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房屋銷(xiāo)售策劃書(shū)
策劃書(shū)即對(duì)某個(gè)未來(lái)的活動(dòng)或者事件進(jìn)行策劃，并展現(xiàn)給讀者的文本；策劃書(shū)是目標(biāo)規(guī)劃的文字書(shū)，是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的指路燈。一份好的策劃書(shū)往往能夠決定您的目標(biāo)能否有效快速達(dá)到。下面是我們應(yīng)屆畢業(yè)生求職網(wǎng)推薦的策劃書(shū)供您參考：
■ 房屋施工穩(wěn)步增加
1-10月，全市施工面積734.74萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.29%。其中住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和其他用房施工面積分別為551.97、11.16、115.43和56.18萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.88%、20.80%、0.71%和33.34%。
■ 商品房屋銷(xiāo)售量逐漸放大
1-10月，商品房屋竣工面積175.98萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)78.24%，其中，住宅竣工面積為144.91萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)94.91%;商品房屋銷(xiāo)售面積153.60萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)60.56%，其中，住宅銷(xiāo)售面積134.85萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)72.96%;商品房屋銷(xiāo)售額43.33億元，增長(zhǎng)80.11%，其中，住宅銷(xiāo)售額35.89億元，增長(zhǎng)92.20%。
■ 鎮(zhèn)區(qū)樓市持續(xù)領(lǐng)舞 樓市發(fā)展重心向下
05年中山鎮(zhèn)區(qū)樓市供應(yīng)量達(dá)81.73萬(wàn)平方米，總量是城區(qū)的2.5倍。其中僅05年上半年中山市建設(shè)局公布的資料顯示，商品房開(kāi)工面積城區(qū)僅為67.63萬(wàn)平方米，而鎮(zhèn)區(qū)商品房開(kāi)工面積則達(dá)到112.08萬(wàn)平方米，在04年以前的銷(xiāo)售排行中，城區(qū)多個(gè)項(xiàng)目占據(jù)銷(xiāo)售榜的前十名，但自05年以來(lái)，占據(jù)主要位置的基本上是鎮(zhèn)區(qū)盤(pán)，中山房地產(chǎn)的發(fā)展重心由城區(qū)轉(zhuǎn)移到鎮(zhèn)區(qū)。
■ 城東樓市熱力不減
在城市東移、廣珠輕軌過(guò)境等利好刺激下，城東樓市近年發(fā)展迅速，樓價(jià)也不斷走高(去年該區(qū)域的主流價(jià)格在3000元/㎡以下，但今年主流價(jià)格已達(dá)3000元/㎡以上)。大盤(pán)(如尚城、聚豪園)的不斷涌現(xiàn)，使城東的居住氛圍日益濃厚，居住環(huán)境日漸成熟，深受外來(lái)人員和年輕白領(lǐng)追捧。
■ 促銷(xiāo)不再是唯一法寶 消費(fèi)者不再僅因優(yōu)惠而心動(dòng)
我司年前曾針對(duì)各樓盤(pán)的促銷(xiāo)活動(dòng)進(jìn)行詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)目前各地產(chǎn)商的銷(xiāo)售階段還是樓花為主。此時(shí)急于在成為現(xiàn)樓前出貨，但并沒(méi)有推出大型的促銷(xiāo)活動(dòng)，只是推出少量一口價(jià)單位，或在售樓現(xiàn)場(chǎng)有9.8折左右的折扣不等，而這些優(yōu)惠還只是針對(duì)未交樓的樓花執(zhí)行，較多成為現(xiàn)樓的樓盤(pán)沒(méi)有折扣。從這里可以看出消費(fèi)者的日漸理性，不會(huì)因一時(shí)優(yōu)惠就匆匆下定，可見(jiàn)促銷(xiāo)將不再是營(yíng)銷(xiāo)的唯一法寶。
■ 面積在100-120㎡的房型受追捧 城區(qū)戶型增大
據(jù)行業(yè)有關(guān)資料顯示，中山置業(yè)者以面積在100-120㎡的房型需求最大，約占44%;其次是面積在120-140㎡的房型，占20%;80-100㎡與140-160㎡的房型需求分別占15%、11%;70-80㎡的房型需求相對(duì)較校因此，面積在100-120㎡的三房備受廣大置業(yè)者的追捧，并成為中山的熱銷(xiāo)戶型。
在02、03年，市區(qū)所推出的戶型講實(shí)用性，60-80平方米的做兩房，90-120平方米的做三房。而到04年，萬(wàn)科城市風(fēng)景、朗晴軒等盤(pán)三房面積均在110平方米以上，最大的達(dá)到138平方米。鎮(zhèn)區(qū)盤(pán)在樓盤(pán)質(zhì)素、客戶定位與城區(qū)尚存在一定差距，戶型設(shè)計(jì)仍以實(shí)用性為主導(dǎo)。
■ 各地產(chǎn)商品牌意識(shí)增強(qiáng)，開(kāi)發(fā)水平、營(yíng)銷(xiāo)水平大幅提高，推廣規(guī)模與力度空前;
■ 外地著名品牌如萬(wàn)科、中海進(jìn)駐中山
1.2.2 市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè) (2006--2007)
● 產(chǎn)品
面積在100-120㎡的三房將成為下一階段主流產(chǎn)品和主要的競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域。社區(qū)化的樓盤(pán)更受歡迎。
● 價(jià)格
市場(chǎng)的飽和及供應(yīng)量不斷增加，將導(dǎo)致整體市場(chǎng)價(jià)格漸趨平穩(wěn)，這一點(diǎn)在中高端產(chǎn)品市場(chǎng)上表現(xiàn)得尤為突出。面積在90—120平方米之間的中、小戶型，單價(jià)在2000—3000元/平方米，總價(jià)25萬(wàn)左右，首期4—8萬(wàn)，月供1000—1500元的樓盤(pán)項(xiàng)目市場(chǎng)空間比較大。
● 競(jìng)爭(zhēng)
市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈，重點(diǎn)將圍繞品質(zhì)和性價(jià)比上做文章。
● 消費(fèi)群體：
根據(jù)中山市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)字，本地城區(qū)戶均居住面積已約達(dá)100平方米，城區(qū)人均居住面積約達(dá)30平方米，農(nóng)村人均居住面積約達(dá)34.2平方米。中山樓市已經(jīng)進(jìn)入了二次置業(yè)時(shí)代。中山市房地產(chǎn)第一輪消費(fèi)主體是一部分先富起來(lái)的高收入群體，為自己購(gòu)買(mǎi)的住房，政府機(jī)關(guān)企事業(yè)單位購(gòu)買(mǎi)大量福利房，在20世紀(jì)90年代前8年也居于消費(fèi)主導(dǎo)地位。第一輪的消費(fèi)主體無(wú)疑最先成為二次置業(yè)者，他們看到日新月益的樓盤(pán)，無(wú)論是規(guī)劃、環(huán)境、物業(yè)管理都越來(lái)越進(jìn)步的新樓盤(pán)，也步入二次置業(yè)的新階段。經(jīng)福利分房的公務(wù)員群體也開(kāi)始通過(guò)自己的選擇購(gòu)房，也算是進(jìn)入“二次置業(yè)”階層。大批在鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及城郊地帶自建房的人士，大都具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，為了尋求社區(qū)的安全感和歸宿感而重新選擇質(zhì)素高的社區(qū)。
目前市場(chǎng)中具有購(gòu)房需求的將是大量用于自住為改善居住品質(zhì)的二次置業(yè)者和滿足成家基本需求的新婚人群。
1.3 項(xiàng)目板塊市場(chǎng)分析
1.3.1 板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況及分析
中山市區(qū)各板塊競(jìng)爭(zhēng)狀況：
● 北區(qū)板塊
北區(qū)片區(qū)的總體特征
教育地產(chǎn)帶動(dòng)片區(qū)效應(yīng)：該區(qū)域范圍內(nèi)有市重點(diǎn)中學(xué)華僑中學(xué)北校區(qū)，省一級(jí)學(xué)校中山市實(shí)驗(yàn)小學(xué)，石岐區(qū)第一小學(xué)，中港英文學(xué)校，陽(yáng)光花地幼兒園等。
老城區(qū)配套成熟置業(yè)之選：旅游綜合商業(yè)廣唱—大信新都會(huì)，匯集品牌商家：大福源，置禾超市，麥當(dāng)勞，屈臣氏，國(guó)美電器等，石岐購(gòu)書(shū)中心，石岐影劇場(chǎng)，夏威夷水療館，著名食街厚興食街，飲食名店張溪，人民醫(yī)院。
房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較成熟：北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)數(shù)量比較多，已經(jīng)形成了良好的居住氛圍。
附注：
北區(qū)市場(chǎng)上在售樓盤(pán)總建筑面積有76萬(wàn)平方米，但這些在售樓盤(pán)實(shí)際上可售的面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于這個(gè)數(shù)，因?yàn)楸眳^(qū)的在售樓盤(pán)都處于后銷(xiāo)期階段，目前基本上沒(méi)有新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，目前在售的樓盤(pán)建筑面積大約在12萬(wàn)平方米。
市場(chǎng)上的需求量。
北區(qū)樓盤(pán)的供應(yīng)量?jī)H次于東區(qū)，但其市場(chǎng)需求量卻十分暢旺，基本上沒(méi)有出現(xiàn)滯銷(xiāo)的樓盤(pán)和爛尾樓的現(xiàn)象。隨著老城區(qū)配套成熟、教育地產(chǎn)帶動(dòng)片區(qū)效應(yīng)和商業(yè)氛圍的濃郁，選擇在北區(qū)置業(yè)的人群呈顯增長(zhǎng)勢(shì)頭，從北區(qū)二手商品房市場(chǎng)交易異�；钴S就可見(jiàn)一斑。未來(lái)北區(qū)樓房的需求量依然很大。北區(qū)樓房需求特征：
▲ 客戶構(gòu)成比較復(fù)雜，附近二次置業(yè)的居民，為子女就讀名校而入住北區(qū)的客戶，附近工作的管理層、中高級(jí)職稱的技術(shù)人員，還有本區(qū)域內(nèi)的個(gè)體經(jīng)營(yíng)客戶。
▲ 老城區(qū)配套成熟和名校效應(yīng)是吸引客戶的主要因素。
▲ 主要以居住類(lèi)型為主，存在投資客戶，但是所占的比例不大。
未來(lái)北區(qū)土地供應(yīng)量和開(kāi)發(fā)量：
由于北區(qū)可開(kāi)發(fā)土地十分有限，未來(lái)北區(qū)的城市框架將向港口方向拓展，房地產(chǎn)發(fā)展格局將向港口方向發(fā)展和進(jìn)行舊城區(qū)改造工程。目前大信新都匯已經(jīng)在大信新都匯在東明橋河的對(duì)岸購(gòu)買(mǎi)下996畝用地，項(xiàng)目名海岸家園，于3月18日開(kāi)售，價(jià)格由3200-3500元/㎡.此外還打聽(tīng)到番禺一家地產(chǎn)商亦在此附近購(gòu)買(mǎi)下一幅地皮，略比大信新都匯那幅地校未來(lái)一兩年內(nèi)延?xùn)|明橋方向?qū)⒂袃蓚�(gè)大項(xiàng)上市。
北區(qū)目前物業(yè)類(lèi)型分析
北區(qū)調(diào)查統(tǒng)計(jì)的已售和在售樓盤(pán)共十六個(gè)項(xiàng)目，其中純?yōu)槎鄬禹?xiàng)目共有十個(gè)，小高層與多層混合型項(xiàng)目共有五個(gè)，純?yōu)樾「邔禹?xiàng)目?jī)H一個(gè)。此外，還有兩個(gè)別墅項(xiàng)目，分別為清溪?jiǎng)e墅、和永怡公司開(kāi)發(fā)少量別墅，逐漸向小高層發(fā)展成為一種趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)商由于地價(jià)上漲(特別是好地段)而通過(guò)增大容積率追加利潤(rùn)，目前不少消費(fèi)者認(rèn)為帶電梯的洋房檔次更高，住電梯洋房是身份的體現(xiàn)。按樓價(jià)劃分檔次，多層樓價(jià)：低檔2500元/㎡，中檔2850元/㎡，高檔3250元/㎡;小高層樓價(jià)：最低價(jià)格3000元/㎡，其次有3250元/㎡、3450元/㎡、3600元/㎡不等。
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