房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳稅款的會計處理

　　隨著財稅【2016】22號文的出臺，文件對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳稅款的會計處理基本上已經(jīng)完善，目前的爭議可能就是預(yù)繳稅款的抵減方式，即是按項目抵減還是混合抵減?下面是yjbys小編為大家?guī)�來的關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳稅款的會計處理的知識，歡迎閱讀。

　　一、基本規(guī)定

　　(一)稅收政策規(guī)定

　　1、如何預(yù)繳稅款?國稅總局2016年18號公告明確規(guī)定采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。并在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。

　　2、如何抵減稅款?國稅總局2016年18公告規(guī)定房開企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時，應(yīng)以適用稅率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

　　從上述規(guī)定來看，目前的稅收政策對房開企業(yè)預(yù)繳稅款的抵減是允許不同項目混合抵減的，另外從增值稅申報表的填報方面來看，也是支持混合抵減的。

　　(二)會計處理規(guī)定

　　企業(yè)預(yù)繳增值稅時，借記“應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。月末，企業(yè)應(yīng)將“預(yù)交增值稅”明細科目余額轉(zhuǎn)入“未交增值稅”明細科目，借記“應(yīng)交稅費——未交增值稅”科目，貸記“應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅”科目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等在預(yù)繳增值稅后，應(yīng)直至納稅義務(wù)發(fā)生時方可從“應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅”科目結(jié)轉(zhuǎn)至“應(yīng)交稅費——未交增值稅”科目。

　　簡易計稅的項目根據(jù)財會【2016】22文的規(guī)定，“簡易計稅”明細科目核算一般納稅人采用簡易計稅方法發(fā)生的增值稅計提、扣減、預(yù)繳、繳納等業(yè)務(wù)，為此簡易計稅項目的預(yù)繳增值稅需通過“簡易計稅”科目來反映，這個要與一般計稅項目的預(yù)繳增值稅通過“預(yù)交增值稅”科目來反映相區(qū)別。

　　從上述規(guī)定來看，財會【2016】22號文對房開企業(yè)預(yù)繳稅款的抵減是按照項目對應(yīng)抵減的思路來的。這就和稅收政策不一致，產(chǎn)生了稅會差異，對于該問題筆者將在下文通過三個案例進行詳述。

　　二、案例講解

　　案例1：明大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一般納稅人，有A、B兩個開發(fā)項目，均備案成老項目。

　　(1)2016年5月份，A項目預(yù)售取得房款2100萬元，B項目未滿足預(yù)售條件。

　　A項目預(yù)售取得房款，增值稅納稅義務(wù)沒有發(fā)生，只需要預(yù)繳增值稅，由于房開企業(yè)是在取得預(yù)收款的次月納稅申報期才向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，為此5月份的賬務(wù)處理不需要反映預(yù)繳增值稅的處理，僅需做如下分錄：

　　借：銀行存款2100

　　貸：預(yù)收賬款2100

　　(2)2016年6月份填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》申報后，A項目預(yù)繳增值稅應(yīng)做如下分錄：

　　借：應(yīng)交稅費——簡易計稅60

　　貸：銀行存款60

　　(3)2016年6月A項目正式交房并取得后續(xù)房款10500萬元，B項目滿足預(yù)售條件，取得預(yù)售房款31500萬元。

　�、貯項目正式交房，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生，需要對預(yù)收房款2100萬和后續(xù)房款10500萬確認收入并繳納增值稅，做如下分錄：

　　借：預(yù)收賬款2100

　　銀行存款10500

　　貸：主營業(yè)務(wù)收入12000

　　應(yīng)交稅費——簡易計稅600

　�、贐項目預(yù)售取得房款，按照上述分析，需做如下分錄：

　　借：銀行存款31500

　　貸：預(yù)收賬款31500

　　(4)2016年7月份納稅申報后，需要做如下會計處理

　�、偬顚憽对鲋刀愵A(yù)繳稅款表》申報后，B項目預(yù)繳增值稅應(yīng)做如下分錄：

　　借：應(yīng)交稅費——簡易計稅900

　　貸：銀行存款900

　�、贏項目需繳納增值稅：

　　A項目應(yīng)納增值稅稅額=600-60(預(yù)繳的增值稅)=540萬元

　　根據(jù)上述會計處理后“簡易計稅”科目有借方余額360萬元，2016年7月份企業(yè)無需繳納增值稅，也就是A項目應(yīng)納增值稅540萬元被B項目預(yù)繳的900萬增值稅抵減掉了。

　　從稅收政策的規(guī)定來看，一方面不同項目預(yù)繳的增值稅是可以混抵的;另一方面次月預(yù)繳的增值稅即使還沒有繳款入庫，也可以馬上抵減申報應(yīng)繳的增值稅，不用等到預(yù)繳增值稅入庫后下個月再抵減，這兩點從增值稅申報表的填寫中可以得到實現(xiàn)。

　　綜上所述，房開企業(yè)在只有簡易計稅項目的情況下，無論是單項目還多項目核算，稅會不會出現(xiàn)差異，通過“簡易計稅”這個二級科目就可以將相關(guān)業(yè)務(wù)核算清楚。

　　案例2：明大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一般納稅人，有C、D兩個開發(fā)項目，均為新項目，采用一般計稅。

　　(1)2016年5月C項目預(yù)售取得房款5550萬元，D項目未滿足預(yù)售條件，仍在施工中。明大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2016年5月采購建筑材料一批，取得增值稅專用發(fā)票，含稅價格1170萬元，取得建安勞務(wù)增值稅專用發(fā)票11100萬元，該批專用發(fā)票統(tǒng)一在下月申報日期截止前進行勾選確認。

　�、貱項目預(yù)售取得房款，增值稅納稅義務(wù)沒有發(fā)生，只需要預(yù)繳增值稅，由于房開企業(yè)是在取得預(yù)收款的次月納稅申報期才向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，為此5月份的賬務(wù)處理不需要反映預(yù)繳增值稅的處理，僅需做如下分錄：

　　借：銀行存款5550

　　貸：預(yù)收賬款5550

　�、谫徣虢ㄖ�材料入庫時，并將建安勞務(wù)成本計入開發(fā)成本。由于增值稅專用發(fā)票未認證，需要通過“待認證進行稅額”科目進行過渡，具體會計分錄入下：

　　借：原材料1000

　　開發(fā)成本10000

　　應(yīng)交稅費——待認證進項稅額1270

　　貸：銀行存款11270

　　(2)2016年6月納稅申報期內(nèi)填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》，C項目預(yù)繳增值稅需做入下分錄：

　　借：應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅150

　　貸：銀行存款150

　　(3)2016年6月填寫增值稅納稅申報表前，對取得的發(fā)票進行勾選確認，需做入下分錄：

　　借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(進項稅額)1270

　　貸：應(yīng)交稅費——待認證進項稅額1270

　　(4)2016年6月C項目完工并交房取得后續(xù)房款27750萬元，C項目土地出讓金收據(jù)上顯示的金額為11100萬元。D項目滿足預(yù)售條件，取得預(yù)售房款33300萬元。

　　①C項目完工并交房，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生，需要對預(yù)收房款5550萬元和后續(xù)房款27750萬元確認收入并繳納增值稅，需做如下分錄：

　　借：預(yù)收賬款5550

　　銀行存款27750

　　貸：主營業(yè)務(wù)收入30000

　　應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(銷項稅額)3300

　�、谕恋爻鲎尳鹂蹨p銷售額的會計處理如下：

　　借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(銷項稅額抵減)1100

　　貸：主營業(yè)務(wù)成本1100

　�、跠項目取得預(yù)售房款33300萬元，需做如下分錄：

　　借：銀行存款33300

　　貸：預(yù)收賬款33300

　�、芗{稅義務(wù)發(fā)生時，可將之前預(yù)繳的增值稅結(jié)轉(zhuǎn)至未交增值稅，需做如下分錄：

　　借：應(yīng)交稅費——未交增值稅150

　　貸：應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅150

　　2016年6月末轉(zhuǎn)出未交增值稅的會計處理，需做如下分錄：

　　未交增值稅=3300-1100-1270=930萬元

　　借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(轉(zhuǎn)出未交增值稅)930

　　貸：應(yīng)交稅費——未交增值稅930

　　2016年6月底未交增值稅科目余額為780萬元。

　　(5)2016年7月份納稅申報期填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》，D項目預(yù)繳增值稅需做如下分錄：

　　借：應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅900

　　貸：銀行存款900

　　根據(jù)上述會計處理后，“應(yīng)交稅費——未交增值稅”科目貸方余額為780萬元，表明企業(yè)7月申報應(yīng)納增值稅為780萬元，另外有預(yù)交增值稅900萬元。

　　但是根據(jù)稅收政策規(guī)定，D項目7月份預(yù)繳的增值稅900萬元是可以直接抵減C項目的應(yīng)納增值稅，抵減之后該企業(yè)7月份應(yīng)納稅額為0，預(yù)交增值稅余額為120萬元。

　　綜上所述，房開企業(yè)在只有一般計稅項目時，無論單項目還是多項目，均會出現(xiàn)稅會差異，對此差異，筆者建議根據(jù)實際申報繳納的稅金來進行賬務(wù)調(diào)整，可做如下分錄：

　　借：應(yīng)交稅費——未交增值稅780

　　貸：應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅780

　　在申報期內(nèi)經(jīng)過上述處理，也就是不等到D項目的納稅義務(wù)發(fā)生就將其結(jié)轉(zhuǎn)到“未交增值稅”科目中，而且這里仍然依據(jù)稅收政策的原則進行了混抵，這樣就可以使得稅會一致。

　　案例3：明大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一般納稅人，有A、B兩個開發(fā)項目，均備案成老項目。還有C、D兩個開發(fā)項目，均為新項目，采用一般計稅。

　　(1)2016年5月份，A項目預(yù)售取得房款2100萬元，B項目未滿足預(yù)售條件。C項目預(yù)售取得房款5550萬元，D項目未滿足預(yù)售條件，仍在施工中。明大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2016年5月采購建筑材料一批，取得增值稅專用發(fā)票，含稅價格1170萬元，取得建安勞務(wù)增值稅專用發(fā)票11100萬元，該批專用發(fā)票統(tǒng)一在下月申報日期截止前進行勾選確認。

　�、貯項目預(yù)售取得房款：

　　借：銀行存款2100

　　貸：預(yù)收賬款2100

　�、贑項目預(yù)售取得房款：

　　借：銀行存款5550

　　貸：預(yù)收賬款5550

　�、圪徣虢ㄖ�材料入庫時，并將建安勞務(wù)成本計入開發(fā)成本：

　　借：原材料1000

　　開發(fā)成本10000

　　應(yīng)交稅費——待認證進項稅額1270

　　貸：銀行存款11270

　　(2)2016年6月份填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》申報后

　�、貯項目預(yù)繳增值稅應(yīng)做如下分錄：

　　借：應(yīng)交稅費——簡易計稅60

　　貸：銀行存款60

　　②C項目預(yù)繳增值稅需做如下分錄：

　　借：應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅150

　　貸：銀行存款150

　　(3)2016年6月填寫增值稅納稅申報表前，對取得的發(fā)票進行勾選確認，需做如下分錄：

　　借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(進項稅額)1270

　　貸：應(yīng)交稅費——待認證進項稅額1270

　　(4)2016年6月A項目正式交房并取得后續(xù)房款10500萬元，B項目滿足預(yù)售條件，取得預(yù)售房款31500萬元。C項目完工并交房取得后續(xù)房款27750萬元，C項目土地出讓金收據(jù)上顯示的金額為11100萬元。D項目滿足預(yù)售條件，取得預(yù)售房款22200萬元。

　�、貯項目正式交房：

　　借：預(yù)收賬款2100

　　銀行存款10500

　　貸：主營業(yè)務(wù)收入12000

　　應(yīng)交稅費——簡易計稅600

　�、贐項目預(yù)售取得房款：

　　借：銀行存款31500

　　貸：預(yù)收賬款31500

　　③C項目完工并交房：

　　借：預(yù)收賬款5550

　　銀行存款27750

　　貸：主營業(yè)務(wù)收入30000

　　應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(銷項稅額)3300

　�、芡恋爻鲎尳鹂蹨p銷售額的會計處理如下：

　　借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(銷項稅額抵減)1100

　　貸：主營業(yè)務(wù)成本1100

　　⑤D項目取得預(yù)售房款22200萬元：

　　借：銀行存款22200

　　貸：預(yù)收賬款22200

　�、藜{稅義務(wù)發(fā)生時，可將之前C項目預(yù)繳的增值稅結(jié)轉(zhuǎn)至未交增值稅：

　　借：應(yīng)交稅費——未交增值稅150

　　貸：應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅150

　�、�2016年6月末轉(zhuǎn)出未交增值稅：

　　未交增值稅=3300-1100-1270=930萬元

　　借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(轉(zhuǎn)出未交增值稅)930

　　貸：應(yīng)交稅費——未交增值稅930

　　2016年6月底未交增值稅科目貸方余額為780萬元。

　　(5)2016年7月份填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》申報后：

　�、貰項目預(yù)繳增值稅：

　　借：應(yīng)交稅費——簡易計稅900

　　貸：銀行存款900

　�、贒項目預(yù)繳增值稅：

　　借：應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅600

　　貸：銀行存款600

　�、蹖�D項目預(yù)繳增值稅結(jié)轉(zhuǎn)至“未交增值稅”科目：

　　借：應(yīng)交稅費——未交增值稅600

　　貸：應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅600

　　經(jīng)過上述會計處理后：“應(yīng)交稅費——未交增值稅”科目有貸方余額180萬元，表明一般計稅項目需交納的增值稅稅額為180萬元。

　　同時，“應(yīng)交稅費——簡易計稅”科目借方余額為360萬，表明簡易計稅項目多預(yù)繳了360萬元。

　　但是根據(jù)目前的稅收政策，從增值稅納稅申報表的結(jié)構(gòu)來看，簡易計稅和一般計稅預(yù)繳的增值稅完成可以混抵簡易計稅和一般計稅應(yīng)納稅額，為此，2016年7月份申報期，明大房開企業(yè)應(yīng)納稅稅額為零，預(yù)繳增值稅余額為180萬元，可結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

【房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳稅款的會計處理】相關(guān)文章：

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售階段三大稅種預(yù)繳稅務(wù)處理及會計處理08-18

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程、審批要求及會計處理方法08-14

企業(yè)五險一金的會計處理流程10-01

向境外企業(yè)支付股息的會計處理08-18

企業(yè)危機處理方法10-04

清算期企業(yè)的報表處理01-14

企業(yè)危機的預(yù)防和處理07-06

股份支付的會計處理和稅務(wù)處理09-18

企業(yè)財產(chǎn)保險的賠償處理09-15

企業(yè)存貨成本處理的技巧09-20