談?wù)劮康禺a(chǎn)企業(yè)稅收籌劃思考

　　房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)稅收籌劃，不僅有利于企業(yè)的健康有序發(fā)展，而且對(duì)完善我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)也具有非常重要的意義。

　　摘要：房地產(chǎn)企業(yè)存在著開發(fā)成本高、資金量大、利潤(rùn)率及銷售風(fēng)險(xiǎn)高、投資回收期長(zhǎng)等諸多特點(diǎn)。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)頻繁調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)為提高自身經(jīng)濟(jì)效益，要做好稅收籌劃工作。特別是在我國(guó)將房地產(chǎn)企業(yè)納入“營(yíng)改增”試點(diǎn)范圍后，為有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理水平，降低企業(yè)稅負(fù)，更需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃進(jìn)行研究，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);營(yíng)改增;稅收籌劃

　　近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，這也使房地產(chǎn)開發(fā)水平不斷提高。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)還不完善的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅情況十分嚴(yán)重，這也使稅務(wù)機(jī)關(guān)將房地產(chǎn)行業(yè)納稅情況作為監(jiān)管重點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅違法的代價(jià)也不斷加大，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)為降低稅負(fù)，將稅收籌劃作為一個(gè)重要選擇。特別是從今年五月份開始，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍，為進(jìn)一步提高房地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理水平，提出有釷對(duì)性的納稅籌劃建議，使房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)能夠得以降低。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃重要性分析

　　1.房地產(chǎn)企業(yè)納稅金額大、負(fù)債率高房地企業(yè)普遍存在投資大、經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)及收益集中在后期等特點(diǎn)，由于房地產(chǎn)企業(yè)納稅金額較大，使其具有較大的節(jié)稅潛力，利用有效的稅收籌劃，能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。而且房地產(chǎn)企業(yè)存在較高的負(fù)債率，融資渠道十分單一，通過(guò)稅收籌劃能在一定程度上緩解企業(yè)資金壓力。

　　2.稅收籌劃是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)稅收籌劃能有效降低納稅成本，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。一直以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的依法納稅意識(shí)都不強(qiáng)，為降低納稅成本，存在偷稅、漏稅及避稅等現(xiàn)象，這些違法行為不僅會(huì)受到法律的制裁，而且還會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)重的影響。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，要想降低稅負(fù)，就要利用科學(xué)的稅收籌劃來(lái)降低稅務(wù)成本，從而更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的建議

　　1.強(qiáng)化管理，確保開支項(xiàng)目獲得可抵扣的增值稅專用發(fā)票房地產(chǎn)企業(yè)納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍后，土地成本和建筑安裝成本進(jìn)入抵扣鏈條，因此，企業(yè)財(cái)務(wù)部門要確保在地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中強(qiáng)化管理土地獲取、原材料采購(gòu)、建筑安裝成本決算等環(huán)節(jié)，選擇具有一般納稅人資格的合作伙伴，取得相應(yīng)增值稅專用發(fā)票，以便于進(jìn)行后期的抵扣。同時(shí)，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)賬戶要進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，特別是要設(shè)置“進(jìn)項(xiàng)稅額”“銷項(xiàng)稅額”“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”“未交增值稅”“待抵扣增值稅”等相應(yīng)的科目，這樣會(huì)計(jì)核算則會(huì)更為準(zhǔn)確和規(guī)范，加強(qiáng)對(duì)增值稅專用發(fā)票的管理，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效防范。

　　2.充分考慮各種運(yùn)作模式對(duì)增值稅處理帶來(lái)的影響房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作方式具有多樣性，在不同運(yùn)行模式下，房地產(chǎn)企業(yè)收益形式也具有較大差異。如不動(dòng)產(chǎn)租金(適用11%增值稅稅率)、資金融通收益(適用6%增值稅稅率)，包含設(shè)備出租、水費(fèi)、電費(fèi)、電話費(fèi)、上網(wǎng)費(fèi)、傳真費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、裝修費(fèi)用等名目的收入(各自適用6%、11%或17%的增值稅稅率)，甚至歸屬于不征收增值稅的投資收益。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)歷史項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，測(cè)算以往不同運(yùn)作模式產(chǎn)生的稅負(fù)和利潤(rùn)，再綜合考慮自身的企業(yè)戰(zhàn)略以及財(cái)務(wù)狀況選擇地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作模式。

　　3.尋找變量在稅收籌劃過(guò)程中，需要發(fā)現(xiàn)和引入變量，即及時(shí)發(fā)現(xiàn)能夠?qū)е露愵~變化的因素，差異化地選擇影響稅收的政策，并針對(duì)計(jì)稅依據(jù)和稅率來(lái)采取適宜的稅收籌劃方法。這主要是由于應(yīng)納稅額直接受計(jì)稅依據(jù)和稅率的影響，當(dāng)計(jì)稅依據(jù)越小時(shí)，稅率越少，則應(yīng)納稅額也會(huì)越少。在稅收籌劃過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)要積極尋找相關(guān)稅收政策中的特定條款，并對(duì)其進(jìn)行充分利用，這些特定條款多以差異性條款、選擇性條款及優(yōu)惠性條款等為主，通過(guò)對(duì)這些條款的運(yùn)用，能有效發(fā)現(xiàn)稅收籌劃的空間，減少稅款的應(yīng)繳金額，達(dá)到稅務(wù)減負(fù)的目的。

　　4.遵循成本收益原則房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)稅收籌劃來(lái)獲得整體經(jīng)濟(jì)效益。但由于各稅種之間存在相互聯(lián)系及相互依存的關(guān)系，即某一稅種應(yīng)納稅額減少后，其他稅種稅額則會(huì)增加，這就需要在稅收籌劃時(shí)分析成本收益，確保在經(jīng)濟(jì)上具有可行性。在對(duì)增值稅進(jìn)行籌劃的過(guò)程中，要通過(guò)合理合法控制，從而實(shí)現(xiàn)增值率的降低。房地產(chǎn)企業(yè)要想降低增值率，可以采取降低產(chǎn)品售價(jià)、增加可扣除項(xiàng)目與合并核算單低增值稅率業(yè)務(wù)等方法，但這些方法存在著收入減少或是其他成本、稅負(fù)上升等問題，因此，在稅收籌劃時(shí)需要尋求總體稅后凈收益最大化。

　　三、結(jié)語(yǔ)

　　房地產(chǎn)企業(yè)稅收是國(guó)家財(cái)政收入的重要組成部分，在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，稅收也是對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主要調(diào)節(jié)手段，這也使房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃更具重要性。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)稅收籌劃，不僅有利于企業(yè)的健康有序發(fā)展，而且對(duì)完善我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)也具有非常重要的意義。通過(guò)合理合法的稅收籌劃，能夠有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展具有積極的促進(jìn)作用。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]張澤洋.淺議營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對(duì)策[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì),2014(12).

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