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房產(chǎn)抵押是快速融資的好方法
引導語：大家是否知道房產(chǎn)抵押是快速融資的好方法呢?下面是相關分析資料，大家可以了解一些。
近期，不少人通過二手房市場交易情況，進行主觀臆斷，稱最近二手房市場賣房子的人多了，買房子的人少了，眼看著市場在降溫，他們真是急壞了，想要快點將手里的房子賣出、好早點賣個好價錢，甚至還有人認為二手房市場就此進入“橫盤”期了。
為何市面上一下子多了這么多待售的二手房?經(jīng)過走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少房主是為了改善居住環(huán)境，去郊區(qū)買大房子，要把房子賣掉;也有房主覺得現(xiàn)在的房子價格相對穩(wěn)定，小孩長大了，留著學區(qū)名額也沒用，不如趁著價高賣了去做點別的事情。面對這些情況，房地產(chǎn)專家發(fā)表了自己的觀點：雖然賣房的多，但是價并沒有下降，因此成交量并沒有上升，而著急落戶的購房者基本已經(jīng)采購完了，因此市場上有購房需求的用戶對于目前的高房價都持觀望態(tài)度，需要一段時間等待政策落實和市場情緒的恢復。從4月份以來的數(shù)據(jù)顯示，市場上成交量很小，二手房進入一個微妙、特殊的時期。面對這種情況，想要獲得資金進行投資或是房屋變現(xiàn)需求的用戶該降價賣房?還是另謀出路呢?
事實上辦法總比困難多，要變現(xiàn)而低價賣房絕不是唯一的辦法�，F(xiàn)在房價雖然已經(jīng)很高了，上漲空間不大，但短期內(nèi)要想把房價降下來，卻是很難。在進退兩難之際，房產(chǎn)抵押成為了解決矛盾的關鍵。知名房產(chǎn)抵押專家“大房東”研究員建議這些用戶通過抵押二手房來解決將房子變現(xiàn)的苦惱。抵押房子，說白了房子還是自己的，房子的增值也是自己的。完全不用擔心賣掉房子而后悔。
大房東是一個怎樣的平臺呢?小編通過檢索了解到，大房東麥子金服旗下知名的房產(chǎn)抵押融資平臺，致力于讓有融資需求的房產(chǎn)抵押借款人與各類金融機構(gòu)和投資人進行快速、便捷的投融資對接，是業(yè)內(nèi)公認的“移動互聯(lián)金融的楷模”。大房東推行的0.99%低息政策引爆房產(chǎn)抵押圈，獲得了眾多上海用戶的追捧，令平臺用戶數(shù)量直線飆升。除此之外，大房東互聯(lián)網(wǎng)化的線上申請和審核，能夠為用戶節(jié)約50%的審核時間，大大提高了房產(chǎn)抵押的效率。
綜上，我們可以發(fā)現(xiàn)，在這個時期，賣房融資不再是一個聰明的選擇，而房產(chǎn)抵押或許將是另辟蹊徑，讓你做到資金、房子兩手抓。而“大房東”抵押平臺也將繼續(xù)本著“專業(yè)創(chuàng)造價值，客戶利益為上”的服務精神為每一位用戶的切實情況考慮，提供專業(yè)、優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)抵押服務。
房企必須知道的幾種房地產(chǎn)融資渠道
首先，自有資金是開發(fā)商項目開發(fā)實力的彰顯。企業(yè)自有資金在開發(fā)商手中能夠長期持有，自行支配，靈活使用。同時，必要的自有資金也是國家對開發(fā)商設定的硬性“門檻”，然而，在數(shù)量眾多的全國房地產(chǎn)企業(yè)中，有規(guī)模、有實力的企業(yè)卻只是少數(shù)。隨著投資規(guī)模的不斷加大，對自有資金的需求也會變得越來越大，自有資金的多寡將成為衡量企業(yè)競爭實力大小的重要標準。
第二，預收房款是房產(chǎn)買賣雙方非常受歡迎的一種形式。因為對于開發(fā)商而言，銷售回籠是最優(yōu)質(zhì)、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用于工程建設，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風險轉(zhuǎn)移給買家;對于買方而言，只要看好房產(chǎn)前景，便可用少量的資金獲得較大的預期增值收益。
第三，銀行信貸是房產(chǎn)企業(yè)融資渠道的主要途徑。其具有便捷、實際經(jīng)濟成本較低、財務杠桿作用大，并可以通過調(diào)整長期負債和短期負債的負債結(jié)構(gòu)來規(guī)避還債壓力大等特點。但在當前形勢下，銀行貸款的門檻被大大抬高，面對資金瓶頸，開發(fā)商亟待開拓新的融資渠道。
第四，房地產(chǎn)信托是房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要手段之一�，F(xiàn)階段，信托產(chǎn)品主要有兩種模式：一種是信托投資公司直接對房地產(chǎn)項目投資，另一種模式是債權(quán)融資。相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托計劃的融資具有降低房地產(chǎn)開發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調(diào)整等優(yōu)勢。由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產(chǎn)隔離功能與權(quán)益重構(gòu)功能，可以財產(chǎn)權(quán)模式、收益權(quán)模式以及優(yōu)先購買權(quán)等模式進行金融創(chuàng)新，之后再與銀行貸款充分結(jié)合起來，就形成了一種新的組合融資模式，即信托+銀行。
此外，房地產(chǎn)企業(yè)還有建設單位墊資、上市融資、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化、聯(lián)合開發(fā)、開發(fā)商貼息貸款、售后回買及回租、海外融資、融資租賃、項目融資等眾多融資渠道和途徑。
然而，隨著房產(chǎn)投資增速的回落，實體經(jīng)濟的持續(xù)低迷，各地政府逐步解除限購政策，吹響了救市的號角。據(jù)某券商人士透露，監(jiān)管層擬放開房企發(fā)行公司債券的標準，或允許非上市房企發(fā)行公司債券。面對這樣一政策，有人認為若這一政策得以實施，房企融資渠道將進一步打開，中小房產(chǎn)企業(yè)融資難的問題或能一定程度上得到緩解。但是，“目前該政策尚未出臺，而且具體的“準入門檻”也沒有確定，中小房企能否通過該政策的實施獲得有力的融資尚不得而知，增加銷售回款依然是房產(chǎn)企業(yè)獲取資金的王道。”投融界一位資深的投資專家如是說。
目前房地產(chǎn)融資杠桿高達多少倍?
目前來看，主要是金融機構(gòu)按照監(jiān)管要求不能直投的，選擇基金子公司的資管計劃作為通道實現(xiàn)合規(guī)，這個過程中若杠桿過高，則需要警惕風險。
地產(chǎn)類融資項目，包括土地拍賣融資和地產(chǎn)開發(fā)融資，已經(jīng)在金融業(yè)內(nèi)受到警惕。
根據(jù)貸款通則，除依法取得經(jīng)營房地產(chǎn)資格的借款人以外，不得用貸款經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務;依法取得經(jīng)營房地產(chǎn)資格的借款人，不得用貸款從事房地產(chǎn)投機。
還有，各類金融機構(gòu)，尤其是銀行，為了符合某些監(jiān)管指標，通過通道實現(xiàn)資產(chǎn)出表，而實質(zhì)風險沒有實現(xiàn)轉(zhuǎn)移，也需要得到控制。
此外，基金子公司的資管計劃為投資者提供投資二級市場的.工具，尤其是分級產(chǎn)品，在優(yōu)先級和劣后級資金提供方之間作為中立第三方提供服務，則有存在的意義和價值。
房地產(chǎn)融資杠桿高達10倍。
另外，對于一些投資受限制的領域，比如房地產(chǎn)、過剩產(chǎn)能行業(yè)、地方融資平臺等，銀行也會選擇資管計劃做通道，實現(xiàn)業(yè)務合規(guī)。據(jù)多名銀行業(yè)內(nèi)人士和地產(chǎn)基金人士介紹，房地產(chǎn)融資中，1：9杠桿的情況也較為普遍，也就是說開發(fā)商拍賣拿地，自己只用出10%的錢。甚至，這10%的資金還有運作空間，也不一定是由地產(chǎn)公司現(xiàn)金出資。
在銀行資產(chǎn)質(zhì)量持續(xù)劣變的背景下，銀行為了“卸包袱”，也有極強的不良資產(chǎn)出表需求。
銀行的資產(chǎn)實現(xiàn)了不同程度的出表，也就意味著，監(jiān)管無法準確掌握行業(yè)的整體風險情況，比如資本和撥備計提是否充足等。
不過，也有銀行人士指出，并非所有的資產(chǎn)出表都是負面作用，關鍵要看實質(zhì)風險有沒有轉(zhuǎn)移。
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