所處的城市和區(qū)位，不同的土地上在建設(shè)水平和和環(huán)境營造上出現(xiàn)了較大差別，經(jīng)濟實用房、高檔公寓、別墅的出現(xiàn)使居住區(qū)的居住人群在經(jīng)濟收入和從事的社會職業(yè)有了較大區(qū)別，而早期的居住區(qū)在居住規(guī)模和居住環(huán)境及居住質(zhì)量上差別不大，更多的是從面積和樓層中存在了差異。由于多種形態(tài)的居住區(qū)更適合相對應(yīng)的人群，所以在小區(qū)環(huán)境布置上更加商業(yè)化，同時在戶型的設(shè)計上也更加豐富，經(jīng)濟實用房主要考慮居住的面積的實用性，而高檔公寓則在戶型上過多的考慮功能的齊全性，滿足中高收入家庭對生活質(zhì)量的需求，在建筑內(nèi)部還會設(shè)計一些相應(yīng)服務(wù)空間。別墅初滿足必要的面積基礎(chǔ)上，功能更加齊全，包含有書房、客廳、健身房、車庫花房等附屬功能用房，同時別墅在外部環(huán)境要求上要高于前者。（三）隨著社會的發(fā)展，居住區(qū)的物業(yè)管理日益重要，房子本身便是一種消費品，在整個使用過程中要進行必要的環(huán)境保養(yǎng)、設(shè)備維護、衛(wèi)生清潔。由于房地產(chǎn)的出現(xiàn)，一個樓盤品質(zhì)的高低不僅在于道路、環(huán)境、設(shè)施的差別上，小區(qū)的物業(yè)服務(wù)也直接制約著居住區(qū)后期使用。開發(fā)單位為了提高居住區(qū)自身的市場競爭力，往往在物業(yè)服務(wù)上也十分注重，今天的物業(yè)不單單是硬件的維修和維護，同時增加了許多新的服務(wù)項目，包含有教育、培訓(xùn)、家政服務(wù)、定餐、購物等極大的方便了居民生活，在一定程度上也改變了人們生活方式。（四）房地產(chǎn)對居住區(qū)的結(jié)構(gòu)形式也產(chǎn)生了一些影響，傳統(tǒng)的居住區(qū)結(jié)構(gòu)形式多為三級結(jié)構(gòu)，即居住區(qū)、居住小區(qū)、組團，過去的小區(qū)多采用千人指標的計算方法來平衡各項用地規(guī)模，以小區(qū)的小學(xué)、中心廣場為重心來制定小區(qū)的結(jié)構(gòu)形式。由于部分小區(qū)的規(guī)模較大，一些居住區(qū)除了中心景觀外還設(shè)置了貫穿整個小區(qū)的景觀大道，同時沿景觀大道布置多個負中心景觀節(jié)點。有些小區(qū)根據(jù)自身的性質(zhì)不設(shè)中心廣場，而是建設(shè)了多個組團景觀，使社區(qū)景觀的均好性得到體現(xiàn)。有些小區(qū)內(nèi)不設(shè)小學(xué)，將臨近教學(xué)質(zhì)量好的學(xué)校作為小區(qū)居民子女就讀保證，同時也提高了居住區(qū)的入住率。（五）小區(qū)功能的多樣性，居住區(qū)是人們居住生活的環(huán)境，過去居住區(qū)的功能過于單一，多數(shù)小區(qū)通常只考慮居民的居住需要，除日常的購物、交通、休閑外小區(qū)的功能和配套較少。在小區(qū)的健身和娛樂等方面考慮較少，居住區(qū)建設(shè)的市場化，使居住區(qū)的功能多樣化，例如北京的奧林匹克家園將運動健身的概念引入到了小區(qū)中，在小區(qū)專門修建了運動場，同時布置了一系列的健身器材，在小區(qū)居住的居民有一個良好的體育鍛煉環(huán)境，同時也豐富了小區(qū)生活。有的小區(qū)將綠色生態(tài)作為居住區(qū)的主要特色，在靠近城市綠地的地方建設(shè)生態(tài)、綠色為主體的小區(qū)，例如小區(qū)通過屋頂綠化和增加地面綠化面積來提高綠化率，同時采用環(huán)保用水設(shè)備，實現(xiàn)了分質(zhì)用水，提高了水的使用率，在居住區(qū)采暖上靠太陽能代替部分的鍋爐供熱，節(jié)省了能源，也有利于小區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。（六）房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，有利于小區(qū)的環(huán)境改變，陽光、綠色、環(huán)保等在今天得到了廣大人民的關(guān)注，作為居住區(qū)的建設(shè)單位，開發(fā)商在建設(shè)的前期十分重視居住區(qū)的環(huán)境營造，多數(shù)小區(qū)都把小區(qū)環(huán)境和景觀作為重要的一項來建設(shè)，無論在綠化率還是景觀設(shè)計上，今天的小區(qū)環(huán)境都得到了前所未有的提高，在造景手法上更加豐富，同時借助現(xiàn)代的新材料和新技術(shù)，使得雕塑、水景、小品、燈具的表現(xiàn)形式得到了極大的應(yīng)用，同時一些薄膜和拉桿的應(yīng)用使得一些新的景觀形式不斷出現(xiàn)。由于大量燈光的應(yīng)用，小區(qū)的夜景觀也成為了居住區(qū)景觀的重要組成部分，同樣的景物通過燈光的渲染產(chǎn)生了絢麗多彩的效果，噴泉和燈光的結(jié)合使景觀動態(tài)化，創(chuàng)造了動靜結(jié)合的景觀組合。（七）居住區(qū)的規(guī)模正在不斷增加，由于土地的市場化，使得大的居住區(qū)逐漸向郊區(qū)和城市邊緣轉(zhuǎn)移，一些超大社區(qū)不斷出現(xiàn)，一些交通便捷，市政設(shè)施齊全的地塊出現(xiàn)了相對高檔的居住區(qū)，而城市中心則以高層公寓為主，由于土地的級差性，使得好路段的居住成本相對較高，高收入的人群相對集中，使得同等定位的樓盤趨于集中。二、房地產(chǎn)對居住區(qū)建設(shè)的影響2. 1居住區(qū)結(jié)構(gòu)形式的發(fā)展居住區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，是根據(jù)居住區(qū)的功能要求綜合地解決住宅與公共設(shè)施、道路、綠地等相互關(guān)系而采用的組織方式，居住區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)主要取決于居住區(qū)的功能要求，而功能要求必須滿足和符合居民的生活要求，因此居民在居住區(qū)內(nèi)的生活規(guī)律和特點是影響居住區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)的決定因素。而居民的生活又受經(jīng)濟、商業(yè)服務(wù)、文教體育、醫(yī)療衛(wèi)生、等社會因素制約。規(guī)劃結(jié)構(gòu)本身不存在固定的模式，在觀念、概念、系統(tǒng)、形態(tài)和布局方面，建立一個以提高居住生活環(huán)境質(zhì)量、促進社會發(fā)展、使住宅區(qū)在物質(zhì)和非物質(zhì)方面均能適應(yīng)現(xiàn)代生活需求為目標。居住區(qū)的基本形式：1、以居住小區(qū)為規(guī)劃基本單位來組織居住區(qū)，居住小區(qū)使由城市道路和自然界線劃分的具有一定規(guī)模并不為城市干道所穿越的完整地段，小區(qū)的人口規(guī)模一般為10000人左右，用地為