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土地估價(jià)土地登記相關(guān)知識(shí)
導(dǎo)語(yǔ)：我國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地的配置方式已趨多樣化，有土地出讓、作價(jià)入股、授權(quán)經(jīng)營(yíng)、國(guó)有土地租賃和行政劃撥等多種形式。行政劃撥范圍正在逐步縮小，市場(chǎng)配置范圍逐步擴(kuò)大。市場(chǎng)配置的基礎(chǔ)是土地資產(chǎn)的量化，而量化的基本手段是估價(jià)。
(一)土地登記的概念
土地登記是國(guó)家依照法定程序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬關(guān)系、用途、面積、使用條件、等級(jí)、價(jià)格等情況記錄于專門(mén)的簿冊(cè)，以確定土地權(quán)屬，加強(qiáng)政府對(duì)土地的有效管理，保護(hù)權(quán)利人對(duì)于土地的合法權(quán)益的一項(xiàng)重要法律制度。
(二)土地登記的特點(diǎn)
1.統(tǒng)一性
土地登記既然是對(duì)土地權(quán)利的公示，其最主要的是要公示兩個(gè)內(nèi)容：一是每宗地的土地權(quán)屬狀況;二是相鄰地的相互關(guān)系。在我國(guó)，目前主要是按行政區(qū)劃分管轄區(qū)的。
2.唯一性 3.完整性和連續(xù)性 4.強(qiáng)制性
5.可信性
凡經(jīng)土地登記的土地使用權(quán)、所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利都能保證真實(shí)可靠，具有很強(qiáng)的公信力。
例題：土地登記的特點(diǎn)[ ]
A.統(tǒng)一性 B.多樣性 C.完整性和連續(xù)性 D.強(qiáng)制性
答案：A、C、D、E
分析：土地登記的特點(diǎn)
(三)土地登記的基本原則
1.依法原則
2.申請(qǐng)?jiān)瓌t
土地權(quán)利人要求政府土地管理部門(mén)保護(hù)自己的合法權(quán)益必須要有明確的意思表示，即提出登記的申請(qǐng)。由于土地登記是受?chē)?guó)家強(qiáng)制力支持的行政管理措施，所以，不申請(qǐng)登記的土地權(quán)利非但不受法律保護(hù)，而且對(duì)于逾期不申請(qǐng)登記的權(quán)利人還要給予處罰。
除法律另有規(guī)定外，一般都要由土地權(quán)利人和義務(wù)人提出申請(qǐng)，并經(jīng)審查合格后受理登記，申請(qǐng)方式有權(quán)利人單獨(dú)申請(qǐng)和權(quán)利人與義務(wù)人共同申請(qǐng)兩種。
初始土地登記通常要用單獨(dú)申請(qǐng)的方式，變更土地登記和他項(xiàng)權(quán)利登記則通常采用共同申請(qǐng)的方式。
3.審查原則
土地登記規(guī)定的審查有三個(gè)層次：一是初審，由土地登記工作人員負(fù)責(zé);二是審核，由土地管理部門(mén)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé);三是批準(zhǔn)，由政府負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)。不經(jīng)過(guò)審查的土地權(quán)利不能登記。
4.公示原則
土地登記具有廣泛的社會(huì)性。確認(rèn)和保護(hù)地產(chǎn)的合法權(quán)益，對(duì)于權(quán)利人和義務(wù)人都是十分嚴(yán)肅而又至關(guān)重要的。
(四)土地登記的種類
土地登記按其不同特點(diǎn)分為初始土地登記和變更土地登記。
1.初始土地登記
初始土地登記是指土地登記機(jī)關(guān)在同一時(shí)間內(nèi)對(duì)一定范圍(一般是縣或市)的全部宗地的土地所有權(quán)和使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行集中、統(tǒng)一的登記。因此，又可稱為土地總登記。
2.變更土地登記
變更土地登記是日常土地登記，是對(duì)已經(jīng)進(jìn)行初始土地登記的任一宗地的土地所有權(quán)、使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利及相關(guān)內(nèi)容發(fā)變化而進(jìn)行的相應(yīng)的變更登記。變更土地登記是土地登記機(jī)關(guān)對(duì)個(gè)別宗地土地權(quán)屬、用途等變化進(jìn)行的及時(shí)登記，是隨時(shí)的、經(jīng)常性的。
(五)土地登記的內(nèi)容
我國(guó)土地登記內(nèi)容主要包括土地權(quán)利主體、權(quán)利客體及其權(quán)利合法性證明。權(quán)利合法性證明主要是權(quán)屬性質(zhì)和權(quán)屬來(lái)源。
1.土地權(quán)利主體
土地權(quán)利主體，即權(quán)利的歸屬，指國(guó)有土地使用者、集體土地所有者、集體土地使用者和土地他項(xiàng)權(quán)利者。登記權(quán)利主體，主要登記權(quán)利人姓名、通訊地址，若權(quán)利人為單位的，還包括法人代表、單位性質(zhì)等。
(1)國(guó)有土地使用者。國(guó)有土地使用權(quán)的主體相當(dāng)廣泛，任何單位和個(gè)人，都可以成為我國(guó)國(guó)有土地使用者。
(2)集體土地所有者只能是農(nóng)民集體。
稱為農(nóng)民集體有三個(gè)條件：第一，必須有確定的形式和組織機(jī)構(gòu)，如集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì);第二，應(yīng)當(dāng)具有民事主體資格，民事主體即民事法律關(guān)系的主體，根據(jù)《民法》，可以作為民事法律關(guān)系主體的公民和法人;此外，個(gè)人合伙聯(lián)營(yíng)組織也可以成為民事主體;第三，集體成員應(yīng)為農(nóng)業(yè)戶口的農(nóng)村居民。農(nóng)村土地所有者有三種形式：村農(nóng)民集體所有、鄉(xiāng)農(nóng)民集體所有或兩個(gè)村以上的農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有。
(3)集體土地使用者。集體土地使用權(quán)主體有較為嚴(yán)格的限制。集體土地使用者一般是本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的單位或個(gè)人成員，除非因聯(lián)營(yíng)、人股或按協(xié)議的使用者除外。
(4)他項(xiàng)權(quán)利者。土地他項(xiàng)權(quán)利的主體具有特定性。他項(xiàng)權(quán)利者必須是與土地所有者或使用者有著密切關(guān)系的單位或個(gè)人，如鄰里關(guān)系、土地使用權(quán)抵押關(guān)系、租賃關(guān)系等。
2.土地權(quán)利客體
(1)權(quán)屬界址及其面積。宗地的坐落、界址點(diǎn)的坐標(biāo)、界址線、四至及相鄰宗地權(quán)利人，表達(dá)了權(quán)利主體的權(quán)屬范圍。權(quán)屬界址清楚無(wú)爭(zhēng)議，是確認(rèn)土地權(quán)屬，土地注冊(cè)登記的重要條件。
(2)土地用途和等級(jí)。土地用途和等級(jí)反映了土地的使用價(jià)值和價(jià)格，反映了土地的收益水平。
(3)地上附著物的登記。
3.土地權(quán)屬來(lái)源
土地權(quán)屬來(lái)源是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式，土地權(quán)屬來(lái)源合法，是進(jìn)行土地登記，確認(rèn)土地權(quán)屬的必要條件。在土地登記時(shí)，土地登記機(jī)關(guān)收集土地權(quán)利人的權(quán)屬來(lái)源證明文件，判定權(quán)屬性質(zhì)及其合法性是土地登記的首要內(nèi)容。
例題：判斷題：土地權(quán)屬來(lái)源合法，是進(jìn)行土地登記，確認(rèn)土地權(quán)屬的必要條件( r)
分析：土地權(quán)屬來(lái)源是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式，土地權(quán)屬來(lái)源合法，是進(jìn)行土地登記，確認(rèn)土地權(quán)屬的必要條件。
(六)土地登記的法律依據(jù)
目前，我國(guó)尚未制定土地基本法，體現(xiàn)我國(guó)地權(quán)及地權(quán)制度法律內(nèi)容散見(jiàn)于憲法、民法、土地管理法、相關(guān)法律及國(guó)家土地管理行政機(jī)關(guān)制定的有關(guān)規(guī)章文件中。
(七)土地登記機(jī)關(guān)與土地登記申請(qǐng)
1.土地登記機(jī)關(guān)
土地登記機(jī)關(guān)即指土地登記執(zhí)行機(jī)構(gòu)。按照法律規(guī)定，土地登記發(fā)證由縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)，這就決定了土地登記機(jī)關(guān)必須是縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)。根據(jù)我國(guó)土地管理部門(mén)的職責(zé)、土地登記內(nèi)容及行政區(qū)域特點(diǎn)，一般以縣級(jí)人民政府土地管理部門(mén)為基本登記機(jī)關(guān)較為妥當(dāng)。土地登記的具體執(zhí)行，一般是土地管理部門(mén)內(nèi)設(shè)置的地籍處、科、股等。隨著土地登記制度的日益完善，土地登記業(yè)務(wù)工作將從日常行政管理工作中劃分出來(lái)，設(shè)立隸屬于土地部門(mén)，公開(kāi)對(duì)外受理土地登記事宜的專職機(jī)構(gòu)。
2.土地登記申請(qǐng)
土地登記申請(qǐng)的提出，申請(qǐng)人為個(gè)人的，應(yīng)由本人直接提出申請(qǐng);申請(qǐng)人為單位的，應(yīng)由單位的法定代表人提出。土地登記申請(qǐng)可以代理。
按照《土地登記規(guī)則》的規(guī)定，土地登記申請(qǐng)人在辦理初始土地登記申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)向土地登記機(jī)關(guān)提交以下文件資料：
(1)《土地登記申請(qǐng)表》; (2)申請(qǐng)人身份證明。
(3)土地權(quán)屬來(lái)源證明; (4)地上物權(quán)屬證明。地上物權(quán)屬證明主要是房屋產(chǎn)權(quán)證明。
二、初始土地登記的程序
初始土地登記工作可分為五個(gè)階段：
1.準(zhǔn)備工作
準(zhǔn)備工作是初始土地登記的前期工作。包括組織準(zhǔn)備、行政準(zhǔn)備和業(yè)務(wù)準(zhǔn)備三部分。
2.申報(bào)初始土地登記
它包括通告、申請(qǐng)、審查、收件四項(xiàng)具體工作。
3.地籍調(diào)查
地籍調(diào)查分為權(quán)屬調(diào)查和地籍測(cè)量?jī)刹糠帧?/p>
4.權(quán)屬審核
權(quán)屬審核分初審、審核、公告、批準(zhǔn)四個(gè)階段。
5.注冊(cè)登記，頒發(fā)證書(shū)
包括：注冊(cè)、繕證、通知、驗(yàn)證和發(fā)證五項(xiàng)工作。
例題：土地權(quán)屬審核是初始土地登記最基本的環(huán)節(jié)，分為( )幾個(gè)階段
A.初審 B.審核 C.公告 D.批準(zhǔn)
答案：A B C D
分析：權(quán)屬審核分初審、審核、公告、批準(zhǔn)四個(gè)階段。
三、土地代理登記
土地登記申請(qǐng)代理，是指在初始土地登記申報(bào)期間，土地登記申請(qǐng)人不能親自申請(qǐng)土地登記時(shí)，可以授權(quán)代理人辦理;被代理人對(duì)代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任。
設(shè)置土地登記申請(qǐng)代理人主要基于以下考慮：
�、俑鶕�(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，公民、法人可通過(guò)代理人實(shí)施民事法律行為。代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為，被代理人對(duì)代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任。土地登記申請(qǐng)本身是一種法律行為。
�、谕恋氐怯浬暾�(qǐng)具有復(fù)雜性。
�、垡蛏鐣�(huì)需要，社會(huì)分工日密，設(shè)置代理人可減少登記人員與民眾間的溝通的盲點(diǎn)與不必要的困擾。
�、苌贁�(shù)土地登記申請(qǐng)人不能親自實(shí)施土地登記申請(qǐng)行為。如無(wú)行為能力和限制行為能力的土地使用者。
1.代理登記類型
根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，土地登記申請(qǐng)代理可采用三種方式：委托代理、法定代理和指定代理。
2.代理登記手續(xù)
例題：土地代理登記類型包括( )
A.委托代理 B.法定代理 C.指定代理。 D.協(xié)助代理。
答案：A B C
分析：根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，土地登記申請(qǐng)代理可采用三種方式：委托代理、法定代理和指定代理。
四、變更土地登記
1、變更土地登記與初始土地登記相比有以下幾特點(diǎn)
(1)分散性和個(gè)別性; (2)經(jīng)常性和及時(shí)性;
(3)連帶性。由于一宗地的變更，會(huì)涉及周?chē)姸嘧诘氐淖兓�，�?dāng)一宗地進(jìn)行變更登記時(shí)，則相鄰宗地土地登記資料中的四至說(shuō)明等相關(guān)內(nèi)容必須隨之變更。
2.變更土地登記的程序
變更土地登記的程序與初始土地登記的程序基礎(chǔ)是一樣的，即變更土地登記申請(qǐng)—變更地籍調(diào)查—審核—換發(fā)或更改±地證書(shū)或核發(fā)他項(xiàng)權(quán)利證明五個(gè)階段。
變更土地登記一般涉及土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定登記，土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利的變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記，注銷(xiāo)土地登記等四種類型。
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