分析國(guó)際資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同影響的論文
隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，加上資本逐利性本質(zhì)的驅(qū)動(dòng)和國(guó)際房地產(chǎn)金融環(huán)境等多種因素的影響，加上人民幣升值預(yù)期的不斷膨脹，使得國(guó)際資本的進(jìn)入呈現(xiàn)總額逐年增長(zhǎng)，范圍逐步擴(kuò)大，方式趨于金融化，總體趨于多元化等特點(diǎn)。
據(jù)商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為外商直接投資的第二大產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)業(yè)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)眾多，又與金融業(yè)緊密聯(lián)系，房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)很容易波及到其他產(chǎn)業(yè)，并影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的安全和社會(huì)的穩(wěn)定，亞洲金融危機(jī)在利用外資方面也曾帶給我們沉痛的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。
一、國(guó)際資本流入對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正面影響
�。ㄒ唬┤菁{國(guó)際規(guī)則，加快我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)國(guó)際化進(jìn)程。外資的注入不僅促使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)放度，也為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)提供了新的發(fā)展思路，特別是一些跨國(guó)公司的入駐、并購(gòu)等，更使國(guó)際房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作規(guī)則被我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)逐漸借鑒并容納，使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范度、透明度得到了明顯提高，加快了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的國(guó)際化進(jìn)程。最重要的是會(huì)出現(xiàn)“羊群效應(yīng)”，引來(lái)更多外資公司進(jìn)入，加速內(nèi)外資房地產(chǎn)服務(wù)公司間的競(jìng)爭(zhēng)，使得房地產(chǎn)業(yè)各鏈條更加專(zhuān)業(yè)化，形成更加細(xì)分的房地產(chǎn)市場(chǎng)鏈條，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、施工、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、財(cái)務(wù)咨詢(xún)和房地產(chǎn)金融等各領(lǐng)域?qū)I(yè)分工。
�。ǘ┚徑赓Y金壓力，促進(jìn)我國(guó)金融創(chuàng)新。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，而由于我國(guó)金融市場(chǎng)不夠發(fā)達(dá)和完善，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道比較單一。從表1可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和利用外資僅占資金來(lái)源的30%左右，其絕大部分資金還是依賴(lài)銀行貸款。與此同時(shí)，除2008年下半年我國(guó)為應(yīng)對(duì)美國(guó)次貸危機(jī)而采用了較為寬松的貨幣政策外，其他均為緊縮貨幣政策。所以，近幾年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金壓力可想而知。而外資此時(shí)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，在一定程度上緩解了行業(yè)發(fā)展的資金瓶頸，有利于彌補(bǔ)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本短缺。
房地產(chǎn)與金融始終緊密相連。金融業(yè)的發(fā)展助推房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同樣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也會(huì)促進(jìn)金融管理的創(chuàng)新。伴隨外資房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)入，為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速健康發(fā)展，我國(guó)對(duì)國(guó)有商業(yè)銀行實(shí)行了現(xiàn)代股份制改造，實(shí)施了以中國(guó)建設(shè)銀行的住房抵押貸款證券化（MBS）和國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行發(fā)起的信貸資產(chǎn)證券化（ABS）等業(yè)務(wù)試點(diǎn)，加快了我國(guó)外匯管理體制的變革，引入了合格境外機(jī)構(gòu)投資者制度（QFII），并于2005年實(shí)施人民幣匯率形成機(jī)制改革。事實(shí)證明，通過(guò)近年來(lái)的發(fā)展，我國(guó)金融產(chǎn)品得到了豐富，金融管理制度和金融體系得到了完善，金融管理思路得到了創(chuàng)新和拓展。（表1）
（三）產(chǎn)生外溢效應(yīng)，加速我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。按照新增長(zhǎng)理論，對(duì)外開(kāi)放和FDI的大量進(jìn)入還可以產(chǎn)生一種外溢效應(yīng)。同時(shí)，還有國(guó)內(nèi)學(xué)者運(yùn)用投入產(chǎn)出模型計(jì)算發(fā)現(xiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)每增加1單位產(chǎn)值可帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)增加1.416單位產(chǎn)值，其中對(duì)金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、商業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)均為0.145，居其他產(chǎn)業(yè)之首。房地產(chǎn)的發(fā)展能帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，外資進(jìn)入也會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，那么外資房地產(chǎn)的進(jìn)入對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)是不言而喻的。最終原因在于國(guó)際資本的流入，尤其是FDI通過(guò)“外溢效應(yīng)”和“學(xué)習(xí)效應(yīng)”使中國(guó)企業(yè)的組織管理效率、技術(shù)水平不斷提升，從而提高了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的綜合要素生產(chǎn)率。（表2）
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)與其他60多個(gè)產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)。換句話(huà)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)的興衰直接影響60多個(gè)產(chǎn)業(yè)的興亡。比如鋼鐵產(chǎn)量的一半用于房地產(chǎn)建設(shè)；鋼鐵直接關(guān)系到煤炭、電力和運(yùn)輸行業(yè)，運(yùn)輸行業(yè)又關(guān)系到石油。四大金剛“金、油、煤、鐵”都基本與房地產(chǎn)密切相關(guān)，由此延伸輻射到的其他行業(yè)更是數(shù)不勝數(shù)。因此，外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)對(duì)我國(guó)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)都具有一定意義。
二、國(guó)際資本流入對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的負(fù)面影響
（一）助推房地產(chǎn)價(jià)格，影響宏觀(guān)政策有效性。近年來(lái)，不管是我國(guó)房?jī)r(jià)還是房?jī)r(jià)收入比都在節(jié)節(jié)攀高，房?jī)r(jià)收入比更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)（不超過(guò)3∶1）以及世界銀行認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)（不超過(guò)5∶1）�？梢曰九卸ǎ覈�(guó)有些城市房?jī)r(jià)畸高，已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。國(guó)際資本的流入盡管談不上是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的始作俑者，但卻是吹大房地產(chǎn)泡沫的推波助瀾者。
根據(jù)周建軍教授《我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素及其合理性研究》（財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)2009年第4期）一文，現(xiàn)引用其房?jī)r(jià)決定理論模型：式中，PQ：房?jī)r(jià)；LQ：土地價(jià)格；GDP：經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)；HI：房地產(chǎn)投資；NC：人民生活水平；M2：貨幣供應(yīng)量；R：利率；JQC：消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。
其中，上述公式上方的正負(fù)號(hào)是各解釋變量的一階偏導(dǎo)符號(hào)，表示各基本經(jīng)濟(jì)要素增加時(shí)，房?jī)r(jià)的變動(dòng)方向，其中需要重點(diǎn)說(shuō)明的是與國(guó)際資本緊密相連的M2。M2為廣義的貨幣供應(yīng)量，包括流動(dòng)中的現(xiàn)金、銀行（企業(yè)）活期存款、居民存款和企業(yè)定期存款。而國(guó)際資本的流入使得M2增加。根據(jù)上述公式的推導(dǎo)可知，當(dāng)其他變量不變時(shí)，M2增加時(shí)，房?jī)r(jià)呈正方向變動(dòng)。即國(guó)際資本增加時(shí)，房?jī)r(jià)會(huì)上漲。2001年以來(lái)，隨著流入房地產(chǎn)業(yè)的直接投資逐年增長(zhǎng)，占比逐步擴(kuò)大，我國(guó)房?jī)r(jià)也隨之不斷追高。
面對(duì)樓市的過(guò)熱，我國(guó)政府同時(shí)采取了提高存款準(zhǔn)備金率、提高房貸首付比例、公布房?jī)r(jià)目標(biāo)定價(jià)等一系列調(diào)控措施，特別是多次提高存款準(zhǔn)備金率來(lái)控制商業(yè)銀行信用創(chuàng)造能力，凍結(jié)銀行體系的流動(dòng)性，但收效甚微，房?jī)r(jià)仍是一路高歌。說(shuō)明我們從一條途徑調(diào)控M2的同時(shí)，還存在著另外一條途徑對(duì)M2進(jìn)行補(bǔ)足。國(guó)際資本或國(guó)際熱錢(qián)是其中最大的一個(gè)補(bǔ)給源頭，同時(shí)還能帶動(dòng)更多內(nèi)資進(jìn)入，從而影響我國(guó)宏觀(guān)調(diào)控政策的有效性。
�。ǘ⿲�(dǎo)致資源配置失衡，危害實(shí)體經(jīng)濟(jì)。在國(guó)際資本流入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)助推房?jī)r(jià)的同時(shí)，因?yàn)樾睦眍A(yù)期的影響，投資者會(huì)帶著資本逐利性的本能，進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)的投入，轉(zhuǎn)移其他產(chǎn)業(yè)資金，從而把應(yīng)該投入其他產(chǎn)業(yè)的資金改為投向房地產(chǎn)市場(chǎng)而導(dǎo)致資源配置失衡。
另外，房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期高額利潤(rùn)，使有的企業(yè)不惜拋棄主業(yè)投入房地產(chǎn)。比如，四川長(zhǎng)虹、雅戈?duì)�、凱樂(lè)科技等都在從事房地產(chǎn)，曾經(jīng)作為新經(jīng)濟(jì)象征的聯(lián)想公司同樣也成立了地產(chǎn)投資公司。這也必將使其在本行業(yè)上的投入減少，創(chuàng)新能力不足，可持續(xù)發(fā)展能力下降，最后甚至可能出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)“空心化”。這種惡果在房地產(chǎn)泡沫破裂后的日本和香港都已經(jīng)有所體現(xiàn)。我國(guó)本身產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新能力就有限，房地產(chǎn)超高的吸引力只會(huì)進(jìn)一步導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新能力衰退，勉強(qiáng)維持在低水平生產(chǎn)狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)巨人只是在裹足前行，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的危害不堪設(shè)想。
（三）破壞借貸平衡，引發(fā)金融危機(jī)。隨著投入房地產(chǎn)資金的不斷擴(kuò)張，房地產(chǎn)泡沫會(huì)不斷復(fù)制與膨脹，最后不堪重負(fù)，泡沫破滅，而增加金融體系的危險(xiǎn)，影響金融體系的穩(wěn)定。而目前現(xiàn)實(shí)已是如此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金大部分來(lái)自于銀行貸款，其負(fù)債率均在70%以上，自有資金僅占35%左右，如果加上銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款負(fù)債率會(huì)更高。我們按照1∶40的比例（即1美元進(jìn)入房地產(chǎn)的同時(shí)會(huì)對(duì)應(yīng)有40元人民幣的貸款）計(jì)算，我們的信用額度將擴(kuò)大到幾千億元以上。如果處理不當(dāng)或像東南亞一些國(guó)家運(yùn)用政策不當(dāng)，將會(huì)形成銀行呆賬或者外資的集體撤離，從而誘發(fā)銀行體系的信貸風(fēng)險(xiǎn)，影響我國(guó)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。東南亞金融危機(jī)和美國(guó)金融風(fēng)暴就是前車(chē)之鑒。
（四）牽制經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，殃及整個(gè)社會(huì)。房地產(chǎn)泡沫的長(zhǎng)期存在會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)的失衡。因?yàn)橐粋�(gè)社會(huì)的資源總量是不變的，房地產(chǎn)預(yù)算增加的同時(shí)就會(huì)相應(yīng)減少其他領(lǐng)域或者產(chǎn)業(yè)的投資預(yù)算。與此同時(shí)，房地產(chǎn)與土地供應(yīng)緊密相連，由于城市地價(jià)持續(xù)高漲，土地作為人們心目中最安全、收益率最高的資產(chǎn)被大量保有，使得本來(lái)就稀少的土地大量閑置或者低效率使用，土地投機(jī)的傾向日益凸顯。因此，如果資本、土地等基本生產(chǎn)要素向房地產(chǎn)的過(guò)度集中，加之投機(jī)僥幸心理的不斷加重，就會(huì)使得我國(guó)提倡的新興產(chǎn)業(yè)無(wú)人問(wèn)津，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整會(huì)顯得非常吃力，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式也會(huì)無(wú)疾而終。
同時(shí)，由于房地產(chǎn)價(jià)格的上升，房地產(chǎn)持有者與非房地產(chǎn)持有者、大都市圈與地方圈的資產(chǎn)差距會(huì)越來(lái)越大。特別是外資投資的房地產(chǎn)更多的是打著為上等服務(wù)的旗號(hào)，在相同的環(huán)境下，房?jī)r(jià)更是高出一籌，這些都會(huì)招致社會(huì)分配新的不公，嚴(yán)重挫傷勞動(dòng)者的積極性，容易誘發(fā)很多深層次的社會(huì)問(wèn)題。
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