房地產(chǎn)開發(fā)項目工程成本控制分析

工程建設(shè)成本控制，主要集中在工程設(shè)計、項目施工這兩個階段。雖然工程建設(shè)成本的發(fā)生主要在工程施工階段，但建安費用的大小以及費用的發(fā)生是否合理，更大程度上取決于規(guī)劃設(shè)計階段。因此，工程成本控制的方式是從項目的前期入手，在施工階段進行重點控制，對項目工程成本管理實行全過程動態(tài)管理，通過加強項目設(shè)計階段和項目建設(shè)階段的成本控制，以實現(xiàn)項目成本控制的總目標�！　�一、設(shè)計階段的成本控制　　1.設(shè)計方案優(yōu)化　　設(shè)計方案的優(yōu)化是設(shè)計階段的首要任務(wù)，它對工程建設(shè)成本有著舉足輕重的作用。設(shè)計方案不但要考慮技術(shù)上的可行性，還要考慮經(jīng)濟上的合理性。比如在寫字樓的建筑方案設(shè)計時，通過優(yōu)化建筑造型、裝修方案、標準層面積、公共區(qū)域的布置等方案，可以最大限度地提高建筑使用率；再設(shè)備選型方面，再保證技術(shù)可行的基礎(chǔ)上，如在電梯空調(diào)弱電系統(tǒng)等方案設(shè)計時，通過合理的方案優(yōu)化，可以節(jié)省大量投資，對降低工程成本起到了事半功倍的效果。如香江國際發(fā)展有限公司開發(fā)的財富中心項目和南新倉國際大廈項目，通過對地下停車場柱網(wǎng)及交通路線的優(yōu)化設(shè)計，增加了約15%的停車位，降低了停車位的單位工程成本。在北京香江別墅項目建設(shè)過程中，通過優(yōu)化規(guī)劃方案，最大限度地利用原地形特點，規(guī)劃成獨具特色的坡地型別墅，從而減少了土方工程量，大大降低了前期“三通一平”工程的成本，并通過提高對回填土工程的技術(shù)要求，為后期的地基處理節(jié)省了投資�！　�2.前期造價分析　　通常設(shè)計階段成本控制的具體程序是：專題調(diào)研—設(shè)計任務(wù)書—方案設(shè)計—圖紙會審。由于關(guān)注點的不同，設(shè)計單位往往對工程成本控制的重視程度不如開發(fā)單位，因此這一階段的成本控制應(yīng)該由開發(fā)單位牽頭，由設(shè)計單位來實現(xiàn)。開發(fā)單位在委托設(shè)計前，要組織力量對成本可控敏感的部分進行專題調(diào)研，通過考察相關(guān)項目、收集最新技術(shù)資料，組織專題專家會等方式，與設(shè)計單位共同完成。在確定項目技術(shù)方案的同時，確定成本控制目標。還可采用定額設(shè)計的方式，在設(shè)計任務(wù)書中，把包含成本控制內(nèi)容的意圖系統(tǒng)、明確地告知設(shè)計單位。及時組織圖紙會審，從設(shè)計、工程，銷售等多角度對設(shè)計方案進行可行性分析。據(jù)統(tǒng)計，設(shè)計費一般只相當于建筑工程總費用的1%左右，但正是這1%的設(shè)計費用決定了幾乎全部后期的工程建設(shè)費用，由此可見，設(shè)計階段的成本控制在整個項目投資中的重要性。在設(shè)計階段，造價人員的工作重點是通過造價分析，協(xié)助技術(shù)人員按技術(shù)經(jīng)濟分析方法和價值工程原理選擇最佳設(shè)計方案�！　”热缭谥嘘P(guān)村科技廣場21號地“中關(guān)村金融中心”項目中，由美國KPF設(shè)計公司提出了150米高雙曲面造型主塔樓方案，擔任結(jié)構(gòu)設(shè)計的美國邁進設(shè)計公司和中國建筑設(shè)計研究院提出了可滿足結(jié)構(gòu)要求的三種結(jié)構(gòu)體系。業(yè)主委托了香港威寧榭擔任造價顧問，通過對上述方案進行造價成本分析，最終選定了全鋼結(jié)構(gòu)體系，造價雖然比勁性鋼混結(jié)構(gòu)略高，但提高了使用面積，增加了樓層凈高，最大限度地實現(xiàn)了外立面造型�！�　二、項目建設(shè)階段的成本控制　　項目建設(shè)階段的工程成本控制主要集中在招投標、合同簽署、工程變更和竣工結(jié)算四個方面�！　�1.采用招標方式選擇工程承包單位與材料供應(yīng)商在選擇工程項目的承包單位和材料設(shè)備的供應(yīng)商時，進行公開招投標是控制工程成本的最有效辦法。在招投標過程中，充分利用項目的規(guī)模優(yōu)勢和供應(yīng)商的自身優(yōu)勢及相互競爭、可以獲得最優(yōu)惠價格，特別是對于影響力大的重點項目，往往投標單位會根據(jù)規(guī)模效益及社會效益以低于常規(guī)造價的價格報標，同時盡量使更多的總承包商和材料供應(yīng)商入圍。　　在招標過程中，工程管理部門和造價管理部門應(yīng)該仔細審閱圖紙，盡可能減少工程實施過程中的設(shè)計變更和中標單位以后的索賠機會。在評標過程中，要仔細分析各投標單位的投標文件，防止低價中標、高價索賠和不平衡報價的情況出現(xiàn)。另外還要積極鼓勵各投標單位從專業(yè)角度出發(fā)提出各種合理化建議。優(yōu)化設(shè)計方案。在本文前面提到的財富中心一期的弱電工程招標中，投標單位就提出了非常好的優(yōu)化方案，最終為項目節(jié)約了數(shù)百萬元的投資。另外，在招標過程中，可以利用群體項目開發(fā)的優(yōu)勢，確立一些長期合作的品牌和供應(yīng)商，在保證質(zhì)量的同時，提供更優(yōu)惠的價格，實現(xiàn)雙嬴�！　≡谡袠酥胁捎霉こ塘壳鍐蔚姆绞绞悄壳霸絹碓狡毡椴捎玫囊环N方式，工程量清單招標有利于項目實施中進行成本動態(tài)控制。工程量清單是指按照招標文件和施工圖紙的要求與規(guī)定，依據(jù)統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則，結(jié)合現(xiàn)行預(yù)算定額子目分項要求，將擬建工程的全部項目和內(nèi)容，按工程部位、性質(zhì)或構(gòu)件分部分項，并計算實物工程量，列成清單，作為招標文件的組成部分，供投標單位填寫單價的一種工程量計價方法。采用工程量清單的形式，對開發(fā)單位而言，首先，工程單價易與市場價進行競爭性比較，擠掉單價中的水分，堵住漏洞；其次，可控制因設(shè)計變更引起的工程價款的增加。 　　2.合同簽署要嚴密　　簽訂規(guī)范、細致、嚴密的合同文本，是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的又一重點。在國際慣例中，業(yè)主常常聘請有經(jīng)驗的咨詢公司編制嚴密的招標文件、合同文本，對承包商的制約條款幾乎達到無所不包的地步，防止施工單位進場后以工期緊、場地狹小、設(shè)計選型的品牌型號不明確等為借口，進行各種各樣的索賠。如施工單位常常會在工程的后期以甲方原因誤工造成工期緊為理由，提出趕工申請，要求增加工程費用，如果合同中預(yù)告了合同報價充分考慮了工期因素，明示不論采取何種趕工措施均不再調(diào)整報價的條款，就能有效地杜絕這類費用的增長；比如在設(shè)備安裝預(yù)算中，由于不同的品牌型號價格出入很大，如果在合同中的條款及相關(guān)附件中描述模糊，就很容易在施工過程中被“偷梁換柱”，影響工程質(zhì)量和壽命，損害開發(fā)商的信譽，造成不良后果。利用好“嚴密合同條款”這一條，需要有豐富的工作經(jīng)驗，對可能發(fā)生的情況有提前的預(yù)計，在這一點上需要多借鑒國外成熟的經(jīng)驗�！　∧壳拔覈�已出臺了一系列建筑法律、法規(guī)和合同示范文本，但與國際標準合同文本，尤其是與國際通行的FIDIC合同文本相比，在合同的嚴謹性、合同主體的責權(quán)利方面仍存在一定差距，有必要吸收國外合同的合理部分，結(jié)合我國金融。保險、建筑法規(guī)，對現(xiàn)行的合同文本進行修訂�！　�3.提高工程變更的預(yù)見性　　在項目建設(shè)過程中，工程變更的管理非常重要，工程管理人員和造價人員應(yīng)密切配合，嚴格控制洽商變更的發(fā)生，但由于工程項目周期長、技術(shù)復(fù)雜等特點，項目在實施過程中不可避免會發(fā)生變更。一般從成本控制角度考慮可將工程變更分為重大變更、重要變更和一般變更三類。對于大的洽商變更，必須事先做詳細的技術(shù)經(jīng)濟分析，這時要充分利用設(shè)計單位和監(jiān)理單位的技術(shù)資源，并就其對工程成本的影響做出評價，綜合各方意見后方能最后確定是否實施該洽商變更。變更設(shè)計必須在合同條款的約束下進行，任何變更不能使合同失效。變更后的單價仍執(zhí)行合同中已有的單價，如合同中無此單價或因變更帶來的變化，應(yīng)按合同條款進行估價。經(jīng)承包商提出的單價分析數(shù)據(jù)，監(jiān)理工程師審定，業(yè)主認可后，按認可的單價執(zhí)行。　　4.結(jié)算審核要細致　　工程竣工結(jié)算是核定建設(shè)工程造價的最終依據(jù)，也是建設(shè)項目竣工驗收后編制竣工決算和核定新增固定資產(chǎn)價值的依據(jù)。因此，這是控制工程成本的最后一關(guān)�！�　一般應(yīng)從以下角度控制結(jié)算工程成本：　　1、核對合同條款，只有按合同要求完成全部工程并驗收合格才能列入竣工結(jié)算，并在結(jié)算過程中嚴格執(zhí)行合同約定的結(jié)算方法、計價定額、取費標準、主材價格和優(yōu)惠條款等；　　2、檢查隱蔽驗收記錄，竣工結(jié)算時應(yīng)該對隱蔽工程施工記錄和驗收簽證進行檢查，手續(xù)完整，工程量與竣工圖一致，方可列入結(jié)算；　　3、落實設(shè)計變更洽商，只有經(jīng)建設(shè)單位和監(jiān)理工程師審查同意、簽證的變更洽商才能列入結(jié)算；　　4、按圖核實工程數(shù)量，招投標工程按工程量清單發(fā)包的，需逐一核對實際完成的工程量，然后對工程量清單以外的部分按合同約定的結(jié)算辦法與要求進行結(jié)算；　　5、嚴格執(zhí)行定額單價，除包干部分外，結(jié)算單價應(yīng)按合同約定或招投標規(guī)定的計價定額與計價原則執(zhí)行，對定額單價中沒有的項目應(yīng)按相近定額進行分析換算，或提出人工，機械、材料計價依據(jù)，編制補充單價；　　6、注意各項費用計取，建安工程的收費標準應(yīng)按合同要求或項目建設(shè)期間與計價定額配套使用的建安工程費用定額及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；　　7、要求有關(guān)單位參與把關(guān)，除建設(shè)單位外，監(jiān)理、設(shè)計等有關(guān)單位負責人和經(jīng)辦人員應(yīng)大力支持，參與把關(guān)。

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