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2017上海租賃住房用地只租不售模式
7月4日晚，上海市規(guī)劃和國土資源局公布了位于浦東新區(qū)和嘉定區(qū)的兩幅地塊出讓信息，引起了廣泛關注——這是上海首批入市出讓的租賃住房用地，采取“只租不售”模式。項目建成后，將至少提供1897套租賃住房房源。
上海首推租賃住房用地 采取“只租不售”模式
7月7日正式發(fā)布的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》也明確提出，“十三五”期間，上海將積極推進購租并舉的住房體系建設，進一步健全房地產市場健康發(fā)展長效機制，預計新增供應各類住房約170萬套，其中租賃住房約70萬套。
租賃住房供地及供應的大規(guī)模增加，究竟傳遞出了什么樣的信號?
堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”，
服務“住有所居”
上海房地產市場一直被認為是全國市場的風向標。
為了促進房地產市場的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，自從“八五”期間實施住房制度改革以來，上海不斷建立和完善各項制度政策。“九五”期間，建立了住房市場體系和保障體系“兩個體系”;“十五”期間，明確了以居住為主、市民消費為主、普通商品住房為主“三個為主”的原則;“十一五”期間，又建立了廉租住房、公共租賃住房、共有產權保障住房、征收安置住房“四位一體”的住房保障體系。這一列的探索，符合國家倡導的“房子是用來住的，不是用來炒的”定位要求�！笆濉逼陂g，上海將始終堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，進一步聚焦“兩個體系”、深化“三個為主”、優(yōu)化“四位一體”長效機制。
完善租購并舉的住房體系，就是在這個背景下，上海的一項制度性考慮。
“十三五”時期，上海將按照繼續(xù)當好全國改革開放排頭兵、創(chuàng)新發(fā)展先行者的要求，持續(xù)推進創(chuàng)新驅動發(fā)展、經濟轉型升級，加快向具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心進軍。城市功能的提升，對住房發(fā)展提出了新的、更高的要求。
根據有關部門的調查，“十三五”時期，全市居住房屋的總量基本能滿足需求，但是供應結構需要進一步優(yōu)化。隨著經濟社會發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化推進，自住和改善型需求依然較強，中低收入戶籍家庭和非戶籍常住人口中青年人才的居住矛盾比較突出。住房發(fā)展要積極適應人口結構和居住生活方式的變化趨勢，滿足居民合理的居住需求，既要穩(wěn)定供應商品住房，又要進一步確保保障性住房供應，加大租賃住房供應。同時，要更加注重空間布局的合理性，更加注重資源集約節(jié)約利用，更加注重發(fā)展中小套型普通商品住房和節(jié)能環(huán)保住房，切實服務“住有所居”。
因此，上海在《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》中明確提出，“十三五”期間上海城鎮(zhèn)住房供應總量以及住房用地供應總量將顯著增加，其中新增住房供應總套數170萬套，比“十二五”增加60%左右。同時，將積極推進購租并舉的住房體系建設，進一步健全房地產市場健康發(fā)展長效機制。
從土地供給側結構性改革出發(fā)，
推進租售并舉
提到加大住房供應，人們便會首先想到供應的“龍頭”——土地。2015年末以來，全國新建商品房和二手房成交價格呈現快速上漲，各大熱點城市土地市場迅速升溫。增加土地供應也被視為穩(wěn)定房價的重要舉措。然而，在投資性需求沒有得到有效抑制的前提下，為扼制房價上漲而單純增加土地供應，并非房地產調控的良策，且極易造成對未來城市發(fā)展空間的“透支”。
“在當前資源緊約束條件下，一方面，需要穩(wěn)定并有序保障住宅土地供應，穩(wěn)定市場預期，嚴肅市場監(jiān)管，堅決抑制打擊房地產投機行為;另一方面，在城市發(fā)展方式轉型的大框架下，需要積極探索房地產土地供應結構優(yōu)化和供地方式改革，精準施策，促進房地產市場的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。”相關部門負責人表示。
“十三五”期間，按照“商品房用地穩(wěn)中有升、保障房用地確保供應、租賃房用地著力加大”的原則，上海將在原計劃600公頃(其中商品住房350公頃、保障性住房250公頃)的基礎上，提升至年均供應住房用地1100公頃，并進一步優(yōu)化調整結構，其中商品住房用地約400公頃、保障性住房用地約360公頃、租賃住房用地約340公頃，主要在就業(yè)密集、產城融合重點區(qū)域以及軌道交通站點周邊區(qū)域，研究集中推出一批新增租賃住房用地，同時探索存量商辦項目改為租賃住房，加大中小套型供應比例、研究適當提高租賃住房用地容積率。經初步測算，“十三五”期間計劃供應土地5500公頃，可提供住房約170萬套，其中市場化住房約115萬套，包括商品住房約45萬套、租賃住房約70萬套，租賃住房供應套數占新增市場化住房總套數超過60%;保障性住房約55萬套。
據了解，上海將劃定租賃住房“十三五”重點實施區(qū)域。原則上優(yōu)先增加三類地區(qū)的租賃住房供應：一是就業(yè)集聚地區(qū)，為實現職住平衡，適度增加租賃住房。如陸家嘴、徐家匯等服務業(yè)集聚區(qū)，張江、紫竹等科技研發(fā)集聚區(qū)，臨港等產業(yè)板塊制造業(yè)集聚區(qū)。二是交通便利地區(qū)，鼓勵租賃住房布局在軌交換乘樞紐、站點周邊。針對有軌道交通站點的軌道交通停車場項目結合上蓋綜合利用，允許在一定服務半徑內，適度增加租賃住房。三是商業(yè)、商務辦公過剩地區(qū)，經評估，對于商業(yè)、商務辦公總量確實過剩的區(qū)域，可視情況將部分未出讓的和存量商業(yè)、商務辦公調整為租賃住房。
此次率先推出的浦東新區(qū)和嘉定區(qū)的兩幅地塊，就分別位于張江南區(qū)配套生活基地和嘉定新城。除了規(guī)定今后“只租不售”，出讓合同中還明確該項目應優(yōu)先為園區(qū)內各類創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才提供居住配套服務。運營管理方面，由受讓人建立統(tǒng)一的管理及服務平臺，對租賃住房進行租賃管理，禁止改變用途使用、轉租、群租及其他違反相關規(guī)定的行為。
國際大都市經驗對上海的啟示
上海在上報國務院審批的《上海市城市總體規(guī)劃(2016—2040)》中提出了建設成為卓越的全球城市的新目標。而放眼全球，國際上一些著名的全球城市，普遍有著較為完善的，購租并舉的住房體系。
“在一些發(fā)達國家，如美國、加拿大、德國、法國、英國、瑞典、荷蘭、丹麥、奧地利、澳大利亞、新西蘭、日本等，居民中住房承租住戶的占比均在30%以上，其中，美國、英國等國家的承租戶在住戶總量中的占比近十年來持續(xù)上升�！比A東師范大學東方房地產學院副教授崔裴表示，相比之下，上海以及國內一些大城市的住房自有率偏高，租賃住房市場發(fā)育還不夠健全。另據上海社科院的調查，2013年上海家庭住房自有率約為70%，租住比例遠低于倫敦、紐約、東京等55-70%的租房率。
除了租賃住房比例高、自有住房比率相對較低以外，國際大都市住房租賃來源多元化，社會和私人出租都占重要比例。如，倫敦2008年的私人出租部分和社會出租部分分別占住房總量的19%和24%。不同性質的租賃來源在住房租賃市場中發(fā)揮不同的作用，私人租賃可以滿足多樣化的市場需求，特別在滿足高端客戶需求上有其不可或缺的作用。
此外，國際大都市一般都會以法律及行政的方式，對住房租賃市場加以規(guī)范和引導。業(yè)內認為，對于年輕群體和中低收入群體，住房租賃將成為常態(tài)。對上海來說，尤其應重視住房租賃制度的建設，認真學習國外先進經驗。
以浦東張江、嘉定新城兩幅租賃住房用地出讓為標志，上海已經啟動加快租賃住房用地的進程。今后上海還將探索由開發(fā)商地塊內自持配建租賃住房，向政府整區(qū)域配建租賃住房轉變，優(yōu)先供應租賃住房用地。 租賃住房的開發(fā)和運營主體，也將更為多元。根據上海住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃，上海將落實市、區(qū)責任，以區(qū)為主，發(fā)揮區(qū)屬國有企業(yè)功能，增加政府持有的租賃住房比例，起到托底保障和市場“壓艙石”“穩(wěn)定器”的作用;發(fā)展住房租賃企業(yè)，引導企業(yè)通過收儲、租賃、購買等方式多渠道籌集房源;支持房地產開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務范圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務，引導房地產開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作開展住房租賃業(yè)務。還將充分發(fā)揮住房租賃中介機構作用，落實鼓勵個人出租住房的優(yōu)惠政策，支持個人委托住房租賃企業(yè)和中介機構出租住房。
由此可見，增加租賃住房建設和供應，培育發(fā)展租賃住房市場，是上海結合城市建設目標和現實條件，落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，保障“住有所居”的又一舉措，同時也是上海從供給側結構性改革出發(fā)，推進租售并舉的住房體系建設、促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的積極探索。
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