房地產(chǎn)融資渠道
首先，自有資金是開發(fā)商項目開發(fā)實力的彰顯。企業(yè)自有資金在開發(fā)商手中能夠長期持有，自行支配，靈活使用。同時，必要的自有資金也是國家對開發(fā)商設定的硬性“門檻”，然而，在數(shù)量眾多的全國房地產(chǎn)企業(yè)中，有規(guī)模、有實力的企業(yè)卻只是少數(shù)。隨著投資規(guī)模的不斷加大，對自有資金的需求也會變得越來越大，自有資金的多寡將成為衡量企業(yè)競爭實力大小的重要標準。
二，預收房款是房產(chǎn)買賣雙方非常受歡迎的一種形式。因為對于開發(fā)商而言，銷售回籠是最優(yōu)質(zhì)、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用于工程建設，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風險轉(zhuǎn)移給買家;對于買方而言，只要看好房產(chǎn)前景，便可用少量的資金獲得較大的預期增值收益。
三，房地產(chǎn)信托是房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要手段之一。現(xiàn)階段，信托產(chǎn)品主要有兩種模式：一種是信托投資公司直接對房地產(chǎn)項目投資，另一種模式是債權融資。相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托計劃的融資具有降低房地產(chǎn)開發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調(diào)整等優(yōu)勢。由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產(chǎn)隔離功能與權益重構功能，可以財產(chǎn)權模式、收益權模式以及優(yōu)先購買權等模式進行金融創(chuàng)新，之后再與銀行貸款充分結合起來，就形成了一種新的組合融資模式，即信托+銀行。
四、銀行貸款
房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費活動等有關的貸款，主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。銀行貸款至今仍然是我國房地產(chǎn)最主要的`融資渠道，至少70%以上的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自商業(yè)銀行系統(tǒng)。而這種以銀行為主導的單一融資模式必然會把整個房地產(chǎn)業(yè)的風險完全集中到銀行身上，因此，改變國內(nèi)單一的以銀行為主導的房地產(chǎn)融資模式已迫在眉睫。隨著央行“121號文件”對房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等7個方面提高了門檻，再加上“8.13大限”，預示著房地產(chǎn)開發(fā)商憑借銀行資金買地開發(fā)模式的終結。在新的融資限制條件下，實際上可以說多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)難以繼續(xù)依賴銀行貸款。然而2006年銀行仍然是房地產(chǎn)融資的主渠道。當然，銀行融資門檻將越來越高，銀行貸款在房地產(chǎn)資金鏈中的比例會逐漸減少。在目前的情況下，房地產(chǎn)以銀行為主導的模式，短期內(nèi)不會改變。因為一個市場的建立，不僅需要相關的制度法規(guī)出臺，更需要整個市場的條件和環(huán)境。
五、夾層融資
“夾層融資”(mezzaninefinancing)是指從風險與收益角度來看，介于股權與債權之間的投資形式。“夾層融資”可創(chuàng)新的金融產(chǎn)品很多，一部分可以轉(zhuǎn)讓成股份，一部分可以轉(zhuǎn)讓成債券;在結構上，可以是本金和利息按月付給投資人，也可以在前期急需資金的時候只支付利息，最后才歸還本金。因此，其靈活性非常適合于房地產(chǎn)業(yè)。“夾層融資”模式大致分為四種：第一種是股權回購式，就是募集資金投到房地產(chǎn)公司股權中，然后再回購，這是比較低級的;第二種是房地產(chǎn)公司一方面貸款，另一方面將部分股權和股權受益權給信托公司，即“貸款+信托公司+股權質(zhì)押”模式;第三種模式是貸款加認股期權，到期貸款作為優(yōu)先債券償還;第四種模式是多層創(chuàng)新。在“夾層融資”，這種大的制度安排下，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新空間很大，可在債權、股權、收益權方面進行多種創(chuàng)新組合。夾層融資是一種準房地產(chǎn)信托投資基金。夾層融資可以繞開銀監(jiān)會212號文件規(guī)定的新發(fā)行房地產(chǎn)集合資金信托計劃的開發(fā)商必須“四證”齊全、自有資金超過35%、同時具備二級以上開發(fā)資質(zhì)的政策，開發(fā)商可根據(jù)自身的偏好選擇投資。而對于房地產(chǎn)商來說，夾層融資是一種非常靈活的融資方式，可以根據(jù)募集資金的特殊要求進行調(diào)整。夾層融資的提供者可以調(diào)整還款方式，使之符合借款者的現(xiàn)金流要求及其他特性。外來資金的投資加上自有資金的進入構成了夾層融資信托模式。該模式大量采用了基金要素進行設計，是我國房地產(chǎn)信托發(fā)展的主要方向之一。
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