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二手房交易營(yíng)業(yè)稅將改為增值稅
3月13日，十二屆全國(guó)人大四次會(huì)議舉行第三次全體會(huì)議。國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)王軍在經(jīng)過(guò)“部長(zhǎng)通道”時(shí)透露，總理在政府工作報(bào)告中下達(dá)了全面實(shí)施營(yíng)改增的“總攻令”，稅務(wù)部門(mén)作為主攻部隊(duì)，一定確保改革5月1日如期落地。與以往相比，這次營(yíng)改增有幾點(diǎn)不同，包括首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個(gè)人二手房交易。
“這也就意味著以后二手房交易的營(yíng)業(yè)稅將改為增值稅征收。”上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授胡怡建表示。
按照財(cái)政部網(wǎng)站2015年3月30日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》。從2015年3月31日起調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策，其中個(gè)人轉(zhuǎn)賣(mài)已購(gòu)普通住房，免征營(yíng)業(yè)稅的期限由目前的購(gòu)房超過(guò)5年(含5年)下調(diào)為超過(guò)2年(含2年)。購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年(含2年)的普通住房免征營(yíng)業(yè)稅;購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外出售全額征收營(yíng)業(yè)稅;購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年(含2年)的非普通住房按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。
目前房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅主要按5.5%來(lái)征收，但是按照業(yè)內(nèi)的猜測(cè)，房地產(chǎn)納入營(yíng)改增后適用稅率在11%，這就有稅負(fù)增加的擔(dān)憂。
“將營(yíng)業(yè)稅改為增值稅征收的辦法對(duì)稅負(fù)是否有所提高還要等具體的制度出來(lái)才可以探討，需視不同情況而定。”胡怡建指出。
按照增值稅11%的稅率來(lái)計(jì)算，對(duì)比一下二手房營(yíng)業(yè)稅改增值稅后的稅費(fèi)差異，主要可以分為兩大情況：
首先是出售購(gòu)買(mǎi)2年內(nèi)的房屋
以出售價(jià)300萬(wàn)一套住宅，2年內(nèi)無(wú)論是否普宅都要繳納5.5%的稅，即16.5萬(wàn)。
如果以11%的增值稅計(jì)算，房屋出售價(jià)還是300萬(wàn)，但最初買(mǎi)入價(jià)是150萬(wàn)，抵扣掉進(jìn)項(xiàng)稅后大概需要繳納14.7萬(wàn)元。但獲利越多收的稅就會(huì)超過(guò)營(yíng)業(yè)稅。比如出售價(jià)格為400萬(wàn)元，按照營(yíng)業(yè)稅需繳納22萬(wàn)元;增值稅就需繳納24.77萬(wàn)元。
其次出售購(gòu)買(mǎi)已滿2年的房屋
對(duì)普通住宅而言，售價(jià)300萬(wàn)計(jì)算，2年外就不需要繳稅了。如果增值稅還是要繳，一繳就是14.7萬(wàn)元。
對(duì)非普通住宅而言，售價(jià)300萬(wàn)計(jì)算，和2年內(nèi)的情況類(lèi)似，可能差別不是很大。
值得指出的是，二手房交易稅費(fèi)除了營(yíng)業(yè)稅還涉及到契稅、個(gè)稅、土地增值稅、印花稅等稅費(fèi)。
對(duì)此，胡怡建指出，“營(yíng)改增只涉及到營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，因此契稅、個(gè)稅等照常征收，目前，有關(guān)二手房營(yíng)改增業(yè)內(nèi)還有一種猜測(cè)是按增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法征收，征收稅率為3%，這樣稅費(fèi)較之前就有減少。”
也就是說(shuō)，同樣出售一套300萬(wàn)不滿兩年的住宅，抵扣掉進(jìn)項(xiàng)稅后，大概需要繳納8.7萬(wàn)元。
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