2017房地產(chǎn)估價(jià)師模擬真題
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一、單項(xiàng)選擇(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號。)
1、直線趨勢法公式y(tǒng)=a+bx中，x表示( )。
A、價(jià)格
C、價(jià)格變動(dòng)率
B、常數(shù)
D、時(shí)間
2、在比較法中，土地使用權(quán)年限修正屬于( )修正。
A、交易情況
C、區(qū)域因素
B、交易日期
D、個(gè)別因素
3、有在區(qū)位、檔次等方面相當(dāng)?shù)募�、乙兩出租寫字樓，甲寫字樓的建筑面積月租金為50元/平方米，不含物業(yè)管理費(fèi);乙寫字樓的建筑面積月租金為59元/平方米，含有物業(yè)管理費(fèi)。該類寫字樓的物業(yè)管理費(fèi)為每平方米使用面積10元。甲、乙兩寫字樓的租金相比有( )。
A、甲高于乙
C、甲等于乙
B、甲低于乙
D、不可比
4、甲、乙兩宗房地產(chǎn)，在物質(zhì)實(shí)體方面甲好于乙，在權(quán)益、區(qū)位等其他方面兩者相當(dāng)，該兩宗房地產(chǎn)的價(jià)值相比有( )。
A、甲大于乙
C、甲小于乙
B、甲等于乙
D、不可比
5、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價(jià)為2000元/平方米，后街路線價(jià)為1000元/平方米，若按重疊價(jià)值法估價(jià)，則前街影響深度為( )。
A、9
C、15
B、13.5
D、18
6、有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要繳納房產(chǎn)稅等，其收益價(jià)格估算可采用( )。
A、類似寫字樓的客觀收益
C、該寫字樓的實(shí)際收益
B、市場比較法
D、無法估算
7、某宗房地產(chǎn)采用比較法、成本法、收益法估價(jià)的結(jié)果有相當(dāng)?shù)牟町�，其最終估價(jià)結(jié)果應(yīng)( )。
A、取三者的平均值
C、任選其中之一
B、取三者的中間值
D、在三者的基礎(chǔ)上綜合分析決定
8、路線價(jià)法估價(jià)的第三個(gè)步驟為( )。
A、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度
C、編制深度百分率表
B、選取標(biāo)準(zhǔn)宗地
D、劃分路線價(jià)區(qū)段
9、評估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，選取的資本化率越高，評估出的價(jià)格會( )。
A、越高
B、越低
C、不變
D、符合客觀實(shí)際
10、某寫字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售，持有期的純收益每年216萬元，出售時(shí)的價(jià)格為5616萬元，資本化率為8%，則該寫字樓目前的收益價(jià)格為( )萬元。
A、4858
C、2700
B、5200
D、6264
11、某估價(jià)事務(wù)所在1998年6月20日至7月20日評估了一宗房地產(chǎn)于1998年6月30日的價(jià)格。之后，有關(guān)方面對其估價(jià)結(jié)果有異議�，F(xiàn)在若要求你重新估價(jià)以證明該估價(jià)結(jié)果是否真實(shí)，則重新估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為( )。
A、1998年6月30日
C、重新估價(jià)的作業(yè)日期
B、現(xiàn)在
D、要求重新估價(jià)的委托方指定的日期
12、某宗房地產(chǎn)1999年2月25日的價(jià)格為1000美元/平方米，匯率為1美元=8.26元人民幣。該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格月均遞減0.5%，則其1999年10月25日的價(jià)格為( )人民幣元/平方米。1999年10月25日的匯率假定為1美元=8.29元人民幣。
A、7935
C、8290
B、8260
D、7964
13、某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的總收益和總費(fèi)用分別為12萬元和7萬元。此后分別逐年遞增2%和1%，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為( )萬元。
A、100
C、63
B、42
D、77
14、比較法中，采用間接比較對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正，其中可比實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得102分，估價(jià)對象的個(gè)別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得97分，則個(gè)別因素修正系數(shù)為( )。
A、1.05
C、0.98
B、0.95
D、1.03
15、有一宗房產(chǎn)交易，成交價(jià)格為3000元/平方米，付款方式是首付10%，余款在1年內(nèi)按月等額付清，假設(shè)月利率為0.5%，其一次支付的實(shí)際成交價(jià)格為( )元/平方米。
A、3000
C、2914
B、2700
D、2500
16、土地資本化率RL、建筑物資本化率RB、綜合資本化率RO三者之間的大小關(guān)系為( )。
A、RL < RB < RO
C、RL < RO < RB
B、RB < RL < RO
D、RO < RL < RB
17、與比較法關(guān)系最為密切的房地產(chǎn)價(jià)格形成原理是( )。
A、均衡原理
C、競爭原理
B、預(yù)期原理
D、替代原理
18、某城市房地產(chǎn)交易中，賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的6%和3%，某宗房地產(chǎn)交易中買方付給賣方2500元/平方米，應(yīng)繳納的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為( )元/平方米。
A、2660
C、2425
B、2294
D、2427
19、某可比實(shí)例價(jià)格為2000元/平方米，區(qū)域因素直接比較得出的相關(guān)數(shù)據(jù)如下表，則區(qū)域因素修正后的價(jià)格應(yīng)為( )元/平方米。
|
區(qū)域因素 |
1 |
2 |
3 |
|
權(quán)重 |
0.5 |
0.3 |
0.2 |
|
估價(jià)對象 |
100 |
100 |
100 |
|
可比實(shí)例 |
90 |
100 |
125 |
A、2000
C、2100
B、1900
D、1905
20、建筑物的壽命有自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命之分，該兩者的長短關(guān)系有( )。
A、自然壽命≥經(jīng)濟(jì)壽命
C、自然壽命=經(jīng)濟(jì)壽命
B、自然壽命≤經(jīng)濟(jì)壽命
D、無關(guān)
21、某辦公樓的土地面積3000平方米，建筑面積10000平方米，該辦公樓出租正常月純收益為18萬元，建筑物重置價(jià)格為2000元/平方米，成新率為80%，土地和建筑物的資本化率分別為7%和8%，該辦公樓的土地正常價(jià)格為( )萬元。
A、1257
C、800
B、1571
D、1300
22、資本化率=( )+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償-投資帶來的優(yōu)惠。
A、平均利潤率
C、經(jīng)濟(jì)增長率
B、安全利率
D、銀行貸款利率
23、現(xiàn)對某期貨房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，在此估價(jià)中，估價(jià)對象狀況應(yīng)為未來某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況應(yīng)為( )時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)。
A、現(xiàn)在
C、過去
B、未來
D、B和C
24、有A、B、C三個(gè)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，其中A的影響最大，B次之，C最小，分別賦予的權(quán)重為f1、f2 、f3，此三者的大小關(guān)系應(yīng)為( )。
A、f1
C、f1=f2 =f3
B、f1>f2 >f3
D、無關(guān)
25、某地區(qū)某類房地產(chǎn)1999年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以1998年1月1日為100)。其中有一房地產(chǎn)在1999年6月1日的價(jià)格為2000元/平方米，對其作交易日期修正到1999年10月1日的價(jià)格為( )元/平方米。
A、1376
C、2558
B、2308
D、1055
26、一臨街深度22.86米(即75英尺)，臨街寬度30米的矩形土地，其所在區(qū)段的路線價(jià)(土地單價(jià))為5500元/平方米，臨街深度75英尺的單獨(dú)、累計(jì)和平均深度價(jià)格修正率分別為20%、90%和120%，該宗土地的總價(jià)為( )。
A、452.63萬元
C、339.47萬元
B、75.44萬元
D、377.19萬元
27、進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，首先要有( )。
A、估價(jià)業(yè)務(wù)
C、估價(jià)對象
B、估價(jià)目的
D、估價(jià)程序
28、房地產(chǎn)估價(jià)的主要難點(diǎn)是( )。
A、市場行情變化不定
B、供需變化引起價(jià)格變化
C、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素極其復(fù)雜且難以把握
D、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素影響程度不同
29、某宗房地產(chǎn)的凈收益為每年100萬元，建筑物價(jià)值為1000萬元，建筑物的資本化率為8%，土地的資本化率為6%，該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為( )。
A、1468萬元
C、1500萬元
B、1333萬元
D、1287萬元
30、居住用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看( )和安寧程度
A、周圍環(huán)境狀況
C、臨街狀況
B、繁華程度
D、附近是否有礦產(chǎn)資源
31、某單位擁有的房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生100萬元凈收益，同時(shí)此單位有2000萬元貨幣以5%的年利率存入銀行，每年可得到與該宗房地產(chǎn)等額的收益，即每年能獲得100萬元的利息，則對該單位來說，這宗房地產(chǎn)的價(jià)值與( )萬元的貨幣等價(jià)。
A、2000
C、4000
B、400
D、10000
32、已知某收益性房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)的價(jià)格為4000元/m2，對應(yīng)的資本化率為6%，試求假設(shè)其土地使用權(quán)為50年，資本化率為8%下的價(jià)格( )。
A、3252元/m2
C、3565元/m2
B、3435元/m2
D、3343元/m2
33、目前的房地產(chǎn)市場不景氣，但預(yù)測3年后價(jià)格會回升，現(xiàn)有一座出租寫字樓要估價(jià)。該寫字樓現(xiàn)行市場租金較低，年出租凈收益1000萬元，預(yù)計(jì)未來的3年內(nèi)仍維持這個(gè)水平，但等到3年后市場回升時(shí)將其轉(zhuǎn)賣的售價(jià)會高達(dá)25000萬元，銷售稅費(fèi)為6%。如果投資者要求該類投資的收益率為10%，則該寫字樓目前的價(jià)值為：( )。
A、21225萬元
C、2358萬元
B、19854萬元
D、20143萬元
34、房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的( )這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果。
A、供需與價(jià)格
C、供給與價(jià)格
B、需求與價(jià)格
D、供給與需求
35、在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)目的、估價(jià)對象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中( )是龍頭。
A、估價(jià)目的
C、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
B、估價(jià)對象
D、估價(jià)目的和估價(jià)對象
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二、多項(xiàng)選擇(共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，請?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號。錯(cuò)選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。)
1. 房地產(chǎn)價(jià)格形成基礎(chǔ)有( )。
A、房地產(chǎn)的需要
C、房地產(chǎn)的有效需求
B、房地產(chǎn)的有用性
D、房地產(chǎn)的相對稀缺性
2. 評估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，應(yīng)明確所評估的基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵，包括( )等。
A、土地生熟程度
C、土地使用者
B、土地使用權(quán)年限
D、土地利用條件
3. 估價(jià)報(bào)告書必須記載( )。
A、委托估價(jià)方名稱
C、估價(jià)報(bào)告書使用方名稱
B、受理估價(jià)方名稱
D、估價(jià)目的
4. 路線價(jià)法用于宗地估價(jià)，其結(jié)果的可信度主要取決于( )的健全與否。
A、路線價(jià)
C、宗地形狀
B、深度百分率
D、臨街狀態(tài)
5. 最高最佳使用是指估價(jià)對象的使用必須滿足( )。
A、法律上允許
C、技術(shù)上可能
B、程序上合理
D、財(cái)務(wù)上可行
6. 假設(shè)開發(fā)法中預(yù)期開發(fā)后的樓價(jià)可用( )求取。
A、市場比較法
C、成本法
B、收益法
D、購買年法
7. 建筑物的物質(zhì)折舊包括( )。
A、功能衰退
C、環(huán)境惡化
B、正常使用的磨損
D、意外的破壞損毀
8. 一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員，在房地產(chǎn)估價(jià)方面要具有( )。
A、扎實(shí)的理論知識
C、豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)
B、廣泛的人際關(guān)系
D、良好的職業(yè)道德
9. 運(yùn)用比較法估價(jià)，選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列條件( )。
A、使用性質(zhì)相同
C、價(jià)格相同
B、地點(diǎn)相近
D、交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近
10. 有限年期且其他因素不變的收益法公式可用于( )。
A、不同收益年限的類似房地產(chǎn)價(jià)格的相互轉(zhuǎn)換
B、資本化率的求取
C、市場比較法中交易日期修正
D、不同類型房地產(chǎn)不同使用年限價(jià)格高低的比較
11. 房地產(chǎn)的價(jià)格通常由下列幾項(xiàng)構(gòu)成：( )。
A、土地取得成本
C、管理費(fèi)用、投資利息
E、銷售稅費(fèi)
B、開發(fā)成本、開發(fā)利潤
D、購買土地應(yīng)繳納的稅費(fèi)
12. 影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會因素，主要有( )。
A、政治安定狀況
C、房地產(chǎn)投資
E、城市化
B、社會治安程度
D、房地產(chǎn)投機(jī)
13. 房地產(chǎn)估價(jià)所評估的是房地產(chǎn)的( )。
A、投資價(jià)值
C、市場價(jià)值
E、交換價(jià)值
B、賬面價(jià)值
D、使用價(jià)值
14. 估價(jià)所需的資料包括下列幾個(gè)方面( )。
A、對房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料
B、對估價(jià)對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料
C、類似房地產(chǎn)的交易、成本、收益實(shí)例資料
D、反映估價(jià)對象狀況的資料
E、反映估價(jià)對象權(quán)益和區(qū)位狀況的資料
15. 從權(quán)益角度看，“干凈”的出讓土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的房地產(chǎn)是屬于房地產(chǎn)估價(jià)對象的一種。這里的“干凈”是指該房地產(chǎn)( )。
A、結(jié)構(gòu)完整
C、產(chǎn)權(quán)清晰
E、未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)
B、手續(xù)完備
D、稅費(fèi)已交
三、判斷(共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號，用“√”表示正確，用“╳”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)
1. 臨接同一道路的其他土地的價(jià)格，是以宗地價(jià)格為基準(zhǔn)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮�，這些修正實(shí)為房地產(chǎn)狀況修正。 ( )
2. 房地產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)通常有上下波動(dòng)，在短期內(nèi)可以看出其變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢。( )
3. 收益法是建立在貨幣具有時(shí)間價(jià)值的觀念上的。貨幣的時(shí)間價(jià)值是指現(xiàn)在的錢比過去的錢有更高的價(jià)值。 ( )
4. 在完善的市場經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般是由購置土地的價(jià)款和在購置時(shí)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)構(gòu)成。 ( )
5. 在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價(jià)格之間的換算，應(yīng)采用該價(jià)格所對應(yīng)的日期時(shí)的市場匯價(jià)。在通常情況下，是采用成交日期時(shí)的市場匯價(jià)。 ( )
6. 城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對該宗土地進(jìn)行估價(jià)就必須以其使用符合這些規(guī)定為前提。 ( )
7. 投資者評估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值，或者說消費(fèi)者對房地產(chǎn)的評價(jià)，小于或等于該房地產(chǎn)的市場價(jià)格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。 ( )
8. 同一估價(jià)機(jī)構(gòu)、在同一城市、同一估價(jià)目的、同一時(shí)期，對不同位置、檔次的房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果應(yīng)有一個(gè)合理的價(jià)格差。 ( )
9. 在可比實(shí)例的成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間，無論房地產(chǎn)價(jià)格為上漲、下跌或平穩(wěn)發(fā)展，都必須進(jìn)行交易日期修正。 ( )
10. 實(shí)際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限(特別是實(shí)際經(jīng)過年數(shù))來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實(shí)際損耗程度。 ( )
11. 出租型房地產(chǎn)是收益法估價(jià)的典型對象，包括出租的住宅、公寓、寫字樓、商場、停車場、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉庫和土地等，其凈收益是根據(jù)銷售資料來求取，通常為銷售收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)等后的余額。 ( )
12. 移動(dòng)平均法是對原有價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移方法分別計(jì)算一系列移動(dòng)的時(shí)序價(jià)格平均數(shù)，形成一個(gè)新的派生平均價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)格短期波動(dòng)的影響，顯現(xiàn)出價(jià)格變動(dòng)的基本發(fā)展趨勢。 ( )
13. 假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，如待開發(fā)的土地、在建工程、舊房、現(xiàn)房、期房等。 ( )
14. 傳統(tǒng)方法對開發(fā)完成后的價(jià)值等的估算，是根據(jù)估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況作出的，基本上是靜止在估價(jià)作業(yè)期時(shí)的數(shù)額;而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬開發(fā)過程，預(yù)測它們在未來發(fā)生時(shí)所發(fā)生的數(shù)額。 ( )
15. 房地產(chǎn)數(shù)量有限性的本質(zhì)，還不在于土地總量有限和不能增加。相對于人類的需要來講，土地的數(shù)量目前還是豐富的，關(guān)鍵在于獨(dú)一無二性造成的房地產(chǎn)供給不能集中于一處。 ( )
四、計(jì)算題(共2小題、20分。要求列出算式、計(jì)算過程，需按公式計(jì)算的，要寫出公式。無計(jì)算過程，只有計(jì)算結(jié)果的不得分，計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請?jiān)诖痤}紙上作答。)
1. 評估某塊城市規(guī)劃確定的住宅用地土地總面積為1500平方米
1、 收集有關(guān)資料：共調(diào)查了A、B、C三宗土地買賣實(shí)例作為比較實(shí)例。
2、 可比實(shí)例的成交價(jià)格如下：
|
|
可比實(shí)例A |
可比實(shí)例B |
可比實(shí)例C |
|
成交價(jià)格 （元/平方米） |
1200 |
1150 |
1380 |
|
成交日期 |
2003年2月20日 |
2003年4月20日 |
2003年7月20日 |
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交易情況 |
正常 |
比正常價(jià)格低3% |
比正常價(jià)格高5% |
3、 該類土地2003年1月至9月的價(jià)格變動(dòng)情況如下表所示：
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月份 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
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價(jià)格指數(shù) |
100 |
100.3 |
98.5 |
102.6 |
101.3 |
102.8 |
103.5 |
103.3 |
103.8 |
注：表中的價(jià)格指數(shù)為環(huán)比價(jià)格指數(shù)，均以上個(gè)月為100。
4、 房地產(chǎn)狀況的比較判斷結(jié)果，如下表所示：
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房地產(chǎn)狀況 |
權(quán)重 |
估價(jià)對象 |
可比實(shí)例A |
可比實(shí)例B |
可比實(shí)例C |
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因素1 |
0.4 |
100 |
95 |
92 |
106 |
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因素2 |
0.35 |
100 |
105 |
96 |
109 |
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因素3 |
0.25 |
100 |
110 |
98 |
97 |
試運(yùn)用上述資料估算該土地2003年9月20日的正常市場價(jià)格。
2. 估價(jià)對象為一出租寫字樓，土地總面積7000平方米，建筑總面積56000平方米，建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上36層，地下2層，土地使用權(quán)年限為50年，從1998年9月30日取得土地時(shí)起計(jì)，建設(shè)期3年。需要評估出該宗房地產(chǎn)2003年9月30日的買賣價(jià)格。有關(guān)資料為：該寫字樓使用面積為建筑面積的65%，月租金為每平方米使用面積150元，空置率平均為15%。建筑物原值22000萬元，耐用年限60年，殘值率0;家具設(shè)備原值8000萬元，耐用年限為12年，殘值率為4%。經(jīng)常費(fèi)每月100萬元，房產(chǎn)稅為租金的12%，營業(yè)稅等為6%。資本化率為8%。
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