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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序控制
2017房產(chǎn)估價(jià)師考試還沒(méi)有開(kāi)始報(bào)名，但是提前做好復(fù)習(xí)也是必須的，下面是小編整理的關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序，歡迎參考!
1.質(zhì)量控制：
質(zhì)量控制是指項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以合同中規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督與管理活動(dòng)，包括決策階段、設(shè)計(jì)階段和施工階段的質(zhì)量控制。
工程施工階段的工程質(zhì)量控制工作主要包括下列方面：
(一)對(duì)原材料的檢驗(yàn)
材料質(zhì)量的好壞直接影響工程的質(zhì)量，因此為了保證材料質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)在訂貨階段就向供貨商提供檢驗(yàn)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并將這些標(biāo)準(zhǔn)列入訂購(gòu)合同中。
(二)對(duì)工程采用的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)
在各種設(shè)備安裝之前均應(yīng)進(jìn)行檢驗(yàn)和測(cè)試，不合格的要避免采用。
(三)確立施工中控制質(zhì)量的具體措施
(1)對(duì)各項(xiàng)施工設(shè)備、儀器進(jìn)行檢查，特別是校準(zhǔn)各種儀器儀表，保證在測(cè)量、計(jì)量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差。
(2)控制混凝土質(zhì)量。混凝土工程質(zhì)量對(duì)建筑工程的安全有著極其重要的影響，必須確�；炷翝仓|(zhì)量。應(yīng)當(dāng)有控制混凝土中水泥、砂、石和水灰比的嚴(yán)格計(jì)量手段，制定混凝土試塊制作、養(yǎng)護(hù)和試壓等管理制度，并有專人監(jiān)督執(zhí)行;試塊應(yīng)妥善保存，以便將來(lái)進(jìn)行強(qiáng)度檢驗(yàn)，在澆灌混凝土之前，應(yīng)當(dāng)有專職人員檢查挖方、定位、支模和鋼筋綁扎等工序的正確性。
(3)對(duì)砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評(píng)定辦法，以保證質(zhì)量符合合同中規(guī)定的技術(shù)要求。
(四)確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度
匯集所有質(zhì)量檢查和檢驗(yàn)證明文件、試驗(yàn)報(bào)告，包括分包商在工程質(zhì)量方面提交的文件。
2.進(jìn)度控制：
進(jìn)度控制是指以項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃為依據(jù)，綜合利用組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和合同等手段，對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)間管理。建設(shè)工程進(jìn)度控制工作的主要內(nèi)容包括：對(duì)項(xiàng)目建設(shè)總周期的論證與分析;編制項(xiàng)目建設(shè)工程進(jìn)度計(jì)劃;編制其他配套進(jìn)度計(jì)劃;監(jiān)督項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行;施工現(xiàn)場(chǎng)的調(diào)研與分析。
(一)工程進(jìn)度計(jì)劃的編制
(1)將全部工程內(nèi)容分解和歸納為單項(xiàng)工程或工序，單項(xiàng)工程或工序分解的細(xì)致程度，可以根據(jù)工程規(guī)模的大小和復(fù)雜程度確定。
(2)統(tǒng)計(jì)計(jì)算每項(xiàng)工程內(nèi)容的工作量。
(3)計(jì)算每個(gè)單項(xiàng)工程工作量所需時(shí)間，可用天數(shù)表示。
(4)按正常施工的各個(gè)單項(xiàng)工程內(nèi)容的邏輯順序和制約關(guān)系，排列施工先后次序，從每項(xiàng)施工工序的可能最早開(kāi)工時(shí)間推算下去，可以得出全部工程竣工所需的周期。
(二)進(jìn)度管理及計(jì)劃調(diào)整
制定進(jìn)度計(jì)劃的方法有兩種，一種是應(yīng)用傳統(tǒng)的水平進(jìn)度計(jì)劃(橫道圖法)，另一種是網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃(網(wǎng)絡(luò)圖法)。
1.橫道圖法
2.網(wǎng)絡(luò)圖法
(三)其他配套進(jìn)度計(jì)劃
除了工程進(jìn)度計(jì)劃外，還有其他與之相關(guān)的進(jìn)度計(jì)劃，例如，材料供應(yīng)計(jì)劃、設(shè)備周轉(zhuǎn)計(jì)劃、臨時(shí)工程計(jì)劃等。這些進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施情況影響著整個(gè)工程的進(jìn)度。
(1)材料供應(yīng)計(jì)劃。根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃，確定材料、設(shè)備的數(shù)量和供貨時(shí)間，以及各類物資的供貨程序，制定供應(yīng)計(jì)劃。
(2)設(shè)備周轉(zhuǎn)計(jì)劃。根據(jù)工程進(jìn)度的需要制定設(shè)備周轉(zhuǎn)計(jì)劃，包括模板周轉(zhuǎn)，起重機(jī)械、土方工程機(jī)械的使用等。
(3)臨時(shí)工程計(jì)劃。臨時(shí)工程包括：工地臨時(shí)居住房屋、現(xiàn)場(chǎng)供電、給排水等。在制定了工程進(jìn)度計(jì)劃后亦應(yīng)制定相應(yīng)的臨時(shí)工程計(jì)劃。
(四)進(jìn)度控制中應(yīng)關(guān)注的因素
影響工程進(jìn)度的因素很多，需要特別重視的有以下幾方面：
(1)材料、設(shè)備的供應(yīng)情況。
(2)設(shè)計(jì)變更。
(3)勞動(dòng)力的安排情況。
(4)氣象條件。
3.成本控制：
工程成本控制是監(jiān)督成本費(fèi)用、降低工程造價(jià)的重要手段。開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)來(lái)自于租售收入和總開(kāi)發(fā)成本的差值，而工程成本又是總開(kāi)發(fā)成本的主要組成部分，所以降低工程成本就能增加開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。
(一)成本控制的主要工作內(nèi)容
除項(xiàng)目投資決策、設(shè)計(jì)和工程發(fā)包階段的成本控制外，項(xiàng)目施工階段的工程成本控制主要包括下列方面的工作：
1.編制成本計(jì)劃，確定成本控制的目標(biāo)
2.審查施工組織設(shè)計(jì)和施工方案
3.控制工程款的動(dòng)態(tài)結(jié)算
4.控制工程變更
(二)控制工程成本的做法和手段
1.強(qiáng)化“成本”意識(shí)，加強(qiáng)全面管理
成本控制涉及項(xiàng)目建設(shè)中各部門甚至每一個(gè)工作人員，強(qiáng)化“成本”意識(shí)，協(xié)調(diào)各部門共同參加成本控制工作，這是最基本的做法。計(jì)劃部門應(yīng)事先聽(tīng)取現(xiàn)場(chǎng)管理人員的建議，制定切實(shí)可行的成本計(jì)劃。在成本計(jì)劃實(shí)施中，應(yīng)時(shí)刻注意施工管理人員的反饋，以便在需要時(shí)進(jìn)行修改或調(diào)整。
2.確定成本控制的對(duì)象
工程成本中有些費(fèi)用所占比例大，是主要費(fèi)用，有些所占比例小，是次要費(fèi)用。
3.完善成本控制制度
完好的計(jì)劃應(yīng)當(dāng)由完善的制度來(lái)保證實(shí)施。成本管理人員應(yīng)當(dāng)首先編制一系列標(biāo)準(zhǔn)的報(bào)表，規(guī)定報(bào)表的填報(bào)內(nèi)容與方法。
4.制定有效的獎(jiǎng)勵(lì)措施
成本控制的獎(jiǎng)勵(lì)措施對(duì)調(diào)動(dòng)各級(jí)各類人員降低成本的積極性非常有益。除物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和精神獎(jiǎng)勵(lì)外，為有突出貢獻(xiàn)的人員提供專業(yè)進(jìn)修、職級(jí)晉升和國(guó)內(nèi)外考察機(jī)會(huì)等，也是非常有效的方法。
4.合同管理：
隨著中國(guó)建筑市場(chǎng)的日趨完善和逐漸與國(guó)際慣例接軌，合同管理在現(xiàn)代建筑工程項(xiàng)目管理中的地位越來(lái)越重要，已經(jīng)成為與質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、成本控制和安全管理等并列的一大管理職能。
(一)合同管理的作用
(1)確定了工程實(shí)施和工程管理的工期、質(zhì)量、價(jià)格等主要目標(biāo)，是合同雙方在工程中進(jìn)行各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的依據(jù);
(2)規(guī)定了合同雙方在合同實(shí)施過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)責(zé)任、利益和權(quán)利，是調(diào)節(jié)合同雙方責(zé)權(quán)利關(guān)系的主要手段;
(3)履行合同、按合同辦事，是工程過(guò)程中雙方的最高行為準(zhǔn)則，合法合同一經(jīng)簽署，則成為法律文件，具有法律約束力;
(4)一個(gè)項(xiàng)目的合同體系決定了該項(xiàng)目的管理機(jī)制，開(kāi)發(fā)商通過(guò)合同分解或委托項(xiàng)目任務(wù)，實(shí)施對(duì)項(xiàng)目的控制;
(5)是合同雙方在工程實(shí)施過(guò)程中解決爭(zhēng)執(zhí)的依據(jù)。
(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要合同關(guān)系
(1)開(kāi)發(fā)商的主要合同關(guān)系：開(kāi)發(fā)商為了順利地組織實(shí)施其所承擔(dān)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，需要在開(kāi)發(fā)過(guò)程中簽署一系列的合同，這些合同通常包括：土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、勘察設(shè)計(jì)合同、融資合同、咨詢合同、工程施工合同、采購(gòu)合同、銷售合同、聯(lián)合開(kāi)發(fā)或房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等。
(2)承包商的主要合同關(guān)系：承包商是工程施工的具體實(shí)施者，是工程承包(或施工)合同的執(zhí)行者。由于承包商不可能、也不需要必備履行工程承包合同的所有能力，因此其通常將許多專業(yè)工作委托出去，從而形成了以承包商為核心的復(fù)雜合同關(guān)系。承包商的主要合同關(guān)系包括：工程承包合同、分包合同、供應(yīng) (采購(gòu))合同、運(yùn)輸合同、加工合同、租賃合同、勞務(wù)供應(yīng)合同、保險(xiǎn)合同、融資合同、聯(lián)合承包合同等。
(三)合同管理的主要工作內(nèi)容
建設(shè)工程合同管理工作，包括建設(shè)工程合同的總體策劃、投標(biāo)招標(biāo)階段的合同管理、合同分析與解釋及合同實(shí)施過(guò)程中的控制。
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