2017年土地估價師考試模擬試題及答案

　　一、單選題：

　　1、不屬于現(xiàn)場調(diào)查的方法( )。

　　A.觀察

　　B.電話調(diào)查

　　C.詢問

　　D.測量

　　標準答案：B

　　解析：現(xiàn)場調(diào)查的方法主要有：1.觀察;2.詢問;3.測量;4.核對。

　　2、估價人員要了解的估價對象的狀況，下列屬于物質(zhì)實體狀況的有( )。

　　A.土地的面積、形狀、地勢

　　B.土地的使用年限

　　C.建筑物的權(quán)屬、他項權(quán)利

　　D.土地的性質(zhì)、權(quán)屬、來源

　　標準答案：A

　　解析：土地實體狀況查勘內(nèi)容包括：土地的位置、四至、面積、形狀、地勢、臨路情況、開發(fā)程度、地質(zhì)水文狀況及地上建筑物的面積、結(jié)構(gòu)、平面布置、工程質(zhì)量、新舊程度、裝修情況、設(shè)施、設(shè)備、樓層、朝向等等。

　　3、估價人員要了解的估價對象的狀況，屬于權(quán)益狀況的有( )。

　　A.土地的位置、四至

　　B.土地的開發(fā)程度、地質(zhì)水文狀況

　　C.地上建筑物的面積、結(jié)構(gòu)

　　D.土地的性質(zhì)、權(quán)屬、來源

　　標準答案：D

　　解析：權(quán)益狀況包括：土地的性質(zhì)、權(quán)屬、來源、土地的使用年限、規(guī)劃條件、建筑物的權(quán)屬、他項權(quán)利等等。

　　4、標準深度通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的( )。

　　A.平均數(shù)

　　B.中位數(shù)

　　C.眾數(shù)

　　D.總和

　　標準答案：C

　　解析：標準深度通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的眾數(shù)。

　　5、評估公共建筑、公共設(shè)施用地，一般應首選( )。

　　A.市場比較法

　　B.收益還原法

　　C.成本逼近法

　　D.剩余法

　　標準答案：C

　　解析：成本逼近法對于既無收益又有很少交易情況的學校、公園以及公共建筑、公共設(shè)施等特殊性的土地估價也很適用。

　　6、預期收益原則可以在( )中得以運用。

　　A.成本逼近法

　　B.市場比較法

　　C.成本法和剩余法

　　D.剩余法和收益還原法

　　標準答案：D

　　解析：剩余法和收益還原法，都應用了到了總收益。根據(jù)了商品的價格是由反映該商品將來的總收益所決定的。因此，土地的價格也受預期收益形成因素的變動所左右。

　　7、下列( )情況適合選擇路線價估價法。

　　A.成片開發(fā)的土地

　　B.城市全域

　　C.市場規(guī)范且交易實例較多的區(qū)域

　　D.大面積工業(yè)地

　　標準答案：C

　　解析：根據(jù)路線價估價法要求的第二條，需要較多的交易實例，且土地市場要規(guī)范。

　　二、多選題：

　　1、現(xiàn)場調(diào)查的內(nèi)容包括( )。

　　A.地產(chǎn)基本項目

　　B.土地實體狀況

　　C.周邊環(huán)境狀況

　　D.土地使用者

　　E.交通狀況

　　標準答案：A，B，C

　　解析：根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查的內(nèi)容知道。

　　2、現(xiàn)場調(diào)查的資料有( )。

　　A.現(xiàn)場勘察記錄

　　B.影響資料

　　C.草圖

　　D.問卷

　　E.土地使用權(quán)證

　　標準答案：A，B，C，D

　　解析：根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查的資料，還包括相關(guān)資料，但是沒有E.土地使用權(quán)證。

　　3、現(xiàn)場勘察結(jié)果記錄的作用有( )。

　　A.現(xiàn)場勘察工作的重要環(huán)節(jié)

　　B.估價技術(shù)線路選擇工作的重要依據(jù)

　　C.估價因素修正工作的重要依據(jù)

　　D.培養(yǎng)估價人員土地估價現(xiàn)場調(diào)查的能力

　　E.形成估價假設(shè)工作的重要依據(jù)

　　標準答案：A，B，C，E

　　解析：現(xiàn)場勘察結(jié)果記錄是現(xiàn)場勘察工作的重要環(huán)節(jié)，是估價技術(shù)線路選擇、估價因素修正、形成估價假設(shè)等工作的重要依據(jù)。

　　4、現(xiàn)場調(diào)查的目的有( )。

　　A.核實驗證，保證價值與估價對象嚴格對應相符

　　B.觀察土地實體特征

　　C.了解周邊規(guī)劃

　　D.現(xiàn)場體驗周邊環(huán)境

　　E.調(diào)查人文景觀

　　標準答案：A，B，D

　　解析：現(xiàn)場調(diào)查的目的：1.核實驗證，保證價值與估價對象嚴格對應相符;2.觀察土地實體特征;3.現(xiàn)場體驗周邊環(huán)境。

　　5、 替代原則可以在( )估價方法中得以應用。

　　A.路線價法

　　B.市場比較法

　　C.基準地價系數(shù)修正法

　　D.收益還原法

　　E.現(xiàn)金流量法

　　標準答案：A，B，C，D

　　解析：根據(jù)替代原則概念和路線價法、市場比較法、基準地價系數(shù)修正法、收益還原法理論依據(jù)可知道。

　　6、市場比較法中，對多個比準價格最終綜合確定地價的基本方法有( )。

　　A.簡單平均法

　　B.加權(quán)平均法

　　C.數(shù)據(jù)模型法

　　D.幾何平均法

　　標準答案：A，B

　　解析：市場比較法中，對多個比準價格最終綜合確定地價的基本方法有簡單平均法、加權(quán)平均法，取交易案例多個比準價格的中位數(shù)或眾數(shù)。

　　7、下列交易行為中，需要進行交易情況修正的有( )。

　　A.普通買賣

　　B.母公司將土地作價轉(zhuǎn)讓給子公司

　　C.外籍華人購買先輩曾居住過的房屋

　　D.公司將單位職工宿舍作價出售給職工

　　E.以地抵債

　　標準答案：B，C，D，E

　　解析：除普通買賣外，都是特殊交易情況，需要進行交易情況修正。正常交易應當是公開、平等、自愿的交易。

　　8、土地估價報告的三級審批是指( )。

　　A.主辦估價師的自查

　　B.部門的二級審核

　　C.機構(gòu)負責人的審批

　　D.客戶對評估范圍的確認

　　E.相關(guān)國土管理部門的審核

　　標準答案：A，B，C

　　解析：三級審批是指主辦估價師的自查、部門的二級審核、機構(gòu)負責人的審批。

　　9、土地估價報告書的作用主要有( )。

　　A.履行土地估價委托合同

　　B.描述估價對象

　　C.記述估價過程

　　D.反映估價成果

　　E.存人檔案

　　標準答案：A，B，C，D

　　解析：土地估價報告書的作用主要有：1.履行土地估價委托合同;2.描述估價對象;3.記述估價過程;4.反映估價成果。

　　三、判斷題：

　　1、估價人員對估價對象的直觀認識，即對每個估價對象的狀況和周邊環(huán)境的優(yōu)劣進行認知。( )

　　標準答案：正確

　　解析：根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查資料，估價人員對估價對象的直觀認識，即對每個估價對象的狀況和周邊環(huán)境的優(yōu)劣進行認知。

　　2、現(xiàn)場查勘時，估價師可以不用去細分動產(chǎn)與不動產(chǎn)。( )

　　標準答案：錯誤

　　解析：現(xiàn)場查勘時，估價師應仔細分辨動產(chǎn)與不動產(chǎn)，以免把動產(chǎn)混入不動產(chǎn)勘查項目中。

　　3、估價人員要了解的估價對象的狀況，應記錄的權(quán)益狀況的有土地的位置、四至、性質(zhì)、權(quán)屬、來源等。( )

　　標準答案：錯誤

　　解析：土地的位置、四至，屬土地實體狀況查勘。

　　4、成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地估價，也適用建成區(qū)域已開發(fā)土地估價。( )

　　標準答案：錯誤

　　解析：成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地的估價，特別適用于土地市場不發(fā)育，土地成交實例不多，無法利用市場比較法等方法進行估價時采用。

　　5、“土地估價報告”可以采用文字式或表格式，“土地估價技術(shù)報告”只能采用文字式。( )

　　標準答案：正確

　　解析：根據(jù)土地估價報告的性質(zhì)可以知道。

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