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房地產(chǎn)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力在哪里
引導(dǎo)語：記得很多年前，我看過專業(yè)期刊《阿爾法》公布的全球最高薪酬調(diào)查，全球薪酬最高的是基金經(jīng)理。下面是yjbys小編為你帶來的房地產(chǎn)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力在哪里，希望對(duì)你有所幫助。
25名收入最高的對(duì)沖基金經(jīng)理去年平均年收入比上年狂漲57%，達(dá)到5.7億美元。其中，Renaissance Technologies公司創(chuàng)始人詹姆斯·西蒙斯以17億美元的收入高居榜首;Citadel投資公司創(chuàng)始人肯·格里芬和ESL投資公司的創(chuàng)始人愛德華·蘭珀特以14億美元和13億美元的收入分列第二和第三位。廣為人知的索羅斯，以9.5億美元收入排名第四。
而《福布斯》2006年公布的美國(guó)500強(qiáng)企業(yè)CEO薪酬排行榜前十名中，第一名是蘋果公司的史蒂夫·喬布斯才有 6.47億美元，戴爾公司CEO邁克爾·戴爾(Michael Dell)排名第六，為1.53億美元;思科首席執(zhí)行官約翰·錢伯斯排名第十五，為7133萬美元;AT&T首席執(zhí)行官愛德華·惠特克排名第二十五，只有4225萬美元。
到了2011年，排在第一位的是：蘋果CEO蒂姆·庫(kù)克(Tim Cook)，3.78億美元，第2位：甲骨文CEO拉里·埃里森(Larry Ellison)，7760萬美元，第3位：J.C. Penny公司的 CEO羅納德·約翰遜(Ronald Johnson)，5330萬美元。數(shù)據(jù)顯示，實(shí)體公司如蘋果創(chuàng)造的利潤(rùn)在增長(zhǎng)，但蘋果CEO的薪酬在降低。
根據(jù)2011年《阿爾法》公布的數(shù)據(jù)，全球最高薪酬的是新一代"對(duì)沖之王"西蒙斯，他的薪酬是25億美元，名列第二的保爾森收入為20億，排在第三的阿羅德是15億。對(duì)比一下，實(shí)體公司CEO的第三名收入，也就是基金公司第三名的零頭而已，實(shí)在令人傷心。
我相信，沒有人認(rèn)為蘋果公司的史蒂夫·喬布斯，庫(kù)克，戴爾公司CEO邁克爾·戴爾，思科首席執(zhí)行官約翰·錢伯斯等等這些世界一流CEO，創(chuàng)造的價(jià)值會(huì)比那些基金經(jīng)理少，但為什么他們的薪酬卻大大不如頂級(jí)的基金經(jīng)理呢?
答案在于資源使用效率與制度設(shè)計(jì)。沃爾瑪?shù)睦麧?rùn)有幾百億美金，但沃爾瑪?shù)膯T工超過兩百萬人，在全球有成千上萬的大買場(chǎng)，所以人均利潤(rùn)并不高，而且占用了大量的有型資源。而同樣的人均利潤(rùn)，可能一個(gè)基金經(jīng)理頂沃爾瑪幾萬個(gè)員工，比如2011年全球薪酬最高的西蒙斯，他供職于Renaissancr Technologies對(duì)沖基金公司，但他本身卻是一名數(shù)學(xué)教授，他利用計(jì)算機(jī)模型獲利，基本不用人!
另一方面，越是依賴有型資產(chǎn)創(chuàng)造的效益，其制度安排相對(duì)越簡(jiǎn)單，工業(yè)化復(fù)制越容易，管理的難度就會(huì)小一些(薪酬自然就少)。而越是依賴無形資產(chǎn)創(chuàng)造的效益，其制度安排越復(fù)雜，工業(yè)化復(fù)制越難，管理的難度就大一些(薪酬自然就高)。
這一點(diǎn)也可從行業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)得到證明，中國(guó)大陸的22個(gè)行業(yè)的上市公司高管中，人均年薪最高的是金融、保險(xiǎn)公司最高，達(dá)到75.76萬元;最低的是木材家具行業(yè)與紡織服裝行業(yè)，僅為8.81萬元與11.56萬元。
所以，市場(chǎng)回報(bào)的規(guī)則是：從個(gè)人看是人均創(chuàng)造利潤(rùn)，而從行業(yè)看是資產(chǎn)性質(zhì)(有型或無型)。從這個(gè)角度看房地產(chǎn)公司的競(jìng)爭(zhēng)力，會(huì)有一個(gè)完全不同的視角。
房地產(chǎn)行業(yè)如果把從設(shè)計(jì)到建筑到物業(yè)全算上的話，那人均利潤(rùn)是很低的，擴(kuò)張復(fù)制的難度也非常大。所以，嚴(yán)格地說，房地產(chǎn)公司其實(shí)是一個(gè)“整合集成”性質(zhì)的公司，創(chuàng)造房地產(chǎn)公司利潤(rùn)的核心是其“整合點(diǎn)”，而不在其在于業(yè)務(wù)。
這樣一來，問題就簡(jiǎn)單了。房地產(chǎn)公司選擇的整合點(diǎn)是什么?答案也不難回答，那就是市場(chǎng)交換中最有價(jià)值的那部分――從長(zhǎng)周期看，最有客戶價(jià)值的稀缺資源決定了利潤(rùn)產(chǎn)出。
還是基金為例。基金經(jīng)理的薪酬為什么高?甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過諾貝爾獎(jiǎng)?道理在于產(chǎn)權(quán)設(shè)計(jì)與市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)方式，股票市場(chǎng)是一個(gè)市場(chǎng)信息分析與直覺判斷并存的市場(chǎng)，更是一個(gè)存在著可以“坐莊”去對(duì)賭的市場(chǎng)，一般人缺乏如此巨大的信息處理能力，更缺乏足夠的資金去對(duì)賭，所以，最好的方式就是把錢投到基金公司，而選擇基金公司最簡(jiǎn)單的方式，就是選擇基金經(jīng)理。
另一方面，股票市場(chǎng)本質(zhì)上是一個(gè)交易市場(chǎng)，這決定了其產(chǎn)出的即時(shí)性，也就是好與壞，可以立即分高下，得與失，可以立即證明，游戲規(guī)則很明確。“大戶型”的市場(chǎng)設(shè)計(jì)，讓基金經(jīng)理成為人力資源價(jià)值最高的人，反過來，基金經(jīng)理也是市場(chǎng)透明度最高的人之一，其透明程度與娛樂明星可以一比。
按這樣的原理，房地產(chǎn)公司的競(jìng)爭(zhēng)力，其實(shí)取決于在房地產(chǎn)公司中，哪一個(gè)要素對(duì)利潤(rùn)的影響最大?過去的房地產(chǎn)是靠土地與金融來整合資源，尤其是土地。但土地的價(jià)值又由誰決定?回答是城市化(土地價(jià)值)與業(yè)主的居住價(jià)值(生命價(jià)值)。
這就意味著，房地產(chǎn)整合產(chǎn)業(yè)的能力，從根本上講，是土地價(jià)值的設(shè)計(jì)能力，以及生命價(jià)值的服務(wù)能力(金融其實(shí)是由此而產(chǎn)生的，是業(yè)主生命價(jià)值的時(shí)間與空間的安排)，這兩個(gè)能力對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的價(jià)值是最高的。
這一定位對(duì)房地產(chǎn)公司是很重要的，因?yàn)檫@樣就真正把房地產(chǎn)第三產(chǎn)業(yè)(房地產(chǎn)是第三產(chǎn)業(yè))的屬性真正解放出來了，房地產(chǎn)的本質(zhì)是服務(wù)，而不是制造(中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商目前這種把房子制出來賺錢，理論上講，還是第二產(chǎn)業(yè)的玩法)。
區(qū)別也正在這里，第三產(chǎn)業(yè)對(duì)制度的要求遠(yuǎn)比第一產(chǎn)業(yè)，第二產(chǎn)業(yè)要高很多。正如耶魯?shù)年愔疚浣淌谥赋龅哪菢樱悍ㄖ闻c第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度正相關(guān)，制度資本欠缺的國(guó)家比較利于發(fā)展制造業(yè)，但不利于第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
這是因?yàn)橹圃鞓I(yè)中，主要以勞動(dòng)力優(yōu)勢(shì)與所謂的產(chǎn)品性價(jià)比獲得，這兩點(diǎn)對(duì)制度的要求并不高。反過來，服務(wù)業(yè)更講究誠(chéng)信與合約的價(jià)值，對(duì)制度機(jī)制的要求也就較高。這就解釋了為什么制造業(yè)在中國(guó)也可以發(fā)展(更何況制造業(yè)能最好地發(fā)揮中國(guó)的勞動(dòng)力優(yōu)勢(shì))，而證券市場(chǎng)在中國(guó)則發(fā)展艱難。
中國(guó)房地產(chǎn)公司走的是類似服務(wù)業(yè)的制造創(chuàng)新之路，或者說走的是“制度資本”之路?還是走類似制造業(yè)的產(chǎn)品硬件的功能之路?顯然，中國(guó)房地產(chǎn)公司走的是制造業(yè)之路，它的做法更接近第二產(chǎn)業(yè)，而離真正意義上的第三產(chǎn)業(yè)要遠(yuǎn)很多，不少房地產(chǎn)公司就是“項(xiàng)目公司”，而項(xiàng)目公司本質(zhì)上從事的就是“制造”，而不是服務(wù)。
從這個(gè)角度，我們很容易看到房地產(chǎn)公司的競(jìng)爭(zhēng)力，在于人的能力，而不在于資源的能力;在于服務(wù)能力，而不在于硬件能力;具體說來，體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)要素上，房地產(chǎn)公司的競(jìng)爭(zhēng)力是基于客戶價(jià)值的產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力，基于業(yè)主幸福感的物業(yè)服務(wù)能力，以及基于社會(huì)資源的金融創(chuàng)新能力。這三大能力才是真正的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)力，而如果這三大能力錯(cuò)位，必然導(dǎo)致這一產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)“劣幣驅(qū)逐良幣”的現(xiàn)象，在這個(gè)意義上講，宏觀調(diào)控的目的是什么?我覺得就是提高房地產(chǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)力，而讓一部分無能的公司退出這個(gè)行業(yè)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平衡增長(zhǎng)。
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