關(guān)于物業(yè)公司盈利多元化實(shí)現(xiàn)途徑的思考論文
摘要:
目前,我國物業(yè)管理市場蓬勃發(fā)展。社會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求不斷擴(kuò)大,然而,如何在降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)營成本的同時(shí)又能將服務(wù)質(zhì)量提高,是物業(yè)管理行業(yè)一直探討的問題。本論文立足于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的角度,提出物業(yè)公司盈利多元化的一些具體實(shí)施方法。
關(guān)鍵詞:物業(yè)服務(wù);多元化經(jīng)營:盈利模式優(yōu)化
目前,中國的民營物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在著企業(yè)規(guī)模小。難以發(fā)揮群體優(yōu)勢(shì),物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和收繳率偏低等問題,尤其是以管理住宅為主的企業(yè),導(dǎo)致物業(yè)公司長期低水平運(yùn)營,服務(wù)質(zhì)量無法有本質(zhì)的提高,形成了阻礙物業(yè)管理發(fā)展的“惡性循環(huán)”。而且許多企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益差,虧損嚴(yán)重等問題,使物業(yè)管理企業(yè)長期處于收不抵支、難以吸引高素質(zhì)人才、競爭能力差、無發(fā)展后勁的狀態(tài)。
為了使物業(yè)服務(wù)企業(yè)能擺脫經(jīng)營上的困境,就必須在經(jīng)營管理模式上有所完善、創(chuàng)新、突破。本文就物業(yè)服務(wù)企業(yè)多元化的經(jīng)營模式,改善目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀,使其能得到長足的發(fā)展問題展開討論。
一、物業(yè)公司業(yè)務(wù)擴(kuò)展的必要性。
目前,我國物業(yè)管理市場蓬勃發(fā)展,社會(huì)對(duì)物業(yè)公司的需求不斷擴(kuò)大。據(jù)2008年年底不完全統(tǒng)計(jì),我國物業(yè)管理企業(yè)已達(dá)20000家,從業(yè)人員達(dá)到幾百萬人。同時(shí),經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展催生房地產(chǎn)市場的格局發(fā)生了重大的變化,從以往的中小型物業(yè),發(fā)展成為大型、商住兩用型、高檔社區(qū)型等多形態(tài)的地產(chǎn)模塊,這就使小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的要求隨之升高。而物業(yè)公司提供的服務(wù)能否滿足業(yè)主的需求進(jìn)而創(chuàng)造公司利潤,成為擺在物業(yè)公司面前的一道難題,因此就需要物業(yè)公司從最初簡單的常規(guī)服務(wù)擴(kuò)展到全方位、多層次、多領(lǐng)域的服務(wù),以應(yīng)對(duì)不斷增長的市場需求,提升自身服務(wù)的品質(zhì),以實(shí)現(xiàn)滿足業(yè)主需求多元化與經(jīng)營利潤不斷增長的雙贏局面。
二、物業(yè)管理多元化經(jīng)營的具體實(shí)施。
傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理,至今仍影響著物業(yè)公司的經(jīng)營模式,“物業(yè)管理”這一概念,既是一個(gè)新生事物,卻又拘泥于固定經(jīng)營模式的一種產(chǎn)物。物業(yè)管理的核心就是“服務(wù)”,物業(yè)公司要滿足業(yè)主不同的需求,并且把常規(guī)服務(wù)拓展到全方位、多層次、多領(lǐng)域的服務(wù),就需要物業(yè)公司在物業(yè)管理中實(shí)現(xiàn)兩種規(guī);(jīng)營方式,一種是外延擴(kuò)大再生產(chǎn)方式,表現(xiàn)為外接整體樓盤進(jìn)行全委托管理,即管理面積的擴(kuò)張;另一種是內(nèi)涵擴(kuò)大再生產(chǎn)方式,就是通過拓展服務(wù)范圍、延伸服務(wù)領(lǐng)域來增加業(yè)務(wù),例如開展代收代繳的收入、特約服務(wù)的收入、受托經(jīng)營的收入和咨詢服務(wù)的收入等。拓展途徑為:
1、專業(yè)技術(shù)的對(duì)外擴(kuò)張(如成立清潔、機(jī)電、消殺、專業(yè)公司等),向社會(huì)提供專業(yè)技術(shù)保障。
2、提供物業(yè)管理顧問、咨詢、培訓(xùn)等。
3、各種形式的有償服務(wù)和經(jīng)營,如家政、中介租賃等等。
。1)為業(yè)主搭建消費(fèi)平臺(tái)。
作為全新的經(jīng)營模式,網(wǎng)絡(luò)推廣不失為一個(gè)好方法,物業(yè)公司可以搭建一個(gè)整合各種資源的平臺(tái)在餐飲、購物商場、專賣店、日常用品店等行業(yè),找到口碑較好的企業(yè),與其建立合作伙伴關(guān)系,通過物業(yè)公司搭建的平臺(tái),業(yè)主在所加盟店中購物可以享受相應(yīng)的折扣,這樣既可以為企業(yè)提供相對(duì)穩(wěn)定的消費(fèi)群體,也完全可以通過這些企業(yè)對(duì)外擴(kuò)大物業(yè)公司的自身影響力,并且在這期間物業(yè)公司可以得到相關(guān)的提成費(fèi)用,或依托雙方的現(xiàn)有資源做到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),信息傳遞和廣告發(fā)布在保證物業(yè)公司的經(jīng)營收入的前提下,通過這個(gè)平臺(tái)使得物業(yè)公司、居民、加盟企業(yè)都得到了相應(yīng)的好處。與此同時(shí),在社區(qū)網(wǎng)上增加一個(gè)新的板塊,提供其加盟店的最新信息,供居民瀏覽參考,使居民可以最快的了解到加盟店的信息。
(2)開辦代購飛機(jī)、車船票等業(yè)務(wù)。
對(duì)于部分商住兩用型住宅或中高檔社區(qū)的業(yè)主,由于其工作或生活的需要,可能需要經(jīng)常性的往返于國內(nèi)或國外,因此對(duì)于飛機(jī)、車船票的購買要頻繁一些。而社會(huì)上的專業(yè)票務(wù)公司良莠不齊,花費(fèi)大量的時(shí)間買票、訂票會(huì)占用一些經(jīng)商業(yè)主的精力和時(shí)間。因此物業(yè)公司可以在獲得有關(guān)方面批準(zhǔn)后,在這方面開展有償服務(wù)和經(jīng)營,成立社區(qū)購票代辦點(diǎn)或引進(jìn)購票代辦點(diǎn),滿足業(yè)主購票方面的需求,而且物業(yè)公司集體購票在時(shí)間和效率上會(huì)形成較大優(yōu)勢(shì)。
但是,物業(yè)公司并非專業(yè)的車票代購中心,同時(shí),網(wǎng)上票務(wù)訂購業(yè)務(wù)的興起對(duì)該服務(wù)的形成產(chǎn)生相當(dāng)大的影響。因此物業(yè)公司代售飛機(jī)、車船票等業(yè)務(wù)的開辦比較適合大中型社區(qū),小型小區(qū)居民數(shù)量相對(duì)較少,導(dǎo)致代購票務(wù)的業(yè)務(wù)相應(yīng)減少。代購量的減少。一方面加大了物業(yè)公司與各個(gè)客運(yùn)部門談判的難度;另一方面,代購量不多將導(dǎo)致物業(yè)公司很難從中賺取一定利益,物業(yè)公司會(huì)考慮其中的機(jī)會(huì)成本而做相應(yīng)的取舍,而大型的社區(qū)不存在此類問題。代購收益按照所在地的代購票務(wù)的市場價(jià),制定略低于市場價(jià)的代購價(jià)。
由于國家嚴(yán)格控制,代購業(yè)務(wù)如果得不到批準(zhǔn),小區(qū)物業(yè)公司可以與鐵路部門協(xié)商,在小區(qū)引進(jìn)具有火車票出售資格的火車票票務(wù)中心或者由物業(yè)服務(wù)人員收集小區(qū)業(yè)主購買票務(wù)信息然后由物業(yè)公司去火車票售票點(diǎn)購買。
。3)雨傘的免費(fèi)發(fā)放。
雨傘是人們?nèi)粘I畋夭豢缮俚挠镁。?zèng)送雨傘將在無形中幫助物業(yè)公司拉近與業(yè)主的距離。物業(yè)公司可向業(yè)主分批派發(fā)印有不同商品或服務(wù)的廣告的雨傘。新穎獨(dú)特的雨傘可以不僅提高的雨傘的使用率,達(dá)到良好的宣傳效果,還能增加業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的信任。
這種途徑的贊助資金是物業(yè)公司通過與其他商家的談判而取得的非物業(yè)服務(wù)性質(zhì)的收入,所以這筆資金的所有權(quán)可以歸物業(yè)公司所有并歸其自主支配。
。4)小區(qū)戶外電子廣告牌。
電子廣告牌可以圖文并茂地傳達(dá)信息,并具有滾動(dòng)播放功能。物業(yè)公司可購買戶外電子廣告牌并安裝在小區(qū)合理位置,用以預(yù)報(bào)天氣變化、報(bào)告城市交通狀況等信息,提醒業(yè)主出行時(shí)注意天氣變化,選擇好的行車路線等。同時(shí),戶外電子廣告牌也是一種良好的廣告媒介。物業(yè)公司可以在電子廣告牌中引入滾動(dòng)廣告,以維持電子廣告牌的正常運(yùn)營,同時(shí)實(shí)現(xiàn)盈利。戶外電子廣告牌的使用很大程度上給予業(yè)主生活工作方便,拉近物業(yè)公司與業(yè)主的距離。
以上例子可知,物業(yè)公司擴(kuò)展多元化業(yè)務(wù)并不是輕而易舉的事情,每一項(xiàng)業(yè)務(wù)的推出都需要把有關(guān)規(guī)定的限制、盈利點(diǎn)、困難和問題考慮充分。當(dāng)然,物業(yè)公司還可以使用小區(qū)內(nèi)的豐富資源進(jìn)行業(yè)務(wù)上的擴(kuò)展從而達(dá)到盈利上的多元化。
三、多元化經(jīng)營帶來更深層的思考。
我國物業(yè)行業(yè)具有物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量眾多,經(jīng)營和管理的方式相對(duì)落后的特點(diǎn)。尤其是針對(duì)住宅物業(yè)服務(wù),由于科技含量少和服務(wù)手段的落后,許多方面的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到業(yè)主的要求,繼而產(chǎn)生業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的普遍想象,物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維持經(jīng)營,往往選擇采用提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者降低服務(wù)質(zhì)量以維持生存,導(dǎo)致許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主糾紛多、矛盾不斷升級(jí),形成惡性循環(huán),直至退出項(xiàng)目。本文提出一種經(jīng)營管理模式可以緩解物業(yè)公司與業(yè)主之問的矛盾,并開拓物業(yè)公司在盈利多元化上的思路。具體的實(shí)施就是:
這種管理模式一方面是物業(yè)公司通過對(duì)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主共有資源的運(yùn)營,如商業(yè)廣告的發(fā)布;商機(jī)企業(yè)引進(jìn):如咖啡店?duì)I運(yùn)等,通過不同的方式確定收益模式和收益途徑。由此得到收益的渠道;另一方面,在進(jìn)行此項(xiàng)運(yùn)營活動(dòng)之前必須與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)簽訂合約,得到對(duì)住宅物業(yè)共有部位運(yùn)營的許可和盈利分配方案。從這兩方面提前化解物業(yè)公司與業(yè)主之間存在的矛盾點(diǎn)。采用此種管理模式,必須從以下三方面進(jìn)行事先詳細(xì)約定:
1、約定共有資源的使用范圍。
所謂社區(qū)共有資源的使用約定,就是對(duì)物業(yè)公司使用的共有資源的范圍進(jìn)行界定,并由業(yè)主對(duì)物業(yè)公司使用共有資源的途徑和方法提出建議并進(jìn)行監(jiān)督,明確哪些共有資源允許經(jīng)營,哪些種類的經(jīng)營可以進(jìn)入小區(qū),以保障小區(qū)業(yè)主的共有權(quán)益,防止物業(yè)公司過度使用公共資源,降低小區(qū)的居住舒適度,確保業(yè)主良好的居住環(huán)境。
2、建立合理的財(cái)務(wù)運(yùn)作方式。
建立合理的財(cái)務(wù)運(yùn)作方式,主要控制點(diǎn)有三個(gè)方面:一是物業(yè)公司必須提前和業(yè)主約定對(duì)共有資源的經(jīng)營收入中,用于小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用占整個(gè)收入的最低比例,防止物業(yè)公司為牟取私利,過度利用社區(qū)資源或降低管理費(fèi)用,從而激發(fā)矛盾。二是物業(yè)公司應(yīng)該定期向業(yè)主公開收入來源信息,達(dá)到財(cái)務(wù)信息的共享,保障業(yè)主的知情權(quán)。三是對(duì)這部分收入的監(jiān)督管理必須形成有針對(duì)性的財(cái)務(wù)監(jiān)督制度,物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)要保持及時(shí)有效地財(cái)務(wù)信息方面的溝通。
3、協(xié)商機(jī)制的預(yù)先制定。
由于小區(qū)業(yè)主居住位置的不同以及各業(yè)主對(duì)生活環(huán)境的期望差異,共有資源在使用過程中可能會(huì)導(dǎo)致部分業(yè)主的不滿,為了處理不同業(yè)主的意見及可能會(huì)出現(xiàn)的糾紛,所有的經(jīng)營行為必須與業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表達(dá)成高度一致,同時(shí)。物業(yè)公司與業(yè)主之間必須建立一個(gè)有效的協(xié)商機(jī)制,使雙方在處理矛盾時(shí)有據(jù)可依。協(xié)商機(jī)制該如何制定,就需要針對(duì)小區(qū)特點(diǎn)進(jìn)行磋商,這也是對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理運(yùn)作能力的考量。
四、新型管理模式的優(yōu)化。
物業(yè)管理是服務(wù)行業(yè),因此,服務(wù)水平的高低、服務(wù)技術(shù)的好壞、服務(wù)內(nèi)容的規(guī)范,就成為業(yè)主評(píng)價(jià)物業(yè)管理水準(zhǔn)的重要標(biāo)準(zhǔn)。但是,業(yè)主往往忽視了另一個(gè)方面,那就是“管理”也能夠給業(yè)主帶來巨大收益。物業(yè)管理的基本內(nèi)容,就是對(duì)社區(qū)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序。照這個(gè)概念看來,“物業(yè)”并不包括人,也就是說,物業(yè)管理主要的內(nèi)容是管理物業(yè),而非管理人。明白這個(gè)概念,我們就不難看出,物業(yè)管理的本質(zhì),就是針對(duì)物的管理。而由于所有的物都是由人使用,所以,物業(yè)管理更離不開對(duì)人的服務(wù)。物業(yè)管理在中國發(fā)展了二十余年,最初是作為房地產(chǎn)售后服務(wù)的特征而一直保留了下來,在借鑒了國外發(fā)達(dá)國家的“物權(quán)產(chǎn)業(yè)管理”等概念后發(fā)展而成,F(xiàn)今我國物業(yè)管理要想打破傳統(tǒng)模式,發(fā)展創(chuàng)新,就需要引進(jìn)多元化的經(jīng)營和管理模式,而多元化經(jīng)營和人性化的管理是一對(duì)雙生子,彼此共通共融,缺一不可。
在物業(yè)多元化經(jīng)營當(dāng)中,由于很大一部分利益涉及到對(duì)物業(yè)小區(qū)共有資源的利用,例如需要使用電梯兩側(cè)張貼廣告,利用墻體進(jìn)行墻體廣告等等。這部分的廣告收益涉及到共有資源的使用,在某種程度上會(huì)降低社區(qū)內(nèi)業(yè)主的居住質(zhì)量。
如何提高業(yè)主的居住舒適度,同時(shí)又能提高物業(yè)公司盈利水平呢?下面的利益平衡機(jī)制很能說明問題:
一方面,業(yè)委會(huì)可以很精確的限定物業(yè)公司對(duì)共有資源的使用范圍和使用方式。這樣就使其保持在一個(gè)合理的水平之內(nèi),對(duì)業(yè)主的生活舒適度不會(huì)產(chǎn)生本質(zhì)性影響。另一方面,物業(yè)公司在對(duì)共有資源進(jìn)行多元化經(jīng)營的結(jié)果是增加收入,這樣,業(yè)主交納的物業(yè)管理費(fèi)將會(huì)有所減少,因而對(duì)經(jīng)營的心理抵觸就會(huì)減少,雙方的利益在這一點(diǎn)上達(dá)到一致,就會(huì)減少因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)難以收取而使物業(yè)企業(yè)退出小區(qū)管理的現(xiàn)象。第三,共有資源的合理利用,也可以為本小區(qū)內(nèi)的業(yè)主提供生活上更多的便利、便捷,有利于提高居住質(zhì)量。
物業(yè)管理作為一種無形服務(wù)具有自身的一些特點(diǎn),而這些特點(diǎn)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)最好能夠提供長期穩(wěn)定的持續(xù)服務(wù):
、倬C合性,物業(yè)管理服務(wù)不僅包括物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù),而且包括對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化、清潔、交通和公共秩序維護(hù)等內(nèi)容,服務(wù)內(nèi)容復(fù)雜。
、诔掷m(xù)性,與一次性服務(wù)不同,物業(yè)管理服務(wù)的提供是一個(gè)持續(xù)的不間斷的過程,物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須保證物業(yè)共同部位的長時(shí)間完好和共用設(shè)施設(shè)備的全天候運(yùn)行。
③穩(wěn)定性,嚴(yán)格的不動(dòng)產(chǎn)登記制度和物業(yè)產(chǎn)權(quán)變更的高昂成本,使得物業(yè)服務(wù)業(yè)與其他服務(wù)業(yè)相比,業(yè)主具有相對(duì)穩(wěn)定的特點(diǎn),需要雙方就物業(yè)的保值增值更好的溝通和協(xié)商。
在結(jié)合以上的一些建議和方法的同時(shí),我們需要指出的是:追逐利潤是企業(yè)的目標(biāo),但不是唯一目標(biāo),多元化經(jīng)營是一種手段,但不是唯一的手段,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營方式和管理模式直接影響著物業(yè)公司的盈利水平,采取多元化的經(jīng)營模式會(huì)在一定程度上改善部分物業(yè)公司財(cái)務(wù)上捉襟見肘的狀態(tài),同時(shí)也可以增強(qiáng)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的信任度和對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意度,從而緩解業(yè)主與物業(yè)公司之間的對(duì)立態(tài)勢(shì),形成企業(yè)盈利、社區(qū)發(fā)展、業(yè)主滿意的最終局面。
物業(yè)服務(wù)模式多元化是物業(yè)公司發(fā)展自我的新趨勢(shì),物業(yè)服務(wù)模式多元化的推行,一方面能補(bǔ)充物業(yè)公司因物業(yè)費(fèi)收繳困難而導(dǎo)致的財(cái)務(wù)困境;另一方面,服務(wù)模式多元化的良好運(yùn)作,可以讓業(yè)主切實(shí)感受到物業(yè)公司的貼心服務(wù),能進(jìn)一步拉近物業(yè)公司與業(yè)主之間的距離,使業(yè)主最大限度的信任物業(yè)公司,最終達(dá)到雙贏的結(jié)果。
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