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投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理
投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換以及投資性房地產(chǎn)成本計量模式與公允價值計量模式之間的轉(zhuǎn)化,在各種考試中都會涉及。尤其在實務(wù)中操作,需要尤為關(guān)注。下面是yjbys小編為大家?guī)淼耐顿Y性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理的知識,歡迎閱讀。
投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理
日前,一則《因涉房固定資產(chǎn)成本法入賬 16家上市銀行隱藏房產(chǎn)3萬億元》的報道甚是奪人眼球。據(jù)報道統(tǒng)計,截至2014年年底,上市銀行的自有涉房固定資產(chǎn)凈值約為5900億元,而且絕大多數(shù)銀行都是以成本作為初始價值,并按照每年折舊3%至7%的速度進(jìn)行減值。
大致測算,即使按照最保守的估計,這部分資產(chǎn)的真實市價也將達(dá)到2.2萬億元,其賬外隱藏的“私房錢”可能達(dá)到3萬億元。該報道稱,上市銀行有一筆如此大的巨額財富長期“沉睡”且未能反映在會計報表中,而這筆財富正是其房地產(chǎn)資產(chǎn)的巨額增值部分。對于“求錢若渴”的上市銀行來說,是故意隱匿這筆財富,還是不得已而為之。本文從會計的角度,案例解析一下固定資產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)的計價模式對上市公司財報的影響。
固定資產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)的區(qū)別
《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定,投資性房地產(chǎn),是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。投資性房地產(chǎn)主要包括:已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。
《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號——固定資產(chǎn)》規(guī)定,固定資產(chǎn)是為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有,使用壽命超過一個會計年度的有形資產(chǎn)。
根據(jù)以上定義,不難發(fā)現(xiàn)它們的區(qū)別主要有:一是持有的目的不同,固定資產(chǎn)是為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有;投資性房地產(chǎn)是為賺取租金或資本增值,或者兩者兼有而持有。二是包含的范圍不同,投資性房地產(chǎn)主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已出租的建筑物。
此外,下列各項不屬于投資性房地產(chǎn):一是自用房地產(chǎn),即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn);二是作為存貨的房地產(chǎn)。 所以固定資產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換,需要嚴(yán)格注意以上限制,操作適當(dāng)便會“左右逢源”,善用者則能更好地體現(xiàn)管理者的意圖,或者更能體現(xiàn)會計的實質(zhì),使報表準(zhǔn)確反映企業(yè)信息。否則,用之不慎,便會“左右兩難”,難記后果。
據(jù)《因涉房固定資產(chǎn)成本法入賬16家上市銀行隱藏房產(chǎn)3萬億元》的報道,銀行雖然擁有大量的房地產(chǎn)資產(chǎn),只要該部分資產(chǎn)銀行仍然在經(jīng)營使用,那就僅僅只能作為生產(chǎn)資料要素來看,其使用價值是不變的。若不打算出售,只能是自用房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)采用成本法進(jìn)行計量,即使銀行擁有大量黃金地段房產(chǎn),市價翻倍。若以自用為目的,而不是為了賺取租金、獲取升值,也只能作為固定資產(chǎn)按成本模式計量,不得轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)按照公允價值進(jìn)行計量,所謂的“隱藏房產(chǎn)3萬億元”也只能是一廂情愿的美好憧憬。
投資性房地產(chǎn)的計價模式
所謂公允價值,亦稱公允市價、公允價格,是指熟悉市場情況的買賣雙方在公平交易的條件下確定的價格,或無關(guān)聯(lián)的雙方在公平交易的條件下一項資產(chǎn)可以被買賣或者一項負(fù)債可以被清償?shù)某山粌r格。
一般情況下,企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)。如果要采用公允價值計量的,需要滿足兩大條件:一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;二是企業(yè)可以從活躍的房地產(chǎn)交易市場獲得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及相關(guān)信息。
投資性房地產(chǎn),可以選擇用成本模式計量,也可以選擇用公允價值模式(可簡單理解為市價)計量。但只能二選一,不可并存。選擇成本模式計量的,可以改為公允價值模式計量。選擇公允價值計量的,不允許改為成本模式。所以公允價值的使用應(yīng)慎之又慎,否則將令你左右為難,悔不當(dāng)初。
投資性房地產(chǎn)以成本模式計量,與普通的存貨或者固定資產(chǎn)一樣,按時計提折舊,屬于比較謹(jǐn)慎的會計政策。投資性房地產(chǎn)以公允價值模式計量,不再計提折舊和攤銷,直接將其公允價值變動計入當(dāng)期損益,影響當(dāng)期利潤。市價的漲跌沖擊著公允價值計量的投資性房地產(chǎn)的賬面價值,抑或浮盈,抑或浮虧,只不過是表上游戲,如此紙上富貴,不過是海市蜃樓,不太實在。
所以,財報中埋著的是“地雷”還是“私房錢” ,一方面與上市公司計量模式有關(guān),而采用何種計量模式,受公司管理者意圖等因素影響。另一方面,股民等報表使用者應(yīng)有一定的財報分析知識,知己知彼,防患于未然。
以“投資性房地產(chǎn)”為例 ,《因涉房固定資產(chǎn)成本法入賬 16家上市銀行隱藏房產(chǎn)3萬億元》報道,如果銀行的房產(chǎn)未來并不一定都長期自用,若銀行的物理網(wǎng)點能夠被電子銀行、手機(jī)銀行所替代,銀行就可能出售出租涉房固定資產(chǎn)或?qū)⑵渥優(yōu)橥顿Y性房產(chǎn),這種情況下,投資性房地產(chǎn)公允價值的計量應(yīng)當(dāng)尤為關(guān)注。熟悉投資性房地產(chǎn)的計價模式之間的轉(zhuǎn)換,善用之方長遠(yuǎn)。
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