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河北房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)的篩選
【摘要】房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)構(gòu)建的關(guān)鍵，文章在分析河北房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況的基礎(chǔ)上，從營(yíng)銷(xiāo)層面對(duì)影響河北房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的關(guān)鍵因素進(jìn)行了深層剖析。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；營(yíng)銷(xiāo)；預(yù)警指標(biāo)
影響房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)構(gòu)建的因素有宏觀因素也有微觀因素；有投資層面、供應(yīng)層面、需求層面也有營(yíng)銷(xiāo)層面的因素。而因素的復(fù)雜性使得我們只能在因素分析中尋找到關(guān)鍵因素來(lái)構(gòu)成房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系。下面從營(yíng)銷(xiāo)因素分析中篩選河北房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)。
一、房地產(chǎn)的銷(xiāo)售模式、手段
事實(shí)上目前河北省乃至全國(guó)各地房子供不應(yīng)求往往是假象，現(xiàn)行的房地產(chǎn)銷(xiāo)售模式——預(yù)售制度才是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)、房?jī)r(jià)上漲的真實(shí)原因。由于房地產(chǎn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)需要大量資金，回籠資金成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨的首要問(wèn)題，為了及早回籠大筆資金保證資金鏈正常流轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商憑借著銷(xiāo)售模式的變化來(lái)招徠消費(fèi)者，在房子沒(méi)建好的時(shí)候就吸引消費(fèi)者先付錢(qián)，營(yíng)造房子“奇貨可居”、房?jī)r(jià)會(huì)不斷上漲的氛圍，還有“沒(méi)被許可先預(yù)賣(mài)，取得許可又不賣(mài)，分期開(kāi)盤(pán)捂著賣(mài)，最后拖成現(xiàn)房賣(mài)�！钡馁u(mài)房方式和“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”、“收取誠(chéng)意金”、“發(fā)放VIP卡”形式，都一定程度上制造了人氣和熱銷(xiāo)現(xiàn)象，讓消費(fèi)者愿意先付錢(qián)，這樣大量的預(yù)付資金支撐了房地產(chǎn)業(yè)以遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的速度發(fā)展。正是由于房地產(chǎn)業(yè)奇特的預(yù)售融資方式和手段，扭曲了消費(fèi)者正常的消費(fèi)心理，支持了房地產(chǎn)業(yè)的高投資和高價(jià)格。而當(dāng)商品房像其他商品一樣作為產(chǎn)成品由消費(fèi)者去選購(gòu)時(shí)，急于賣(mài)出的是開(kāi)放商，價(jià)格的話語(yǔ)權(quán)更多由消費(fèi)者決定，房?jī)r(jià)飛漲不會(huì)再現(xiàn)，房地產(chǎn)就能夠較為合理有序發(fā)展。
二、價(jià)格
一般而言，制約價(jià)格高低的關(guān)鍵因素在于房?jī)r(jià)成本。房?jī)r(jià)成本主要由三部分組成，土地成本、建設(shè)成本及配套稅費(fèi)。其中，建設(shè)成本和配套稅費(fèi)變化不大，土地成本則越來(lái)越大。“排除市場(chǎng)因素，單從成本來(lái)說(shuō)，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)影響最大�！笔仪f市中宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理錢(qián)先明表示，土地在房?jī)r(jià)成本中所占比重也在不斷提高。“2005年土地在房?jī)r(jià)中所占比重約為30%，2006年則達(dá)到了40%左右�！奔由�2007年2月開(kāi)始，國(guó)家剛剛出臺(tái)向房地產(chǎn)企業(yè)征收30%～60%不等的土地增值稅，更使得土地成本上升。
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