非穗籍居民補(bǔ)繳社保購(gòu)房已被叫停
繼北京、上海、重慶密集發(fā)布新國(guó)五條實(shí)施細(xì)則后，廣州、深圳昨日趕在大限到來前亮出了自己的“底牌”，廣州直至昨晚22時(shí)14分左右才公布新國(guó)五條落地細(xì)則。其中，廣州、深圳兩地均明確提出要引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性定價(jià)，廣州更是明確將對(duì)商品住宅的預(yù)售申報(bào)價(jià)格實(shí)行指導(dǎo)，超過申報(bào)價(jià)格銷售的，不得網(wǎng)上簽訂商品房買賣合同。
廣州還提高了外地人購(gòu)房門檻，非本市戶籍居民家庭持補(bǔ)繳納稅證明或社保證明購(gòu)房的，不予認(rèn)可。
房?jī)r(jià)漲幅低于人均可支配收入增幅
今年1、2月份，廣州房?jī)r(jià)分別同比上漲10%和14%。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，在70個(gè)大中城市中，廣州和北京的2月房?jī)r(jià)，以3.1%的環(huán)比漲幅并列第一，而深圳環(huán)比上漲2.2%，僅排在北上廣之后。
在這樣的上漲壓力下，廣州、深圳如何收緊房?jī)r(jià)狂奔的韁繩？
直至昨晚22時(shí)許，廣州才遲遲公布了新國(guó)五條落地細(xì)則，堪稱一線城市中最遲公布細(xì)則的城市。其中提出，XX年廣州市新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅要低于廣州市年度城市居民人均可支配收入實(shí)際增幅。
深圳版細(xì)則也如出一轍：將根據(jù)深圳市年度經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力等情況，確保XX年深圳市新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于本市人均可支配收入的實(shí)際增長(zhǎng)速度。
深圳版細(xì)則還提出，要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與價(jià)格分析，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性定價(jià)，嚴(yán)格規(guī)范新建商品住房供應(yīng)管理，促進(jìn)中低價(jià)位普通商品住房和保障性住房的有效供應(yīng)，進(jìn)一步完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作機(jī)制。
針對(duì)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的可實(shí)現(xiàn)性，業(yè)內(nèi)人士指出，從各地設(shè)定的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)來看，北京版細(xì)則對(duì)于房?jī)r(jià)目標(biāo)控制最為嚴(yán)厲，提出XX年北京新建商品住房?jī)r(jià)格相對(duì)2012年保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品房?jī)r(jià)格。相比之下，廣州、深圳實(shí)際上仍保持一定的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，政策余地較大，目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的難度并沒有那么大。
個(gè)稅計(jì)征
兩地均未明確計(jì)征細(xì)則
在新國(guó)五條細(xì)則中，最受關(guān)注的莫過于“二手房交易按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅”的規(guī)定如何細(xì)化執(zhí)行。在落地細(xì)則出臺(tái)前，廣州、深圳兩地均出現(xiàn)二手房交易過戶井噴的現(xiàn)象，不少市民趕搭政策末班車。
廣州、深圳兩地細(xì)則均提出，將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家關(guān)于出售自有住房個(gè)人所得稅的征收規(guī)定。深圳版細(xì)則還提出，要充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用，提出完善房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)，繼續(xù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作，并根據(jù)房?jī)r(jià)變動(dòng)，適時(shí)、適當(dāng)調(diào)整征稅評(píng)估價(jià)格。
但是，兩地細(xì)則并未明確二手房交易“20%個(gè)稅”的計(jì)征細(xì)則，甚至未像北京一樣明確“新舊政策以買賣合同網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)”。
目前，廣州市地稅局牽頭、市國(guó)土房管局配合，正在對(duì)具體操作細(xì)則進(jìn)行研究，待明確后將及時(shí)向社會(huì)公布。
專家表示，雖然各地細(xì)則提出出售二手房按差額的20%征個(gè)稅，但大多僅停留在重申新國(guó)五條原文的基礎(chǔ)上，對(duì)于如何計(jì)算房產(chǎn)增值、各種費(fèi)用如何扣減、各類房屋是否統(tǒng)一征收等問題有待細(xì)化。具體如何執(zhí)行，仍需等稅務(wù)總局的細(xì)則出臺(tái)。
對(duì)于二套房貸，廣州細(xì)則稱，人民銀行廣州分行可結(jié)合XX年廣州新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的相關(guān)要求，提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。而深圳細(xì)則則是加多了“在必要時(shí)候”調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和利率。
限購(gòu)措施
從化增城自主確定限購(gòu)措施
廣東新國(guó)五條細(xì)則要求廣州、深圳、珠海、佛山市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策，原出臺(tái)的住房限購(gòu)政策與國(guó)五條不符的，應(yīng)立即作出調(diào)整。
昨日出爐的廣州版細(xì)則提出，將從嚴(yán)、從緊執(zhí)行住房限購(gòu)措施。包括：購(gòu)房資格審查環(huán)節(jié)前移至簽訂購(gòu)房合同(認(rèn)購(gòu))之前。對(duì)非本市戶籍居民家庭持正常納稅證明或社保證明購(gòu)房的，審核標(biāo)準(zhǔn)由“自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳交1年以上”調(diào)整為“自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在本市連續(xù)繳交1年以上”。非本市戶籍居民家庭持補(bǔ)繳納稅證明或社保證明購(gòu)房的，不予認(rèn)可。
資深房產(chǎn)專家黎文江表示，這也意味著廣州對(duì)外地人在廣州購(gòu)房門檻提高，堵住了此前限購(gòu)存在的漏洞。
對(duì)于廣州而言，增城、從化是否納入限購(gòu)成為熱點(diǎn)。昨日的廣州版細(xì)則要求，從化市、增城市嚴(yán)格落實(shí)國(guó)辦發(fā)〔XX〕17號(hào)、粵府辦〔XX〕11號(hào)文，切實(shí)采取有效措施，確保完成XX年新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。限價(jià)、限購(gòu)等措施的執(zhí)行問題，將由從化、增城市政府結(jié)合本市實(shí)際研究實(shí)施。
深圳版細(xì)則重申繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家、省、市商品住房限購(gòu)措施。其中表示，市規(guī)劃國(guó)土部門要加強(qiáng)與市稅務(wù)、民政、公安、社保等部門的合作，實(shí)現(xiàn)信息互通，杜絕通過補(bǔ)繳社保、多重戶口等方式規(guī)避限購(gòu)政策的行為，并發(fā)揮個(gè)人住房信息系統(tǒng)在限購(gòu)、限貸政策中的作用。不過，有業(yè)內(nèi)人士表示，這一表述深圳目前已經(jīng)在嚴(yán)格執(zhí)行，細(xì)則并無任何新意，尤其是沒有提出類似北京的“單身限購(gòu)一套房”等政策。
預(yù)售價(jià)格
廣深將引導(dǎo)樓盤理性定價(jià)
值得注意的是，自新國(guó)五條出臺(tái)后，深圳就立即重申從嚴(yán)執(zhí)行曾在2011年市場(chǎng)調(diào)控中使用的“價(jià)格調(diào)控機(jī)制”——“限價(jià)令”�！跋迌r(jià)令”的核心在于要求開發(fā)商的預(yù)售商品房?jī)r(jià)格不能高于片區(qū)均價(jià)并實(shí)現(xiàn)“月度環(huán)比零增長(zhǎng)”等指標(biāo)。而這次的`細(xì)則中，深圳也明確要“強(qiáng)化商品房預(yù)售管理，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性定價(jià)”。
廣州版細(xì)則同樣提出，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性定價(jià)，對(duì)商品住宅的預(yù)售申報(bào)價(jià)格實(shí)行指導(dǎo)。預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格過高且不接受國(guó)土房管部門指導(dǎo)的商品住宅項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證。已取得預(yù)售許可證的商品房項(xiàng)目，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定；超過申報(bào)價(jià)格銷售的，不得網(wǎng)上簽訂商品房買賣合同，調(diào)整后再予銷售。
從兩地細(xì)則的這一表述看，廣州、深圳均明確在未來的樓市調(diào)控中將采取限價(jià)措施。
土地供應(yīng)
廣州今年供地近6平方公里
一些城市連續(xù)3年未完成年度供地計(jì)劃，導(dǎo)致新樓盤供應(yīng)堪憂。
伴隨著新國(guó)五條落地細(xì)則出爐，廣州市國(guó)土房管局昨日一口氣公布了廣州市(含從化市、增城市)XX年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。今年，廣州全市住宅用地計(jì)劃供應(yīng)5.95平方公里，比過去5年平均實(shí)際供應(yīng)量4.48平方公里多1.47平方公里，其中，中小套型普通商品住房用地供應(yīng)比例不低于住宅用地供應(yīng)總量的70%。
廣州市國(guó)土房管局表示，在今年的土地供應(yīng)中，將優(yōu)先保障保障性住房和普通商品住房用地供應(yīng)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控貫徹實(shí)施。
深圳版細(xì)則盡管未明確土地供應(yīng)規(guī)模，但也提出，XX年深圳住房用地供應(yīng)總量應(yīng)不低于過去5年平均實(shí)際供應(yīng)量。進(jìn)一步加大公共租賃住房、安居型商品房和普通商品住房用地供應(yīng)力度，確保各類保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于年度住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。加快保障性住房和中小套型普通商品住房項(xiàng)目的建設(shè)和銷售，促進(jìn)市場(chǎng)供應(yīng)。
“廣州XX年供地計(jì)劃是落實(shí)新國(guó)五條的一大亮點(diǎn)，增加供應(yīng)是調(diào)控市場(chǎng)的根本，有利于穩(wěn)定住宅市場(chǎng)預(yù)期�！焙细恢脴I(yè)首席分析師認(rèn)為。
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