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土地估價概述
導(dǎo)語：由于土地的位置固定性和市場的地域性，土地的供給與需求不同于一般商品的供給與需求，它們也帶有強烈的地域性特點。土地的自然供給是固定的、無彈性的:土地的經(jīng)濟供給因土地用途不同、地域不同和政策不同而有多種表現(xiàn)。一般情況下，土地價格主要取決于需求方的競爭，策不同而有多種表現(xiàn)。一般情況下，土地價格主要取決于需求方的競爭。
一、地價的定義
土地價格實際上是土地經(jīng)濟價值的反映，是為購買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價，即地租的資本化。換言之，土地價格高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益(地租)高低。對于土地來講，實際中可以表現(xiàn)為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、抵押權(quán)價格等價格形式。
我國土地價格的含義不同于一般土地私有制國家：它是取得多年土地使用權(quán)時支付的一種代價，而不是土地所有權(quán)的價格。與土地所有權(quán)價格相比，不僅量不同，而且有質(zhì)的差別。在估價程序與方法上與土地私有制國家又是相似的。
二、地價的特點
1.表示方式不同
2.價格基礎(chǔ)不同
土地價格是土地權(quán)利和收益的購買價格。
例題：判斷題：土地價格是土地權(quán)利和收益的購買價格。[r]
3.形成時間不同
4.土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，價格高低不由生產(chǎn)成本決定.
現(xiàn)實中土地的開發(fā)是有成本的，在土地價格中應(yīng)該得到體現(xiàn)。實質(zhì)是地價的附加。
5.地價主要由地產(chǎn)需求決定
一定條件下，需求是影響地價的主要方面。
6.地價具有明顯的地區(qū)性和個別性
7.地價呈明顯上升趨勢，地價上升的速度高于一般商品價格的上升速度。主要是由兩方面的原因造成的。首先，土地具有稀缺性，且對土地的需求總是持續(xù)增加的;其次，由于整個社會的資本有機構(gòu)成的提高，使得社會平均利潤率下降，導(dǎo)致利潤有下降的趨勢，從而使地價呈上升勢態(tài)。
8.市場結(jié)構(gòu)不同
土地價格受主觀因素影響很大。
9.折舊現(xiàn)象不同
一般商品有折舊現(xiàn)象，其價值隨使用年限增長而降低;但土地不僅沒有折舊現(xiàn)象，而且還有增值現(xiàn)象，其價格常隨社會經(jīng)濟發(fā)展而自然升高。
三、地價的分類
從不同目的出發(fā)，可以將地價分成不同種類，各地價種類之間會有所交叉，同一塊土地之上可能會有多種價格。
(1)按土地權(quán)利分類。土地權(quán)利是多個權(quán)利的集合，包括土地的所有權(quán)及使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。相應(yīng)地，土地價格可以劃分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、租賃權(quán)價格、抵押權(quán)價格等。土地所有權(quán)價格，是一種土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移價格，或說為賣斷價格。土地使用權(quán)價格，是在一定期限中擁有土地的使用權(quán)、收益權(quán)所形成的一種價格。同樣，租賃和抵押權(quán)會形成租賃權(quán)價格和抵押權(quán)價格。
例題：土地權(quán)利是多個權(quán)利的集合，包括土地的[ ]等。
a.所有權(quán) b.使用權(quán) c.租賃權(quán) d.抵押權(quán)
答案：a。b。c。d。
(2)按土地價格形成的方式可以分為交易價格和評估價格。交易價格是通過市場交易形成的土地成交價格。評估價格是由專門的機構(gòu)和人員，按照一定的程序和方法評定的土地價格，包括：①交易底價;在土地交易之前參與土地交易的各方，政府、購買者、租賃者、抵押者等都要對土地進行評估，形成各自底價。②基準(zhǔn)地價;是政府為管理土地市場，由專業(yè)部門、專業(yè)人員評定的土地等級和區(qū)域的平均價格。③課稅價格;是政府為征收有關(guān)土地稅收而評定的土地價格。
(3)按政府管理手段，地價可以分為：①申報地價;由土地所有人或使用人向有關(guān)機關(guān)申報的地價。②公告(示)地價;是政府定期公布的地價。它一般是征收土地增值稅和征用土地補償?shù)囊罁?jù)。
(4)按土地價格表示方法，地價可分為：土地總價格、單位面積地價、樓面地價等。
四、影響土地價格的因素分析
影響土地價格的因素，可按照因素與土地的關(guān)系及影響范圍分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素。
一般因素
一般因素是指影響土地價格的一般、普遍、共同的因素。這些因素對土地價格總體水平產(chǎn)生影響，是決定各個地塊土地價格的基礎(chǔ)。
1.行政因素
行政因素主要是指國家政策對土地價格的干預(yù)。
影響地價的行政因素有：土地制度、往房制度、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。
(1)土地制度。土地制度包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制約著土地價格的存在、上漲或下跌。
(2)住房制度。一般的房租中不包含地租、地價。
(3)城市規(guī)劃。在城市規(guī)劃中，對用途、容積率和建筑密度的規(guī)定，對地價有重要的影響。
(4)地價政策。
(5)稅收政策。
(6)行政隸屬變更。行政隸屬變更通常可分為以下兩類，一是級別升格;另一類是級別不變，其管轄權(quán)由原地區(qū)劃歸另一地區(qū)。
例題：判斷題：一般的房租中包含地租、地價[w]
2.人口因素
(1)人口密度; (2)人口素質(zhì); (3)家庭人口構(gòu)成。
3.社會因素
歸結(jié)起來，影響地價的社會因素有政治安定狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機和城市化進程等四個主要方面。
4.國際因素
(1)國際經(jīng)濟狀況; (2)國際政治因素。
5.經(jīng)濟因素
(1)經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r。
(2)儲蓄和投資水平。儲蓄率水平的高低與家庭儲蓄行為的循環(huán)過程與房地產(chǎn)市場的波動有密切的關(guān)系。
(3)財政收支與金融狀況。
(4)居民收入和消費水平。從收入水平和消費水平變化中看不動產(chǎn)市場時，會得出以下的結(jié)論：一是高收入的家庭將住宅專供居住用的比率較高;二是高收入的家庭使用新建房屋的比率較高;三是高收入者有較高的自有住宅比率，與之相應(yīng)的是租房者中收入水平略低;四是家庭人均住宅建筑面積與其人均收入水平成正比。
(5)物價變動。房地產(chǎn)越是在物價變動時期越能體現(xiàn)其保值性，因此物價變動對房地產(chǎn)市場的影響成正比.
(6)利率水平。
(二)區(qū)域因素
區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟條件。這些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對地區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)價格水平有決定性的影響。主要包含的內(nèi)容有地區(qū)的繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制等。
例題：影響土地價格的因素的區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的[]。
a.地區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)價格水 b.自然條件 c.社會條件 d.經(jīng)濟條件
答案：b c d
(三)個別因素
個別因素是指宗地本身的條件和特征，因而又稱宗地因素。個別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價差異的重要原因。
(1)面積。(2)寬度。(3)深度。
(4)形狀。宗地形狀以矩形為佳，其他如三角形、梯形、平形四邊形、不規(guī)則形等都不便于利用，從而影響地價。
(5)坡度。(6)宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件。(7)宗地臨街狀況。
(8)城市規(guī)劃限制。作為個別因素考慮的城市規(guī)劃因素，主要有宗地容積率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等。
(9)土地使用年限。
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