引導(dǎo)語：深圳樓市調(diào)控政策“深八條”大家是否了解？會(huì)對(duì)企業(yè)的人才戰(zhàn)略提供支撐？我們一起來了解。
“深八條”自10月4日晚公布以來，引起了廣泛的關(guān)注，專家學(xué)者紛紛對(duì)“深八條”發(fā)表看法。針對(duì)“深八條”中的一些舉措，北京和深圳的專家都給予了高度評(píng)價(jià)。
他們認(rèn)為，深圳此次出臺(tái)了最嚴(yán)厲、最有針對(duì)性、含金量最高的房地產(chǎn)調(diào)控政策，非常及時(shí)和必要。另外， “深八條”的實(shí)施，將有利于深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于為深圳創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才提供更好環(huán)境，有利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定健康發(fā)展，它是建成現(xiàn)代化國際化創(chuàng)新型城市、提升城市競(jìng)爭(zhēng)力的必要條件，必將在深圳產(chǎn)生重要而積極的影響。
建成現(xiàn)代化國際化創(chuàng)新型城市必要條件
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國社會(huì)科學(xué)院學(xué)部委員張卓元指出，建設(shè)現(xiàn)代化國際化創(chuàng)新型城市，提升城市競(jìng)爭(zhēng)力，關(guān)鍵是人才。“深八條”的出臺(tái)，將有利于深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展，避免樓市泡沫擴(kuò)大，保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定，從而使來深圳發(fā)展的人才能夠安居樂業(yè)，安心創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。從競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)配人才住房和保障性住房的面積，這對(duì)抑制高地價(jià)是比較有效政策。
張卓元認(rèn)為，“深八條”是建成現(xiàn)代化國際化創(chuàng)新型城市、提升城市競(jìng)爭(zhēng)力的必要條件，必將在深圳產(chǎn)生重要而積極的影響。
中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心副總經(jīng)濟(jì)師徐洪才表示，“深八條”的出臺(tái)，將使房?jī)r(jià)瘋漲勢(shì)頭得到遏制，防止和化解潛在風(fēng)險(xiǎn)，使深圳未來經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康運(yùn)行得到保障，有更可預(yù)期的未來，有利于為深圳的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)者提供更好的環(huán)境，有利于建設(shè)現(xiàn)代化國際化創(chuàng)新型城市，有利于進(jìn)一步提升深圳城市競(jìng)爭(zhēng)力。
中國社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任、城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室主任倪鵬飛認(rèn)為，從長(zhǎng)期來看，“深八條”對(duì)深圳城市競(jìng)爭(zhēng)力的提升，對(duì)深圳產(chǎn)業(yè)升級(jí)將起到非常重要的作用。房?jī)r(jià)過高，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)行為過多，將對(duì)城市長(zhǎng)期發(fā)展和城市競(jìng)爭(zhēng)力提升產(chǎn)生極大危害。深圳此次出臺(tái)了最嚴(yán)厲、最有針對(duì)性、含金量最高的房地產(chǎn)調(diào)控政策，非常及時(shí)和必要。
“深八條”半官方解讀，透露了深圳樓市調(diào)控哪些要害?
一是兩個(gè)調(diào)整。
首先是對(duì)于土地出讓方式的調(diào)整。這次政府出臺(tái)的文件，首先是對(duì)招拍掛出讓的商品住房用地采取當(dāng)溢價(jià)超過一定比例時(shí)，從競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)配人才住房和保障性住房的面積，這對(duì)于抑制高地價(jià)是比較有效的政策。開發(fā)商在競(jìng)地過程中因?yàn)闆]有限制，不斷的失去理性，拍出高地價(jià)。這次當(dāng)競(jìng)價(jià)超過一定比例的時(shí)候，競(jìng)配人才住房和保障性住房的面積，實(shí)際上對(duì)其帶來多重壓力：一方面是成本加大了，另一方面是商品房的利潤降低了，這迫使房地產(chǎn)開發(fā)商需要很精細(xì)、很冷靜、很理性的進(jìn)行競(jìng)地，從而抑制地價(jià)過高、過快上漲。同時(shí)，通過這種競(jìng)配，也對(duì)深圳的人才住房和保障性住房給予一定的促進(jìn)，深圳市在“十三五”期間要建設(shè)40萬套人才和保障房，通過這種方式競(jìng)配了人才和保障房，也可以對(duì)深圳40萬套人才保障房的建設(shè)目標(biāo)給予支持。另一個(gè)方面，是提高了競(jìng)地保障金的比例，以前競(jìng)地保障金是出讓底價(jià)的20%，這次提高到50%，如果發(fā)展商有違規(guī)資金來源的話，不但要取消競(jìng)地資格，還要沒收競(jìng)地保障金，這樣開發(fā)商勢(shì)必要冷靜、理性的進(jìn)行競(jìng)地，不能出現(xiàn)違法違規(guī)的行為。
第二個(gè)調(diào)整是恢復(fù)了 “90/70”政策。“90/70”政策對(duì)深圳來說是非常有效的政策，是符合深圳實(shí)際的政策。深圳這個(gè)地方的房?jī)r(jià)比較高，一套住房的總價(jià)值要400萬到500萬，這樣的話，很多普通居民家庭的壓力是非常大的。世界上的大城市普遍都是這樣的，因?yàn)榇蟪鞘械姆績(jī)r(jià)比較高，所以普遍會(huì)出現(xiàn)戶型結(jié)構(gòu)比較適中、比較小，一般的豪宅不會(huì)在大城市市區(qū)出現(xiàn)，在這種情況下，中小戶型住房在國際化大都市是一種普遍的趨勢(shì)，香港商品房的平均戶型如果折算成建筑面積差不多也就是40、50平米。深圳這次戶型調(diào)整的政策比較符合三口之家人均住房水平�，F(xiàn)在市場(chǎng)上銷售的住房，78%都是90平米以內(nèi)，90平米以內(nèi)的戶型比較受歡迎。所以政府出臺(tái)這樣的政策，有利于引導(dǎo)中低價(jià)位、中小套型住房的建設(shè)，滿足普通居民的住房消費(fèi)。
二是兩個(gè)限制。
一個(gè)是限購。在“3.25”新政中，深圳提出了深化限購政策，非戶籍居民購房資格從1年到3年，這是針對(duì)深圳外來人口比較多、外來投機(jī)炒作比較嚴(yán)重提出的適合本市實(shí)際的政策。 “3.25”新政實(shí)施以來，市場(chǎng)上仍然有一些外來的投機(jī)炒作者，通過購買房票或一系列違規(guī)行為獲得購房資格。這次深圳把非戶籍購房資格從3年社保提高到5年社保，跟北京、上海現(xiàn)在的政策是一樣的。對(duì)于深圳這樣一個(gè)比北京、上海供求關(guān)系還要緊張、市場(chǎng)投機(jī)行為還要嚴(yán)重的城市，我想政府出臺(tái)這樣的政策是非常合適的。
另外，對(duì)于戶籍居民家庭炒房也給予了一定的規(guī)范。這次政策中，對(duì)于戶籍單身人士(含離異)限購一套住房，其他城市很少出臺(tái)這樣的政策。為什么出臺(tái)這樣的政策?今年一些城市離婚率較高，限購政策對(duì)非戶籍人口實(shí)施嚴(yán)格限購以后，戶籍人口成為購房主體，戶籍家庭限購2套住房，這樣勢(shì)必有些人要通過離婚、結(jié)婚不斷地獲得購房資格來炒作樓市。這次對(duì)于這個(gè)漏洞給予了規(guī)范，它也是對(duì)于“3.25”新政關(guān)于限購政策的補(bǔ)充和完善。
第二個(gè)限制是差別化信貸政策。“深八條”這次提出的差別化信貸政策可能是全國其他城市所沒有的，也非常符合深圳的實(shí)際。深圳這個(gè)城市市場(chǎng)化程度比較高，又是全國金融市場(chǎng)的中心，各類資金流入深圳的量非常大，再加上深圳的金融市場(chǎng)比較活躍，首付貸、眾籌買房等一系列違規(guī)的東西也出現(xiàn)了，也確實(shí)對(duì)各種投機(jī)者炒樓提供了方便。在目前的貨幣政策環(huán)境下，為了抑制炒房者炒樓，應(yīng)該說有關(guān)部門在“深八條”制定中做了很深入的研究。估計(jì)這種研究是基于幾個(gè)要求：第一個(gè)方面是要保護(hù)剛需，在深圳這么緊缺的情況下，住房是一種很重要的社會(huì)資源，不能讓投機(jī)者把住房資源給壟斷了，否則剛需家庭是得不到住房的，所以第一著眼點(diǎn)要滿足剛需、保證剛需。第二方面要按照國家的有關(guān)政策支持合理的改善性住房需求。第三點(diǎn)是堅(jiān)決抑制各種類型的投資和投機(jī)需求。在這方面，政府這次做的很精細(xì)、很精準(zhǔn)。比如說什么叫做剛性需求，這次提得很明確，就是無房也沒有貸款記錄，確實(shí)是第一次購買房產(chǎn)的家庭，繼續(xù)執(zhí)行國家首付3成的規(guī)定;什么叫合理的改善性需求，這次也界定的比較清楚，就是名下無房，但是有過貸款記錄，說明你買過房，再賣了想買個(gè)大的，這個(gè)屬于改善性，賣了以后你有一定的自有資金，因此要區(qū)別于剛性需求首付政策，這次深圳明確規(guī)定不低于5成。第三類是有一套住房，如果再買一套，都帶一定的投資意圖，這種情況明確首付7成。
這次差別化的信貸政策體現(xiàn)了兩個(gè)原則，一是認(rèn)房又認(rèn)貸，二是對(duì)于剛性需求、合理的改善性需求、投資需求進(jìn)行了明確的界定，從各地出臺(tái)的文件看應(yīng)該都沒有像深圳這么明確、這么明晰。
三是兩個(gè)加強(qiáng)。
一是加強(qiáng)商品房銷售價(jià)格的管理，也包括對(duì)于商務(wù)公寓價(jià)格的管理。價(jià)格管理這一塊有相應(yīng)的法律法規(guī)，比如說要進(jìn)行價(jià)格備案，嚴(yán)格按照備案價(jià)格來進(jìn)行銷售，開發(fā)企業(yè)要明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)，等等。但在實(shí)際過程中，應(yīng)該說一些企業(yè)利用政策在操作方面不完善的地方，頻繁的進(jìn)行提價(jià)，頻繁的進(jìn)行分期加推，實(shí)際上產(chǎn)生了市場(chǎng)供求關(guān)系緊張、房?jī)r(jià)上漲的非理性預(yù)期。這種行為這次“深八條”進(jìn)行了有針對(duì)性的規(guī)范，一方面?zhèn)浒竷r(jià)格要具體明確，而且要對(duì)備案價(jià)格的調(diào)整嚴(yán)格管理，不能通過頻繁的調(diào)價(jià)來炒作樓市。另一方面在商品房和商務(wù)公寓的批準(zhǔn)預(yù)售和現(xiàn)房銷售備案過程中也要進(jìn)行價(jià)格管理，防止發(fā)展商通過分期推售抬高房?jī)r(jià)。第三，在其他秩序管理方面還要進(jìn)行管控。
第二個(gè)加強(qiáng)是關(guān)于市場(chǎng)秩序的整頓。這次也講得很明確，細(xì)分了好幾類。之前的市場(chǎng)秩序整頓是弄到一起，但深圳的金融市場(chǎng)比較活躍，借助金融杠桿炒房的人很多，市場(chǎng)秩序整頓遠(yuǎn)比其他城市復(fù)雜。這次分了三大類秩序整頓：第一類是房地產(chǎn)項(xiàng)目的交易秩序要整頓，就是剛才我講的防止企業(yè)通過分期推售、制造恐慌性購房來抬高房?jī)r(jià)。第二類是對(duì)于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)秩序的整頓，這一塊主要是針對(duì)首付貸、眾籌買房這些問題，明確了金融監(jiān)管部門要聯(lián)合各有關(guān)部門對(duì)這一類行為進(jìn)行打擊。第三類是對(duì)于市場(chǎng)主體和中介行業(yè)加強(qiáng)整頓，有些中介行業(yè)通過借助資金池給一些消費(fèi)者提供首付支持，實(shí)際上這都是違規(guī)的，這次政策對(duì)此進(jìn)行了規(guī)范。我想這些政策出來了以后，應(yīng)該說對(duì)深圳樓市的各個(gè)方面都給予了全面、系統(tǒng)、明確、精準(zhǔn)的規(guī)范，也便于各政府主管部門嚴(yán)格執(zhí)法，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)不規(guī)范和違法違規(guī)的現(xiàn)象。
根據(jù)我的個(gè)人觀察，這次的“深八條”政策跟深圳以前出臺(tái)的調(diào)控政策相比，內(nèi)容非常豐富，從土地供應(yīng)、土地出讓方式優(yōu)化、戶型結(jié)構(gòu)調(diào)整、限購、限貸、價(jià)格管理、市場(chǎng)秩序整頓等八個(gè)方面出臺(tái)了很詳細(xì)的政。應(yīng)當(dāng)說，政府對(duì)此次調(diào)控政策的制定，是經(jīng)過了長(zhǎng)期精準(zhǔn)和精細(xì)化的研究，相信對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)今后的穩(wěn)定和健康發(fā)展，避免樓市泡沫擴(kuò)大，保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定，一定會(huì)起到積極而重要的意義。