商品房購銷合同中的違約責(zé)任問題
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商品房購銷合同中的違約責(zé)任問題
(一)違約責(zé)任:是因當(dāng)事人一方或者雙方不履行合同義務(wù)或者履行義務(wù)不符合約定時(shí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。不論其主觀上是否有過錯(cuò),只要有違約行為,就應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
違約責(zé)任條款是保證當(dāng)事人按照合同履行義務(wù),減少非違約方因?qū)Ψ降倪`約行為所造成的損失的主要手段;在訂立合同時(shí)約定違約責(zé)任對于糾紛的處理,可以提供依據(jù),也可以取到督促當(dāng)事人盡力履行合同的作用。
(二)承擔(dān)違約責(zé)任的方式:
違約責(zé)任是以補(bǔ)償性為主、懲罰性為輔原則,補(bǔ)償性為主是指違約旨在彌補(bǔ)或補(bǔ)償因違約行為而給對方造成的損害;懲罰性為輔是指在當(dāng)事人約定以違約金或定金方式承擔(dān)違約責(zé)任時(shí),可以在補(bǔ)償造成的損失的基礎(chǔ)上,適當(dāng)增加違約金金額或者定金金額(應(yīng)在法定范圍內(nèi))。
其中:
1、損失賠償:是指當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義不符合約定而給對方造成損失時(shí),依照法定或約定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償對方損失的一種違約責(zé)任。
損失的范圍:包括賠償因違約方的違約給非違約方造成的合理范圍內(nèi)的全部損失。包括實(shí)際損失(又稱直接損失或積極損失)和預(yù)期利益(又稱消極損失)。
2、違約金:是指一方當(dāng)事人違約時(shí)按照法定或者約定向另一方支付的一定數(shù)額的貨幣。
3、定金:是指當(dāng)事人一方在合同履行前,支付另一方一定數(shù)額金錢的擔(dān)保形式。當(dāng)事人可以在主合同中約定定金,稱為定金條款;也可以單獨(dú)訂立定金合同。
(1)<<擔(dān)保法>>和<<合同法>>規(guī)定:
a、定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定;
b、定金合同從實(shí)際交付之日起生效;
c、定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定,但不得超過主合同標(biāo)的額的20%;
d、債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)時(shí),無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)時(shí),應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金;
e、當(dāng)事人即約定違約金,又約定定金的,一方違反時(shí),對方可以選擇適用違約金或者定金條款。不能在同一合同中既適用定金條款又適用違約金;也不能在同一合同中的某些條款適用違約金,其他條例適用部份定金。
從上述規(guī)定表明:定金具有雙重功能。一方面,定金由債務(wù)人向債權(quán)人預(yù)先支付,債務(wù)人只有在履行債務(wù)后,才能將定金抵作價(jià)款或者收回。這表明,定金是一種擔(dān)保方式,起著保證債務(wù)履行的作用。另一方面,按照定金罰則,給付定金的一方如果不履行約定的債務(wù),則無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方如果不履行約定的債務(wù),則應(yīng)雙倍返還定金。這就表明定金是一種違約責(zé)任形式,起著制裁違約方的違約行為和補(bǔ)償受損害方的損失的作用,并具有促進(jìn)履約和阻止違約的積極功能 。定金罰則適用于因當(dāng)事人一方遲延履行或者其他違約行為,致使合同目的不能實(shí)現(xiàn);當(dāng)事人一方不完全履行合同的,應(yīng)當(dāng)按照未履行部份所占合同約定的比例,適用定金罰則。因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的,不適用定金罰則;法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的,不適用定金罰則。
(2)定金與預(yù)付款有下列異同:
相同處:兩者均屬于先行給付。不同處:性質(zhì)、目的、法律后果都不同。
一是定金是債的一種擔(dān)保方式,通過定金罰則給當(dāng)事人一定的壓力,以擔(dān)保合同的履行;而預(yù)付款是合同履行時(shí)支付價(jià)款的方式,為合同的履行創(chuàng)造條件。而且,定金合同是附屬于主合同的從合同,而預(yù)付款的約定則是主合同內(nèi)容的一部份。
二是定金的目的是擔(dān)保主合同的履行,而預(yù)付款則是為當(dāng)事人履行主合同創(chuàng)造一定的條件。
三是在一方當(dāng)事人不履行合同時(shí),對定金適用定金罰則,即發(fā)生喪失定金或者雙倍返還定金的法律后果;而預(yù)付款則除可以抵作損失賠償以外,應(yīng)由收取方返還支付方,不存在制裁作用。
四是定金數(shù)額受法律限制,即不得超過主合同標(biāo)的額的20%,超過規(guī)定數(shù)額的定金無效,預(yù)付款額則不受法律的限制,由當(dāng)事人約定。
(3)定金與違約金的.區(qū)別:
一是交付的時(shí)間不同。一般情況,定金只能在主合同履行前交付,而違約金要在一方當(dāng)事人違約后交付,故定金具有先行給付和證約的作用,而違約金不具有先行給付和證約的作用;
二是目的不同。定金的主要作用是確保債權(quán)的實(shí)現(xiàn),是債的一種擔(dān)保方式,而違約金的目的是賠償和有限制裁違約行為,是民事責(zé)任的承擔(dān)方式之一。
三是數(shù)額的限度不同。定金的數(shù)額不能超過主合同標(biāo)的額的20%,超過的部份無效;而違約金一般按照違約可能造成的實(shí)際損失和預(yù)期損失之和來確定,約定的違約金低于或者“過分高于”造成的損失的,當(dāng)事人可以請求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加或者“適當(dāng)減少”。
(4)實(shí)際履行:是指當(dāng)事人一方不履行或履行合同義務(wù)不符合約定時(shí),違約方不論是否已經(jīng)承擔(dān)賠償損失或者違約金的責(zé)任,都必須根據(jù)對方的要求,并在能夠履行的情況下,按照合同約定繼續(xù)履行合同義務(wù)。
(5)采取補(bǔ)救措施:是指一方違約后,為防止損失的發(fā)生或擴(kuò)大,另一方要求違約方按照法定或約定采取退貨、減少價(jià)款等措施以彌補(bǔ)或者減少另一方損失的責(zé)任形式。
(三)解決合同爭議的途徑
按照《合同法》規(guī)定,解決合同爭議的方式有以下四種:
1、和解。和解是指發(fā)生合同爭議時(shí),當(dāng)事人可以進(jìn)行協(xié)商,在尊重雙方利益的基礎(chǔ)上,就有爭議的事項(xiàng)達(dá)成一致,從而解決爭議。和解憑據(jù)的是同情、理解互諒互助等情感上的力量,既省時(shí)、省力、省錢,也不會傷害相互的感情,有利于鞏固雙方當(dāng)事人之間形成的合作關(guān)系。和解是由當(dāng)事人自由選擇的解決爭議的方式,不是合同爭議解決必經(jīng)程序,當(dāng)事人可以不經(jīng)和解而直接選擇其他解決爭議的方式。
2、調(diào)解。由雙方當(dāng)事人都能接受的第三人或者調(diào)解委員會主持,運(yùn)用說服引導(dǎo)的方法解決合同爭議的方式。調(diào)解可分為民間調(diào)解、行政調(diào)解和司法調(diào)解三種。其中,行政調(diào)解自仲裁法出臺后,對房產(chǎn)糾紛的行政調(diào)解只保留了房屋拆遷糾紛的行政調(diào)解權(quán)。行政調(diào)解具有法律效力,可申請法院強(qiáng)制執(zhí)行。民間調(diào)解與和解一樣,能夠省去大量人力、物力、財(cái)力,又不會傷害雙方當(dāng)事人之間的感情。民間調(diào)解的協(xié)議書不具有法律效力,不能申請法院執(zhí)行;同時(shí),民間調(diào)解也不是解決合同爭議的必經(jīng)程序,當(dāng)事人可以不經(jīng)調(diào)解而直接選擇其他解決爭議的方式。
“調(diào)解”在合同法中未進(jìn)行分類,只是在第128條中規(guī)定:“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行發(fā)生法律效力的………調(diào)解書;拒不履行的,對方可以請求人民法院執(zhí)行,”對哪種“調(diào)解書”發(fā)生法律效力,在合同法中規(guī)定,但在相關(guān)法律中有規(guī)定。調(diào)解按調(diào)解性質(zhì)可分分為:民間調(diào)解、行政調(diào)解和司法調(diào)解。
其中:
1、行政調(diào)解:是指由具有行政調(diào)解權(quán)的行政主管部門指定的人員主持,在查明事實(shí)和分清是非的基礎(chǔ)上,按照法律、法規(guī)的規(guī)定和合同約定,通過擺事實(shí)、講道理,使當(dāng)事人互諒互讓達(dá)成調(diào)解協(xié)議。對房產(chǎn)合同糾紛的行政調(diào)解,目前只保留對房屋拆遷糾紛的行政調(diào)解權(quán),行政調(diào)解具有法律效力,當(dāng)事人一方不履行的,對方可以請求人民法院執(zhí)行。
2、司法調(diào)解:包括法院調(diào)解和仲裁機(jī)構(gòu)調(diào)解。司法調(diào)解書均具有法律效力,當(dāng)事人一方不履行的,對方可以請求法院執(zhí)行。
3、仲裁。仲裁是指糾紛當(dāng)事人根據(jù)仲裁協(xié)議,將糾紛交給仲裁機(jī)構(gòu),依據(jù)法律和仲裁規(guī)則進(jìn)行處理,維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的一種解決糾紛的方法。仲裁的性質(zhì)介于民間性與國家性之間,可稱為“準(zhǔn)司法性”。仲裁機(jī)構(gòu)是民間解決糾紛的組織而非國家機(jī)關(guān),體現(xiàn)出其民間性,仲裁的裁判一經(jīng)作出,即具有法律效力,體現(xiàn)其國家性。當(dāng)事人申請仲裁必須在糾紛發(fā)生前或者糾紛發(fā)生后達(dá)成仲裁協(xié)議,沒有仲裁協(xié)議,即由一方申請仲裁的,仲裁機(jī)構(gòu)不予受理。有仲裁協(xié)議的,在發(fā)生合同糾紛時(shí),當(dāng)事人只能申請仲裁,不能提起訴訟,除非仲裁協(xié)議無效。仲裁實(shí)行一裁終局制,仲裁裁決作出后,既不能向其他仲裁機(jī)構(gòu)申請?jiān)俅沃俨,也不能再向法院起訴。對由仲裁機(jī)關(guān)作出的裁決,除依法裁定不予以執(zhí)行或中止執(zhí)行的除外,當(dāng)事人必須執(zhí)行;當(dāng)事人不執(zhí)行的,對方當(dāng)事人可以請求法院強(qiáng)制執(zhí)行。目前,云南省只有一家仲裁機(jī)構(gòu),即昆明市仲裁委員會。
4、訴訟。當(dāng)事人沒有仲裁協(xié)議或者仲裁協(xié)議無效的,當(dāng)事人任何一方可以向法院起訴。在昆明,訴訟標(biāo)的額在100萬元人民幣以內(nèi)的一審由房屋所在的區(qū)法院受理;100萬元——1000萬元的由市中級法院受理,超過1000萬元的由省高院受理。當(dāng)事人之一對一審判決不服的,可在規(guī)定時(shí)限內(nèi)向上一級法院上訴。對法院生效的判決,當(dāng)事人必須執(zhí)行。當(dāng)事人不執(zhí)行的,對方當(dāng)事人可以申請法院強(qiáng)制執(zhí)行。
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