前期物業(yè)管理工作重點

　　項目只有做好前期物業(yè)管理工作，才能保證后期物業(yè)管理日常服務(wù)的正常開展，才能保證物業(yè)管理工作的有序進行，為創(chuàng)建和諧社區(qū)打下良好的基礎(chǔ)。那么前期物業(yè)管理工作的重點有哪些呢？

　　一、早期介入應(yīng)關(guān)注的重點事項

　　1、要根據(jù)法律法規(guī)的約定和開發(fā)商明確管用房的面積，其中管理用房包括管理處辦公室、客服中心、員工宿舍食堂等。一般情況下開發(fā)商在設(shè)計中往往會忽略宿舍和食堂的預(yù)留。在這方面需要及時的提出建議及修改方案。

　　2、小區(qū)的進出口位置和數(shù)量配置要合理，堅持能少則少的原則。目前以最低工資增長幅度的趨勢來看，物業(yè)公司需要減少人員的投入，盡量的用安防設(shè)備來替代勞動力的支出。小區(qū)盡量考慮全封閉式管理，外圍防護圍欄的設(shè)計要防攀防鉆。外圍死角位需要加裝監(jiān)控設(shè)備。

　　3、小區(qū)內(nèi)VI標示和建筑小品設(shè)計亦要考慮到易于低成本維護。否則日后這塊物業(yè)維護將會是很大的成本。

　　4、小區(qū)內(nèi)、地下室和樓道的照明燈不必多，只需滿足一定的光照度即可，小區(qū)內(nèi)的照明燈盡量采用耐銹蝕、牢固、防日曬雨淋、不怕臺風(fēng)、采用節(jié)能燈泡，地下室和樓道則可以采取節(jié)能措施如聲控開關(guān)、光控紅外線復(fù)合開關(guān)等，主要目的是方便日常維修、業(yè)主使用及減少日后公共照明的用電量。

　　5、根據(jù)工作經(jīng)驗核定一個單元的樓道燈用電量，盡可能配制最小容量的電表(以免大容量電表運作而發(fā)生不必要的公共能耗)。另外消防水泵、二次供水等設(shè)備設(shè)施功率大但用電量少的盡可能的合用一個電表，以免以后計量出現(xiàn)誤差。

　　6、小區(qū)公共配套設(shè)施設(shè)計需要一步到位。管道煤氣、智能系統(tǒng)、二次加壓的管路及閘閥、用于餐飲商鋪預(yù)留的排煙道和隔油池等都應(yīng)在設(shè)計中加以考慮。以免引起以后小業(yè)主對此產(chǎn)生的一些不必要的糾紛。

　　7、小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標準件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號與規(guī)格。方便日后的維修與補給。

　　8、項目中所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、都應(yīng)與開發(fā)商就設(shè)施設(shè)備的保質(zhì)(修)期的保質(zhì)(修)內(nèi)容、保質(zhì)(修)期限、責(zé)任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話。這可以方便物業(yè)管理公司在前期工作中的承接查驗工作的展開。

　　9、項目內(nèi)所有重要的大型配套設(shè)備(包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、對講系統(tǒng)等)的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。以方便日后的操作和維修維保。

　　10、項目內(nèi)所選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門的許可證明(如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過公共治安部門的安全技防測試合格后才準許使用，還有消防報警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等)最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解決。并對物業(yè)公司相關(guān)技術(shù)人員給予指導(dǎo)并交付使用。

　　11、為方便以后小業(yè)主的使用和物業(yè)公司的管理，對大型重要的公共配套設(shè)備能設(shè)獨立電表的設(shè)獨立電表(便于物業(yè)公司以后情況分析和成本控制)，高層及大型寫字樓的室內(nèi)照明插座電源應(yīng)與中央空調(diào)系統(tǒng)用電線路及計量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中(便于抄表、住戶忘關(guān)開關(guān)時可臨時切斷電源，減少住戶的損失)，弱電類分線分層分戶應(yīng)作好識別標記，合理分配。方便日后物業(yè)的檢修。

　　12、物業(yè)公司的工程專業(yè)技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進工作，深入現(xiàn)場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應(yīng)的施工更改記錄。以滿足物業(yè)管理公司對項目更深入的了解。

　　二、承接查驗階段須關(guān)注事項

　　1、對項目的竣工驗收，物業(yè)公司人員應(yīng)同參加，對不符合物管要求的工程項目令其整改合格后再簽字，物業(yè)(包括設(shè)備設(shè)施)的二次接管驗收須全面把關(guān)交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄等。物業(yè)管理公司對開發(fā)商所移交的物業(yè)一定要把好驗收關(guān)，否則因為把關(guān)不嚴而造成的后遺癥和改造、增設(shè)工程會給物業(yè)公司帶來沉重的包袱及成本。

　　2、建設(shè)單位應(yīng)對小區(qū)所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工(承包)單位名稱、工程項目、工程負責(zé)人的聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單交給物業(yè)公司。方便以后管理中出現(xiàn)問題可以及時跟進。

　　3、將施工單位施工未用完的建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以后維修減少費用。凡小區(qū)采用非市面上常見的建材，設(shè)備和設(shè)施的應(yīng)讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。

　　4、物業(yè)公司在驗收時應(yīng)注意在以后的管理工作中與其密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無按要求做好：包括崗?fù)�、道閘、圍欄防攀防鉆設(shè)施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房(含清潔工具房)、小區(qū)標識系統(tǒng)、汽車泊位是否足夠，設(shè)施做好與否，小區(qū)擺攤、搞社區(qū)活動、室外加工用電的預(yù)留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)(含商鋪)等。還有就是小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場所(幼兒園等)、停車位、會所等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明(避免以后引起小業(yè)主的投訴、爭紛)�，F(xiàn)在業(yè)主維權(quán)意識比較強烈，物業(yè)公司盡量在前期工作中將以后可能會引起的紛爭和投訴的問題提前解決。

　　三、入伙階段須關(guān)注事項

　　物業(yè)公司在入伙最初階段主要完善物業(yè)管理配套設(shè)施，理順業(yè)主與物業(yè)管理公司之間就重要事項的法律契約關(guān)系(如業(yè)主公約、管理費、本體維修基金、停車位使用協(xié)議、管理費和水電費銀行委托繳款協(xié)議等)。凡是業(yè)主(住戶)違反小區(qū)管理條例的處罰條款，諸如高空拋物、公共樓道燒香、亂丟亂放雜物垃圾、車輛停放不到位、私自架設(shè)天線、亂拉電線、電話線、不按要求安裝空調(diào)、拖欠管理費和車位使用費等物業(yè)管理中常見的比較棘手的違章處罰一定要在業(yè)主管理規(guī)約中列明，業(yè)主簽字后有效。入伙前期對小區(qū)違章違規(guī)的危害性，處罰條款和依據(jù)頻繁地通過宣傳欄、單元大門通知欄廣而告之。對一些不太自覺的住戶要上門走訪等加大宣傳力度教育。當然重點是前期工作需要全面完善的預(yù)防問題的發(fā)生。

　　綜上所述，前期介入管理是后期物業(yè)管理的一項基礎(chǔ)性工作，“前期管理從圖紙開始”其核心是把物業(yè)管理的理念注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工進程中，使產(chǎn)品盡量滿足小業(yè)主的需求。通過前期管理對物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，便于在正常期管理中做好物業(yè)本質(zhì)工作及其設(shè)施設(shè)備的維修維保工作。為日后在正常期的管理工作中能為小業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)奠定了堅實的基礎(chǔ)。

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