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房地產(chǎn)市場特性-房地產(chǎn)市場的功能
房產(chǎn)市場是以房產(chǎn)作為交易對象的流通市場，也是房屋商品交換關(guān)系的總和。房地產(chǎn)市場特性和功能又有哪些呢?我們一起來看看!
1.房地產(chǎn)市場的特性：
房地產(chǎn)市場作為市場體系的組成部分，具有市場的一般規(guī)律性，如受價值規(guī)律、競爭規(guī)律、供求規(guī)律等的制約。但由于房地產(chǎn)具有區(qū)別于其他商品的特性，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場具有一系列區(qū)別于一般商品市場的特性，包括壟斷性、外部性和信息不對稱性等。
(一)市場供給的壟斷性
開發(fā)商品的供給在短期內(nèi)難以有較大的增減，因此市場供給在短期內(nèi)缺乏彈性;由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場供給具有異質(zhì)性;由于土地的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競爭性市場，使表面存在激烈競爭的房地產(chǎn)市場很容易存在部分或者地域性的壟斷。
(二)市場需求的廠泛性和多樣性
房地產(chǎn)是人類生存、享受、發(fā)展的基本物質(zhì)條件，是一種基本需求，市場的需求首先具有廣泛性;與市場供給的異質(zhì)性相吻合，需求者購置房地產(chǎn)時通常有不同的目的和設(shè)想，可以是自用或投資，也可以是常住或季節(jié)性使用，因而需求具有多樣性。
(三)市場交易的復(fù)雜性
由于房地產(chǎn)市場上的商品本身不能移動，交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其再界定;房地產(chǎn)交易通常需要經(jīng)過復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序，耗費(fèi)時間比較長，交易費(fèi)用通常也比較多;加之市場信息的缺乏，市場交易通常需要房地產(chǎn)估價師或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等專業(yè)人員提供服務(wù)。
(四)房地產(chǎn)價格與區(qū)位密切相關(guān)
房地產(chǎn)的不可移動性，使房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)所處的.區(qū)位密切相關(guān)，區(qū)位可以決定房地產(chǎn)價格的60%～70%;而且由于人口不斷增長、土地資源不可再生和經(jīng)濟(jì)社會不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價格的長期趨勢是總體向上發(fā)展;但現(xiàn)實價格是在長期上漲趨勢下個別形成的，受到經(jīng)濟(jì)周期、市場預(yù)期、社會經(jīng)濟(jì)政治事件及交易主體個別因素影響而呈現(xiàn)出短期波動。
(五)存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性
經(jīng)濟(jì)外部性是指一個經(jīng)濟(jì)主體的活動對另一個主體的影響并不能通過市場運(yùn)作而在交易中得以反映的那一部分，分為正外部性和負(fù)外部性。
(六)市場信息的不對稱性
信息不對稱性，是指在市場交易中，產(chǎn)品的賣方和買方對產(chǎn)品的質(zhì)量、性能等所擁有的信息是不相對稱的，通常產(chǎn)品的賣方對自己所生產(chǎn)或提供的產(chǎn)品擁有更多的信息，而產(chǎn)品的買方對所要購買的產(chǎn)品擁有很少的信息。
2.房地產(chǎn)市場的功能：
在任何市場上，某種商品的價格反映了當(dāng)時的市場供求狀況。但價格不僅預(yù)示市場的變化及其趨勢，還可以通過價格信號來指導(dǎo)買賣雙方的行為。簡言之，價格機(jī)制是通過市場發(fā)揮作用的。房地產(chǎn)市場的功能，可以分為以下幾個方面：
(一)配置存量房地產(chǎn)資源和利益
由于土地資源的有限性，又由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期較長而滯后于市場需求的變化，所以房地產(chǎn)資源必須在各種用途和眾多想擁有物業(yè)的`人和機(jī)構(gòu)之間進(jìn)行分配。
(二)顯示房地產(chǎn)市場需求變化
我們可以先通過一個簡單的例子說明市場的這種功能。假如居民想搬出自己租住的房子而購買自己擁有的住宅，則市場上住宅的售價就會上升而租金就會下降。
(三)指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化
房地產(chǎn)市場供給的變化可能會由于下述兩個方面的原因引起：
1.建設(shè)新的房地產(chǎn)項目或改變原來物業(yè)的使用方式
2.某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化
根據(jù)當(dāng)?shù)馗黝惙康禺a(chǎn)的收益率水平，同類型的物業(yè)都存在一個適當(dāng)?shù)淖饨鹗蹆r比例。
(四)指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計劃
在我國，城市土地屬于國家所有，這就為政府通過制定科學(xué)的土地供給計劃來適時滿足全體社會成員生產(chǎn)和生活的需要、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系提供了最可靠的保證。
(五)引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化
供給在很大程度上影響和引導(dǎo)著需求。
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